中国宁海义乌小商品Word文档格式.docx

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4、宁海西店手电筒、深甽体育用品行业优势

作为宁海北大门的西店镇，是全国最大的镇级手电筒生产基地，以手电筒为主导产品的企业有500多家，年产值达20多亿元，产品以外贸出口和供应义乌市场为主，被称为“手电筒之乡”。

深甽镇拥有运动杖生产企业25家，其中规模以上企业10余家，已形成年产运动杖1500万根，年产5亿元以上的生产规模；

全部产品出口比例达到85%以上，年产值占到全国同类产品总产值的80%左右。

全国运动杖产量宁海占90%，深甽镇占宁海的80%，历经十年的发展，深甽镇已成为了全国最大的运动杖生产基地，同时包揽了全国运动杖生产和出口企业的前三甲，被评为“中国运动杖之乡”。

5、县物流中心规模优势：

宁海在建的物流中心项目，是一个以现代物流信息系统为支撑，以多式联运为依托，集仓储转运、配送加工、商贸物流等服务功能为一体、县域配送与区域配送相结合、生态型的城市区域综合物流服务中心，规划占地面积194万平方米，由冠北区和九顷区两大区块组成。

冠北区占地面积94.3万平方米，由国际物流区域、国内物流区域、商贸互动区域、公共仓储区域四大功能区块组成；

九顷区占地面积99.7万平方米，主要作为物流中心远期规划发展用地。

物流中心正在建设总面积达2000余亩的浙南最大市场商贸集群区，现已拥有汽车4S店市场集群、水果粮油市场、金属五金材料市场、物流仓储市场、建材市场等。

二、项目简介：

1、项目规划：

项目位于宁海县物流中心内已建五金市场，现有总建筑面积58376平米，由独立四栋四层商场组成，为项目一期。

在现有项目用地西北面空地上，拟建项目二期，项目占地5亩，计划建造建筑面积为2.2万平米的16层办公用房作为文具（含手电筒和运动杖）产业总部经济大厦。

同时在物流中心用地上自建或租赁市场配套仓储用房，用于市场内经营户经营所用。

项目全面完工后总体市场规模将达到8万平米，成为浙南地区规模最大的专业性市场。

2、开发理念：

按照宁海县物流中心的总体规划，结合现有水果市场、金属材料市场、物流市场、建材市场等，在本项目上引进国际知名的“中国义乌小商品城”这个大型市场品牌加盟经营，并通过这个国际性平台来协接和提升宁海县的文具产业、手电筒产业和运动杖产业。

首先在承袭义乌成功经验的基础上，通过引进浙江义乌的优质商品和实力商户，做好区域性小商品批发平台。

其次配合县政府、县文具协会、手电筒行业协会和运动杖行业协会，打造宁海文具、手电筒和运动杖产业展示、研发、销售、会展和电子商务流通平台，创建文具、手电筒和运动杖产业总部经济，共同拓展国际市场并积极开拓国内市场，进一步完善宁海县的文具、手电筒和运动杖产业链，积极参与各类行业标准的制定，通过各方的努力，在全国乃至全世界打响“宁海牌文具、手电筒和运动杖”的知名度，扩大整个文具、手电筒和运动杖行业的规模，打造世界级的“文具之都”、“手电筒之乡”、“运动杖之乡”。

