物业经营管理重点.docx
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物业经营管理重点
第一章物业经营管理概述
第一节：
物业经营管理的概念
1、物业经营管理：
又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
2、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。
通常出租给租户（又称为租客或承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
3、我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级
甲级：
优越的地理位置和环境、状况优良、超过规范要求、24小时服务
乙级：
良好的地理位置、状况良好、达到规范要求
丙级：
使用年限较长、不能满足各类规范要求
写字楼的分类在很大程度上依赖于专业人员的主管判断。
写字楼分类的12个因素：
位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户的类型。
4、零售商业物业依据建筑规模、经营特点及商业辐射区域范围分为6大类
1）区域购物中心：
规模巨大、10㎡以上、商业服务半径200km、能满足一站式消费
2）市级购物中心：
3万㎡以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上、由一家或数家大型百货公司为主要租户。
3）地区购物商场：
1—3万㎡之间、服务人口10—30万、年营业额1—5亿元、中型百货公司往往是主要租户。
4）居住区商场：
建筑规模在3000-10000平方米，营业额在3000-10000万人民币之间。
5）邻里服务性商店：
建筑规模3000平方米以下，营业额在3000万以下
6）特色商店：
经营方式比较灵活
5、别墅：
除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性
复式公寓：
一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上
6、酒店和娱乐休闲设施的主要区别：
1）、服务对象不同；2）、地理位置不同；3）、服务内容不同。
4）、建筑设计风格不同
7、物业管理企业类型分为：
1）、管理型物业管理企业；2）、专业型物业管理企业；3）、综合性物业管理企业。
第二节：
物业经营管理的层次与工作内容
1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为：
物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。
其中前两个以运行管理为主，后两个以策略性管理为主。
2、物业经营管理中的战略性工作
1）、确定战略；2）、确定标准；3）、构建信息基础；4）、决策分析：
投资决策两个关键因素：
预期收益和风险水平；5）、进行资产组合：
第二章房地产投资及其区位选择
第一节：
房地产投资
1、房地产投资分为直接投资和间接投资
1）、直接投资：
投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作（包括：
房地产开发投资、房地产置业投资）
2）、间接投资：
将资金投入与房地产相关证券市场的行为，间接投资部直接参与房地产经营管理工作（包括：
房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券）
2、房地产投资的特性：
1）位置固定性或不可移动性：
是房地产最重要的一个特性
2）寿命周期长：
自然寿命一般要比经济寿命长得多，房地产的经济寿命与其使用性质相关（仓储用房60年，银行、零售商业用房50年，工业厂房、普通住宅、写字楼45年，公寓、酒店、剧院40年、乡村建筑25年）
3）适应性：
房地产本身并不能产生收益，其收益是在使用过程中产生的
4）各异性：
是指地产市场不可能有两宗完全相同的房地产
5）政策影响性：
是指房地产投资容易射偶倒政府政策的影响
6）专业管理依赖性：
是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动
7）相互影响性：
是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与环境变化的影响
3、房地产投资之利：
1）相对较高的收益水平；2）能够得到税收方面的好处；3）易于获得金融机构的支持
4）能抵消通货膨胀的影响；5）提高投资者的资信等级
4、房地产投资之弊：
1）流动性差；2）投资数额巨大；3）投资回收期较长；4）需要专门是知识和经验
第二节：
房地产投资的风险
1、房地产投资的风险主要体现在：
投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性。
2、房地产投资面临的系统风险：
（1）通货膨胀风险（购买力风险）；
（2）市场供求风险（市场供求关系变化导致的）
（3）周期风险（市场周期波动导致的）；（4）变现风险（商品现金折价资金损失）
（5）利率风险；（6）政策风险；；（7）政治风险：
（房地产风险面临的最大风险）
（8）或然损失风险（火灾、风灾等偶发自然灾害）
3、风险对房地产投资决策的影响：
1）、根据风险大小确定相应的投资水平；2）、根据风险管理能力选择投资方向；
