案例真题分析Word文档下载推荐.docx

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1、问题-租金差异-针对于思路第四点

因为办公楼的租金构成往往存在差异，主要表现：

1）租金是否包含物业管理费、水电费

2）租金计租面积是按照建筑面积还是实用面积

3）租金面积是否包括分摊面积

4）租金是否包含租赁保证金

5）租金支付方式不同

6）租金是否包含车位

7）租赁期限不同

2、问题-统一租金内涵-还是针对于思路第四点

由于选取B是可比实例，估价对象是A写字楼，因此把可比实例B调整到和A写字楼统一租金内涵，调整内容

租赁面积、租赁保证收入、租赁支付方式、扣除费用比如：

物业管理费、水电费等、租赁期限等。

（二）

征收而产生复核估价对象：

室内装饰装修方法：

成本法

2）道路建设-征收

3）房屋及室内装饰装修-成本法

4）实际费用-说明不符合评估中客观

5）3年以前买的-说明3年各种数据之内很多会发生变化

1、问题-对复核结果进行解释和说明-针对于思路第四点和第五点-结合征收评估

1）装饰装修采用方法是成本法，因此在评估中是不包含购置家具，而案例中实际费用包括购置家具。

2）由于估价时点不同，因此估价对象会随着时点不同发生变化，比如装修材料、建筑构配件、设备、人工等不一样。

3）由于经过3年会产生折旧，因此现在评估需要考虑有折旧情况下的价格。

4）评估是从客观费用出发，而客户提供数据是主观费用。

问题-评估方法及步骤-针对于思路第三点

估价方法：

步骤：

1）搜集装饰装修组成部分，比如材料种类、规格、工程量等。

2）用以上资料测算估价对象重新构建价格。

3）测算估价对象经过3年的折旧。

4）求取计算价格。

（三）

最高价估价对象：

商铺方法：

2）购买商铺出租-收益法

3）期望收益不低于因为存款-投资价值（结合理论P98及P7）-咨询

1、问题-项目类型-结合思路第三点-结合理论P7-咨询和鉴定区别

该估价项目属于咨询性估价、属于投资价值

2、问题-针对于思路第二点-参考案例P101

该估价对象适宜收益法。

技术路线：

每一种技术路线我建议参考案例分析书上写也可以根据公式来写。

收益法采取基本公式=V=

1）求取租金收益，由于本题目的是为了出租，因此要考虑租赁期内和租赁其外，租赁期内是按照合同租金、租赁期外是按照市场租金。

2）报酬率，因为本次估价目的是最高价，是投资价值，因此选用报酬率按照投资者所要求的报酬率即银行一年期存款利率。

3）在求取净收益要考虑租赁保证金是否有，还有一些费用扣除，包括物业管理费、水电费等。

4）收益期限确定。

5）结合以上数据及根据租金发展趋势选用不同公式。

2、单选题

单选题一共是10小题，基本上给三个案例，然后结合案例找出不同数据，常见题目类型：

求各种价值、估价思路、估价方法、不同目的要注意问题。

1）估价基本事项

酒楼方法：

2）老字号餐饮店-说明里面有商业利润，在求取需要注意（案例P154）

1、C

年经营收入

年经营收入=5320-5320*8%=4896.40万元

2、B

净收益

净收益=4896.40-2260-130-250-210-4896,40*10%=1564.96万元

3、A

办公用房估价方法：

市场法、收益法

2）二种方法-结合P97

收益价格趋向于最高价-市场价值、比准价格趋向于成交价-理论价值

4、B

根据收益法公式，V和A是成正比，V和R成反比。

5、A

根据理论P97如果存在泡沫/高估话，比较法大于收益价值和成本价值。

6、B

因为征收是不考虑租赁、抵押、查封等原因的市场价值，因此比准价值权重小于收益价值权重

1、C

理论P51-房地产权益含义-因为甲公司是利用丙公司说拥有仓储用地作为自己景观买点，来提高自己房地产效益的权利，因此符合C定义。

2、C

因为丙已经办理用途变更手续，也就是属于丙使用，因此丙可以按照原来开发方案继续。

3、A

因为购房人买的是甲公司，因此购房人找甲公司进行赔偿，而甲公司是和乙公司签订书面合同而且支付赔偿款，由于乙公司违约，因此甲公司是找乙公司进行赔偿。

4、D

由于乙公司公司违约，因此把原来景观房变成非景观房，再次由于违约，乙公司要把原来支付钱换给他而且要支付一定补偿金及利息。

第3、改错题

（一）封面：

案例P7

1、估价人员应改为注册房地产估价师

（二）致估价委托人函：

基本都到位，属于标准版本。

（P8）（改版）

2、致估价委托人函缺少车库价值。

今年版本改变，注意几个方面：

1）与估价结果和使用估价报告有关的特别提示，参照P8案例1-2中报告实用人在使用报告之前须对报告全文，如果没有这段描述算错）

2）致函方中必须要有法定代表人或执行合伙人签字或盖章，没有的，在案例考试中可以作为错误。

3）致估价委托人函要加盖房地产估价机构公章，如果没有要指出。

4）落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期。

5）如果估价目的是抵押，要写明在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款和抵押价值。

若没有作为一处错误。

（参考2010年真题致估价委托人函表一写法）

6）致估价委托人函要写明单价、总价、大写。

（三）估价师声明：

P9（今年改版）

3、注册房地产估价师声明中第四条和当事人要求进行分析，评估是独立、客观，因此不能依据当事人要求。

今年改版很多，注意几个方面：

