无锡国金中心项目策划.docx
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无锡国金中心项目策划
无锡国金中心工程
项目策划书
编制日期:
二〇一一年三月一日
1工程概况
江苏省无锡市国金中心总承包工程位于无锡市南长区，北临无锡市市民广场及无锡博物院，东与规划茂业城相邻，西与无锡图书馆相邻，北为陈列馆路，南侧为文化路。
地处无锡市繁华区域，交通便利。
本工程由地下两层停车库（局部夹层）、地上一层裙楼宴会厅（局部夹层）、一幢塔楼T1以及相应的配套设备用房组成。
其中地下车库两层，由停车场、机房、设备用房、商业及后勤区域等组成。
地下一层设夹层，作为自行车停车库。
裙楼地上一层，9.8米，由宴会厅、影音控制室及宴会厅后勤房等组成。
主楼为一幢塔楼T1，六十七层，建筑高度339米，由办公、酒店、避难区及设备用房等组成。
本工程是集商贸、超高层写字楼及超高层酒店等各种功能于一体的建筑综合体，建成后将成为无锡市乃至江苏省新的地标性建筑。
本工程总用地面积为29159.2平方米，分两期开发，本工程为一期。
本工程总建筑面积为227786平方米，其中地上189315平方米，地下38471平方米。
地下二层高4.3米，为机动车辆停车库及设备用房，兼做战时人员掩护用房，为甲类核5及核6人防，共包含停车位597个。
地下一层高8.2米，为自行车停车库，共包含非机动车停车位1977个。
T1塔楼包括下部的55层办公楼以及上部的12层酒店客房，其中办公楼的标准层层高为4.3米，酒店客房的标准层层高为4.1米，共包含249个酒店客房。
塔楼第10、26、42、58层设有避难层，共计4个避难层，每个避难区面积约800平方米，避难空间总面积达到3133平方米。
1.1地下室建筑概况
序号
项目
内容
1
建筑面积
38471平方米
2
层数
两层
3
建筑分类
一类
4
层高
地下二层高4.3米，地下一层高8.2米，其中夹层高4.3米
5
工程标高
相对标高±0.000m相当于绝对标高4.800m
6
设计使用年限
50年
7
抗震设防烈度
6度
8
防火设计
结构耐火等级为一级。
地下车库各防火分区面积均不超过4000平方米，地下商业防火分区面积不超过2000平方米，地下其它功能用房各防火分区均不超过1000平方米。
9
防水设计
地下室防水等级为一级，底板和外墙均采用外防水，地下室主体结构为防水混凝土自防水结构，底板底面、顶板及外侧壁均做4mm厚高分子防水卷材。
10
主要建筑功能
地下二层
机动车辆停车库、机房、设备用房、商业及后勤区域等，战时兼做避难区。
地下一层
机动车辆停车库、管理用房、设备机房、后勤用房等。
地下一层夹层
非机动车辆（自行车）停车库、管理用房、设备机房、后勤用房等。
1.2地上建筑部分概况
序号
项目
内容
1
建筑面积
189315平方米
2
建筑分类
一类
3
设计使用年限
50年
4
抗震设防烈度
6度
5
耐久等级
二级
6
建筑部位
层数
建筑高度
主要层高
裙楼（宴会厅）
1层（局部有夹层）
9.8m
9.8m
塔楼（T1）
67层
339m
9m、6m、8m、5.4m、4.3m、4.1m
7
防火设计
塔楼所有办公空间提供机械排烟，而酒店客房则为自然排烟，每个防烟分区的建筑面积均不超过500平方米，且防烟分区不跨防火分区。
防火分区防火墙上的门均为甲级防火门或防火卷帘；设备机房采用甲级防火门；楼梯间及前室采用木制乙级防火门；设备管井检修门采用木制丙级防火门。
室内、外钢承重构件外露部分在涂底漆两度后，采用厚型防火材料作为防火保护层，其中柱不小于50厚，梁不小于30厚，板不小于20厚。
