投资建设四星级旅游假日大酒店工程项目可行性研究报告文档格式.docx
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XXXX是典型的农业重镇，由于多方面的原因，城市发展和城市化水平都处于较低水平。
XXX作为国家AAA级旅游景区，景区的配套功能还不完善。
进入“十二五”后，XX区区委、政府和XX镇党委、政府确定开发XX城乡一体化示范区，一方面满足城市扩展和城乡统筹的需求，另一方面随着XXX文化产业和旅游支柱产业的发展，必须强化服务配套设施，旅游住宿、餐饮、购物、文化休闲度假是旅游业不可或缺的重要服务项目。
本项目的建成，将能有效地改善XXX旅游景区在旅游接待设施水平方面的不足，进一步提升XXX国家AAA级旅游景区的旅游接待、商务接待水平，有利于提升XX镇形象。
项目的成功开发，尤其是四星级酒店的建设，将填补XXX国家AAA级旅游景区作为一个知名旅游目的地而没有高档次酒店的空白，有利于XXX国家AAA级旅游景区旅游经济发展模式从低质量的“农家乐型”向高质量的“观光休闲度假型”转变。
并且大大提升XXX国家AAA级旅游景区旅游接待能力。
本项目的建成，将为XXX国家AAA级旅游景区旅游接待水平发展起到一个里程碑作用，结束了XXX国家AAA级旅游景区以及整个XX镇没有四星级酒店的历史，开创了XXX国家AAA级旅游景区旅游接待的新起点，它的建筑理念、规划设计以至建筑品质、建成后所引进的先进的酒店管理模式和管理方法等，都将对现在以至今后一段时间内的同类型项目产生超强的影响力，发挥积极促进作用，从而推动XXX旅游景区当地各项旅游配套设施的日益成熟，项目在建成营业后，将引进先进的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和达到的接待水准必将大大提升XXX国家AAA级旅游景区旅游接待的质量和发展水平，提升XXX国家AAA级旅游景区旅游接待能力。
二、项目概况
（一）项目拟建地点
湖南XXX旅游假日大酒店建设项目选址于长沙市XX区城乡一体化建设示范点——XX，XX位于长沙北城区发展重点区域内。
（二）项目建设规模和内容
1、项目建设规模
经长期市场调查，为缓解XXX文化旅游景区旅游接待房源严重不足的问题，本项目总建筑面积拟定为12000平方米，设客房（标间）160间，日接待游客能力300人。
2、建设内容
（1）酒店客房（按标间计）：
160，每标间23.5平方米，合计3800平方米。
（2）会议：
450平方米
（3）文化娱乐：
1600平方米
（4）餐饮：
2200平方米
（5）商务（含商场）：
300平方米
（6）停车场1500平方米，35个车位。
3、项目建筑功能规划
——湖南XXX旅游假日大酒店为四星级旅游大酒店，是整个XXX旅游区的总接待中心，营运功能定位于商务、会务、商务接待。
——含总统套房、高档商务套间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间等百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能。
酒店日接待能力设计为300—400人次。
——商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配置。
——四星级旅游度假酒店，是XX镇和XX旅游景区第一家四星级酒店，将成为XX镇乃至XX区东北片区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补XX区XX镇多年来在高端酒店产业方面的缺憾，将有效的提升XXX知名旅游景区的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。
（三）项目主要建设的有利条件
1、丰富的旅游资源是四星级酒店建设最可靠的依托
XXX文化旅游景区始建于2008年，经过近3年的开发利用与保护，已
经成为国家3A级景区，随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的提高，加上国家推行长假休息制，景区的人气逐年上升，整个旅游业的发展规模一年一个样，从而推动相应的服务业的巨大需求，特别是以食宿为主的接待条件是旅游地不可缺少的硬件建设。
因此，在XXX文化旅游景区建设一个旅游接待中心，深厚的旅游资源是旅游酒店的最可靠客源保证。
2、优越的地理位置
