无锡绿城房地产开发有限公司无锡项目产品策划书.docx
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绿城无锡项目产品策划书
绿城集团
无锡绿城房地产开发有限公司
产品策划书
（讨论稿）
二○○八年元月
营销策划部
32
第一章项目地块及周边情况
第一节 项目地块规划指标
1用地概况及主要经济指标
本地块占地约18.1万平米（其中A—1块可建设用地面积约4.97万平方米、A—2块可建设用地面积约8.46万平方米、A—3块可建设用地面积约4.67万平方米）
用地
性质
用 地
面 积
地上建筑面积
建 筑
密 度
容积率
绿地率
建 筑
高 度
住宅\商业
18.1万
39.82万
<21%
≤2.2
>40%
未限
表格1地块主要经济指标
2地块红线
A-3用地面积4.67
A-2用地面积8.46
A-1用地面积4.97
表格2地块红线图
3规划设计控制条件
用地性质：
商业，居住用地；
限制指标：
容积率＜2.2，绿化率＞40%，建筑密度＜21%；
车位配置：
住宅机动车位配比每100平方米不小于1个，非机动车位配比每户3.5平米；商业机动车位按不小于60车位/万平方米设置，非机动车位按不小于500车位/万平米设置；
建筑限高：
充分考虑地块与太湖新城中心区金匮公园、尚贤河湿地、行政办公用地之间的空间景观及视线要求，并满足国家及省有关规范要求。
建筑立面应采用公共建筑风格。
公建配套：
相对集中设置社区配套服务用房，计约7000平米，其中：
社区医疗卫生用房（建筑面积不少于300平米）；文体活动用房（建筑面积不少于1000平米）：
社区商业金融用房（建筑面积不少于800平米）：
社区服务管理用房（建筑面积不小于1000平米）：
社区居委用房（建筑面积不少于800平米）。
套型建筑面积90平米以下住宅所占比重必须达到总建筑面积的35%以上。
（以上资料来源：
XDG-2007-37号地块规划文本说明）
第二节 地理位置及现状
1地理位置
1.1宗地所处城市、行政区域、地理位置及界线
太湖新城
绿城项目
蠡湖新城
主城区
地块位置在无锡城南滨湖区太湖新城，北至高浪路，西立信路，南至观山路，东至规划中的立德路。
图表3地块区域在城市的位置
1.2地段的定性描述
地块位于市区南部的太湖新城，是无锡规划中最大的新城之一，总面积有
150平方公里，是现在主城区的2倍；
新城规划有无锡新的行政中心、商务办公中心、国际社区，是无锡城市发展的主要方向。
太湖新城也是无锡近年投资最多的区域，政府决定在5年内投入268个亿做基础配套；中心区计划在“十一五”期间基本完成主要干道和重点绿化环境建设，基本完成水系整治和基础设施配套，完成市民中心建设。
金融商务第一街、金匮公园、尚贤河湿地三大标志性工程已在新年第一天动工。
高浪路
绿城项目
图表4地块在太湖新城的位置
2地块现状
地形地貌：
本地块内A—1地块现状为农田，A—2地块为农田和农民村落，
A—3地块为农田。
地块南北、东西基本平整，无明显高差。
农田与农舍
地块内东群村
表格5地块内貌
地下情况：
未发现特殊情况；土地的完整性：
规则且方正；
地块现状
表格6地块鸟瞰图
3周边规划道路情况
西侧立信路：
45M宽城市主干道（已建成）
北侧高浪路：
55.5M宽城市主干道（已建成）
南面观山路：
40M宽城市主干道（即将建成）
东面立德路:
25M宽城市次干道（规划中）
北至高浪路
西至立信大道
南至观山路
东至立德路（现已留下豁口）
表格7地块周边道路
4项目地块的周边情况
4.1新城区规划配套
太湖新城的规划还在进行当中，目前能确定的是用地性质和分区规划：
东区约２３平方公里，以太湖国际科技园为载体。
中区５５平方公里，重点建设太湖新城商务办公中心、ＣＢＤ及国际社区。
西区７２平方公里，以太湖山水城度假区、南泉旅游配套区、太湖科教产业园为建设重点，发展创意产业和生
太湖高级中学
绿城项目
新加坡工业园国家高新技术区
滨湖镇
新行政中心\商务中心
顺驰天鹅湖
万科魅力之城
太湖镇
太湖国际社区
太湖国际科技园
科教产业园/大学城
态旅游业。
表格8太湖新城周边环境
太湖新城核心区规划
绿城项目
行政中心、CBD
金匮公园
尚贤河湿地
金匮公园
太湖科教产业园：
近30平方公里的居住、教育、研发、高科技产业及旅游服务为主体的生态型园区。
