购物中心餐饮业态特点解析以及如何在购物中Word文档格式.docx
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一线城市餐饮的保底租金大概约为人民币8-12元/平方米/天，是二线市场的两倍，三线城市的租金水平的三倍。
二线城市则为人民币3-6.5元/平方米/天，三线城市为人民币2.5-4.5元/平方米/天。
然而，在一、二、三线城市区域型购物中心内的餐饮业态的坪效，差别并没有保底租金那么明显。
一线城市的平均坪效约为每月1300-1900元/平方米，二线城市约为每月1000-1500元/平方米，三线则约为700-1200元/平方米。
什么样的餐厅适合开商场店?
餐厅说：
对于单店运营或知名度很高的老字号餐企来说，自由度较高的地店是比较合适的。
对于连锁型的餐厅，以及客单价中等的年轻时尚类休闲餐厅来说，可能更合适开设商场店。
项目说：
随着着城市的发展，可用空地已越来越少，地店的独立成本也在不断攀升。
商业地产项目的租金虽然不低，但是总体说来能够提供一个完整的商业生态环境，和一系列相应的配套服务，追求规模化的餐厅从效率和成本的角度来说，还是可以考虑多开一些商场店。
你该怎么找项目?
首先是周边人群，你要确定这个项目所辐射到的是不是你餐厅的潜在消费群体，这是最关键的要素。
另外，商场的地理位置、客流以及店面租金、配套的娱乐设施也是需要评估的。
一个好项目，才能真正带来客人。
当然从餐厅经营的角度而言，我们也希望与有责任心、合作性较好的商场来合作。
这些细节你基本在招商谈判沟通的过程中就能体会到。
当然也可以多了解一下项目已经入驻商户的情况。
餐饮品牌应该好好找准自己的定位，然后去挑选一个与自己的餐厅定位相符的项目。
越是大项目，定位越是明确。
比如说北京的朝北大悦城，周边全部是住宅小区，主要的就是家庭消费;
而太古里位于三里屯地区，客群基本都是时尚青年，消费也以年轻时尚西化为主，那如果一个特别传统的烤鸭或者铜锅涮肉可能就不太合适入驻。
如何在项目里选择落位?
考虑动线很重要。
云海肴的第一家店就是在商场里面的，作为一个新餐厅，必须要在显眼的位置。
另外还需要考虑的是洗手间的距离，同一楼层的餐厅一般都共用洗手间，我们不希望客人走得太远。
看餐厅属性：
餐饮的分类很细。
我们在做规划的时候，也会做一个细分的类别规划。
比如说项目四楼做一个外国风情的规划，都是西餐日餐东南亚菜。
如果你是中餐，非要在四楼开，可能就有点不合适;
看动线：
一般餐厅都喜欢选择挨近扶梯的位置，或者说上楼梯到下楼梯之间的动线必经之路。
大品牌大体量的餐厅也可以考虑去选择一些角落，因为客人还是会慕名而至。
但是不知名的新餐厅一般不建议这样选择。
项目与餐厅如何有效配合?
商场和店家的经营出发点是一致的，所以在市场推广方面，我们作为餐厅也要考虑每个商场的具体商业环境，做不同的推广策略。
毕竟项目和餐厅是相辅相成的。
商场已有较大客流的话，引流到店就是关键。
如果商场的客流尚在发育期，那么配合商场进行宣传推广就至关重要!
餐厅去积极配合项目的整体推广策略，还是比较重要的。
2010年左右在崇文门新世界女子百货有一个黑松白鹿和一个权金城，两者的客单价差不多，都在四楼，动线差不多，面积都是400平方米，但是前者一个月能卖120-130万，后者只有30万不到。
黑松白鹿进项目的时候，已经有两个地店，这是第一个购物中心店。
店总体数量比较少，相对操作起来比较灵活，但权金城当时在北京已经有50多家店，在制定政策的时候，更为强调的是多店统一。
比方说项目在整体推广的时候，做一个大活动，需要每个餐厅都给出一个折扣来配合，黑松白鹿很快就能够相应，但权金城就会说我这个店里如果做一个七折，那政策上就要求我周边的多家权金城都一起七折，所以就没办法配合。
消费者在项目里的餐饮消费也是会养成习惯的。
一次两次不去，以后也就都没有往那儿去的习惯了。
常见问题如何解决?