拟建的湖南XXX旅游假日大酒店选址于XX区XX镇城乡一体化建设示范点——XXX文化旅游景区，距城区中心15公里，毗邻15平方公里的青竹湖工业园和金霞开发区，界于景区与经济开发区之间，交通和地理位置处于枢纽地位。
符合区内旅游、区外服务的景区总体规划设想。
3、基本完善的XX景区基础设施
XX精品旅游小镇规划起点高，主干道和次道纵横交错，并大部已建成，景区的核心形象已显露，周边是以接待为主的旅游项目，如商业街、产业园、度假村等正在建设中。
基础设施水、电、路等场地条件十分良好，结合本项目实施创造了较好条件。
（四）主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
建设规模
总建筑面积
㎡
16000
地上部分
商场
300
餐饮
2200
客房
3800
二
工作制度
全年工作天数
天
360
日工作时数
小时
8
中午轮流进餐
三
主要动力年用量
水
M3
32000
煤
T
200
电
KW.h
150
四
项目定员
人
70
其中：
营业服务人员
40
辅助营业人员
12
管理人员
18
五
建设指标
占地面积
10453
建筑密度
%
26.98
容积率
1.96
六
总投资
万元
3000
建设资金
流动资金
七
万元营业收入占用建设投资
3.018
八
平均总产值（营业收入）
正常达产年
九
全员劳动生产率
13.4
十
年均营业成本
900
十一
年均毛利润（利润总额）
350
十二
年均营业税金及附加
120
十三
年均所得税
130
十四
全部投资财务内部收益率
6.55
（税后）
十五
全部投资财务净现值
1524.4
（ic=12%）
十六
全部投资静态投资回收期
年
8.57
十七
盈亏平衡点（BEP）
53.6
十八
投资利润率
7.54
（税前）
十九
投资利税率
7.01
二十
建设年限
2
（五）结论与建议
本项目符合国家城镇建设的相关政策法规，符合《长沙市XX区旅游业发展“十一五规划“》的要求，具有一定的经济效益和巨大的社会效益。
本项目属于酒店投资项目，受旅游市场和当地酒店业发展的影响很大，根据对XX镇和XX-汗回景区旅游市场和酒店市场的调研、分析和预测，项目有较好的市场前景，财务分析结果表明，项目及经济效益上可行。
本项目区位理想，有较好的发展潜力，适合开发酒店、商业等经营型物业，本项目的开发可以有效解决XX镇和XXX文化旅游景区接待能力不足、缺乏高星级酒店接待设施等突出矛盾，促进XXX文化旅游景区旅游业的繁荣和发展。
项目建设是XXX文化旅游景区旅游支柱产业的组成部分，而旅游业是调整产业结构、扩大内需，促进开放、繁荣经济、扩大就业、增加群众收入和带动精神文明建设的大事，项目开发有明显的社会效益，具有深远意义。
成功的组织、实施、开发好本项目，将能为XX区社会经济的繁荣，为XX新农村建设和XXX文化旅游景区的总体建设，对XX区旅游产业、文化事业的进一步发展做出积极的贡献。
第二章需求分析与建设规模
一、市场需求分析
1、XX旅游业现状及发展趋势
XX位于XX区东北部，旅游资源得天独厚，是著名的中国湘绣之乡，被国家旅游局确定国家AAA级文化旅游景区，素以传承2000多年的湘绣文化而著称。
自2008年以来，XX依托丰富的旅游资源，全面打造旅游产品共享、客源互送、信息互通的“无障碍旅游”网络。
截至目前，XXX国家AAA级旅游景区已形成了别具特色、功能互补的国际国内精品旅游线路。
同时与区域内唯一的回族集聚区——汗回民族文化旅游景区相结合，形成“两区两文化一融合”格局。
2、XXX文化旅游已是XX镇以及XX区旅游业毫无争议的领跑者。
2009年，XX地区规划确定建设XXX产业园，同时XX被列入XX区城乡一体化建设示范点，同年10月，XXX景区被国家旅游局评为国家AAA级旅游景区，XXX文化旅游景区规划蓝图得以完美实现。
XX区城乡一体化建设将得到大幅度的飙升，旅游产业将迎来一个跨越式的发展机遇，前景无可估量。
近年，随着XXX文化旅游品牌的构建和景区知名度的不断提升，XXX文化旅游景区的旅游事业获得了长足的进步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游产出大幅度提高。
据统计，2011年，仅三个月，XX小镇已接待游客7.6万余人，其中散客6万余人，旅行团队16237人，省内游客2677人，省外游客13092人，港澳台游客468人。
目前游客接待量稳步上升，当日团队最高871人，从一个星期三个团，已上升到一天三个团以上，现在XX小镇景区已进入湖南旅行社的主力游线。