太湖新城科教产业园北至蠡湖，西至太湖山水城旅游度假区，南至南湖中路，东至太湖街道，总规划用地面积28.14平方公里。
规划还对这一区域确定了功能结构、功能分区、配套设施规划等强制性内容。
表格9太湖新城局部规划
无锡（太湖）国际科技园：
无锡（太湖）国际科技园是以创意研发为主导，以高新技术产业为支撑，以休闲居住为配套，产业研发、软件设计、商务服务、居住休闲良性互动、综合发展的滨水生态国际科技园。
本项目地块紧临金匮公园、尚贤河湿地和行政中心、商务中心。
4.2周边社区配套与环境
教 育：
无锡太湖高级中学、无锡大学城江南大学、无锡职业技术学院等
。
江苏省太湖高级中学2004年3月被评为江苏省首批“四星级学校”，是国
家示范级高中，是面向江苏省招生的省重点高中，学校现有80个教学班，4000多名学生，其中寄宿生3500多人。
学校拥有江苏省一级图书馆和江苏省标准实验室，智能化学生公寓配有空调，计算机、电视机等生活设施，校园网已遍及每一个教室及宿舍。
江南大学是教育部直属的国家“211工程”重点建设高校，学校学科涉及经济学、法学、教育学、文学、理学、工学、农学、管理学等8大门类，设有18个学院，共有62个本科专业，全日制在校本科学生19400余人，成人继续教育学生5600余人。
学校还设有国际教育学院、经教育部批准的中外合作办学的莱姆顿学院。
学校是我国轻工、食品、生物技术高科技的摇篮与依托单位之一。
国内唯一的“食品科学与技术”国家重点实验室已经科技部批准并开始建设，同时建有国家、省部级工程研究中心3个，部省级重点实验室7个以及教育部科技查新工作站、工业微生物资源数据库整合及共享信息平台。
表格10本项目周边配套
市内交通：
紧邻太湖新城主干道高浪路，公交7路、23路、59路可直达；
7路中南公交公司-后宅，日班车，大方桥→横梗→后宅→双象集团→杨家浜→窑厂→墙门→方家里→谢家桥→杨家湾→营房→塔西村→机场→新安→高墅桥→华庄→华庄锅炉厂→王兴幕墙（金通化纤）→塘铁桥→东群村→东绛→金城路→中南公交公司；
23路，新安镇-火车站，日班车，火车站→东门→朝阳广场→南长街→永丰路→永乐路→南扬新村→沁扬市场→沁园新村→五星小区→新联→芦庄五区
→东绛→东群村→塘铁桥→王兴幕墙（金通化纤）→华庄锅炉厂→华庄→袁塘桥→工业园区→高墅桥→中华村→三房桥→新安镇；
59路，华庄-河埒口，日班车，上行停靠：
华庄→华庄锅炉厂→王兴幕墙
（金通化纤）→塘铁桥→东群村→东绛→金城湾路→南桥村→水厂路→美湖村
→蠡湖路→夏家边→景丽苑→体育中心→新天地婚姻中心（建筑路）→西郊装饰市场（青祁桥）→河埒新村→河埒口
公 路：
经高浪路连接苏锡路、312和沪宁高速，蠡湖大道北上无锡老城区，高浪路东往无锡机场；地块周边规划了和正在建设密集的城市路网；
轨道交通：
规划地铁1、4号线紧临项目，并设有站台；
1号线：
经过雪浪
、在学城、湖滨路
、商务中心、苏锡路、高墩路、梁塘河等
4号线：
经过隐秀路、艺术中心、西绛、立信路、滨湖公园、商务中心、苏锡路、华庄等；
4
绿城项目
表格11轨道交通示意
铁 路：
距无锡火车站25分钟车程；机 场：
距离无锡机场30分钟车程；
生活配套：
因为是新城开发，项目周边生活配套较少。
东绛人民医院
顺驰天鹅湖商业街
表格12项目生活配套
5主要楼盘
项目
地理位置
目前开发阶
段
在售产品
类型
主力户型面
积（㎡）
目前售价
（元/㎡）
魅力之城
蠡湖大桥南下
二期
多层、高
层
120-130
7200
太湖国际
青祁路与周新西
路交汇处
四期
多层、高
层
130、140
8000
天鹅湖
蠡湖大道、高浪
路交汇处
一期
多层、高
层
99-128
7000
尚锦城
高浪路与南湖大
道交汇处
一期
多层、高
层
125、145
5800
表格13周边主要楼盘
6大市政配套
供水：
市政管线已到小区红线；
供电：
金匮公园将建设110kv变电站；
燃气：
市政管线已到小区红线；
供热：
无锡地区不考虑；
电讯：
市政管线已到小区红线；
排污：
市政管线已到小区红线。
第三节 自然条件
1气候特征
无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是：
四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足，无霜期长。
