唐山市打网岗岛浅水湾旅游开发区项目开发商业计划书50页文档格式.docx
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三、市场分析
1、国内旅游市场分析
2、旅游开发区目标市场定位
（1）京、津、唐、秦地区
（2）东北地区
（3）青岛、烟台部分流游客户
（4）奥运经济带来的目标游客群
3、与南、北戴河客源吸引力比较
四、旅游开发区规划方案
1、总体规划
（1）规划理念
（2）性质
（3）主题
（4）客户目标定位
（5）规划内容
（6）岛屿规划指标：
（7）旅游开发区项目投资
2、开发进度
3、经营理念
4、开发方式
五、旅游开发区项目投资主体
1、外方经营者简介：
2、中方经营者简介：
3、海岛使用权的归属：
六、市场营销
1、营销窗口和目标区域的选择
2、营销的策略
3、营销工作计划
前言
随着社会的进步和人们物质生活水平的提高，代表着社会繁荣和文明程度的旅游业得到了快速发展。
外出旅游具有广泛性和大众参与基础，已经成为人们生活中的一部分。
旅游业投资回报率高，见效快，关联带动能力强，已成为国内外的经济热点。
中国的旅游业正处在由数量型向质量型－效益型转换的增长阶段，旅游业将成为新经济的重要增长点，并将进入一个新的历史发展时期。
顺应这一潮流，环渤海旅游走廊也受到越来越多的人士的关注和期盼。
打网岗岛（浅水湾）旅游开发区位于唐山海港开发区，地处资源独特的环渤海旅游走廊的黄金地段，与南、北戴河同处沿海旅游产业链，很容易形成连带消费，优势共享；
毗邻北京、天津两大城市和河北旅游热点城市承德、秦皇岛，具有得天独厚的区位优势；
开发商香港沿海物业集团公司强大的资本实力、丰富的管理经验、多元化的营销手段为开发区的项目实施奠定了基础。
因此，大力开发打网岗岛的旅游业已具备众多有利条件。
如何更好地适应市场发展，在新的经济格局中确立最佳定位，合理有序的开发、利用好现有旅游资源，实现旅游区的健康快速发展，为人们创造最理想的旅游胜地，使现有旅游资源—打网岗岛实现升值、升值、再升值，并成为新的利润增长点，是制定本计划书的主旨。
二、打网岗岛资源环境状况
1、地理位置、面积、海水质量及岸线长度
打网岗旅游区位于唐山市海港开发区西南5公里渤海湾黄金海岸处，区域面积16平方公里，南北长约13.5公里，东西宽为500--1500米，平面形状呈保龄球形，是我国最大的由河流和海汐冲积而成的细沙岛屿，是附近沿海旅游风景线上有待开发的最大亮点。
她与附近的金银滩、菩提岛、月坨岛、金沙岛等大小岛屿共同形成了中国罕见的最独特的双岸并延地貌格局。
得天独厚的地理位置、浓郁的地域文化和极其丰富土特产品使这一地区成为富含旅游资源和开发潜力的优势区域。
打网岗岛海岸线长约26494米，陆地海拔高度3-5米，海岸属优质天然细沙地质，海岸延伸入海坡度平缓，小于1.5米水深宽度约500米，海水一级，能见度3米左右，是优良的天然海滨浴场。
2、地貌特征及其类型
打网岗属离岸沙坝岛。
岛体呈长形，两端由于受潮流作用，向内陆弯曲。
离岸沙坝岛是由于波浪破碎后释放能量，将携带的沉积物沉积下来，在破波带附近形成的。
该类岛屿长宽比值较大，一般可达20。
岛上地貌简单，一般仅有平地、海滩。