商场的广告位、wifi环境以及与物业长期保持良好的合作关系都是普遍遇到的问题。
还要靠着求同存异、合作共赢的立场去协调解决，毕竟大家的出发点都是一致的。
最常反映的问题，总结起来就是生意不好。
比方商场的宣传不够啊，物业配合有问题啊，日常沟通有问题啊。
一个店铺的成活，不仅是宣传。
比方餐厅核心产品啊，服务啊，餐厅品牌外延的宣传推广啊。
我们都希望餐厅生意好，但是不希望餐厅因为开进了项目就产生了依赖性，觉得生意不好都是项目的责任。
如果不反求诸己，对餐厅本身的发展也没有帮助。
电商对购物中心的冲击有多大?
餐厅会受到影响吗?
现在城市发展速度很快，地店的成本攀升是一个问题，可供挑选的独立店址也越来越有限。
好的商业地产项目能够提供一个完整的商业生态环境，对餐厅的帮助很大，是一个比较稳健的选择。
大家以前去购物中心就是买东西，现在可能买得少了，但是去购物中心已经成为一种生活方式。
你逛完街看完电影，很自然的吃个饭，或者带孩子去项目里的儿童乐园玩一下，这一切都可以在项目里面完成。
总的说来电商对综合型项目的影响还是有限。
近年来，项目在进行餐饮招商的时候，整体政策有否变化?
又有哪些常见的针对餐厅的优惠政策?
餐厅也一样有成本和获得的一个综合的性价比考量，不会单纯地追求便宜的租金。
相应的，好的项目本身也不是那么容易进。
有些项目会给出很大的优惠，除了免租，还会贴补装修，甚至是员工工资。
即使是这样大的优惠力度，如果项目条件不好，我们也不敢考虑。
因为其实每个店的开设，即使不考虑成本，对品牌也都会产生正面或负面的作用。
我们更关注的不是眼前的租金能不能便宜，而是希望品牌可以稳定而长期的发展。
就购物中心模式来说，以前都是直接向餐厅收取租金，现在我们会考虑采取“保底和抽成两者取高”的形式。
餐饮的成本也比较高，回收周期也不是太乐观，大家都不知道到底能不能赚钱，现在新项目都太多了，不可能保证自己的眼光真的那么准，一般谈判的时候都能考虑一个保底。
项目会针对那些非常优秀的餐饮品牌有一些优惠。
比如在制定招商策略的时候，项目会有一些理想中的龙头品牌。
我们会针对它去特别制定合作条件。
优惠的租金条件是一方面，后期运营也是吸引他们的一个手段：
我能够给你带来什么。
我们不会单纯地给一些优惠，而是会考虑“如果我给你三年的免租期，你能给我带来什么?
”
购物中心能为餐厅带来什么?
较为稳定的人流量：
商场本身有较为稳定的人流量;
以北京的西单商圈为例，2013年的数据显示，西单商圈的总人流量为30万，大体量的购物中心门前人流约在20万，店内人流约有3-5万。
留住你的客人：
出于对时间成本的考虑，大家对“等位”的容忍程度是相当有限的。
但购物中心是解决等位问题的小能手。
调查结果显示，在地店，等位顾客的流失率要远远高于购物中心内的餐厅。
购物中心所有的心思都用来让消费者逗留得久一些，多一些消费，因此消费者在获取等位牌号后，还能在项目内进行购物休闲等其他活动，等位消费成功率相当高。
综合性全方位的服务：
开设餐厅还有一系列的工商、卫生、消防、以及“相关部门”的问题需要处理。
项目作为整体，需要去处理这些相关问题。
而项目内的餐厅也就顺便获利了。
项目整体的商业氛围、停车位也是对餐厅经营的强力支持。
整体的推广和营销帮助：
项目会有定期和不定期的营销策略和市场活动，根本目的就是为了往项目里引入更多的客流，而这些客人正是餐厅们赖以生存的土壤。
这些营销活动的频率相当高，基本覆盖了主要的节假日和换季时节，而这也正是人群外出消费的高峰期。
项目会根据不同主题的营销活动邀请餐厅加入配合。
如在“哆啦A梦100周年展”时朝阳大悦城就以百宝袋的概念印制了一批商户优惠券，其中就包括有大量的餐饮商户。
