第72讲模拟试题解析新版包括71讲了Word格式文档下载.docx
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A．1
B．2
C．3
D．5
A
管道渗漏最低保修期限为1年。
7．由于施工的原因导致商品住宅出现质量问题，应首先由（）对购房者承担责任。
A．施工单位
B．监理单位
C．房地产开发企业
D．房地产开发主管部门
C
房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。
8．依据《城乡规划法》规定，以下（）建设项目需要申请选址意见书。
A．以协议出让方式取得国有土地使用权的建设项目
B．以招标出让方式取得国有土地使用权的建设项目
C．以拍卖出让方式取得国有土地使用权的建设项目
D．以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目
D
《城乡规划法》规定：
“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。
”其他的建设项目不需要申请选址意见书。
9．某房地产开发公司在城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为500万元，建筑工期为18个月。
该房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件。
按照规定，其到位资金原则上不少于（）万元。
A．100
B．120
C．150
D．250
建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。
500×
30％=150万元。
10．《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋建筑工程保修期从（）起计算。
A．工程竣工验收合格之日
B．工程竣工验收之日
C．工程竣工验收申请之日
D．工程竣工之日
A
《房屋建筑工程质量保修办法》规定房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
11．张某将其拥有的一套住宅出租给了李某，租赁期间张某又将该住宅卖给了王某，张某与李某原签订的房屋租赁合同（）。
A．自动失效
B．继续有效
C．由张某确定是否有效
D．由王某确定是否有效
商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
12．W房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2012年3月1日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款1000万元。
该项目2012年3月1日估价时点的房地产抵押价值为（）万元。
A．1000
B．7000
C．8000
D．9000
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
该项目2012年5月1日估价时点的房地产抵押价值8000万元－1000万元=7000万元。
13．某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按（）顺序清偿。
A．贷款合同签订的先后
B．贷款数额的大小
C．各银行起诉的先后
D．抵押登记的先后
同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。
14．刘某继承了其父亲的一套房产。
按照有关规定，刘某应办理（）登记。
A．房屋所有权注销登记
B．房屋所有权变更登记
C．房屋所有权转移登记
D．房屋所有权初始登记
C
房屋所有权转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。
15．以下关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是（）。
A．已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记
B．已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记
C．房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
D．在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》
在建工程抵押可变更、转让。
已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。
在建工程抵押权登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放在建工程抵押登记证明。
16．某住宅楼总建筑面积4600㎡，其中应分摊的共有建筑面积600㎡，若按套内建筑面积分摊，则共有建筑面积的分摊系数为（）㎡。
A．0．125
B．0．150
C．0．175
D．0．250
共有建筑面积的分摊系数K=应分摊的共有建筑面积÷
参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和=∑δSi／∑Si=600÷
（4600-600）=0．150。
17．房地产估价师注册证书注册有效期为（）年。
D．4
《注册房地产估价师管理办法》第九条规定，注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。
注册有效期为3年。
18．选聘、解聘物业服务企业是（）的职责。
A．业主委员会
B．业主大会
C．居民委员会
D．业主大会筹备组
业主大会职责：
①制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
②选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作：
③选聘、解聘物业服务企业；
④决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
⑥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
19．业主大会成立前，住宅专项维修资金由（）代管。
A．售房单位
B．物业服务企业
C．已入住的业主
D．房地产主管部门
业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。
20．某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1600万元，则应缴土地增值税为（）万元。
A．400
B．480
C．660
D．880
①土地增值额3000万元1600万元1400万元。
②适用公式：
土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：
土地增值额40%扣除项目5%1400万元40%1600万元5%480万元。
21．采取定额税率的税种有（）。
A.房产税
B．契税
C.耕地占用税
D．土地增值税
C
房产税、土地增值税、契税实行比例税率。
22．李某按市场价格将其住房出租给刘某，年租金为20000元。
按照税收优惠政策，李某应缴纳房产税（）元。
B．600
C．800
D．1000
2008年3月1日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税。
20000元4%800元。
