仙桃项目房地产市场报告.docx

仙桃项目房地产市场报告.docx

《仙桃项目房地产市场报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《仙桃项目房地产市场报告.docx（11页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

仙桃项目房地产市场报告

仙桃项目房地产市场报告

博宸创展尚城雅园项目组

2010-9-8

目录

一、前言

二、仙桃房地产市场调查

三、仙桃彭场房地产市场情况综述

四、近期国家政策走向及对房地产市场的影响

五、尚城雅园户型规划建议

一前言

市场研究领域里有一句名言：

“没有调查就没有发言权”。

受湖北易居房地产有限公司的委托，近期我们对仙桃房地产市场进行了调查走访。

此次调查走访我们采用了3种方式。

一是项目实地调研，即去项目现场及营销中心收集一手资讯；二是借助网络查询，即通过查询仙桃房产网等仙桃当地官方网站作为补充和佐证；三是采取随机访谈的方式，即随机抽样对部分仙桃市民进行了访谈。

现报告如下，不足之处恳请批评指正。

二仙桃房地产市场调查

市调汇总

项目名称

地址

规模

户型

价格

备注

天下·时代广场

仙桃大道与

宏达路交汇处

1栋32层

2个单元

总建5万平米

1*145、47、50平米

2*280-90平米、100平米

3*2112、120、126、127、

128、131、134平米

均价约2900元/平米

（起价2608-

最高价3203元/平米）

2009年12月31日开盘

一周内售完

一品苑

黄金大道与

锦瑞路交汇处

（客运站南行50米）

3栋11+1层

总建30659平米

68-148平米，1梯3户

2*2*168.12平米

2*2*194.10平米

2*2*198.36平米

3*2*2132.50平米

起价：

2600元/平米

均价：

2900元/平米

136.05平米带入户花园

开盘期：

2010年1月26日

3*2*2136.05平米

4*2*2148.80平米

三丰鼎城

仙桃大道与

丝宝路交汇处

总建84590平米

共759户

2*2*189.73、94.96平米

3*2*1106.28、129.87平米

4*2*2132.34、146.36、170.79平米

均价3200元/平米

一期：

2007年9月28号开盘，均价2780元

德政金园

仙桃大道和

汉江路交汇处

总建46万平米

3*2*2133-139平米

4*2*2150-156平米

现价格未定

预计3700-3800元/平米

现推3栋11层小高层

香岸华府

距汉江大桥

收费站200米处

（城西复州大道与汉江路交汇处）

总占地6万平米

总建10万平米

2*2*187.23平米

3*2*2110、130、139.03平米

4*2*2157.05、162.56平米

均价：

3200元/平米

部分户型139.157平米有入户花园

鸣宇尚城

仙源大道18号

（原摩托车市场旁）

1栋24层

（两梯两户）

2栋18层（两梯三户、两梯四户）

2*2*186-93平米

3*2*2128-139平米

3*2*2147-159平米

均价：

3100元/平米

139平米入户花园

帝都花园

复州大道

（纽芬兰酒店西100米）

2栋7层