3）、根据风险周期变化特点把握投资时机。
4、投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望
第三节：
房地产投资的区位选择
房地产投资的三要素:
区位，区位，还是区位。
房地产投资中的区位，不能简单的理解为地理位置，重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置。
1、居住物业对区位的要求：
1、市政公用配套完备程度；2、公交便捷程度；3、环境因数；4、居民人口与收入。
2、影响写字楼区位选择的特殊因素：
1、与其他商业设施接近的程度；2、周围土地利用情况和环境；3、易接近性
三、商业物业辐射区域通常分为三个部分：
主要区域、次要区域、边界区域
主要区域：
主要是与项目最接近的区域，项目的营业收入的60%-75%来自该区域。
第三章房地产投资的技术分析
第一节：
投资分析的基本概念
一、现金流量：
在房地产投资分析中，某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入
1、经济活动的类型和特点的不同，现金流入和现金流出的具体表现形式会有很大的差异。
2、现金流入包括：
销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。
3、现金流出包括：
土地费用、建造费用、还本付息、营运费用、税金等。
二、房地产置业投资的专业术语：
潜在毛收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入、营运费用、净营运费用、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流。
1、潜在毛收入：
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛收入。
潜在毛收入的租金不代表物业实际获得的收入。
2、空置和收租损失：
实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等，潜在猫租金收入减少的原因：
一是控制的面积不能沉声租金收入；二是租出的面积没有收到租金。
3、其他收入：
设置的自动售货机、投币电话等获得的收入，又叫计划外收入。
4、有效毛收入：
有效毛收入=潜在毛租金收入﹣空置和收租损失+其他收入。
5、运营费用：
人员工资、办公费用、物业正常运转的成本、为租客提供服务的费用、保险费、房产税等
6、净营运收益=有效毛收入—运营费用，净收益最大化才是业主最为关心的问题
7、抵押贷款还本付息（不属于运营费用）：
可逐渐转入业主对物业拥有的权益的价值中
8、准备金（大修理基金）：
通常用于支付物业经营过程中资本性支出。
9、税金（两税一费）：
营业税：
5%、城市维护建设税：
为营业税额7%、
教育费附加税：
为营业税额的3%
10、经营现金流：
税前现金流=净营运收益—抵押贷款还本付息
税后现金流=税前现金流—准备金—所得税
第二节：
现值与现值计算
1、资金时间价值的大小，取决于3方面的因素（投资利润率、通货膨胀率、风险因素）
利息：
是占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所获得的补偿，其计算方式有单利计息和复利计息两种方式
2、单利计息：
Fn=P（1+i×n）我国个人储蓄存款和国库券的利息就是单利计息，计息周
期为“年”,单利计息计算公：
利息In=本金P×计算利率的周期数n×利率i。
3、复利计息：
Fn=P（1+i）n。
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款按复利计息
第三节：
设备更新中的经济分析
1.设备更新的原因：
设备更新源于设备磨损，设备磨损时设备使用或闲置过程中发生的损耗，分为有形磨损、无形磨损。
◆有形磨损又叫实体性磨损分为：
第一类磨损（外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏）
第二类磨损（自然磨损，如生锈、腐蚀、橡胶老化等，长时间闲置导致设备精度下降等）
◆无形磨损是由于社会经济环境变化造成的设备贬值，分为：
第一类无形磨损（生产工艺的改进、劳动生产率的提高等）
第二类无形磨损（技术进步的因素）。
2.设备更新特点分析：
1）设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命
设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。
2）设备更新分析只考虑未来发生的现金流量，更新旧设备会产生沉没成本。
沉没成本=旧设备账面价值（原值减折旧累计）—当前市场价值（残值）
3）只比较设备的费用
4）设备更新分析以费用年值法为主
第四节：
房地产投资财务评价指标
1.房地产投资的收益或总回报，包括投资回报（报酬）和投资回收（资本的回收）。
2.房地产投资分析的目的：
考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力
3.现金回报率：
房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率现金回报率=（现金报酬/初始权益资本）×100%
4.投资回报率：
房地产置业投过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率投资回报率=（年净收益/初始权益资本）×100%