8
防水设计
屋面
防水等级为Ⅱ级防水，防水层耐用年限为15年，两道防水设防。
厨房、卫生间、更衣室
地面采用1.5mm厚聚合物水泥或同等质量的防水材料。
防水材料从完成地面上至墙面1800mm,于厨房、淋浴间及浴缸位置防水层上翻至吊顶上100mm。
有水的设备用房
地面采用1.5mm厚聚合物水泥或同等质量的防水材料。
防水材料从完成地面上至墙面300mm。
游泳池
游泳池结构为S8抗渗混凝土，面涂1.5mm单组分聚氨酯防水涂料及25mm防水砂浆。
9
主要建筑功能
裙楼
宴会厅
塔楼（T1）
1～58层为办公写字楼等，59层以上为酒店客房。
1.3工程总承包施工范围
序号
类别
工作内容
1
合同内
工作
包括按照合同文件完成设计深化（包括详细的施工图与深化图），供应，安装，协调，管理，检测及调试，竣工备案及缺陷修复等一切为完成本工程所需的工作。
2
总承包
工程
（a）基坑支护工程，立柱桩、格构柱、支撑、锚索等；
（b）土方开挖工程；
（c）基坑支护工程的拆除及清理；
（d）地下室结构及建筑工程；
（e）六十七层办公楼（不包括钢结构）及结构及建筑工程；
（f）室外结构和建筑工程。
3
指定分包工程
（a）钢结构指定分包工程
（b）电梯指定分包工程
（c）幕墙指定分包工程
（d）擦窗机指定分包工程
（e）综合机电指定分包工程
（f）消防指定分包工程（包括消防报警）
（g）弱电指定分包工程
（h）楼宇泛光照明指定分包工程
（i）精装修指定分包工程
（j）厨房、洗衣房指定分包工程
（k）室外景观指定分包工程
（l）标志指定分包工程
5
独立承包工程（不属于本承包范围）
（a）勘察工程；
（b）试桩工程；
（c）桩基础工程；
（d）桩基础测试工程；
（e）基坑围护工程。
1.4工程各相关单位
工程名称
江苏省无锡市国金中心总承包工程
项目地点
江苏省无锡市南长区文化路
建设单位
九龙仓（无锡）置业有限公司
建筑师
凯达环球有限公司
结构设计顾问
华东建筑设计研究院有限公司
机电设计顾问
迈进工程设计咨询（上海）有限公司
国内设计院
华东建筑设计研究院有限公司
估算师
威宁谢中国有限公司
1.5合同金额、取费、结算等主要合同条款
1.5.1合同价格15.6608亿，其中承包人直接工作金额3.7332亿。
1.5.2总工期共1470天，除酒店外区域1250天，以能通过政府相关部门毛胚验收为准。
酒店区域自前者延后220天完成，以整体竣工验收为准。
承包人承诺不会因预计开工时间与工程师开工指定时间的差异而提出任何索赔。
误期赔偿20万/天，无上限。
1.5.3本工程无预付款。
保留金按已完工程及进场材料的10%提取。
1.5.4承包人承诺确保获得扬子杯奖和鲁班奖，否则罚款500万和100万。
如因建设单位原因无法获得鲁班奖，则不予以罚款
2项目主要管理目标
序号
目标类别
目标内容
1
工期目标
总目标
1、计划开工日期：
2010年10月25日，计划竣工日期：
2014年11月2日。
2、除酒店外区域完工日期：
2014年3月27日；酒店区域完工日期2014年11月2日。
3、工程施工总工期：
第一分段（塔楼1-58层）：
1250日历天；第二分段（塔楼58层以上）：
220日历天。
总工期1470天。
节点目标
1、除裙楼外的地下室结构到达设计±0.000：
2011年6月28日,开工后第186天。
2、塔楼T1主体结构封顶：
2013年3月21日，开工后第878天。
3、裙楼地下室结构到达设计±0.000：
2013年7月4日，开工后第984天。
（塔楼结构封顶后开始施工）
4、裙楼主体结构封顶：
