泉州某物流中心可研报告secret文档格式.docx
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3、建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、海关管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能；
4、引进第三方物流企业20家以上，为30家左右大型工商企业提供供应链管理及全程物流服务，吸引2—3万名个人或企业成为物流中心的会员；
5、现代综合性物流服务体系初步形成；
6、项目经济效益：
项目实施期内实现营业收入5亿元，实现利润7000万元，上缴税收2000万元，安排就业200人，项目具有良好的经济效益。
本项目对促进福建省物流业的发展，特别是泉州市整体经济发展、南安丰州镇经济发展，具有十分重要的现实意义和社会效益。
项目营运模式：
项目采用“企业主导型市场化管理运作模式，由福建省***投资有限公司负责物流中心项目的建设、管理和运营。
南安市***物流有限公司是投资建设者，又是运营者，也是第三方物流公司的经营者。
1.2 编制依据及研究范围
1、编制依据
（1）国家发改委、商务部等九个部门联合制发的《关于促进我国现代物流业发展的意见》
（2）福建省人民政府《关于加快现代物流业发展的意见》
（3）《泉州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
（4）《泉州市现代物流业发展规划》
（5）其它文件、协议等。
2、研究范围
（1）项目建设的背景和必要性
（2）项目投资主体的情况
（3）行业分析及市场预测
（4）项目选址及建设条件
（5）项目布局及功能定位
（6）项目运营及收益分析
（7）项目效益评价
1.3 编制原则
1、遵照国民经济和社会发展第十一个五年计划在“大力发展现代物流业”中，提出的“推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，
实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。
培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。
建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。
加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心”。
2、按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。
3、根据福建省和泉州市“十一五”计划，融入区域经济、合理安排进度。
4、以福建省及泉州市目前民经济水平，现代物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国内外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
5、项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
1.4 投资主体基本情况
福建省***投资有限公司和南安市***物流有限公司成立时间分别是2004年和2006年，注册地址：
南安市。
福建省***投资发展有限公司是房地产项目投资与开发及物业管理，物流仓储运输及相关贸易服务的综合性大型民营企业。
南安市***物流有限责任公司是泉州市专业提供第三方物流服务的民营企业，是适应泉州交通业从传统向现代综合物流业转型需要的重要载体。
公司提供货物运输代理、仓储代理及物流信息服务。
***企业拥有我市首家专用车制造厂，持有我市首个自有汽车品牌，所属***物流是泉州最大的物流运输公司，现有车辆3000多台，近年来上缴税费超亿元。
本着“构筑福
建现代物流网络、降低物流运营成本”的宗旨，在积极发挥现有陆路运输、仓储贸易、集装箱管理货代理优势的同时，主动介入福建省内物流节点和重点物流中心的建设，力争持续地为客户提供准确、及时、文明、周到的“全方位、全过程、全天候”的优质服务。