5.偿债备付率：
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2，如果小于该值，表示资金来源将不足偿还当其债务
6.资产负债率=（负债合计/资产合计）×100%房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高
第四章收益性物业价值评估
第一节：
收益性物业的概念
收益性物业是指直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。
收益性物业的本质：
看其是否具有直接产生经济收益的能力
1.收益性物业价值的高低取决于3个因素：
（1）未来净收益的大小；
（2）获得净收益期限的长短；（3）获得净收益的可靠性
第二节：
收益性物业价格的概念和特征
1.物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物
2.物业价格形成条件：
有用性、稀缺性、有效需求
3.物业价格与一般物品共同之处：
都是价格、都有波动、都是按质论价
4、物业价格5个特征:
1）、受区位影响很大；2）、物业权益的价格；3）、既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；4）、形成的时间较长；5）、容易受交易者的个别因素的影响
第三节：
收益性物业价值和价格的种类
收益性物业价格种类：
（1）、成交价格、市场价格和理论价格；
（2）、总价格和单位价格；（3）、实际价格和名义价格；（4）、现房价格和期房价格；（5）、起价、标价、成交价和均价；（6）、评估价、保留价、起拍价和成交价；（7）、买卖价格、租赁价格；（8）、市场调节价、政府指导价和政府定价
1、物业的投资价值：
某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。
投资价值会因为投资者的不同而不同。
2、评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。
3、投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为能够实现的基本条件
4、物业总价格一般不能反应物业价格水平高低，而单位价格一般可以反映价格水平高低。
5、期房价格=现房价格—预计从期房达到先放期间/现房出租净收益的折现值—风险补偿
6、成交价格：
在一笔物业交易中双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物
7、市场价格：
某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果
8、原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。
第四节：
影响影响收益性物业价格的因素
影响物业价格的因素：
人口因素、居民收入因素、物价因素、利率因素、汇率因素、物业税收因素、城市规划因素、交通管制因素、心理因素。
1、影响物业价格的5点认识：
1、不同的物业价格影响因素，引起的物业价格变动的方向是不尽相同的；
2、不同的物业价格影响因素，引起的物业价格变动的程度是不尽相同的；
3、不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的；
4、有些物业价格影响因素与时间有关，有些与时间无关；
5、某些物业价格影响因素的影响可以用数学公式模型来量化。
二、影响收益性物业价格的因素：
1、人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模）；2、居民收入因素；3、物价因素
4、利率因素：
物业价格与利率负相关（利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格上升）；5、汇率因素；6、物业税收因素；7、城市规划因素；8、交通管制因素；9、心理因素
在物业开发环节，税费增加，导致开发成本增加、导致物业价格上升；在物业交易环节，税费增加，会抑制物业需求，导致物业价格下降，反之则会上升。
第五节：
收益性物业估价的基本方法
物业估价产生了三大基本方法：
市场法、成本法、收益法。
评估一宗物业的价值，
一般要同时采用两种以上的方法
1、市场法（市场比较法、比较法）：
市场法适用的对象是具有交易性的物业：
如开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、收益性物业等。
而很少发生交易的物业，如学校、医院、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，通常用成本法。
2、运用市场法估价的4个步骤：
1）、搜集交易实例；2）、选取可比实例；3）、对可比实例成家价格进行处理；4）、求取比准价格
3、成本法：
指现分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
4、物业的价格构成：
1）、土地取得成本。
2）、开发成本；3）、管理费用；4）、投资利息；
5）、销售费用；6）、销售税费；7、开发利润。
5、成本法估价4步骤：
搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料—→测算重新构建价格—→测算折旧—→求取积算价格。
6、成本法的基本计算公式：