3、功能定位：

当前，国内经济正在向服务型经济转型，第三产业的服务贸易是经济发展的制高点，也是新形势下国内经济竞争的焦点。

我们可以将市场商业服务、产品分销服务、行业文化服务、金融服务、环境服务、通讯服务、运输服务等方面作为项目的主要功能来进行定位。

、中国（宁海）义乌小商品城：

①、对接义乌，获取义乌小商品授权加盟，借助“义乌”品牌介入市场，提升市场区域知名度；

②、引入义乌商家进驻市场，提升市场竞争力；

③、引入宁海经营小商品商家进驻，充分发挥本地优势；

④、引进手电筒和运动杖生产厂家的营销总部和产品展销基地。

⑤、对本地商家，定期组织对接义乌，统一进货、建立货物流通渠道；

、联合县政府定期（年度）举办小商品贸易会、文具展等大型商贸活动，从而提高项目知名度及经营发展。

、宁海文具（含手电筒和运动杖）创意产业城：

本项目不仅将成为生产者、经营者和消费者之间的纽带，也将成为国内最具知名度的国际性专业市场，具有重要的经济与社会意义。

①、可加快服务贸易的发展，创造良好的贸易环境，扩大优势文具产品的出口和内销。

②、结合县文创办提升行业文化内涵，通过企业自主创新，开发新产品，提升产品价值。

③、规范行业经营，完善文具行业产业链，打造行业国际品牌。

④、以市场带头促进产业发展，产业兴旺推动市场昌盛；

打造企业集群和产业园，活跃宁海经济。

⑤、由县政府牵头，结合行业协会，定期举办中国（宁海）国际文具产业博览会，进一步提升了宁海文具在世界上的知名度

、宁海文具（含手电筒和运动杖）总部经济大厦：

近几年，总部经济的概念备受政府推崇，国家也出台相关优惠政策，鼓励总部经济这一模式的发展。

它象征着产品贸易的一个发展方向，填补了国内文具（含手电筒和运动杖）产品贸易综合性服务平台的空缺。

它将以宁海文具（含手电筒和运动杖）产业基地的生产为立足点，着眼市场终端需求，通过电子商务来调节各个环节，深度联系三大产业，从而成为文具（含手电筒和运动杖）行业贸易发展的一个崭新商务平台。

①、创建国内文具（含手电筒和运动杖）产品贸易综合性服务平台，把握文具行业发展新方向。

②、通过“市场+基地”商业模式的推广，来打造效率产业链，整合并开拓文具（含手电筒和运动杖）行业国际和国内贸易市场。

③、建立电子商务平台，使电子商务与传统交易方式相结合，给产品的研发、聚集、交流和交易，带来了新的发展。

④、可最大限度利用生产基地土地、劳动力、能源等要素优势，形成产业配套，最大限度地降低了成本。

同时对区域的经济发展也将产生重要影响。

⑤、创建产业+地产、贸易+电子商务、行业文化+区域的独特商业经营模式，探寻文具（含手电筒和运动杖）发展新方向。

⑥、文具（含手电筒和运动杖）行业总部经济大厦的设立，将改变区域之间对同一产业在企业、项目上“非此即彼”的简单争夺，实现区域内各企业之间通过功能链进行分工与合作，实现共同发展。

4、项目内容：

在现有四栋建筑中，规划其中的下面一层和两层用于经营服装、玩具、日杂、日用、日化、小五金、箱包、针织、窗帘、灯饰、家居饰品等产品。

在现有四栋建筑中规划其中的上面三、四层，用于引进宁海县文具（含手电筒和运动杖）龙头企业及外地文具企业开办大型产品展厅，定期举办企业新品订货会等。

新建建筑面积为2.2万平米的16层办公用房作为文具（含手电筒和运动杖）产业总部经济大厦。

引进150余家知名文具（含手电筒和运动杖）企业进驻，作为他们的营销总部，展开研发和创新工作。

建立自身电子商务交易平台，并结合义乌小商品城的电子网络平台和阿里巴巴、淘宝网等网络平台，打造覆盖全球的信息化、低成本、高效率的国内领先立体化文具产品国际贸易网络，使我们的电子商务网站能提供全面的文具（含手电筒和运动杖）产品及原辅材料供求信息、市场动态信息、会展活动信息、行业资讯、企业推介、贸易营销培训等功能。