目前正在积极筹备“泉州***物流中心”项目，将努力建设成现代化物流设施，使物流中心由停车、住宿、配载等传统物流及配套服务企业转型为物流信息、区域配送、仓储、流通加工、品牌展示及物流中心物业管理等现代第三方物流及配套服务企业。
第二章项目建设的背景及必要性
2006年，国家出台了“十一五”国民经济发展的规划纲要。
在纲要中，第一次把物流产业发展纳入到国家重点发展的领域。
2007年初，国家又提出了加快服务业发展的意见，在这个意见中又把我国物流业的发展放到非常重要的地位。
这些都表明了国家在政策层面上高度重视物流业的发展，这样高度的重视以及相关政策的制定和出台，将为中国物流业的发展在今后一段时间中提供一个很重要的政策机遇。
因此，福建省和泉州市“十一五”规划都对发展现代物流业提出了明确要求。
按照泉州市委、市政府建设海峡西岸经济区现代化工贸港口城市的总体要求，依照《泉州市现代物流业发展规划》的整体布局，项目坚持“政府引导、企业投资、市场运作”的发展方向。
突出区位优势，突出创新理念，突出规划指导，以提高物流效率、降低物流成本为核心，打破区域和行业界限，整合物流资源，增强物流服务功能。
加大物流基础设施建设，推广运用物流信息技术，加快传统物流向现代物流转变，促进物流运作一
体化，向第三方物流发展。
大力培育现代物流品牌，建设与区域经济发展水平相适应的现代物流，提升泉州物流的整体竞争力。
泉州市的工业化需要物流的发展作为支撑。
通过发展现代物流，促进生产，搞活流通，提高效率，降低成本，带动经济更快地发展。
发展现代物流业是泉州优化投资环境，吸引外来投资的需要和全方位对外开放的要求。
泉州市经济以传统的劳动密集型产业为主，中小企业多，规模小，实力不强，迫切需要降低经营成本，提高企业竞争力。
据统计，相当多产品直接成本约占总成本的10%，其余的90%是在储存、装卸、运输、包装、销售等过程中消耗。
而现代物流业被广泛认为是企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的第三利润源泉。
因此，发展现代物流业将有助于泉州企业有效降低运营成本，增强泉州企业特别是具有泉州特色的民营企业的综合竞争力，从而全面提高泉州市的综合实力。
现代物流业是新兴的服务产业，是新的经济增长点，大力发展现代物流业将有助于优化泉州市的产业结构，推动产业升级，有利于提高生产与流通领域的集约化程度，改变粗放型的经营和管理方式，促进泉州经济的持续、快速、健康发展。
为企业和社会提供专业化、高效、快捷的物流服务。
同时能够集合海关、商检、银行等各部门业务，在信息系统平台的支持下为客户提供手序简便的货代业务、安全快捷的物流金融等综合物流服务项目，使客户“足不出城”即可尽享现代物流中心带来的“双赢”利益。
第三章行业分析及市场预测
3.1 泉州市物流市场宏观环境分析
3.1.1建设物流中心的有利因素分析
近些年来，泉州经济迅速发展，经济总量明显提高，经济实力进一步增强。
各项基础设施建设逐步完善，为泉州市现代物流业发展创造了条件，也为项目的建设和发展提供了良好的基础。
1、经济发展优势
近几年来，在全国和全省经济稳步快速发展的环境下，泉州市经济发展令人瞩目。
2007年，泉州市实现国内生产总值2288.6亿元，工业总产值达4225.48亿元，经济发展十分迅猛。
泉州市所属的晋江、惠安、石狮、南安、安溪五县（市）进入第七届全国县域经济基本竞争力百强县（市）。
产业升级、泉台合作、和谐民生、服务型政府构建是二OO七年泉州的最大亮点，经济实力雄厚为项目的建立和发展创造了有利的经济基础。
5、品牌创新
品牌是一个地区综合实力和形象的展示。
泉州市经过多年的创新和
开发，目前已拥有24件中国驰名商标，占全省的50%，中国名牌产品33个，占全省53%。
拥有省著名商标260件，省名牌产品171件，成为泉州市品牌实力拓展物流市场的强大优势。
3.1.2建设物流中心的不利因素分析
主要表现在以下几个方面：
1、专业物流服务有限。
泉州的物流企业近年来虽然有了一定的发展，但物流服务的水平和效率还是比较低，一是物流企业的规模普遍偏小。
全市有三万多辆货车，两吨以下的就占了75%左右。