物业价格=重新构建价格—折旧
7、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧、经济折旧
1）物质折旧：
建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。
2）功能折旧：
建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。
3）经济折旧：
建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。
8、收益法（收益资本法、收益还原法）：
指预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，一求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
（收益法分为直接资本化法和报酬资本化法）
9、收益法以预期原理为基础，适用对象是有收益或有潜在收益的物业，但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用
第五章房地产市场市场分析
影响住宅需求变化因素：
1、收入的变化；2、其他商品价格的变化；3、对未来的预期；4、政策的变化
第三节：
房地产市场结构与市场指标
一、房地产市场结构包括：
1、总量结构；2、区域结构；3、产品结构；4、供求结构和投资结构
二、房地产市场细分：
1、按存量增量细分：
分为一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）
2、按交易形式细分：
房地产买卖、租赁、抵押
3、房地产市场指标：
供给指标、需求指标、市场交易指标、
第四节：
房地产市场的特性与功能
1、市场供给的特点：
缺乏弹性、具有非同质性、高度的垄断性
2、市场需求的特点：
广泛性、多样性、进行融资
3、房地产市场交易的特点：
产权流转的在界定、耗费时间比较长、交易费用比较高
第五节：
房地产市场分析
1.房地产市场分析的目的：
就是将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会
2.市场供求分析：
供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析
3.通过市场分析：
物业管理可以指定确保保值增值的物业维修维护、更新改良、改建扩建、资产处置计划或方案等
第六节：
物业经营管理计划
1.物业管理计划包括：
年度计划（是一种运行计划，属于战术层次的计划）
中短期计划（介于战术层次和策略层次之间）3-5年
长期计划（策略层次计划，通常以物业的剩余使用寿命为限）
2.编制物业经营管理计划的基础工作
1）区域宏观市场环境分析；2）房地产市场分析；3）邻里分析
4）物业现状分析；5）业主目标（明确业主目标是制定物业管理计划的前提）
3、物业管理计划的主要内容：
1）建筑物业管理计划；2）租赁计划；3）财务收支计划；4）物业运行绩效评估及业主沟通计划
4、建筑物管理计划包括：
1）、建筑物维护标准；2）、建筑物管理策略；3）、物业检查计划；4）、公共设施服务内容
5、最常用的沟通手段有：
定期的年度或季度表现报告、定期的管理会议、定期的私人接触
6、预算的表现形式有：
年度运营预算、资本支出预算和长期预算
第六章租赁管理
第一节：
物业租赁概述
1、物业租赁（房屋租赁）：
公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
2、房屋租赁的特点：
1）房屋租赁不转移房屋的所有权
2）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋，而不是同类物。
3）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。
必须采用书面形式，登记备案。
4）房屋租赁关系不因所有权的转移而中止
5）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
3、按房屋租赁期限划分：
定期租赁（最常见的租赁形式）、自动延期租赁、意愿租赁（意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止）
按租赁期限的长短：
短期租赁（2年以内含2年）、中短期租赁（3~4年）、长期租赁（5年或5年以上）
按物业租金分类：
毛租金、净租、百分比租金
净租金通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上
4、物业租金管理模式：
1）包租转租模式：
业主不负责物业的租赁、也不承担市场风险，只收取包租的租金，而物业管理企业除收取物业管理费以外，还可赚取租金的差价
2）出租代理模式：
业主不负责租赁，但要承担市场风险，物业企业获取代理佣金和物业管理费，业主常用于市场活跃的时期
3）委托管理模式:
物业企业不负责租赁，只负责服务，获取的只有物业服务费
第二节：
租赁管理和租赁方案
1.租赁合同签订前：
（1）制定租赁方案与策略；
（2）租户选择；（3）租金确定；（4）租约谈判；（5）签约管理
2.租赁合同执行中：
（1）房屋空间交付；
（2）收取租金；（3）租金调整；（4）租户关系管理
3.租赁期满：
（1）租金结算
（2）租约续期或房屋空间收回管理
以上三个阶段还始终贯穿着物业市场的营销工作
2、租赁方案与策略