2气候要素
温度：
1月平均气温在2.8℃左右；7月平均气温在28℃左右。
降水：
无锡市区年平均降水量在1048毫米。
雨季较长，主要集中在夏季。
全年降水量大于蒸发量，属湿润地区。
日照：
无锡市区日照时数2019.4小时。
风和气压（1996-2000）：
全年多东南风，夏秋两季多受热带风暴影响，年平均气
压1015.0～1016.5hPa。
湿度、蒸发量和无霜期：
全年无霜期220天左右。
3自然灾害
常见的气象灾害有台风、暴风、连阴雨、干旱、寒潮、冰雹和大风等。
由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。
（以上资料来源：
中国无锡）
第二章无锡历史文化背景
第一节历史文化内涵与底蕴
1城市历史文脉
1.1无锡概况
地理位置：
无锡市位于北纬31°7′至32°2′，东经119°33′至120°38，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。
东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。
表格14无锡地理位置和对外交通
土地人口：
无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里（市区
1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里）。
2006年末，无锡市户籍人口为
457.80万人；市区232.30万人（包括崇安区、北塘区、南长区、滨湖区、惠山区、
锡山区和新区），江阴市119.45万人，宜兴市106.05万人。
交通布局：
沪宁、沪宜高速公路、京沪高速公路、宁杭高速公路、312、104国道、无锡公路总里程4189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。
沪宁铁路、新长铁路、及将来的高铁都为无锡提供便捷的铁路交通；江阴港口为对外开放港，建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。
无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。
无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。
表格15无锡行政区划图
无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。
无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。
无锡市距南京禄口国际机场180公里。
基本市情：
无锡是江南著名的历史文化名城，距今已有3000多年的历史。
无锡自古物产丰富，富庶江南，是中国著名的“鱼米之乡”。
早在明代就有制砖、冶坊、陶瓷、缫丝、织布等手工业。
二十世纪以来，更以工商业闻名于世，素
有“小上海”之称。
无锡的市树是香樟、市花是梅花和杜鹃。
市树市花
（以上资料来源：
中国无锡）
1.2文化文脉
1.2.1历史沿革
商末（公元前12世纪）周太王古公檀父长子泰伯偕弟仲雍南来“荆蛮”，定居梅里（今锡山区梅村一带）。
周武王十一年（公元前1066年）封仲雍后人周章为吴君，吴国随之建立。
战国末年，无锡成为楚春申君黄歇的封地。
汉高祖五年（公元前202年），始置无锡县。
新始建国元年（公元9年）改无锡县为有锡县。
东汉建武年间复称无锡县。
三国时，孙吴废无锡县，分无锡以西为屯田，置毗陵典农校尉。
晋太康元年（280年），复置无锡县。
元元贞元年（1295年），升无锡县为州。
明洪武元年（1368年），又降州为县。
清雍正二年（1724年），分无锡县为无锡、金匮两县。
民国元年（1912年），两县合并为一，复称无锡县。
1949年4月23日无锡解放后，分无锡县为无锡市、无锡县，无锡市直属
苏南区。
1953年建江苏省，无锡市为省辖市。
1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。
1987年4月、1988年3月、1995年6月江
阴、宜兴、无锡先后撤县设市（无锡县更名为锡山市）。