2、XX地区酒店市场分析
调查显示，在旅游黄金季节，纷至沓来的游客使XX各大小“农家乐”生意红火，然而在景区因为没有“像样”的酒店和宾馆而显得市场匮乏。
XX区域内没有真正意义上的酒店，三星级以上的酒店还属空白。
针对日接待能力2000多人的景区来讲，对XX景区以至XX镇的现有接待设施和接待能力提出了严峻的考验。
XX区域酒店业的另一个突出问题是普遍建成时间长，接待设施老化、接待规格不高，低档次的客栈、旅社、农家乐占据酒店业的主力。
酒店业管理人才奇缺，管理水平低、服务质量差。
由于住宿条件的不尽人意，近年来XX旅游出现了对游客吸引力下降的情况，景区的口碑和竞争力受到影响。
从整体上看，XX镇现有的旅游接待设施和接待能力、接待水平已是不堪重负，在接待档次和规格上，也不能满足XX景区申报称为4A级风景旅游区的发展规划和未来需求。
而作为拥有丰富旅游资源和深厚发展潜力的知名景点，XX以至整个捞刀河至今尚没有一家具有一定规模和现代特色的四星级以上的酒店，现有的酒店、宾馆无论是硬件设施还是软件级旅游接待设施都不能满足日新月异的旅游业的发展需要，兴建一家具有一定规模和特色的高星级休闲度假酒店，提升XX现有的旅游、商务接待水平已经是势在必行。
3、本项目综合分析
⑴、优势分析
·
地理位置优越，是未来XX国家级新农村建设示范区的核心位置
交通条件好：
项目位处未来主干道青竹湖大道南侧，地处XXX景区中心，道路开阔，交通顺畅。
周边配套：
毗邻15平方公里的青竹湖工业园和金霞经济开发区以及XXX产业园，是未来XX区东北片区各种大型政府活动、旅游活动、民俗活动的主要场所；
项目周边聚集了XXX新街、湖南旅游商品购物中心、工艺美术村和湘绣产业配套基地，和本项目一同构成了一个集住宿、休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的，功能完善的具有浓郁文化风情的旅游接待中心。
作为XX的第一家四星级酒店，本项目是XX镇的地标建筑，是政府的面子工程，是XX景区、XX镇政府乃至XX区的一张名片。
⑵、劣势分析
·
受制于XX新农村建设：
XX目前正在全面的建设中，预计其建成初具规模需要3-5年的时间，在此期间，XX的市政基础设施、居住氛围还不成熟。
本项目与周边配套形成的旅游接待中心，其休闲氛围、商业氛围需要一段时间的培育。
⑶、机会分析
旅游业升温：
XX旅游近年来发展迅猛，旅游人数逐年大幅增加，对本项目形成根本性支持。
旅游开发建设加速：
XX区政府进一步贯彻中央关于解放思想的指示，将加快XX旅游战略的实施，建好XXX产业园和XX城乡一体化使其成为旅游业的新亮点，将极大改善XX旅游淡旺季明显的状况。
XX的旅游产业将迎来一个飞速发展的黄金时期。
XX景区内部环境治理：
为改善XX景区内数量众多的农家乐在规划、管理上的混乱，本项目作为政府规划的旅游接待中心，其优势将全面体现，承担起XX旅游接待的重任。
政策支持：
政府有改善XX现有接待设施和接待水平不足的愿望，有建设高星级酒店、提升城市形象的迫切要求。
项目为XX区政府和XX镇政府倾力打造规划的旅游接待中心，其建成将成为XX镇的政府接待、商务接待、旅游接待的中心。
填补市场空白：
XX镇酒店业普遍建成时间长，接待设施老化、接待规格不高，低档次的客栈、旅社、农家乐占据酒店业的主力。
本项目的建成将极大改善这一状况，占据XX旅游接待的中高端市场，抢占市场空白，并且在XX镇的政府接待、商务接待中发挥举足轻重的作用。
其次，作为XX镇唯一一家4星级酒店，又坐落于XX区最具代表性的景区XX，本项目的建成，完全可以成为XX区对外接待的窗口，也可以吸引XX区及其相邻地区大量的会务旅游人群。
⑷、面临挑战
旅游业发展水平：
现阶XX旅游业存在旅游产品单一、淡旺季明显、接待设施落后、客源不广等情况，旅游水平正处于光型旅游向休闲度假型旅游过渡的阶段。
4、前景分析
针对旅游市场出现的新情况、新特点，在XX新农村规划建设XXX一条街、购物、休闲和住宅设施；
这一构想的提出，表明了政府改善景区旅游接待设施，提升旅游接待能力和水平的决心和愿景。
结合XX区建设XX国家级新农村建设示范区的目标，充分地利用了XX地区的枢纽位置，在XX景区规划建设旅游接待区、新建高星级休闲度假酒店，同时建设旅游商品步行街等休闲、度假、住宿、娱乐、购物等相关设施，早总体上是符合《长沙市XX区旅游业发展“十一五规划”》的战略构想，在实际构建上能够丰富景区作为一级接待中心的接待、旅游、娱乐功能，能有效改善景区的旅游配套设施，提升景区的接待水平和接待质量，以发展的观点来看，也能够满足数量、质量日益增长的游客的需求。