二是服务方式和手段比较单一，多数从事物流服务的企业仅能提供运输和仓储等较简单的服务。
三是物流企业管理水平低。
2、物流效率普遍较低。
3、物流环境有待改善。
3.2 泉州市物流市场需求定量分析
从需求对象上来看，泉州市的物流需求主要包括以下几个方面：
第一，商贸流通企业。
集中的专业交易批发市场、百货大楼、连锁超市等是商贸企业开展经营的主要载体，构成泉州市商贸流通的主要部分。
泉州有许多著名的传统产业基地，如纺织鞋服、工艺制品、食品饮料等；
有许多大型的连锁超市，如麦德龙、沃尔玛、新华都、奇龙等。
除此之外，还有一些小型市场。
这些市场较分散和不规范，以集装箱运输和公路、铁路运输为主，物流中心建成后可以吸引很多交易市场入园经营，有效增加物流中心初期经营的物流业务量，有利于物流中心初期的起步和后续的滚动发展。
第二，高新技术产业和工业企业
泉州的高新技术产业以电子信息、船舶修造、汽车及配件、生物工程等为主要发展方向。
而且有大批的出口型工业企业，如机械制造企业。
据统计，泉州有70%左右的企业属于外向型企业，每周大约有上百个集装箱物流需求。
物流中心可利用完善的公、铁网络吸引这些企业的内贸和散杂物流需求；
利用便捷高效的报关、代理、金融等服务吸引大量的水运集装箱出口需求。
3、从需求服务范围进行分析
从需求服务的角度来看，涵盖了几乎所有的服务形式。
其中生产企业、商贸企业和物资流通企业基本的物流服务需求以运输，仓储与信息为主，其余如城市配送、地区分拨、多式联运、简易加工、服务代理等为辅。
3.2.2泉州市分县（区、市）物流需求分析
表2分县（区、市）出口完成情况（海关口径）
单位：
万美元
2003
2004
2005
2006
2007年
合计
191623
259749
320696
403575
498115
市直
46057
55027
66866
82994
94328
＃开发区
2671
8257
15489
26157
31815
鲤城区
12556
17881
16817
20053
26942
丰泽区
11310
20922
32767
46716
55793
洛江区
9738
11892
15737
19319
24987
泉港区
2029
11905
6067
3108
3977
石狮市
13252
22578
25330
37848
60170
晋江市
38823
49863
68825
85701
102110
南安市
14965
19236
25348
31714
38074
惠安县
19660
22233
27482
33876
40024
安溪县
11795
11798
14793
18315
22236
永春县
3036
4391
4901
7997
10362
德化县
8273
9622
10914
13100
15310
表3各设区市近年进口商品总额
单位：
福州市
365352
523454
516524
573262
633101
厦门市
815684
1015532
1131103
1228290
422812
莆田市
-
40696
46268
42936
60046
三明市
6668
7246
7652
6729
6180
泉州市
80866
109003
134123
145394
187050
漳州市
85421
108769
110953
128229
123136
南平市
6799
8204
9437
9182
12304
龙岩市
631
1371
1257
4076
2678
宁德市
588
1015
1056
1685
4224
县域经济发达是泉州经济发展的特色之一，因此，泉州市的分县（区、市）出口贸易产品成为泉州物流市场的重要组成部分，11个县区将为物流带来充足的货运量。
由表1可以看出11个县区中丰泽区是除晋江外出口完成情况最好的一个区，泉州***物流中心选址南安市丰州镇不仅能够充分满足该区较大的物流需求，而且能够吸引周边县区的物流需求。
南安的物流需求：
2003年，全市实现生产总值188.9亿元，占泉州的13.69%，三次产业结构之比为6.8：
53.7：
39.5，实现工业总产值307亿元,工业增加值89.2亿元，工业对GDP增长量的贡献率达54.8%，拉动GDP增长6.6个百分点，工业已成为拉动南安市经济发展的主导产业。
