华夏幸福基业财务分析Word文档格式.docx
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2.外部环境分析
①政策环境
在“一带一路”国际产能合作产业园区建设论坛中，宁吉喆强调，本次论坛聚焦的产业园区等开发区建设，是中国与沿线国家扩大双向开放、深化产能合作的重要课题，可以做好“引进来”和“走出去”两篇大文章。
在“引进来”方面，中国将持续推进国开发区改革和创新发展，夯实更好吸引外商投资的开放沃土；
在“走出去”方面，中方将继续支持有条件的企业稳妥有序参与境外开发区建设，打造承载企业对外投资的重要平台。
希望有关国家为中国企业开展投资合作、参与境外开发区建设创造良好环境。
中方愿意通过多种渠道和方式，与有关国家政府部门加强关于开发区建设运营的政策交流和经验分享，支持投资对象国把开发区建设成为提升工业化水平、促进经济社会发展的新引擎。
这对企业来说是机遇，也是挑战。
我们坚信，迎合时代要求，提高企业能力，就能在竞争中长存。
②经济环境
2012年公司实现销售额211.35亿元，自2005年以来，公司业绩复合增长率保持在100%以上。
2013年4月18日公司公布2013年一季度报：
2013年1-3月完成营业收入12.2亿，同比增长56.7%；
实现归属母公司净利润4.7亿，同比增长2994.9%，实现EPS0.35元。
营收的主要贡献为园区结算回款，净利同比大幅增长主要为基数过低导致的基数效应。
1-3月公司整体实现销售额69.8亿，销售面积73.2万平米，同比分别增长131.7%和82.6%。
其中园区结算回款12.5亿，为2012年全年（30.2亿）的41.4%，同比增长68.7%。
剔除园区结算回款后，销售均价为7828元/平米，同比上升38.9%。
价格的上升主要来自区域销售的持续回暖以及首都第二机场建设和京国五条影响带来的需求外溢。
截止2016年3月底，公司总资产超过1860亿元。
③人文环境
华夏幸福拥有专业的团队及高效的组织体系。
截至2015年12月底拥有主营业务员工约4500名，平均年龄33岁，硕士及以上学历近1200人，高管团队有多位来自世界500强企业。
④竞争对手分析
1、前六名基本没有变化，说明国领先的园区格局已经基本确定，短期或许不太会有巨大变化。
若要变化，就看7-15名的园区的努力程度了。
2、东部园区仍然占据巨大优势。
比如前10强中7个是东部地区的。
100强中有64家是东部地区的。
但和等都出现在此次前10名排名，说明中西部地区后发优势明显。
3、100强排名中，高新区和开发区各占50个，说明开发区和高新区实力相当。
但是从得分来看，高新区优势明显高于开发区。
且在前10名中，高新区数量首次大于开发区。
百强经开区平均得分呈现持续下降趋势，而高新区平均得分有所回升。
4、东部园区之间的差距大于西部园区之间的差距。
5、从历年数据来看，78家产业园区连续四年进入百强榜，其中东部园区48家。
6、百强榜单中，四年来，、、、四省位列入选园区数量最多的省份。
省进入100强园区的数量一直呈现持续增长的趋势，从2012年13家到2015年的19家。
除此之外，今年挤进前10名的园区还有天津经济开发区、经济技术开发区、东湖国家自主创新示区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、高新技术产业开发区和高新技术产业开发区。
值得注意的是，四年来前10名中西部园区首次上榜1家（即高新技术产业开发区）。
在综合排名前10强中，东部产业园区占7家，在数量和得分上占据绝对优势。
高新区占6家，首次超过经开区（占4家），这说明高新区在近几年的发展中后发优势不断增大。
2015年全国新增32家国家级产业园区中，高新区占31家。
华夏幸福基业股份，未进入前100名，甚至有很大的差距，说明华夏公司的竞争力要有很大的提升。
公司可以借鉴相关企业的制度政策，以提高自身水平。
3.部条件分析
优势:
自1998年创建公司以来，至今公司顺应时代要求，进行转型、积累、开启全球化。
2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。
2006年3月，固安工业园区被省人民政府批准为省级开发区。
2007年12月，华夏幸福基业股份成立，完成股份制转型。
2012年6月，华夏幸福与市南长区进行合作，整体开发（南长）国家传感信息中心项目，打造城市产业综合体。
2012年8月，竞买丰科建房地产开发100%的股权，华夏幸福开发首个在京项目，倾力打造丰台产业商务综合体。
2012年9月，华夏幸福与市京口区人民政府签订了《关于整体合作开发建设经营省市京口区约定区域的合作协议》，双方合作整体开发“市京口区大禹山创意新社区项目”。
2015年12月，华夏幸福战略投资火炬创新创业孵化管理，首次通过资本融合方式促进产业升级。
2015年12月，华夏幸福与印度尼西亚国PTAlamSuteraRealtyTbk公司签署备忘录，合作开发位于印度尼西亚万丹省唐格朗市的目标区域，产业新城实现首次“出海”。
2016年1月，华夏幸福与印度哈里亚纳邦政府签署备忘录，并联合包括浪潮集团等在的5家中资企业与哈里亚那邦政府签订投资意向，实现中国成熟技术和优势产能在海外的落地开花。
华夏幸福发现迅速，与国政府社会机构均有合作，涉及围广，这可以算是一个优势了。
劣势:
由于始终处于业务突围和创新状态，工作强度大、问题多多，导致老人、抱大腿成为常态，派系斗争纷繁复杂，耗也增加不少成本，集团干苦力活、天天倒表，项目干辛苦活、目标难以达成，所以人员流动很大（包括两年以上员工、高管大多工作两个季度就辞职），所以抱大腿、表姿态成为生存核心技巧之一；
工作环境，工作地点大多高大上、食堂、健身一应俱全，不过估计忙的人没时间用、闲人不去用。
机遇：
国家现在大力支持“一带一路”，向外发展。
该公司有与外商外企合作的基础，所以可以加大对外合作的力度，延伸拓展自己的版图。
威胁：
与外合作，就意味着更大的风险，经济危机都有可能，所以要时刻做好准备，迎接挑战。
另外，国的相关企业具有很强的竞争力，决策者要做好规划，避免在竞争中被淘汰。
三、会计分析
（一）资产负债分析
1.资产负债水平分析
华夏幸福基业2013和2014年资产负债表水平分析简表单位：
亿元
科目|时间
2013年
2014年
变动额
变动率
对总资产影响
货币资金
99.44
161.93
62.49
62.84%
5.48%
应收账款
17.44
51.37
33.93
194.55%
2.98%
存货
540.58
783.16
242.58
44.87%
21.29%
流动资产合计
693.48
1076.72
383.24
55.26%
33.63%
非流动资产合计
47.45
62.91
15.46
32.58%
1.36%
应付账款
58.16
117.91
59.75
102.73%
5.24%
流动负债合计
544.15
847.83
303.68
55.81%
26.65%
非流动负债合计
97.23
117.84
20.61
21.20%
1.81%
负债合计
641.39
965．68
324.29
50.56%
28.46%
未分配利润
49.36
79.06
29.7
60．17%
2.61%
所有者权益合计
99.55
173.96
74.41
74.75%
6．53%
负债和所有者权益总计
740.94
1139.64
398.7
53.81%
34.98%
资产合计
1资产变动的分析与评价
个别报表项目华夏幸福基业分析单位：
万元
项目
2015年
增长率
营业收入
.67
.46
-37.2%
经营现金流量净额
-1661174994.06
-4954009889.56
23.53%
净利润
3164890514.99
3801406142.51
-16.74%
资产总额
0.9
0.04
21.44%