23．职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的（
）存款利率计息。
A．活期
B．3个月整存整取
C．6个月整存整取
D．一年整存整取
职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息。
24．王某上年度年薪为60000元，住房公积金缴存比例为12％，则王某的住房公积金月总缴存额为（）元。
A．200
B．400
C．600
D．1200
住房公积金月缴存额＝（职工本人上－年度月平均工资×
职工住房公积金缴存比例）+（职工本人上－年度月平均工资×
单位住房公积金缴存比例）。
王某的住房公积金月总缴存额=（60000÷
12×
12％）＋（60000÷
12％）=1200元。
25．确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线，属于（
）的内容。
A．城市总体规划
B．控制性详细规划
C．修建性详细规划
D．住宅区规划
控制性详细规划的内容有以下几点：
①确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；
②规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；
③确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；
④根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；
⑤制定相应的土地使用及建筑管理规定。
26．下列环境污染类型中，根据污染产生的原因划分的污染类型是（）。
A．大气污染
B．室内污染
C．交通污染
D．全球性污染
按照污染产生的原因，环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。
27．城市中五颜六色的广告和招贴所造成的污染，属于（）。
A．灯光污染
B．视觉污染
C．不可见光污染
D．电磁波辐射污染
视觉污染是一种特殊形式的光污染，是指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告和招贴等。
28．某建筑工程直接工程费为2000万元，企业管理费为100万元，措施费为500万元，该建筑工程的直接费为（）万元。
A．600
B．2100
C．2500
D．2600
建筑安装工程直接费由直接工程费和措施费组成。
直接费＝直接工程费+措施费=2000+500=2500万元。
29．某建筑安装工程中，工具、器具及生产家具购置费为250万元，建安工程费为2100万元，工程建设其他费用为210万元，基本预备费率为6%，则该建筑安装工程基本预备费为（）万元。
A．60.6
B．90.6
C．110.6
D．153.6
基本预备费＝（工具、器具及生产家具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用）×
基本预备费率=（250万元+2100万元+210万元）×
6%=153.6万元。
30．关于房产图的测绘顺序，正确的是（）。
A．房产分幅图房产分户图房产分丘图
B．房产分幅图房产分丘图房产分户图
C．房产分丘图房产分幅图房产分户图
D．房产分户图房产分幅图房产分丘图
房产图的测绘是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。
首先测绘房产分幅图——测定房屋平面位置，绘制房产分幅图；
其次测绘房产分丘图——测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；
然后测绘房产分户图——测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。
31．完全竞争的市场同时具备的条件中，不包括（）。
A．市场上有足够多的生产者和消费者
B．市场上的产品是不同质的
C．资源完全自由流动
D．市场信息是完全畅通的
完全竞争的市场，必须同时具备以下四个条件：
（1）市场上有足够多的生产者和消费者。
任何一个生产者（或消费者）都是价格的接受者，而不是价格的决定者。
（2）市场上的产品是同质的。
即对消费者而言，所有生产者的产品具有相互完全替代的性质。
（3）资源完全自由流动。
（4）市场信息是完全畅通的。
32．若某个国家2011年下半年的消费函数为C=1000+0．9y，则该国此时的边际消费倾向是（）（公式中C表示消费，y表示收入）。
A．0．9
B．0．9y
C．1000
D．1000+0．9y
消费函数可表示为：
C＝A+BY。
这里，A表示收入等于零时的基本消费量，称为自主消费或基本消费；
BY表示收入引致的消费，即随收入变化而变化的消费，称为引致消费，其中B恰好是边际消费倾向。
33．以下属于直接房地产金融形式的是（）。
A．房地产开发企业流动资金贷款
B．商品房开发贷款
C．居民住房消费贷款
D．政府发行住房建设债券
直接房地产金融指由资金供给者和房地产资金需求者双方直接进行的融资。
主要方式有：
政府发行住房建设债券、住房公债、土地债券，房地产开发企业发行的股票、债券等。
间接融资的主要形式有：
银行吸收的各种长期存款、短期存款、向房地产开发企业提供的土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款等。
34．张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。
该保险合同的关系人是（）。
A．张某
B．李某
C．赵某
D．甲保险公司
保险合同的关系人主要是受益人。
受益人是指保险事故发生后，由于各种原因造成被保险人不能行使保险金请求权时，有权获得保险金给付的法人或自然人。
35．以下不属于数量标志的是（）。
A．工人工资
B．工业产值
C．文化程度
D．人的年龄
品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符号或代码进行说明的标志，如：
文化程度、工种等；
数量标志是指能用数量表现的标志，如：
人的年龄、工人工资、工业产值等。
36．某企业2011年12月底，负债总额为400万元，利润总额为200万元，资产总额为1000万元。
则该企业的资产负债率是（）。
A．20％
B．40％
C．80％
D．100％
资产负债率是负债总额与资产总额的比率。
资产负债率=负债总额÷
资产总额×
100%=400万元÷
1000万元=40％。
37．《民法通则》规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。
但是，从权利被侵害之日起超过（）年的，人民法院不予保护。
B．5
C．15
D．20
如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。
但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。
38．2011年10月，李某在W房地产开发公司开发的住宅小区购买了一套住宅，该套商品房价格250万元。
按照W房地产开发公司要求，李某交付购房定金50万元。
如W房地产开发公司违约，根据定金罚则，李某可得到返还定金（）万元。
A．25
B．50
C．100
D．150
根据《合同法》规定：
“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；
收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。
50×
2=100万元。
39．下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（）。