在规模工业中，已形成建材、石油化工、电子机械、轻纺鞋服、食品饮料、纸制品、家私装潢等支柱产业，其2003年的产值占全部规模工业产值的84.7%。
61家产值超5000万元的企业完成产值73.8亿元，占规模以上工业产值61%，成为拉动工业发展的主要力量。
另外，由表2可知，仅进口商品额一方面，泉州就相当于莆田、三明、漳州、南平、龙岩、宁德六地市的总和。
由此带来的集装箱物流量及其他交通运输需求将使泉州成为继厦门和福州之后的第三大物流集散地，物流中心的建设也将推动泉州周边区域物流需求的发展。
3.3 泉州市物流市场需求总量预测
1、GDP预测：
以2007年《泉州统计年鉴》为主要数据来源，考虑到2008年我国经济仍将保持较高增长态势，预计GDP增速可保持在接近11%的水平，全省生产总值预期增长11%，泉州市“十一五”规划预计全市生产总值年均增长11.5%以上，因此，将泉州市生产总值年均增长率设为12%。
2、货运量预测
近年来，泉州市逐渐重视物流业发展在国民经济发展中的作用，开始利用自身交通枢纽优势大力发展物流，使得货物进出运输总量呈逐年增长的趋势。
以2005-2007年的增长率为依据，结合泉州经济发展的速率和产业集群的发展，预测今后年增长率维持13.8%。
3、物流成本预测
评价一个国家或地区物流产业发展水平主要是看该国家或地区的物流总费用占GDP的比例。
根据公式：
社会物流总成本=物流业增加值+工业增加值*0.33。
据统计资料测算，这2005、2006年泉州市社会物流总成本分别为452.515亿元、551.805亿元，物流总额占地区生产总值的27.8%和29%。
以此为出发点，根据上述统计的各年份地区生产总值，经公式计算，推测出泉州市2007年的物流总成本为640.80亿元。
由此可以看出，泉州市物流成本过高，亟待发展高效的现代物流业，第三方物流有极大的市场。
第四章 功能定位及结构设计
4.1物流中心市场定位
泉州***物流中心的总体市场定位是建设成为一个具有区域服务能力的物流中心，服务范围覆盖大泉州地区，辐射周边城市地区、全省乃
至周边省市等范围，提供各种现代化物流服务，是为专业化物流企业和工业、商业企业提供运作设施和集成环境的综合物流中心。
主要包括3个方面：
以***物流中心为基础的服务市场定位
建设***物流中心，正是以满足区域范围内物流组织管理需求为服务市场定位。
这种服务定位是一种较为广泛意义上的由物流中心的特性决定的，其一是为工商制造企业提供区域分拨服务；
其二是为运输企业提供规模化区域运输组织的场所；
其三是为区域运作的企业提供国际物流综合服务及以及相关的增值服务。
以公共配送中心为基础的服务市场定位
以泉州市和所属区县范围内的城市配送服务为市场定位的，满足相应的物流服务需求。
配送中心的服务定位包括：
单个企业以泉州市为中心在一定距离范围和满足客户服务要求的B－to－B、B－to－C产品配送服务，多企业的共同配送，提高配送运输企业效率的城市运输组织服务。
以港口综合服务为基础的服务市场定位
根据外向型经济突出的特点，整合港口资源，向制造企业提供港口综合服务，通过“属地报关、当地查验”提高通关效率，降低成本，实现制造企业、第三方物流企业与政府的多赢共赢。
依托“大泉州”主要的产业集群，例如丰泽树脂、石狮服装、晋江鞋业、南安建材、惠安石雕、安溪茶叶、德化陶瓷、泉港石化等，为生产商提供完善的供应链一体化管理服务，提供从供应商到工厂的原材料管理、从工厂到客户的产成品配送服务，形成一个跨省市、辐射全国的供应链
网络。
4.2物流中心系统功能设计
1、基本功能
（1）综合功能：
可以全面处理储存、包装、装卸、加工、配送等作业以及不同作业方式之间的相互转换。
（2）运输功能：
零担、整车、大件超大件运输；
城市配送（门到门）、快件及危险品运输；
国际集装箱运输。
（3）商品展示功能：
能集约物流主体设备等有关方面的管理、通信、商贸等。
相关设备、产品等品牌服务的展示功能。
提供电子商务；
并同时开展转口贸易、发布商品交易信息，召开商品展示及贸易洽淡会等。
（4）行政办公的功能。
作为管理、金融、保险等相关行政事务的办公功能。