由上表可知，流动资产总计和非流动资产总计都在增加，虽然负债合计也在增加，但应付票据在减少，资产总计增加了。
流动资产大幅增加，初步分析可能是企业的销售规模扩大了，或企业的融资能力增强；
应收票据增加了10万元，对总资产有不小影响；
应收账款增加了354291.69万元，对有更大总资产影响，说明企业的销售规模扩大了，或者企业的收账政策可能发生了改变；
存货在增加，说明商品生产过快，企业的销售规模扩大的幅度不够。
资产负债垂直分析
资产结构分析
固流结构分析：
2015年：
流动资产/固定资产=6.37/1926465049.28＝67.8
2014年：
流动资产/固定资产=7.04/1645757105.68＝65.42
说明华夏幸福采取的保守型的固流政策，流动资产的配置比例较高，且2015年较2014年增强，资产风险程度降低，但是企业的盈利能力可能会下降。
负债结构分析
华夏幸福基业，2014年的长期负债为50000万元，2015年为60000万元，短期负债较少，说明企业财务风险低，流动负债比例占的较大，说明企业短期偿债的压力大。
（二）利润分析
1.利润增减变动分析
华夏幸福2015、2014年利润表垂直分析表单位：
科目/时间
2013
2014
变动情况
变动百分比
一：
268.86
210.6
-58.26
-21.67%
减：
营业成本
172.69
139.4
-33.29
-19.28%
营业税金及附加
18.67
14.13
-4.54
-24.32%
资产减值损失
0.41
0.13
-0.28
-68.29%
管理费用
17.54
11.51
-0.03
-0.17%
销售费用
9.54
8.73
-0.81
-8.49%
财务费用
0.28
1.15
0.87
310.7%
加：
投资收益
0.25
-0.65
-72.2%
二：
营业利润
50.64
35.8
-14.84
-29.3%
营业外收入
0.14
0.11
-21.4%
营业外支出
0.18
0.05
-0.13
三：
利润总额
50.6
35.86
-14.86
-29.37%
所得税
12.6
9
-3.6
-28.57%
四：
38
26.86
-11.14
-29.32%
1从上表可以看出，华夏幸福2014年营业利润占营业收入的比重为18.84%，比上年的17%增加了1.84%，盈利能力有所上升。
主要是由于营业成本比上一年下降了1.96%，同期销售费用和财务费也有一定的下降。
2利润总额占营业收入的比重由上年的17.03%上升到18.82%，有1.79%的升幅。
主要是由于营业利润上升所致。
3净利润占营业收入的14.13%，比2013年的12.75%上升了1.38%
从企业利润构成的总体情况来看，营业成本的下降增加了营业收入上升给企业带来的正面影响，使企业盈利能力有所上升。
本期驱动业务收入变化的因素主要是政府结算和交房。
部分成本费用减少原因在于华夏幸福坚持以人为本的新型城镇化发展模式，与政府合作以获取低成本的土地。
公司也有效降低了销售费用和管理费用。
故公司的经营状况是健康的，平稳的。
净利润主要来源于经营所得，利润结构较为合理，体现了企业的核心竞争力。
四．财务分析
（一）偿债能力分析
长短期偿债能力分析
偿债能力指标分析
流动比率
速动比率
现金比率
资产负债率
业主权益乘数
利息保障倍数
华夏幸福
1.27%
0.30%
19.10%
84.70%
6.55
39.9
招商地产
1.75%
0.49%
16%
71.16%
3．47
11.13
荣盛发展
1.46%
0.34%
11.87%
79.58%
4.89
1.31
保利地产
1.87%
0.33%
21.40%
77.90%
4.53
1.222
中粮地产
1.72%
30.81%
76.97%
4.34
4.699
万通地产
1.7%
0.35%
20.77%
73.21%
3.73
1.956
华夏幸福的资产负债率、业主权益乘数和利息保障倍数均处于行业的首位。
说明华夏幸福的长期偿债能力与同行业的企业想比较弱。