（一梯两户）1栋高层

3*2*2107.29平米

3*2*2127.20平米

4*2*2165.88平米

2200-2600元/平米

1栋高层

（1）预计今年7月动工，年底开盘

（2）2栋多层。

2009年底售完

绿地华庭

军垦路9号

总建36万平米

占地405亩

独栋别墅：

300-500平米

联排：

200-270平米

叠拼：

180平米左右

公寓：

90-160平米

均价：

2900元/平米

一期：

2007年11月开盘

2008年9月入住

锦绣龙城

沔阳大道136号

（流潭公园东300米）

总建：

25460平米

容积率：

2.7

绿化：

35%

92-140平米

3房，4房，5房

起价：

2300元/平米

均价：

2500元/平米

银信·御景名邸

沔阳大道

总建：

53584.5平米

3栋29-32层

总户数;540户

住宅：

240户

公寓：

300户

小户型：

55%

大户型：

45%

阳光一品

营销中心：

纽芬兰酒店大堂内，

地址：

沔阳大道7号

（粮食局对面）

总建：

14734平米

1-2层商铺

6-18层住宅

64-118平米

3*2*1111.11平米

3*2*2113.27平米

3*2*2118.35平米

1*2*163.81平米

2*2*194.61平米

未开盘

圣淘沙·国际花园

大洪桥附近

（仙上河旁）

住宅600套

商业：

8000平米

待定

未开盘

东城花园

沔阳大道与昌升路交汇处（四中东面，原轻工机械厂）

总建4万平米

8栋多层

70-130平米

2房、3房、4房

一梯两户，板式，少量复式

3*2*2118平米

2*2*170平米

3*2*294平米

起价：

2188元/平米

均价：

2400元/平米

开盘时间：

2009年10月5日

项目名称

地址

规模

户型

价格

备注

和合国际城

仙桃大道与

昌升路交汇处

总建约25万平米，15栋17—32层，一期6栋（分3期开发）

主力户型：

70—140平米

二房、三房、一房一厅、单身公寓、四房

待定

2010年3月动工，预计2010年底封顶，2011年10月交房

中央华府

仙桃大道与

丝宝路交汇处往南

200米（仙桃小学旁）

11栋小高层及高层

总建10万平米

86-139平米，

2*2*186.92平米

3*2*199.28—106.95平米

3*2*2111.42—123.59平米

4*2*2139.53平米

待定

金诚花园

黄金大道以南

天诚国际大酒店西侧

总建6万平米

4栋小高2栋高层

2*2*187—99平米

3*2*2118—149.96平米

4*2*2155—156.60平米

均价2800元/平米

福泰锦江国际

大新路与沿江大道交汇处

总建41320平米，

约390套

待定

未开盘

忆美国际公馆

钱沟路与黄金大道交汇处，天诚酒店对面

4栋18+1层

106-170平米

3房、4房、少量复式

3*2*2106—121平米

3*2*2141平米

4*2*2170平米

起价：

2480元/平米

均价：

2900元/平米

开盘时间：

2008年12月26日

总体来看：

1、规模参差不齐;从阳光一品1万多平米到绿地华庭36万平米、德政金园46万平米.

2、“豪宅”概念泛滥.