5、投资概算：

本项目总投资逾3.2亿元，分二期实施：

第一期投资将达2.2亿元，其中现有独立四栋四层商场总建筑面积58376平米，投资概算为1.88亿元左右（具体以政府评估转让价为准）。

现有市场设备再投入及市场改建（中央空调、内部公共部位装修、自动扶梯、中央大厅改建、中央大厅顶部网架、广告营销、运营费用等）约为3000千万左右。

第二期投资将达1亿元以上，主要用于建造建筑面积为2.2万平米的16层总部经济大厦。

三、项目招商运营

鉴于项目前期的目标将围绕流通基地和整个物流园区的建设展开，因此在这里将重点介绍中国（宁海）义乌小商品城和国际文具城项目的招商运营重点：

1、项目经营管理：

对于市场运营必须成立专门的运营管理公司对市场进行专业管理，把开发和运营有机地分离，这样才能长久发展。

加强招商、经营、管理的力度，真正把市场盘活。

项目统一管理的理念采用“五个统一”的管理模式来更有序、更有效地进行经营和管理，它们是统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理。

2、招商计划

①、组建项目前期招商部，展开前期调研:

项目启动后同时组建招商部，由行业专业人员负责，成立项目小组，组织日常工作的开展，先期以市场调研工作为主。

②、高层对接中国义乌国际商贸城、中国文教体育用品协会、宁海文具协会等，确立项目品牌，结合宁海县政府相关要求，就项目进行准确业态定位。

③、展开对主力店、大客户的前期招商工作:

在做市场调研的基础上，同期展开对主力店、大客户的前期招商工作。

④、各个区域分布和经营业态的划分:

