容积率 豪宅组合Word格式文档下载.docx

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为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细

分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。

■“高层低密度”与“低层高密度”

建筑密度，即建筑覆盖率，即建筑的基地面积与土地面积之比值。

而市场上经常混淆建筑密度的概念，似乎只要是别墅类物业，就是低密度住宅，就号称“低

密度”。

低容积率可以保证低密度，所以目前各地政府都以容积率指标1.0作为判断是否非普通住宅

与普通住宅的标准之一。

高容积率难以保证低密度。

从理论上说，高容积率只有当其为高层建筑时，才有可能实现低

密度，可以称为“高层低密度”，如香港的高层建筑小区。

而高容积率如果做成低层建筑，则会出现“低层高密度”的现象。

如目前深圳市场供应的别

墅和Townhouse，有许多都是低层高密度住宅。

如“万科．17英里”的建筑密度之高，可能

成为深圳楼盘之首；

“中央悦城”将高容积率做成低层建筑，也成了“低层高密度”的典型

案例。

深圳“低层高密度”的典型楼盘：

“万科.１７英里”。

“万科．17英里”在其推广中，从来不愿涉及建筑密度（覆盖率）指标。

但到过“万科．17

英里”的人都有一个基本的感觉——Townhouse几乎把所有地面都占用了，而且彼此叠加。

深圳“高层低密度”的典型楼盘：

“中信红树湾”。

容积率3.18的“中信红树湾”几乎是清一色的100米高层建筑，最大可能地增加绿地率（其

园林景观做得不尽如人意不在本文讨论之列），其规划手法与香港高层住宅几乎相同。

深圳“高层低（空间）密度”与“低层高密度”结合的典型楼盘：

“香蜜湖1号”、“水榭

花都”。

“香蜜湖1号”、“水榭花都”都以低层Townhouse和高层住宅组合成复合型建筑形态，在空

间上实现了“高层低密度”与“低层高密度”，其总体空间规划大气和阔绰。

从严格意义上说，只有建筑密度低于20%的楼盘，才可以称其为“低密度住宅”。

理论上，

容积率小于2.2的住宅小区，具备设计成“低密度住宅”的条件。

在香港出现超高层住宅建筑之前，容积率3.0曾作为是否豪宅的分水岭；

在深圳，高层住宅

建筑大于容积率3.0却堂而皇之地以豪宅自居，并且得到市场的认同，不得不佩服深圳地产

人营销的力量。

“万科.１７英里一期”。

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也难为了香港的严讯奇建筑大师，“万科．17英里”Townhouse在建筑设计上构思巧妙，几

乎可以作为中国山地建筑的典范。

“香蜜湖1号”。

“水榭花都”。

“金地梅陇镇”的高层大板楼，不压抑才有怪哈!