2013年8月23日。
5、酒店区完工：
2014年11月2日。
2
质量目标
确保江苏省优质结构工程，确保“扬子杯”,争创鲁班奖
3
安全目标
责任事故死亡率为零，确保无重大安全事故，轻伤事故控制在3‰以内
4
文明施工
目标
确保江苏省建设工程安全生产文明施工标准化工地
5
环保目标
确保不发生因施工造成的环紧影响被地方政府处罚、通报批评。
钢材、商品砼节约率控制在1%以上，水泥节约率达0.5%以上，周转架料损耗控制在3%以内。
万元产值综合能耗指标控制在0.22吨标准煤/万元。
6
成本目标
/
7
技术目标
创国家级工法两项
8
资金目标
/
9
CI目标
创中建总公司CI金奖
3进度计划
一项目工期策划主要内容
1合同约定的总工期和节点目标.业主要求的其他节点目标。
1.1本工程开工日期暂定为2010年12月8日，具体的开工以监理工程师签署的开工日期报告为准。
1.2本工程划分为ABCD4个区域按照先施工AB区，待B区地下室封顶后在施工C区，待C区地下室封顶后在施工D区的顺序组织施工。
1.3按照业主的要求，自开工1250天后完成除酒店区域范围外的施工。
自开工后的1470天后完成酒店范围内的施工。
1.4总工期为1470天。
1.5按照业主的额外要求，B区封顶的时间为7月22日。
完成23层主题施工时间为2012年5月2日。
2各项工程开工与完成时间策划
2.1土方单位开工工必须在2010年12月13日进场开始准备工作并于2012年5月1日前完成所有工作
2.2主体结构施工单位必须在2011年5月3日进场开始基础施工并与2013年10月完成所有工作
2.3二结构施工单位必须在2012年9月18日进场开始施工并于2013年8月13日完成所有工作内容
3主要分包单位及重要材料.设备的进出场时间.招标时间和签约时间策划
3.1
（1）安装单位开工必须在2011年5月31日前开始准备工作直至2014年10月14日完成所有施工并达到竣工验收的条件
（2）钢结构单位必须在2011年5月31日前开始现场准备工作直至2013年12月10日完成所有施工并在2014年10月14日达到竣工验收的条件
（3）消防安装单位
（4）幕墙安装单位必须在2012年9月18日开始现场准备工作直至2014年10月14日达到竣工验收的条件
（5）精装单位必须在2013年10月15日开始施工并于2014年10月14日完成所有工作内容并达到竣工验收的条件
（6）室外市政工程单位2013年12月10日开始施工并于2014年10月14日前完成所有工作内容并达到竣工验收的条件
（7）绿化工程单位2014年4月8日开始施工并于2014年10月14日前完成所
有工作内容并达到竣工条件
（8）其余分包单位按现场实际进度调配
3.2主要材料进场时间
原材料组织将根据施工进度计划及材料进场时间计划，及时提出材料需用计划，然后按照招标文件及合同条款约定、符合设计和有关标准要求进行采购，优选购置，从质量上严格把关，必要时通过业主及有关部门审批。
原材料和半成品组织上，钢材、水泥、砂、石、砌体、防水材料等质量至关重要，因此在采购前先需进行考察，选择信誉好、质量高、货源充足的厂家，然后向业主、监理单位进行申报，经业主、监理单位确认，使用前须经业主、监理单位工地代表签字认可，进场的材料均需提供材料的质量保证书，然后在现场进行见证取样做试验，试验合格后才能用于工程施工，不合格品将立即退货。
序号
材料名称
规格
单位
需用量
开始采购时间（材料按施工进度分批进场）
1
混凝土
C15
m³
21600
2010年12月
C30
m³
24215
2011年2月
C40
m³
14520
2011年7月