A．拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物
B．除法律、法规务有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请
C．委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的
D．委托人与拍卖人是平等的民事主体
委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买。
40．拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3000万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为（）万元。
A．96
B．150
C．160
D．224
非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5％的佣金。
3000万元×
5%=150万元。
二、多项选择题（共15题，每题2分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题
意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
全部选对的，得2分；
错选或多选的，不得分；
少选且选择正确的，每个选项得0．5分）
1．下列关于我国房地产法律法规体系的内容，表述正确的是（）。
A．《房屋征收评估办法》属于部门规章
B．《住房公积金管理条例》属于国务院房地产行政主管部门制定的房地产部门规章
C．行政法规须经国务院常务会议讨论并以国务院总理令的形式发布
D．《山东省城市房地产交易管理条例》属于政府规章
E．《廉租住房管理办法》属于部门规章
CE
《房屋征收评估办法》不属于部门规章，是规范性文件。
《住房公积金管理条例》属于国务院发布的房地产方面的行政法规。
《山东省城市房地产交易管理条例》属于地方性法规。
国家发改委、国土资源部也颁布了一些房地产方面的部门规章。
2．在以下征收集体土地情形中，应由国务院批准的有（）。
A．征收基本农田5亩
B．征收基本农田以外的耕地45公顷
C．征收园地1200亩
D．征收集体建设用地45公顷
E．征收未利用土地50公顷
ABC
应由国务院批准的为：
（1）基本农田；
（2）基本农田以外的耕地超过35h㎡；
（3）其他土地超过70h㎡的。
１亩=0．0667公顷，园地为其他土地，1200亩×
0．0667=80公顷，未超过70公顷，应由省级人民政府审批。
3．房屋征收中，对被征收人给予的补偿包括（）。
A．被征收房屋价值的补偿
B．因征收房屋造成的搬迁的补偿
C．因征收房屋造成的临时安置的补偿
D．因征收房屋造成的购房房租损失的补偿
E．因征收房屋造成的停产停业损失的补偿
ABCE
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（1）被征收房屋价值的补偿；
（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
4．以下（）情况，可以发布房地产广告。
A．在已经依法取得建设用地使用权的土地上开发建设的房地产
B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的房地产
C．司法机关依法决定查封的房地产
D．预售房地产，已取得该项目预售许可证的
E．权属有争议的房地产
AD
在已经依法取得建设用地使用权的土地上开发建设的。
预售房地产，已取得该项目预售许可证的房地产，都是可以发布广告的。
5．制定和实施城乡规划，应当遵循的原则包括（）。
A．先城市后乡村
B．先规划后建设
C．城乡统筹
D．节约土地
E．集约发展
BCDE
《城乡规划法》第四条制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则。
6．以下关于建设工程竣工验收管理制度，表述正确的是（）。
A．县级以上地方人民政府建设主管部门收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行验收竣工
B．任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收
C．建设单位应当自工程竣工验收合格之日起60日内，依照规定到备案机关备案
D．建设单位办理工程竣工验收备案时，应当提交施工单位签署的工程质量保修书
E．建设工程经验收合格的，方可交付使用
BDE
建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行验收竣工。
建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。
7．目前对“房地同时抵押”有明确规定的法律法规有（）。
A．担保法
B．城市房地产管理法
C．城乡规划法
D．确定土地所有权和使用权的若干规定
E．城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
ABE
《担保法》第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
《城市房地产管理法》第四十八条：
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条：
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
8．以下（），属于《房屋登记办法》规定的可以办理房屋预告登记的情形。
A．房屋所有权转让
B．房屋所有权抵押
C．预购商品房
D．房屋查封
E．预购商品房抵押
ABCE
当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。
9．以下属于房地产估价机构各资质等级通用标准的是（）。
A．机构名称要求
B．专职注册房地产估价师人数要求
C．法定代表人或者执行合伙人要求
D．专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求
E．估价报告质量要求
ACDE
房地产估价机构各资质等级标准中，对专职注册房地产估价师人数要求是不同的。
10．以下纳税人违章行为中，属于违法犯罪行为的是（）。
A．偷税
B．漏税
C．抗税
D．补税
E．欠税
AC
纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。
偷税和抗税属于违法犯罪行为。
漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。
11．以下控制性详细规划的控制体系指标中，属于环境容量控制指标的是（）。
A．建筑间距
B．容积率
C．建筑密度
D．人口容量
E．建筑高度
BCD
控制性详细规划的控制体系指标包括以下各项：
（1）用地控制指标。
包括用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。
（2）环境容量控制指标。
包括容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。
（3）建筑形态控制指标。
包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。
12．以下费用中，属于工程建设其他费用的有（ ）。
A．工程排污费
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