主要是由于预收款项和长期借债的增加所导致。
而预收账款的大幅度增加与房地产的销售方式有关，预收了大部分的房款，然后再交付用房。
长期借款增加较快，未来的借款利息及偿债压力逐渐增大。
（二）盈利能力分析
净资产收益率
总资产报酬率
销售毛利率
销售净利率
营业费用利润率
13.30%
37%
12.70%
23.40%
27.79%
5.52%
35.77%
14.13%
23.11%
26%
5%
33．30%
14.95%
24.09%
18.97%
6.06%
32.03%
13.05%
20.81%
由上表可以看出华夏幸福净资产收益率处于行业，销售净利润仅次于荣盛发展，且差距不大，这说明华夏幸福的盈利能力在同行业公司中，处于中等偏上水平，有一定的上升空间。
而目前是由于企业正处于快速扩的时期，不断拿土地，上马新项目，大量的增加了在建工程以及存货，在一定程度上对盈利能力有反向作用。
（三）现金流量分析与评价
货币资金变动
2014（千万）
2013（千万）
经营活动产生的现金流量净额
-49
-35
投资活动产生的现金流量净额
-27
-30
筹资活动产生的现金流量净额
12
11
货币资金变动主要由于经营活动变动引起，变动比率为40%。
华夏幸福在当年公司规模发生扩大，园区开发及配套开发支出扩大。
五．前景预测
（一）独创产业新城模式，新型城镇化背景下潜力巨大
模式独特，受益于新型城镇化。
公司独特的园区开发模式即是公司的核心竞争力。
一站式综合解决方案及落地投资额的返还模式开启企业政府“双赢”篇章。
在日前的业绩说明会上，华夏幸福董秘朱洲表示，城镇化进程为华夏幸福提供了千载难逢的历史性机遇，并表示发改委相关部门曾调研固安工业园的建设情况，可能把固安工业园作为新型城镇化的案例。
（二）组织业务管理架构优化调整，具备产业新城业务的快速复制能力
截至目前，公司已签订共计18个产业园区，并初步形成覆盖环渤海、长三角和华中区域的全国性战略布局。
随着新区域开发建设的深入推进，招商引资与配套住宅两大业务将共同开辟新的盈利增长点，持续推动以后的经营业绩和财务指标的高增长
（三）为战略性新兴产业搭台，引领产业升级
由华夏幸设的固安肽谷将建设成亚洲最大的动物实验中心，带动国尖端的生物科技研究领域的发展，带动产业升级。
更重要的是，固安肽谷与美国高端生物医药资源对接，搭建对话合作平台，实现中美生物医药产业的战略交流。
（四）今后可能面临的风险
享受“年度新增落地投资额返还”使华夏幸福相比普通房企拥有更高的毛利率，但一旦土地增值减小和地方财政吃紧，政府难以通过财政税收收入和土地增值的形式对华夏幸福进行补偿，企业将面临大量应收账款，面临潜亏或损失的风险。
支撑公司融资、抵押的事重资产的住宅业务，一旦住宅销售下降或土地价格下降，华夏幸福的整个运作链条会遭到打击。
华夏幸福基业2015，2014年资产水平分析
2015
.72
.66
9043742252.05
55.8%
应收票据
1100000
900000
200000
22.22%
8680395647.73
5137478783.26
3542916864.47
68.96%
流动资产总计
6.37
7.04
.33
21.32%
非流动资产总计
911188899.15
906000000
5188899.15
0.57%
应付票据
1189161377.55
2099403324
-910241946.45
-4.33%
.44
.5
178716050.94
1.52%
6.5
.2
.3
18.48%
.07
.25
7607066713.82
64.55%
4.57
.45
.12
838215899.67
7905834185.25
476381714.42
6%
.59
1164809506.74
6.7%
负债和所有者权益合计
086
2.1%
资产总计
.86
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