2000年12月，经国务院批准，撤销无锡市马山区，将原马山区的行政区划和原锡山市的坊前、梅村、新安、华庄、东绛、雪浪、南泉、硕放、胡埭9个镇并入无锡市郊区；将无锡市郊区更名为滨湖区。
2001年1月，撤锡山市（原无锡县）设锡山区、惠山区。
1.2.2吴文化
无锡的由来
吴文化的发源地。
吴文化是氏族文化，也称江南文化。
是中华优秀文化的
重要组成部份：
著名教育家张其昀先生说“东南文化，不在苏杭，不在京镇，在无锡之梅里。
” 吴文化的前身，是古老的民族文化，是陕西“蛮民”从中原迁徙至长江三角洲所带来的中原先进文化和江南地域“土著夷民”之风俗融合而产生的氏族文化。
“谦让开拓”是吴文化的基础。
泰伯、仲雍两兄弟是吴文化的缔造者。
三千多年前，泰伯、仲雍两兄弟为遂父志、同心结伴，别姬易吴，三让周姬天下，
从歧山周原出发，路遥遥，川条条，翻山涉水，披荆斩棘，不远数千公里来到长江三角洲的荒芜地带。
他俩在这里以棚为窝，断发纹身，随乡入俗，与“土著”人打成一片，开荒立国。
共同奋斗了半个世纪，变荒芜为良田，变穷为富，变小为大，变落后为先进。
所创业绩，有目共睹，千口皆碑，留下了不可埋没的丰功伟绩。
时过百多年，圣人孔子看到泰伯的丰功伟业之后，感动至极，拍案惊呼：
“泰伯，其可谓至德也已矣，三以天下让，民天得而称焉。
”这就是：
泰伯三以天下让，谓之至德，老百姓心服口服完全赞成如此盛赞。
中国史学之父西汉司马迁在《史记》中，把《吴太伯世家》列为三十世家之首，赞为世家第一。
东汉吴郡太守糜豹，在吴如胜首创吴氏宗谱序言中赞泰伯：
“德与天地同其高厚，名与日月同其光明”。
后来又有人赞云：
“德让两家天下，功辟万古江南”。
这就是历史和人们对泰伯至德精神的赞颂和评价。
评价的高度，达到绝无仅有，天高仰止。
泰伯的至德精神，可概括为“谦让开拓”是吴文化的基础，并具有自己的特色发源于无锡梅里。
泰伯至德精神的形成不是偶然的，而是与泰伯从小所受
的传统教育、家庭影响和中原文化的熏陶有关，因此，研究吴文化
的雏形，应追溯到古公亶父和中原文化。
吴文化是水的文化
吴文化的本质特征可以概括成这样几点：
一厚德载物作为吴文化核心的道德内容，成了立身之本。
从远古的泰伯到明代的东林党，从近代工商望族到当代的华西村，无锡在社会诸方面的发展中，
无不体现出尚德的和谐理念。
二是兼容并蓄的开放性。
吴文化是一个开放性文化系统，它的发展是不断吸纳异质文化的结果，显现出一种文化的包容性和开放性。
中原文化的引入吸收，显现了其包容性。
临海型的地理区位，也使吴地很早以来就成为中外文化交流的碰撞磨合带。
三是经世致用的务实性。
经世致用的思想缘起吴地发达的工商业。
工商的
发展，带动了经济的繁荣，孕育出了经世致用的实干思想。
经世致用在近代主要表现为学、用结合，积极主张以实用的知识与科学技术促进社会变革和发展实业。
无锡荣氏兄弟即是最为著名的代表之一。
四是开拓进取的创造性。
泰伯在荆野之地，开拓建起勾吴国，涌动着一种
不拘成规、敢想敢干的开拓创新精神。
中国的历史传统是重农贱商，但吴地很早就开始工商并重。
及至当代，乡镇工业的异军突起，无不显示其创造性。
五是崇文重教的学理性。
吴地文化发达，积淀深厚。
大约东汉以后，形成
了重文风尚，藏书、读书、教书的风气盛行，至明清则大盛。
吴地崇学重教，人才辈出。
古代苏、锡、常以及杭、嘉、湖等地，进士、状元等联袂而出。
在现代，则成为教授之乡、科学家摇篮，国学大师、文学家、艺术家、经济学家、政治家、外交家等批次产生，成为一方充盈着学理性的文化土壤。
1.2.3工商文化
1.2.3.1无锡工商文化概述
无锡自古以来经济就较为发达，是中国著名的工商业城市，被称为“中国民族资本工商业的摇篮”。
明清时期，粮食、土布和茧丝业就已蓬勃发展。
至明末，无锡已被称作“布码头”；至清代前期无锡已形成“产者输之，购者集之”的粮食余缺调剂市场，有“米市”之称，并逐渐形成“米码头”、“布码头”、“丝茧码头”、“银钱码头”等“四大码头”。
工商文化是无锡传统文化中不可或缺的重要组成部分。
从1895年第一家民族工业企业创办到抗日战争前夕，近代工商业迅速发展，使无锡一跃而跻身中国六大工业都市之一。
工业产值居上海、广州之后，排第三位，工人数仅次于上海居第二位。
当时，仅荣氏集团的面粉产量就占全国三分之一，荣氏集团纺织厂的布机产量占全国的29％。
从19世纪中期全国的“四大米市”、闻名遐迩的“丝市”