C50
m³
5290
2011年7月
C60
m³
33435
2011年7月
C70
m³
7315
2011年7月
2
抗渗混凝土
C30、C40
m³
42810
2011年7月
3
钢筋
HPB235
t
4817
2011年5月
HRB335
t
19319
2011年5月
4
蒸压加气混凝土砌块
/
m³
25142
2012年9月
5
YTONG砌块
/
m³
118304
2012年9月
6
多孔砖
/
m³
16403
2012年9月
7
轻质砂浆
/
m³
11814
2012年9月
8
防水材料
/
m³
61482
2011年4月
9
保温材料
/
m³
3966
2013年10月
本项目地库工程采用大量直径为36的三级钢，须厂家定做后才可供应。
所以按照施工总进度计划必须于4月15日前提出材料计划并于5月3日前进场开始进行制作。
3.3主要设备进场时间
序号
设备名称
型号规格
数量
国别产地
额定功率（kW）
使用部位
进场时间
1
挖掘机
SK200
7台
上海
/
土方开挖
2010年12月
2
挖掘机
80NX
3台
上海
/
土方开挖
2010年12月
3
塔吊
7034
1台
上海
110
结构施工
2011年1月
4
塔吊
6015
2台
上海
90
结构施工
2011年1月
5
塔吊
STL420
2台
上海
90
结构施工
2011年8月
6
施工电梯
SCD200/200V
4台
上海
111
结构及装修施工
2011年11月
7
布料机
HBT60
2台
上海
5
结构施工
2011年12月
3.4分包单位招标和签约时间
所有分包单位招标程序必须按照总计划开工节点时间前一个月定标。
以保证我工程施工能够顺利开展
4
外部工期履约风险评估
评估内容
具体风险
拟采取的措施
1
业主方建设手续的办理情况
建筑施工许可证未申办
办理深基坑施工许可证
2
现场“三通一平”或分段移交现场的情况
无
3
施工现场测量控制点移交情况
无
4
施工现状地下管线、地上设施、古树等现状
现场北面有地质异常情况
基坑北面支护施工更改施工工艺并向业主进行工期索赔
5
施工现场前期专业单位退场、移交情况
无
6
业主指定分包及设备招标及进场情况
+-0以上正式图纸至今未发具体进场时间无法安排
根据发放正式图纸的时间向业主索赔工期
7
业主付款共管资金账户的开设情况
8
办理项目开工、监督、备案等手续情况
暂无
以派专人进行办理
9
项目特殊时段施工及周围交通的办证情况
夜间无法施工
办理夜间施工许可证
10
设计图纸移交或分阶段移交的情况
地下室图纸正进行变更原设计图纸不能够作为施工依据并地上部分的图纸未发放
按照图纸发放的时间向业主进行工期索赔
11
设计图纸的深化需求及深化管理要求
地下室图纸正进行变更原设计图纸不能够作为施工依据并地上部分的图纸未发放
按照图纸发放的时间向业主进行工期索赔
12
设计图纸指定材料、设备的情况
地下室图纸正进行变更原设计图纸不能够作为施工依据并地上部分的图纸未发放
按照图纸发放的时间向业主进行工期索赔
13
业主指定分包单位对工期管理可能的影响
占无
14
业主验收或者分段验收对工期的影响情况
占无
15
其他可能对工期控制产生影响的情况
现场东侧茂业经九龙仓业主同意开挖连通道导致我土方开挖工程无法施工
因此项工作的耽误向业主索要工期签证
6项目部工期管理构架沟通及考核方式
项目工期管理主管部门为工程部。
通过每周一下达周计划，周末分析实际进度与计划进度偏差，与分包签订协议，进行奖罚。
7项目其他风险及应急方案
7.1现场劳务人员农忙。
合理安排分区作业，采取流水施工，减少一次性劳动力需求。