3、开发品质逐步提高;从户型设计、建筑品质、园林绿化、物业管理等方面均有提高。

4、城区地段较好、品质较高楼盘价格一般在2900—3200元/平米,城区地段稍差、品质稍低的项目一般价格在2500元/平米左右。

5、房地产市场较活跃。

开盘后数月内基本售磬并不少见。

6、户型设计中入户花园、外飘窗等元素已较多运用。

三、仙桃彭场房地产市场情况综述

（一）仙桃彭场印象

（1）彭场行政区划简述：

彭场镇地处仙桃市东南，距仙桃城区10公里，西邻宜黄高速公路，321省道、通顺河横贯全境。

版图面积162平方公里，辖50个村，4个居委会，总人口10万人，耕地面积10.5万亩；集镇建成区面积5.5平方公里，

集镇人口5.5万人，城镇化水平55%。

（2）工业特色鲜明：

“全国无纺布第一镇”全国最大的无纺布制品加工出口基地

近年来，彭场镇大力实施“小城镇，大战略”，坚持以城镇建设为载体，搭建产业发展平台；以产业集聚为支撑，壮大城镇经营实力，有力推进了工业化、城镇化和农业产业化。

先后被评为湖北省文明镇、湖北省“五个好”基层党委、全国重点中心镇和“中国非织造布制品名镇”。

全镇实现工农业总产值近30亿元，

其中工业总产值超过25亿元，完成工商税收近3000万元，出口创汇3500万美元，占全市外贸出口的40％。

工业经济特色鲜明。

全镇工业企业168家，从业人员近3万人，年发放职工工资超过了1.5亿元；居民储蓄存款超过2.5亿元。

无纺布制品加工及配套企业达116家，从业人员2.2万人，基本形成了无纺布生产——制品加工——包装装饰较为完整的产业链条。

年出口集装箱标柜1.5万个，出口交货值过20亿元，

出口量占全国总量的40%，成为全国最大的无纺布制品加工出口基地。

城镇建设突飞猛进。

无纺布特色产业的形成和壮大，为小城镇的发展提供了强有力的支撑。

近几年，城镇建设投入达3000多万元。

集镇建成区面积由2001年的3.6平方公里扩展到5.5平方公里,集镇常住人口由3.2万人增加到5.5万人。

城乡市场活跃，文化娱乐、餐饮服务、交通运输等个体工商户达1336家，从业人员5000多人。

（二）彭场房地产市场综述

1、房地产市场发展处于起步阶段，商品房开发较少；现仅有豪峰绿色新都在售，基本处于供不应求的状态。

2、豪峰绿色新都项目情况及销售状况陈述如下：

开发商：

仙桃市豪峰置业有限公司　

项目地址：

仙彭大道彭场镇政府旁

规模：

10栋7层洋房，分3期开发

1期3栋多层（7层）于2009年9月26日开盘，均价1200多元/平米，开盘后2个月内基本售磬；

2期3栋多层（7层）于2010年1月16日开盘，均价1300元/平米，共147套开盘后3个半月内仅余17套。

3期4栋多层（7层）预计于2010年年底上市销售。

户型面积：

为2房到4房，面积从84—123平米。

均为1梯2户。

户型设计比较方正，客厅全朝南，主卧基本做到朝南，所有户型均只有一个阳台，且阳台全朝南布局。

卧室部分采用了飘窗设计，但主卧采用全飘窗设计。

户型面积如下：

2*2*184.73平米

3*2*191.18平米

3*2*193.20平米

3*2*2100.98平米

3*2*2110.55平米

4*2*2123.03平米

3.现有项目开发品质较低，缺乏较高品质的商品房项目。

现有多为私房，而唯一在售的商品房项目绿色新都为砖混结构，建筑品质较低，外立面用色陈旧，基本无象样的园林绿化和物业管理。

4．现有企业经济效益较好，有较强的购买力，市场潜力巨大。

彭场作为无纺布制品名镇，经济效益良好，不乏购买力。

绿色新都1期和2期开盘，短期内基本售完即为明证。

5．小3房1卫受追捧。

市场对90余平米的紧凑实用3房1卫表现出较高的接纳度，

6、市场在保证功能的前提下有面积控制瘦身、总价控制合理的要求。

四国家政策对房地产市场的影响

国务院新四条遏制房价过快上涨

抑制不合理需求

政策：

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，货款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平

解读：

此举将进一步打击投资性购房，抑制大量不合理的住房需求，目前房价的上涨态势将得到遏制。

增加住房有效供给

　　政策：

房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。

探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。

解读：

再次强调土地供应的“70%”，将确保市场上普通住房的有效供应，缓解房价上涨压力。

探索新的土地出让方式，则将改变当前土地市场价高者得、助推房价上涨的现状。

这一系列措施实施，将让火热的武汉楼市“退烧”。

加快保障性住房建设

　　政策：

各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。

　　解读：

加大保障性住房建设，解决低收入人群住房问题，是增加市场供应的有效措施，将起到稳定房价的作用。

加大市场监管力度

　　政策：

严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，商业银行不得发放新开发项目贷款，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格。

　　解读：

今年楼市重归火爆之后，捂盘惜售等有所抬头，加大打击力度，增加信息透明度，可防止房价不正常上涨。

对房地产市场的影响：

1.对于投资和投机性购房予以抑制，控制房价过快上涨。

2.部分开发商降价应对，如恒大领衔江城楼市“降价潮”，全国一线开发商带头打折，江城楼市涌动“降价潮”，恒大地产于五月五日宣布旗下所有楼盘八五折让利促销。

3.对于仙桃这样的三线城市目前影响不大。

五户型规划建议

1.彭场当地市场对于90平米左右的3房1卫认可度高。

建议户型规划应在考虑功能的基础上，控制户型面积紧凑实用。

2.仙桃当地市场对于90至130平米的户型面积接受度较高，而对140平米以上的户型面积接受度较低。

应降低140平米户型的设置比例。

3.户型规划中的阳台应重点考虑南向设置，但考虑到北面临街，应适当在户型北面设置观景阳台。

4.大户型设计中可考虑增加工人房及储藏间功能。