一期项目区域和楼层定位经初步市调后建议按如下划分：

项目经营业态为小商品、文具（含办公用品）、户外用品（含手电筒）、体育用品器材四大类。

区域分布按层定位，一楼和二楼划分成若干小商铺，以小型企业和经营户租赁为主；

三层为工厂展示展销中心，面积划分稍大一些；

四层为行业名企展示展销中心和研发中心等功能区块，面积将划分得更大。

⑤、制定市场租金和招商优惠政策：

市场租金收入目标暂定三年为一个周期，确定市场招商优惠免租期等政策。

租金和收入目标需经调研后根据实际情况制定。

⑥、筹备招商发布会：

在项目开业前6个月内召开招商发布会，在发布会召开前，须与各主力店和大客户签订租赁协议；

在发布会召开时进行现场签约活动造势，以便在发布会召开后根据招商情况进行租金的提升。

⑦、招商文件及相关合同的制定：

须制定市场招商手册、定铺协议、租赁合同、消防责任书等。

在发布会召开前须制定经营户手册、员工手册等。

⑧、展开招商工作，签订招商合约：

招商发布会召开后，力争在2个月内完成招商签约工作，为开业做好准备。

⑨、督促经营户进场装修：

在市场通过相关部门验收后，极力推进经营户进场装修工作。

掌握经营户进场装修的进度，保证定期开业。

⑩、协商确定开业日期及相关开业筹备工作：

应明确工程完工及验收日期，讨论确定开业日期，并以开业日期为节点，安排相关工作日程表及开业筹备工作。

3、运营计划

①、前期以项目发展为中心，做好相关市调、业态定位、客流动线、商铺划分、价格定位、公共部位装修等服务工作。

②、搭建运营团队及做好组织架构图：

运营管理公司采取总经理负责制，总经理下辖四个部门：

招商部、综合管理部、办公室和财务部。

综合管理部下辖营销部、市场管理办、工程部。

办公室下辖人力资源部等。

③、制定公司各项管理章程和管理制度：

在开业前制定的制度有：

市场经营管理制度、各岗位责任制度、市场商品准入制度、商品先行赔付制度、商品价格管理及售后服务制度、装修管理条例、员工管理流程及奖惩条例、财务管理制度等。

④、明确各岗位工资及员工福利制度：

员工收入分两大块：

工资和奖金。

工资由基本工资、三金、岗位津贴和各项补贴组成，每月按时发放；

奖金为年终奖励，年底一次性发放。

⑤、市场宣传推广策略的制定和实施：

招商前须做好招商手册、市场主楼户外广告位、道路指路牌若干、高炮广告若干、周边墙体广告若干、媒体广告若干，具体计划另行书面报告。

⑥、配合政府相关部门进行沟通联络：

在沟通联络的过程中，积极配合政府展开协调，使项目能划行规市，错位经营，避免与规划区内其他商业体的竞争，形成辅助经营，共同发展。

4、项目开发公司和运营管理公司

在项目的开发过程中，把前期开发和后期的运营管理进行分离，分别成立独立的公司进行运作。

我们不能把商铺销售作为成功的标志，应该把商业地产的成功招商和良好经营作为项目开发成功的标志，树立可持续经营的理念。

鉴于以上理由和现阶段各地商业地产的实际操盘，如果让开发公司来兼顾招商及后期的运营，往往成为一个项目操作失败的起因。

一个专业市场如果没有成立一个专业的商业管理公司，并由一个专业的团队来操作运营，而只是由开发公司成立一个物业管理部门来进行管理，其后果是很严重的，只会造成经营户们的惨淡经营，最后影响到整个市场的发展。

对开发商和投资者造成不可挽回的损失。

四、项目建成后的效益

1、项目建成后的社会效益：

①、能切实提升小商品、文具、手电筒产业制造水平，加强科技创新力度。

积极采用“政府推动、企业主导、市场运作”的新模式，加快传统产业升级改造。

着力提高各产业的科技创新能力。

通过公共研发设计平台，提高相关企业产品附加值和档次，推进各个产业的转型升级。

、努力提高相关产业企业国内外竞争能力，打造企业品牌形象。

大力实施“走出去”战略。

通过吸引外资、借助外力，吸引国外大企业到宁海设立制造基地，加速促进产业升级。

、通过项目平台，加大政策扶持力度，鼓励有条件的大型企业“走出去”，在境外设立产品加工中心、技术研发中心和销售中心，直接利用国际市场和资源实现产业扩张。

、力争把中国（宁海）国际文具博览会等相关专业展会办成一个国际性的展销会，成为宁海各行业对外开放的平台和窗口。

与国际、国内专业展销会良性互动。

通过企业组团，组织更多的宁海企业参加一些国际性的大型展销会，直接参与国际、国内竞争。

、将把“中国文具网”等相关专业网站打造成一个全国甚至世界性的网上交流和网上交易的商务网络平台。

利用各专业网站的网上优势推动整个宁海相关产业企业积极开拓国内市场，走向世界。

、实施“宁海文具”等集群品牌发展战略，树精品形象。

倾力打造公共服务平台，完善平台服务功能。

市场的信息平台将与国内众多知名批发市场建立网络联系，吸引更多的经营户和生产厂家进驻，产生更大的规模效益。

随着交易额和信誉度的上升，市场将发展成为国际、国内知名商业网点和专业大市场。

2、项目建成后的经济效益

①、提高宁海县域经济效益，扩大税收、解决就业。

本项目建成后，各个项目的经济效益预估为：

中国（宁海）义乌小商品城：

可新增500余家商户入市交易，吸引投资达5亿元。

预计项目建成后年成交量可达20亿元以上，上缴国家税收1亿元以上，解决就业将达1000人以上。

项目预计年总收入1千万元，投资回收期限为10年。

宁海文具（含手电筒和运动杖）创意产业城：

可新增200余家厂商入市交易，预计项目建成后年成交量可达50亿元以上，上缴国家税收2亿元以上，解决就业将达500人以上。

宁海文具（含手电筒和运动杖）总部经济大厦：

：

引进150余家知名企业进驻，吸引投资达2亿元。

预计项目建成后年成交量可达50亿元以上，上缴国家税收近2亿元，解决就业将达1000人以上,打造宁海真正意义上的楼宇经济模板。

项目预计年收入1千万元，投资回收期限为10年。

、促进全县产业化深度发展。

随着项目产业化进程的加快，项目与各类工业品生产基地的联系将更加密切，通过市场的服务和供求导向，加快各类工业品生产基地的建设，提高产品质量，完善市场购销体制，降低生产成本，加速产品流通，促进产业化迅速健康发展。