设施检修等全方位的配套服务，包括：
咨询投诉和理赔服务、整体物流方案规划设计、物流一体化服务等。
（5）配套服务功能。
作为物流中心的配套服务的酒店、运动、休闲设施等相关配套服务功能。
（6）中转功能：
有效地集约铁路、公路、水路、空运等各种运输服务，实现水铁中转、水公中转及多式联运中转。
其中水铁中转：
指货物中转运输由水路运输和铁路运输完成，如海铁联运、铁路内河联运。
水公中转：
指货物中转运输由水路运输和公路运输完成，如海公联运、水—公联运。
多式联运中转：
指货物中转运输由多种不同的运输方式完成。
（7）信息、交易功能：
集中汇集物流信息，控制物流过程，实施
集中管理，包括：
短信查询和通知服务，网上跟踪查询以准确定位货物行踪信息等其它相关供应链管理服务功能。
物流中心作为供应商与生产制造商、生产制造商与销售商之间的连接点，集仓储、配送、分拣理货、商贸交易、产品展示、信息服务、国际货代、集装箱拆装箱等基本物流服务与即时库存管理（JIT）、成本管理、供应商管理、一体化整合、物流金融等供应链服务为一体。
4.3物流中心系统功能结构设计
根据上述物流中心的功能定位及服务对象的差异，可以将物流中心大致分成三大部分：
一是工业企业和高新技术产业物流服务区。
该区除了具有物流服务基本功能区外，主要针对出口加工企业，为其提供集装箱运输、拆装分拨、清洗修理、中转还箱和公铁联运、陆海联运等服务。
以及为内贸企业的机械、烟草、服装等的仓储、运输、配送、中转、联运等服务。
二是商贸流通企业物流服务区。
该区除了具有物流服务基本功能区外，主要为商贸流通企业如大型连锁超市等提供包装、搭配食品的加工包装等流通加工服务，以满足商贸流通企业在物流过程中对诸如卫生、冷藏等的特殊要求。
三是管理商务服务区。
其中包括：
办公行政楼、海关商检楼、检验检疫区、金融服务区、休闲娱乐区、信息系统中心。
总部经济，就是指人类社会的生产力和生产关系发展到一个特定的历史阶段，由于交通、信息、科技、生态的发展水平突破了传统的地域限制，形成了众多跨地域经营的企业决策机构，为了区域利益，把自己的该区域经济的指挥系统（区域首脑系统），在无数个规模不等的市场同心圆的同一个中心地点聚集；
由此产生了人力、财力、智力、决策能
力，以及周边所有可控社会资源和自然资源的能量的聚化和极化效应；
这种效应在市场交互中裂变，形成了超越一般传统意义上的总部能量的最大化的经济效能扩张，及效应扩散。
从聚化到扩散的整个过程，使它不但在重新整合的价值链中占据了高端位置，而且特别是加速了整个区域经济的增值，以至一系列全球化的经济演变，以上这些经济活动和经济现象的体系表现，我们称它为：
总部经济。
对于一个区域的发展，总部经济将产生5种效应：
（1）税收供应效应：
由于结算中心一般设在总部，因此有一部分税收会上交在总部所在地，这就是企业税收的贡献。
企业总部员工的个人所得税效应的收入一般都在几千上万或者更多，因此个人所得税也是当地的税收来源。
（2）消费带动效应：
一个总部的研发、生产、投入、交通、通讯以及其他各种消费都会在这个区域实现，同时，公司总部的高级白领阶层的消费包括他们的旅游、健身、娱乐及子女教育等等也会在这个地区实现，而且这个消费是比一般人的消费高得多。
（3）社会资本效应：
一个地区总部越密集，说明这个城市的生活越优越，同时会带来城市文化的多元与融合，使得城市的开放度更高。
也就是说，这个城市将会更快地融入国际化中。
一个地区总部越密集，说明这个城市的条件越优越，越能吸引企业总部，使城市设施条件更趋完善，促进城市发展。
（4）就业乘数效应：
商务服务产生的就业与生活服务产生的就业将会大大增加。
一个地区的服务不仅可以带动就业，而且与整个经济的繁荣、城市的基础设施以及其他住宅、物业、绿化等等这方面的服务也需要，这样产生了新的就业，我们叫做就业成熟效应。
（5）产业效应：
即产业重塑。
一个总部，特别是一个制造业总部
入住一个区域，与他相配套的各种服务业，如说传媒、公关、律师等增值性的服务业将会加快发展，这样可以提高区域的第三产业水平。
***物流中心的运作可以按总部经济的方式去管理和运作，提供供应链管理的全程解决方案和服务。
第五章项目运营及收益分析
福建省***投资
升级会员 