在XX景区兴建四星级的高级别休闲度假酒店，在XX景区，乃至XX镇都是第一家，能有效地提升XX景区以及XX镇的知名度和影响力，增强XX在长沙旅游市场的整体竞争力，是相当必要的。
2、建设规模
本项目总建筑面积拟定为12000平方米，设客房（标间）160间，日接待游客能力300人。
第三章建筑方案选择
一、项目总体规划方案
项目地处XXX文化旅游景区，规划用地性质为旅游接待区，项目用地位于景区中心位置，与XXX文化广场近在咫尺，具备发展住宿、商务、休闲、度假、娱乐、购物、餐饮、体育、展示等主要功能的良好条件。
项目在具体开发内容上，主要建设四星级旅游度假大酒店、体育设施、休闲度假中心、文化展示中心等综合性旅游服务设施。
项目建成后，将具备旅游展示、旅游接待、旅游消费、旅游指导四大功能，将以XXX旅游文化综合服务基地的战略姿态，对XX旅游景区、XX镇形成有效补充，以旅游服务基地的战略构想从整体上提升XX国家AAA级旅游度假区的旅游价值和综合实力。
（一）、功能要求和总平面布置
——规划建设分3栋，每栋高3层，附设裙楼
——建设为四星级旅游度假酒店，定位于整个旅游接待区的总接待中心和旗舰店，营运功能定位涉外、会务、商务接待。
——含总统套房、高档设备间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间、残疾人房间等两百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等四星级酒店的完备功能。
酒店日接待能力设计为300余人次。
——含商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配置。
——四星级旅游度假酒店，是XX景区和XX镇第一家四星级酒店，将成为XX镇乃至XX区东北地区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补XX镇多年以来在高端酒店产业方面的缺憾，将有效的提升XXX文化旅游景区知名旅游景区的品牌魅力和形象，增强对高端客户和金字塔尖消费者的吸引力。
——四星级酒店设计引进一流水准的酒店管理公司进行管理，以超值的服务回报社会和客户。
项目位于XX区XX镇XXX文化旅游景区，紧邻XXX文化广场，正面对大明工业园。
项目建设用地8000m2，总建筑面积12000m2。
项目规划为湖湘建筑风格，集餐饮、建设娱乐、住宿、商务会议功能为一体。
（二）、建筑功能分区：
1、主楼
为使酒店造型更加挺拔主楼在面向内景观部分直接落地，并在其南侧设置裙房。
二栋主楼均为客房，一栋为会议室、娱乐、饭店等配套。
2、裙房
功能划分：
裙房一至三层，内设大堂及中庭空间。
一层为大堂、总台、商场、餐厅、茶馆、中庭、厨房等。
二层为宴会厅、包厢、棋牌室、西餐厅等。
三层为KTV夜总会、桑拿等休闲娱乐空间。
3、空间特色
酒店的大堂二层高、气派辉煌，形成酒店内部的核心休闲空间，外面部分用做酒店的停车空间。
4、配套设计
酒店设室外网球场、停车场及相应商业娱乐设施。
5、项目规划设计主要参数
参数名称
参数
建设用地面积
8000m2
建筑基底面积
2820.62m2
10453m2
四星级酒店建筑面积
26.98%
绿地率
33.2%
客房总数
160间
停车场停车位
35辆
二、结构方案
（一）建筑结构的安全等级及设计使用年限
1、结构安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级。
2、框架剪力墙结构，框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级。
3、抗震设防类别为丙级，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第二组。
4、结构设计使用年限为50年。
5、地下部分及屋面钢筋混凝土的环境为二a类，其余为一类。
三、给排水设计方案
（一）给水系统
1、最高日生活用水量为127m3/d，最大时用水量12m3/h
2、水源：
由市政自来水供水。
从市政给水管网上引两条管径为dn160的引入管供酒店用水。
3、本区建筑给水系统分为2隔结合给水区，低区：
（二）热水系统
1、最高日生活用水量为64m3/d，最大时用水量2.7m3/h，使用水温60℃.