这样有主题有目的的推广活动，比餐厅单独推出优惠或折扣要更为吸引人。
商场餐饮基本物业标准
给排水：
一般应按餐厅面积配备合理的进水管径大小，并保证供水水压。
电源：
一般中等以上餐厅要求必须配有380V三相动力电源，主要是招牌和照明、厨房设备和空调等用电;
一般要求约在每平方200瓦左右。
管道煤气：
一般大型餐厅都要求接通商业管道煤气。
排烟烟道：
一般餐饮要求设立专用的烟道，以符合环保局对餐饮企业排烟的硬性规定。
排污设施：
一般要求有专用的隔油池和化粪池。
隔热和隔音设施：
一般与住宅或者写字楼相邻的楼层不得经营餐饮和娱乐设施，主要是要考虑噪音和热量污染，通常在餐饮娱乐项目相邻的楼层要求设置架空层，实在无法设置的，要在楼顶和烟道内作隔音隔热防护。
停车场、卸货场和专用电梯：
为了保证顾客用餐方便必须配备专用的停车场和电梯，此外针对大型餐饮商家还得配备专用的货物通道、卸货场和货梯。
层高：
餐饮一般要求层高4.5米以上或者净空3米以上。
你可能不知道这些
没有进不去的项目。
你所眼红的那些顶级项目，即使现在看起来连苍蝇落脚的地方都没有，也并不意味着你就一定没有机会入驻。
商场和餐饮签约的周期通常为5年，在此期间还会根据各种因素进行调整。
有些主因来自商场，有些主因则来自餐厅。
和项目负责餐饮招商的人保持密切联系，留意调整的动向，一旦空位出现，你的机会就来了!
比方在北京大热的新光天地项目，位于六层美食天地扶梯右手边的松伸日本餐厅，以及位于地下一层的法国百年美食馥颂（Fauchon），都曾是项目开业时的重磅餐饮招牌。
后者更曾是Fauchon品牌在亚洲除日本之外的唯一分店，如今它们都已先后离开新光天地。
而知名品牌雕爷牛腩，则是在北京朝北大悦城开业一年后的调整期之内进入了项目。
很多如今火爆的项目都不是一炮而红的，需要3-4年的调整期。
如果你评估项目的眼光足够好，在项目走红之前捷足先登也是很有可能的!
你随时可能出局，即使你签署了5-8年的合约，也并不能保证你就能在项目里存活这么长时间。
项目本身会根据餐厅的经营情况进行优胜劣汰，如果餐厅生意始终不好，就会被请出项目。
此外，如果项目本身的定位有较大调整，也会据此对餐厅进行洗牌。
比如高大上风格的项目，如果要转型成为年轻时尚风格，那么客单价太高的餐厅可能与项目就不再匹配了。
但绝大多数情况，是经营不善的餐厅主动要求提前解约。
在一般情况下，双方都可以友好协商解约，免除违约金之苦。
你可以争取这些。
如果你所面对的是一个拥有多个项目的集团，譬如万达，或万象城，那么你可以争取多项目合作。
前提当然是你有恰好合适的开店规模计划。
如果你是一个足够有分量的品牌，那么你可能获得相当长的免租期，装修补贴，甚至员工工资补贴等等。
当然这些优惠条件要视乎项目本身的实力而定。
有些小开发商的项目提供的条件十分诱人，但如果项目本身不够优质，餐厅的生意势必不好，再多的优惠条件也是浮云。
那些租金贵的吓死人的项目，真的值得去吗?
热门爆红项目的租金，和同地段横向比较的同类型项目相比，租金整体可能要高出50%甚至更多。
究竟值不值得为了“一点点利润”起早贪黑开餐厅，你应该弄明白你开这一家店铺的目的，究竟是为了赚钱，还是为了做广告?
商场餐饮一般很少一枝独秀，通常都会和规模化挂钩，在全城，甚至多城布点。
有些规模化餐饮考虑到加盟或分店品牌的诉求，需要入驻最火热最顶级的项目，制造橱窗效应。
尤其是新创品牌，不计成本也要进入顶级项目，就是为了能够给自己未来的规模化发展铺路。
在这一家项目里虽然赚不到什么钱，但开在其他地方的分店就能财源滚滚啦。
（来源：
职业餐饮网）
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