1）确定可出租面积和租赁方式；2）编制租赁经营预算：
预算是租赁方案的核心
3）定位目标市场；4）确定租金方案；5）明确吸引租户的策略
物业的特性和质量是吸引租户的主要因素，租赁管理的核心是确立租金方案、租户选择。
3、市场营销通常从四方面来宣传、推广物业
1）价格优势；2）物业本身的素质；3）良好的声誉；4）经济实用
第三节：
房屋租赁合同
1.房屋租赁合同：
是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。
2.房屋租赁合同的法律特征：
1）、双务合同2）、有偿合同3）、诺成合同（需支付标的物，合同才能成立的叫实践合同）4）、要式合同5）、继续性合同
3.房屋租赁合同的基本条款
1）当事人姓名或者名称及住所；2）房屋坐落、面积、装修及设施状况；3）租赁用途；
4）租赁期限；5）租金及支付方式；6）房屋的修缮责任；7）转租的约定；
8）变更和解除合同的条件；9）租赁双方的权利和义务；10）当事人约定的其他条款
第四节：
租户关系管理
在租赁管理中涉及的工作：
1、建立详细的租户档案；2、租赁期内的服务；3、租金交纳的管理；
4、数据的统计与分析；5、个性化服务；
第七章成本管理
第一节物业管理中的成本及其分类
一、物业管理中的成本构成
1、营业成本：
（1）直接人工费
（2）直接材料费（3）间接人工费
2、期间费用或经营管理费用：
（1）管理费用
（2）财务费用
特别规定:
（1）物业管理企业经营公用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本；
（2）物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用；
（3）物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用；
（4）发生的坏账损失，计入管理费用；
（5）按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：
①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；
②对外投资支出；
③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；
④国家法律、法规规定之外的各种付费；
⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
二、物业管理成本的分类
按照与业务量的关系划分
按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。
按照与决策的关系，可将成本分为：
1.边际成本:
指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数。
2.差异成本：
指不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。
3.机会成本：
指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。
4.估计成本：
指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。
5.沉没成本：
指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。
6.可缓成本；7.可免成本；8.附加值成本：
第2节成本的估算方法
一、成本估算的目的
专项维修资金，即物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用支出。
目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。
包干制物业服务费用构成：
物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
酬金制预收的物业管理服务资金包括：
物业管理服务支出和物业管理企业酬金。
二、主要成本项目的估算方法
（一）、人工费的估算：
1、基本工资；2、社会保险；3、按规定提取的福利（福利基金为工资总额的14%、公会基金为工资总额的2%、教育经费为工资总额的1.5%）；4、加班费（按人均2—3天计算，在乘以日平均工资，日平均工资按每月22个工作日计算）；5、服装费；6、服装洗涤费
（二）办公费估算：
1、交通费；2、通信费；3、低值易耗；4、书报费；5、法律费用；6、宣传广告和市场推广费用；7、节日装饰费；8、办公用房租赁费、水电费等
（三）共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算：
1、维修保养费；2、装修费；3、能源费；4、康乐设施费；5、杂项费用
（四）保安费估算：
1、保安系统日常运行电费及维修保养费；2、日常保安器材费；3、保安系统个更新储备金；4、保安人身保险费；5、保安用房和保安住房租金
（五）清洁卫生费估算：
1、工具购置费；2、劳保用品费；3、清洁机械费；4、化粪池清理费；5、垃圾外运费；6、其他费用；7、水池清洁费
（六）绿化养护费估算：
1、工具费；2、劳保用品费；3、绿化用水费；4、农药化肥费；5、杂草清运费；6、园林景观再造费
（七）固定资产折旧费估算（一般折旧期为5年）：
1、交通工
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