7.2高考或政府因其它事物令强制性停工。
合理安排有噪音的作业，对于无噪音的设备正常安排施工
7.3天气原因
按照合同规定，积极办理工期签证。
二．项目工期策划实施
1项目工期管理各部门职责
技术部：
（1）牵头制定项目总进度计划的实施，依照总进度计划的节点要求按时完成各项技术方案，并提前组织各部门进行技术交底，做好施工中的技术复核，以保证现场实际施工过程中能够按照施工方案要求进行施工，以确保不必要的返工发生。
（2）牵头发现图纸设计不合理或图纸设计可优化的部位，积极与设计院进行沟通，针对现场施工的特点进行施工优化方便现场施工以达到推进现场施工进度的目的。
（3）组织材料报验及现场材料的检测工作。
工程部：
（1）负责依照施工总进度计划进行施工月周日计划的编制，并积极按照所编制的计划组织劳动力的进场
（2）严格按照技术部技术交底及安全部门安全交底的内容进行现场的施工，以避免施工作业不通畅.或是安全事故的发生导致现场施工的滞后。
（3）针对施工计划即使提交合理的材料计划，以保证现场施工材料的充足。
（4）向商务部门提交工期签证的素材。
机电部：
（1）按照施工总进度计划积极组织现场设备的进场
（2）在机械设备使用过程中积极组织设备的验收.保养等工作，以保证设备现场设备的正常运转。
安全部：
组织现场的安全监督工作，在施工过程中发现现场危险源并组织安全危险源的整改，定时定人，避免安全事故的发生导致现场施工停滞。
质量部：
组织现场的质量监督工作，在施工过程中发现质量问题，组织质量整改工作并定时定人，避免现场因质量问题导致现场施工的滞后。
材料部：
依照材料计划组织现场的材料按时进场。
商务部：
依照总进度计划积极组织招标工作。
保证现场分包及时入场。
财务部：
做好资金收支计划。
保证劳务人员的工资得到及时发放，保证材料设备等重要资源的资金发放。
政工部：
负责外部政府部门沟通。
2工期管理办法：
2.1编制施工总进度计划并依照总进度计划编制月.周.日进度计划，落实到人。
2.2依照现场施工重要节点与各分包签订责任书，赏罚分明。
2.3每周一三五召开生产会议，依照进度计划分析现场实际进度，对于滞后部分进行分析，并及时采取措施进行调整。
3沟通协调机制
3.1每周135进行生产会（总包会）进行会议沟通并进行统一协调。
3.2工程部牵头每晚6点进行工作安排会对次日工作进行安排并统一协调，各部门按照实际工作安排组织各部门工作。
3.3工程部牵头进行现场跟踪，并组织各部门对现场实际出现的问题进行及时处理。
4平面布置及设备配置策划
4.1阶段性施工平面布置图及管理要点
见项目地下室施工阶段平面布置图
4.2主要施工及检测仪器设备的配置方案
检测仪器设备配备方案
序号
计量器具名称
规格型号
精度等级
配置数量
功能用途
进场时间
责任人
备注
1
全站仪
NTS-312R+
±2";±2mm+2PPM
1
控制点布设；施工放样
2010.12
赵红春
2
电子经纬仪
LP212
±2"
1
施工放样
2010.12
赵红春
3
水准仪
DSZ2
±2mm
1
水准点布设；施工放样
2010.12
赵红春
4
激光垂准仪
福田JC200
±1㎜/100m
1
楼内控制点垂直投射
2011.07
赵红春
5
钢卷尺
50m
1.9mm
1
距离测量
2010.12
赵红春
6
钢卷尺
7.5m
±0.9mm
3
距离测量
2010.12
赵红春
4.3现场临水临电方案
见临水临电方案，已报审批
5临建策划
见临建方案，已报审批
6技术策划
6.1科技成果总目标