2、采用全日供应热水系统。
（三）排水系统
1、最高日排水量为114m3/d.
2、污水由排水立管收集后排除室外，经化粪池处理后拍只小区附近市政排水管网。
3、建筑物雨水采用外排雨水收集系统，屋面雨水斗收集排至小区雨水管道，地面道路雨水口收集至上区雨水管道进入雨水收集池，经过滤后做淋花用，最后排至附近市政雨水管网。
设计雨水重现期采用2年。
（四）消防给水系统
1、室外消防给水水源为城市自来水，室外消防环状管网有双水源，消防屋顶水箱有效容积为18立方米。
2、室外消防给水环状管网上布置消火栓，消火栓间距不大于120米，室外消防水量30升/秒。
3、室内消火栓系统消防水量40升/秒。
火灾延续时间为3小时。
4、室内设有自动喷水灭火系统，系统消防水量30升/秒。
火灾延续时间为1小时。
5、公共场所等处设手提式灭火器。
第四章环境影响评价
一、项目场址环境现状
本项目场址用地原为农用耕地，主要农作物为水稻等，周边无工矿企业，民居很少。
因此，场址环境现状良好。
二、项目建设与运营对环境的影响
1、大气污染
主要来自小部分居民生活用煤（附近居住小区），单位自备锅炉房的燃煤排风的烟气，随着生活水平的提高和燃料逐步推出生活用途，此种污染源已逐步淡化和消失。
另一类污染是汽车尾气，随地段内车辆的频繁通行，车速低、时间长、汽车尾气污染将成为主要的大气污染源。
2、噪声污染
该地区成为新城区后，车多、人多的场面不可避免，噪声污染必然出现，主要是交通噪声、人群噪声和相关设备的噪声。
3、水污染
项目投入运营后由于生活污水及餐饮西段废水的排放，可能造成对环境的影响。
4、环境保护措施
（1）大气污染治理
地下车库设有汽车尾气排烟设施，排风量按6次/h换气量计算，送风量按5次/h换气量计算；
晚上送、排风量均减半；
排烟口设在屋顶。
自备柴油发电机烟气通过井道由屋顶排出。
各餐厅厨房均设机械排风，烟气排入竖井，然后由物的出口排出。
（2）噪声污染治理
本工程的主要噪声源为制冷机组、柴油发电机、各种水泵、风机及空调器、冷却塔等。
为了减少这些设备噪声对环境的污染，设计中在设备选型上尽量选用低噪音型。
为了减少对环境的污染，设备均设置在封闭的单独房间内，其墙面进行一定的吸噪处理，使噪声降到规范允许范围内。
为了降低空调、通风及不易积cheng柴油发电机的烟管等气流噪声，根据具体情况在管道上采取了不同消声措施。
对制冷机组、柴油发电机、大型水泵及风机，为了减少振动对操作人员及环境的影响，对这些设备采取了隔振及减振措施。
冷却塔设在北端屋顶靠中间位置，周围有较高的女儿墙隔挡，并选用声级较低的产品，从而使噪声影响控制到最小程度。
5、空调设备的环保措施
（1）冷水机组采用符合环保规定的制冷剂R407C。
（2）水系统中均采用了电子除垢仪，起到杀菌、灭藻、防锈、除垢及使水质活化变清的作用。
（3）空调系统无废气、废水排出。
（4）产生振动、噪音的设备均采取必要的减振降噪措施。
（5）将冷却塔、风冷热泵式冷（热）水机组及其水泵安装在屋顶上，以减少其对周围环境的噪声影响。
（6）风管、水管及其保温材料，消声材料均采用不易积尘、不产生浮游物的材料。
6、污水处理
本
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