和“布码头”，到20世纪初成为我国民族工商业的发祥地，直
近代无锡工商业简况
至改革开放以后又以“四千四万”精神成为乡镇企业的发祥地，工商文化一直是无锡的主流文化。
1.2.3.2无锡工商文化的内涵和特质
无锡得天独厚的自然与人文环境，与近代无锡工商业的飞速发展，催生了具有鲜明时代精神和地方特色的工商文化；无锡工商文化的主要思想和精髓，集中体现在无锡一批富有创新精神的工商企业家的经营管理实践和社会活动中。
无锡工商文化处在从传统向现代转型的过渡性阶段，它融合了无锡历史文化优秀传统、西方近代工业文明与中国现代价值追求等多重元素，表现出明显的新旧交替、吸纳扬弃、中西融合的特征。
具体讲无锡工商文化具有以下品格：
务实。
不讳言经济利益，注重现实利益，努力追求正当的利益。
无锡工商业者致力于经营实业，把主要精力放在工业企业，依托实业获取利润。
他们大多在市场经营中讲究稳健从事，以精于盘算而取胜。
尚德。
无锡早期的企业家，大多数是信守传统道德、讲究操行气节的"绅商"。
他们把儒家学说应用到企业经营中，宣扬"信义经商"，"重名犹过于重利"。
在改革传统企业管理体制的时候，讲究中庸、忠恕，采取"新旧并举"、"新旧结合"的折中办法。
开放。
无锡工商文化突出地表现出善于吸收其它优秀文化元素的开放性特征。
无锡工商业者不仅继承和弘扬优秀传统，还注重吸收西方现代文化，认真学习西方文化、政治，在自己的经营中大量引进西方的先进技术、管理经验。
创新。
艰难的创业过程和发展之路，优胜劣汰的经济法则，培育出无锡工商业者能干巧干、精明善变的经营谋略。
他们重视技术创新和人才培养，不断提高企业经营管理水平。
1.2.3.3与国内其它商业文化的区别
锡商文化与晋商、徽商和其它地区的近现代工商文化一起，构成了中国丰富多彩的商业文明。
受传统文化影响，儒家信条深深地烙在这些工商业者的心中，成为他们经营的道德取向和行为规范。
但与晋商、徽商不同，无锡工商业者把儒家"仁爱"、"德治"的原则创造性
地应用到改革企业管理制度的过程中，采取各种"惠工"福利措施，促进了企业的稳定和发展。
这种有别于西方强调法律制度刚性管理，运用中国传统文化着
重自我约束道德教养的企业管理方式，是中国传统文化在商品经济环境中创新应用的成功实践。
其中，薛明剑在荣氏企业申新第三纺织公司实行的"劳工自治区"制度，就是兼顾提高企业效率与改善员工福利、以人为本的企业管理的
成功探索。
另外，与其它地区成功商人发财致富后营造豪华宅院、生活极尽奢
华不同的是，无锡企业家发家后更多地表现出"己达达人"的人生价值观，他们兴办教育、造桥铺路、营造园林景点（免费向公众开放）造福地方；这种公益理念在当时中国的工商业者中并不多见，成为无锡工商文化的一个显著特征。
2历史名人
2.1无锡名人概况
无锡山明水秀，人杰地灵。
从古自今，名人辈出。
比较著名的有：
古代，周太王之长子太伯、唐宰相李绅、南宋尚书李纲、东晋大画家顾恺之、东林党人顾宪成等等；
近代，民族资本家、前国家副主席荣毅仁，现中央政治局常委周永康，著名画家徐悲鸿，经济学家孙冶芳、薛慕桥，北大教授钱钟书，国家乒乓主教练蔡振华，国家奥委会主席何振梁，无锡籍院士钱伟长、周培源、吴中如、许健民等等。
2.2无锡名人结构
中国无锡网站搜罗了无锡名人共计262个，其中古代50个，近代212个，
项目
政治
科技
文化
书画
彩塑
陶艺
教育
艺术
体育
院士
工商
界
合计
古代
27
5
8
9
1
/ /
/ /
50
现代
18
95
21
17
5
17
14
5
25
212
比例
9%
45%
10%
8%
2%
8%
7%
2%
12%
/
表格16无锡名人统计
从表上可以看出，古代无锡名人以政治类为主；现代无锡名人科技类占了
45%，其次是工商名人，占12%；科学、教育、艺术类名人是近代无锡名人的主要构成部分。
（以上资料来源：
中国无锡
）
据统计，截至2005年底，在全国公布的1858名院士中，无锡院士有87名
（包括无锡籍79名，非无锡籍在锡工作的8名），其中中国科学院院士39名，中国工程院院士43名，双院士1名，原中国科学院哲学社会科学学部委员4名。
按我国现有人口占有比率计算，大约每73.6万人中拥有1名院士，而在无锡地区约5万人中就有1
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