本工程作为典型的超高层建筑，具有一定的施工难度，必须在超高层系列营造技术的基础上结合项目具体实际进行适当优化及改进，方能达到最大的管理实效，发挥出技术的支撑效能，结合本工程的具体设计情况，在新技术应用方面有如下推广计划：
科技示范工程实施情况报表
计划推广内容
实际完成情况
灌注桩后注浆技术
已施工完毕
预应力锚杆施工技术
正在施工中
混凝土裂缝控制技术
尚未开始施工
超高泵送混凝土技术
尚未开始施工
HRB400级钢筋应用技术
尚未开始施工
粗直径钢筋直螺纹机械连接技术
尚未开始施工
液压自动爬模技术
尚未开始施工
外挂式脚手架应用技术
尚未开始施工
钢结构CAD设计与CAM制造技术
尚未开始施工
厚钢板焊接技术
尚未开始施工
大跨度空间结构与大型钢构件的滑移施工技术
尚未开始施工
钢与混凝土组合结构技术
尚未开始施工
钢结构的防火防腐技术
尚未开始施工
给水管道卡压连接技术
尚未开始施工
管线布置综合平衡技术
尚未开始施工
电缆安装成套技术
尚未开始施工
建筑智能化系统调试技术
尚未开始施工
建筑智能化系统检测与评估
尚未开始施工
新型防水卷材应用技术
尚未开始施工
建筑防水涂料
尚未开始施工
建筑密封材料
尚未开始施工
刚性防水砂浆
尚未开始施工
施工过程测量技术
尚未开始施工
特殊施工过程监测和控制技术
尚未开始施工
建筑企业管理信息化技术-工具类技术
尚未开始施工
建筑企业管理信息化技术-管理信息化技术
尚未开始施工
拟通过上述新技术的推广，使本工程达到总公司级科技示范工程水平，同时在具体科技成果的总结提炼方面，拟定如下目标：
序号
成果类别
数量
选题内容
1
科技研发课题
1项
关于超高层结构自压缩变形
2
工法（省级）
1项
关于水平旋喷锚桩的支护技术
3
论文
10篇
关于预应力锚索的张拉锁定基本实验及施工、大体积混凝土测温、新型防水材料、液压爬模、高空核心筒的砼养护、超高层施工管理等
4
专利
1项
在实际施工中发掘，力争实现1项
5
五小成果
2项
关于项目实名管理查询系统等
6.2科技创效
科技创效可行性分析表
序号
潜在优化、建议点
原措施、设计做法
拟优化措施
计划目标
1
角撑栈桥
围护设计拟采用栈桥
取消栈桥，从挖土方式上解决局部出土问题。
2
角撑钢格构柱系统
格构柱满设剪刀撑及水平连杆
取消两跨的加固构件，作为出土通道，满足出土问题。
3
深井降水
原围护设计整体基坑满设深井井点，共八十口深井。
利用分区施工的自然泄水作用，后两个施工阶段少设或不设深井。
6.3技术风险分析识别及对策（YB-1801）
序号
风险识别
对策
1
基坑采用钻孔灌注桩结合四道锚索（桩）的围护体系，场地的环境条件复杂，四周与既有建筑物距离较近，而锚索（桩）长度均比较长，可能处于既有工程的土体扰动范围，锚索（桩）的受力性能会否受到影响具有一定风险。
通过专家论证等形式确定围护方案的合理性，尤其是广泛借鉴当地专家的意见，收集临近工程的相关信息。
正式施工之前进行基本实验，通过具体的试验数据来验证围护形式的可靠性。
施工过程严格管理，严格按试验参数施工，施工过程的任何异常情况反映至设计单位评估处置。
做好监测工作，尤其是锚索的轴力监测可直接反映工作状态中的锚索实际受力状况。
2
根据无锡地区的施工经验，第4层土局部夹层含有微承压水，锚桩成孔穿透止水帷幕后可能造成漏水，锚桩数量多，群体性漏水的影响可能会对场外道路、邻近建筑产生影响。
专业分包选择阶段将止水技术措施作为一项重要考查内容，中标单位有丰富的带水施工经验，有专利性的处理措施。
3
C70号混凝土供应问题，无锡地区的混凝土使用最高等
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