深圳市场与多层无关

石破天惊的“九部委新政”的“70，90”规定，使得深圳的地产商们如同掉了一块肉似的大

呼“不按市场需求办事”。

曾几何时，随着深圳生活水准的提高，深圳市场上的多层住宅逐渐被带电梯的小高层、高层

住宅所替代。

曾几何时，多层住宅的低容积率成了打造低密度豪宅的突破口。

真正的深圳豪宅提升物业价值的秘密，正是深圳地产人的秘密武器——多层住宅变别墅！

君不见，在深圳的房地产市场上，多层住宅——这类普通住宅的传统建筑形态，几乎已经绝

迹。

国土规划部门按照多层住宅的规划指标批售的土地，或以小高层住宅的建筑形态出现（如

“鼎太风华”1、2期的小高层），或以类别墅的建筑形态出现（如“万科城”的Townhouse

叠院HOUSE、宽景HOUSE）。

在印象中，好象只有中海地产还时不时的推出多层住宅，如2003年的“中海．阳光棕榈

园”、2004年的“中海．怡美山庄”、今年的“中海．怡翠山居”，都有一定数量的多层住

宅面世。

可能不少发展商会在背后讥笑中海地产的不开窍，不懂得与时俱进，做点利润高的创新产

品！

“鼎太风华”1、2期用多层容积率指标做小高层住宅，曾被业内谓之“外来发展商对深圳市

场水土不服”。

“万科城”用多层容积率指标做Townhouse、叠院HOUSE、宽景HOUSE，大大提升了物业价

值。

引人思考的强贴，住宅尤其是高价商品房，应该是给购买者一个放心的家，如果过于压抑，

今后的保值度会如何？

不过，万科的金色家园一二期，也是高层板楼乎？

也蛮壮观的。

“香蜜山”少赚了一个亿

“金地．香蜜山”的容积率2.15，清一色的高层住宅，该楼盘以金地版的高品质，以较高的

市场价格获得了业界和市场的认可。

但随后业界流传出了这么一句：

“香蜜山少赚了一个亿！

”这是深圳某个品牌地产公司在对

“金地．香蜜山”案例进行模拟设计后，提出如将其建筑形态改为Townhouse后的经济收益

测算的结果。

由此可见，以利润最大化为宗旨的深圳不少精道房地产企业，会千方百计地挖掘所开发物业

的最大价值顾的事实。

“引人思考”的问题还不至于此哈！

“万科．金色家园”一、二期的建筑形态不是板楼，是一梯四户的点式联体建筑

■“中旅国际公馆”与“鼎太风华”1、2期的开发效益反差

2002年推出的“中旅国际公馆”一期占地为55831㎡，总建筑面积为98537㎡，容积率1.76，

由TOWNHOUSE、多层洋房、小高层分为4个组团，43栋townhouse，21栋7-12层的小高层，4栋

15-18层的高层住宅。

“中旅国际公馆”第一个将“蓝漪花园”的海景住宅设计搬入其无景观资源的香蜜湖西区。

几乎与此同时，南山前海的“鼎太风华”一期“璞真园”、二期“臻美园”的容积率也恰好

与“中旅国际公馆”一样为1.76，而当时的“中海．阳光棕榈园”一期的容积率是1.80。

“鼎太风华”一期、二期为小高层住宅，建筑成本最高，售价中等，利润最低；

“中海．阳

光棕榈园”一期为多层住宅小区成本最低，售价中等，利润居中；

“中旅国际公馆”一期

TOWNHOUSE、多层洋房、小高层复合建筑成本中等，售价最高，利润最高。

“中旅国际公馆”与“鼎太风华”1、2期的开发效益反差之大，使得深圳的地产人反思：

在

同样的容积率指标下，复合型住宅可以获取更大的投资回报。

深圳豪宅秘诀之一：

多层指标做豪宅的“圣．莫丽斯”

“圣莫丽斯”作为二线拓展区规模最大项目，其容积率1.2。

二线拓展区在深圳的区划上应该作为深圳普通住宅的新区，这可以从“圣莫丽斯”容积率

1.2作为典型的多层住宅指标上得到佐证。

在深圳，多层住宅指标可以设计成Townhouse社区，这是业界公开的秘密。

有趣的是，政府主管部门也默认这个“市场规律”，即造成了“圣．莫丽斯”的事实。

既然

Townhouse社区被批准，就不要怪深圳地产人的营销能力，把一个多层的普通住宅区，打造

成经典的“富人区”了。

深圳豪宅秘诀之二：

小高层指标做豪宅的“城市山谷”二期

二郎三星[专栏]称是深圳第一个纯Townhouse的项目，评选“2002年深圳最佳Townhouse”，

2002年5月面世的硅谷别墅二期“城市山谷”，其容积率1.58，均价12000元/平方米。

“城市山谷”二期作为Townhouse，其容积率之高，令建筑师们目瞪口呆。

“城市山谷”二期开创了以小高层住宅建筑的指标，设计成Townhouse的先河。

如同广州“祈福新村”的背拼Townhouse，“城市山谷”二期以及现在的“城市山谷”三

期），居然由南向Townhouse和北向Townhouse相拼而成（真不知道那些花了大价钱买北

Townhouse的中产们的居住感觉如何）。

“城市山谷”二期（三期）Townhouse有五层之高，其实就是低层住宅（如同“香蜜湖1号”

的Townhouse，“中央悦城”的叠拼别墅）。

“城市山谷”二期（三期）Townhouse的建筑密度之高，当之无愧地成为深圳Townhouse密度

之冠的始作俑者。

“城市山谷”二期（三期）Townhouse的建筑容积率之高，建筑密度之高，是深圳Townhouse

之冠。

深圳豪宅秘诀之三：

高层指标做豪宅的“中央悦城”

今年推出的“中央悦城”容积率2.80，理应是高层住宅楼盘。

“中央悦城”将其1期全部规划为3—5层的HOUSE类产品，并提供部分独栋单位，其别墅概念

也登峰造极，如“联院别墅”、“叠院别墅”、“合院别墅”等等，简直令人目不接暇。

高层改别墅！

“中央悦城”的发展商充满了产品创新的想象力！

但“中央悦城”毕竟有所底虚，在“中央悦城”的楼书等宣传资料上，你根本看不到楼盘的

容积率指标，甚至也没有占地面积指标（使人无法计算出其“容积率”！

），而只有一期建

筑面积指标。

在“中央悦城”售楼处的模型里，也只有一期类别墅的模型，二期高层建筑的模型只以数字

标示。

只有在其区域模型中，才显露出“中央悦城”项目整体的建筑模型体块。

深圳豪宅秘诀之四：

豪宅标志——复合型住宅

赢利模式的榜样力量是无穷的，利润最大化的复合型住宅的示范效应，使得深圳的地产人和

发展商心领神会，趋之若鹜。

于是，在深圳的豪宅楼盘中，“高、低组合式”的复合住宅建筑模式被迅速克隆。

目前在深圳，非1.0容积率以下的豪宅项目，绝大多数是复合型住宅区，几乎无一幸免。

复合型住宅具有价格标杆的别墅或ＴＨ，使其周边的高层住宅也沾上豪气，身价倍增，从而

整体地提高了楼盘的均价。

让我们来看看深圳目前的一些非1.0容积率以下的豪宅项目：

“香蜜湖1号”（容积率1.4）；

“水榭花都”（容积率1.4）；

二郎三星[专栏]称之为“大杂院”的“熙园”（容积率1.33）；

“万科·

第五园”（容积率1.25）；

“万科城”（1期容积率:

1.10，2期容积率:

1.03，3期容积率:

1.30）；

“水岸新都”（容积率1.45）；

“圣莫丽斯”（容积率1.2）；

“城市山谷”（容积率1.58）；

“中央悦城”（容积率2.80）。

在上面的楼盘名录中，其中有些本应设计成普通住宅的多层住宅设计指标的楼盘（除了“中

央悦城”），统统都被创新地改造成Townhouse，从而大大提高了其市场价格。