1）估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师。

2）国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》。

3）注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名。

4）注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，要写明注册房地产估价师姓名，没有可以作为错误。

5）原来是注册房地产估价师声明现在是估价师声明。

（四）估价假设和限制条件：

P10

4、在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格价格的影响。

根据理论P403写明司法拍卖因为抵押、欠债、欠税、受贿而不需要考虑，但未说租赁不需要考虑。

1）对房屋安全、环境污染等重大影响估价对象价值的因素给予了必要关注，无理由怀疑估价对象存在安全隐患，但在无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全等的合理假定。

2）因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。

（如征收收价值、司法拍卖评估都是完全产权评估）

3）报告有效期今年放入假设和限制条件，以前考试标准答案都是放入致估价委托人函。

估价的假设和限制条件的写作要求：

4）必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；

（史家解读：

如用假设开发法估价时，以估价对象假设的规划条件为前提，需说明此规划条件的变化对估价结果的影响）

报告中出现每一部分如果不是略，那说明这部分都会有一个错误要找。

（5）房地产估价结果报告

估价对象

5、土地使用权缺少土地使用权出让起始年限。

6、建筑物缺少装饰装修说明。

7、权利状况缺少共有权。

8、由于估价对象描述中有加层面积计算，但是在计算总价未考虑，而且未说明。

很多人说这部分没有方向，我提供一个小窍门，找常见一些内容。

（结合理论P73）

1）2011年写的估价对象是最完整，这个可以作为考试参考对象。

2）建筑物：

结构、建成年代、装饰装修、总层数、估价对象位于层数、建筑物所有人、用途、建筑面积、房屋座落、层高

3）土地：

土地使用权人、土地剩余年限、土地使用权出让起始年限、四至、土地使用权面积、土地开发程度、土地形状、使用权性质

4）权益状况：

如果有租赁，要写明租赁情况，如果有抵押要写明抵押情况（特别是法定优先受偿款）、共有权情况、如果有注销要写明注销情况

5）区位：

朝向、交通条件、基础设施、位置、周围环境、临街状况、距离、楼层

如果考试以上不全，就算错误，要把这些错误记得合并，按照权益、区位、个别（实物）写。

（6）房地产估价技术报告（重要考点，分值在20分以上）

9、由于选用市场法，市场法选用案例必须是类似案例，而这里只说明选取案例未说明是否类似。

10、公式选用是净收益逐年递增，而后面选用是净收益不变，因此属于前后矛盾。

市场法：

11、缺少比较因素条件指数表。

（老史遗漏）（2006、2007）

12、所在楼层/总楼层应该属于区域因素。

（2011）

13、选取可比案例的租金未说明情况是否一致，比如是否包含物业管理费、出租方式、租金是否包含租赁收入等。

14、可比实例3所在楼层是三，估价对象所在楼层是而，但是这里未做楼层修正。

15、由于可比实例2和估价对象交易日期有一定距离，但是交易日期修正系数100/100确定未说明理由。

（2007、2009、2011）

16、区域因素中缺少临街状况（老史遗漏，因为商业房地产中临街状况非常重要，结合案例P99）。

17、可比实例的租金收租损失情况未说明。

（不建议作为常见错误写）

收益法：

18、在确定租金时未考虑租赁保证金或押金收入等租金外收入。

（2008、2010、2011）

19、维修费取值无依据。

（2004、2006、2008、2011）

20、保险费率取值无依据。

21、维修费中基数重置成本应该取客观资料。

22、保险费率基数应该是建筑物重置成本。

（老史遗漏）（2003、2004、2006）

23、在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。

（这个答案不认可，前面假设条件已经说明不考虑）

24、估价对象结构是钢筋混凝土，根据有关规定，耐用年限是60年。

我主沉浮

未说明年净收益是预测值。

25、在求取收益期限要考虑建设用地使用权剩余期限。

26、由于建筑物剩余年限晚于建设用地使用权剩余期限，因此要考虑土地届满时，建筑物如何处理。

27、根据孰短原则，以以土地使用权剩余年限为收益年限。

（老史这个说法已经过时）

28、选用净收益公式未说明理由。

（2006、2011）

四、改错题

1、虽然李某已申请改建，但尚未办理完变更手续，因此从法律认定还是按照住宅。

2、估价对象最高最佳利用方式未商铺，故本次估价以改变用途为前提。

3、判断最高最佳利用价值要根据5种前提，不能以其中某一种估价前期的可行，就判断该种估价前提未最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。

（结合理论P171）

4、若估价对象改建为商铺，扣除费用要包括用途变更费用。