、促进全县经济发展

随着项目产业投入的加大，市场内各类商品的大规模的物流配送，将会有效地降低城市基础设施建设、工业园区建设的成本投入，有效提高政府的财税收入，同时拉动交通、运输、饮食等各类服务业的兴起，有利地促进全县经济建设，全面推动城市建设进程。

、促进税收、培养税源

可以在项目的整合与带领下共兴经济多做贡献。

税源的培养和税收的增进可从三个方面体现：

一是留住本地业务；

二是争取到外地业务；

三是将企业的开票地放到项目市场，回吸原来到外地的，以及本是外地的大量开票业务，有利于实现行业税收的突破性贡献。

五、政府扶持政策：

1、项目列入宁波市或宁海县重点开发项目。

项目定位为中国（宁海）义乌小商品城，内含小商品区、文具区、手电筒区和体育用品区。

2、享受各级政府对项目转让、产权分割出售、土地流转、文创产业开发、物流中心建设项目的各种经济补助、奖励及税收优惠等各项政策扶持措施。

要求第一次产权转让中，所涉交易税收（含契税）由转让方承担；

要求项目受让后，受让方将产权分割出售时按一手房交易办理相关手续并缴纳相关费用和税收，对相关行政性收费进行减免，对交易时所缴纳的税收归县财政所得部分给予奖励或返还。

3、政府通过项目转让获得的资金，由县政府牵头成立项目市场培育专项基金，经测算市场三年培育期的专项基金须2000万元以上。

用该基金对项目有关开发企业和进场经营企业进行奖励和补贴。

4、经县规划局审批，在现有项目用地西北面空地上，建造建筑面积为2.2万平米的16层办公用房作为宁海文具（含手电筒和运动杖）总部经济大厦。

申请在县物流中心用地上自建或租赁市场配套仓储用房。

5、因一期一次性项目投资将达3亿元，这对企业的资金需求压力较大。

因此要求在一期项目开发时能允许对项目进行产权分割销售，分割铺位的大小须符合项目经营业态的要求，比例为市场总建筑面积（含2.2万平米总部经济大厦）的40%，即4.6+2.2=6.8×

40%=2.72万平米（依据为汽配城为38%，模具城为60%）。

以便于回收资金用于项目运营推广和总部经济大厦的早日开工。

6、从规划、改造、交通整治、整体搬迁等手段多方面限制市区老市场发展，通过各项政策引导市区老市场商家进驻物流中心内的各大新市场，打造市场商气。

7、在市政规划方面增加投入，使物流中心周边市政建设、电力、电信、交通客运等方面进行全面规划及建设；

在3路公交车的基础上多开通几路公交车直通市场，建公交站点和站名。

8、市场四周道路灯杆广告位、高速路口T牌广告位、通向市场

主要交通路口指示路标位一定年限内免费供应使用；

当地报纸、电视台等媒体免费报道和广告成本价提供刊登。

我们坚信在各级政府及有关部门的大力支持下，在行业企业的积极配合下，通过我们的共同努力，将不断推动我县各个产业的持续健康发展，打造各产业展示、研发、销售、会展和电子商务流通平台，创建产业总部经济，共同拓展国际市场并积极开拓国内市场，进一步完善宁海县的相关行业产业链，积极参与各类行业标准的制定，通过各方的努力，在全国乃至全世界打响宁海的知名度，扩大整个行业的规模，打造世界级的“文具之都”、“手电筒之乡”和“中国运动杖之乡”。

希上述方案与思路能与您共勉！

宁波鸿基大众房产营销策划有限公司

赵晓峰2013-1-18