海岛的陆地地貌往往向海一侧比较高，通常由沙丘、沿岸堤构成，由于受波浪和潮流和作用，常形成高约0.5M的侵蚀陡坎，而靠近大陆那部分则比较平缓和低洼。
3、海岛气候特征
海岛年平均气温大部分为10.5°
C左右。
最热月（8月）平均气温为24.5-25.0°
C；
最冷月（1月）平均气温为-4.5~-5.1°
秋季（10月）平均气温为13.5°
C左右,春季（4月）平均气温为10°
C，秋季气温明显高于春季。
具有冬暖、春冷、夏凉、秋暖以及最高气温偏低、最低气温偏高的典型的海洋性气候特征。
岛屿日照充裕，达58-64％／年。
平均风速较大，达5.5-6m／s。
最高风暴潮3.8米、最高潮位2.53米，最低潮位-0.29米。
年平均降水量6116.8毫米，雨量充沛。
湿度70％（平均），蒸发量2000㎜。
4、水文地质、土壤类型及植被
河北省海岛均无地表淡水，由于受海洋性气候影响，海岛上的大气降水比相邻大陆沿岸多，因此，只在岛屿上的风成砂丘内，有降水入渗形成的少数是常年的、多数是季节性的属上层滞水性质的浅层地下淡水。
打网岗岛为细砂，海相沉积物。
因海水作用砂质纯净，饱水程度极高，咸水水位平均0.3M，在150M以下有深层地下淡水分布。
海岛受海潮浸润的土地占到五分之四，土壤类型以滨海潮滩盐土为主，岛上几乎没有植被，部分地区着生稀疏的沙引草、沙钻苔草等沙生植被。
5、海洋资源
打网岗岛系海积地貌，由于海浪和潮汐纵横移动，加之滦河、蓟运河两大水系入海频繁变迁，形成了粉砂质泥质海岸，坡度平缓，滩涂广阔。
适合于发展海盐、海水养殖等。
近岸海域20米等深线以内浅海是对虾、毛虾、梭鱼等浅海生物的产卵场、浮游动物密集区；
在浅海、滩涂栖息有杂色蛤、文蛤、青蛤、四角蛤蜊、兰蛤、魁蚶、毛蚶、沙蚕、虾蟹类等163种底栖动物和银鲳、舌鳎、黄鳝、梭鱼等63种经济鱼类，占河北省鱼类资源的50%以上。
6、资源环境状况优势与劣势分析
（1）资源环境状况优势
A、岛屿细沙海岸绵长，坡度平缓，海水水质良好，是渤海湾海滨乃至国内难得的开发大型海滨浴场和海滨旅游度假地的区域，适宜旅游度假。
B、岛上风力、日照资源充沛，可充分开发利用，创建环保生态居所。
C、现有的地下淡水资源可供应岛屿生产生活。
D、岛屿自古少人居住，自然资源未遭破坏，鸟类、海洋生物种群较多，适于开展观鸟活动、发展海水养殖参观。
（2）资源环境状况劣势
A、岛屿地势低洼，在大潮和风暴潮时，岛屿的4/5被海水淹没。
B、岛屿土质为滨海潮滩盐土，土壤盐碱度高，不适于植物生长。
C、海岛长期无人居住，无地表植被覆盖。
D、冬春季节风力较大，气候恶劣。
针对以上状况，经多方调查论证，可利用挖运河、湖以及建筑出土将岛屿平均垫高1.5米，达到整体标高4.5米以上，有效防止潮水侵袭。
同时选用先进的土壤改良剂，在不换土质的情况下改变土壤酸碱度，针对性的铺垫草皮，栽种红柳、杨树、香花槐等抗盐碱度高的植物，达到绿化覆盖率50%以上，兴建人与自然和谐共处的绿色海岛。
采用堆土造山改变岛屿风向，现已建造海拔20米以上的人工山2座。
加之岛屿绿化的全面开展、岛内建筑物的大量兴建，改善岛屿小气候已指日可待，创造人定胜天的神话。
（1）高速公路四通八达
打网港岛旅游开发区位于渤海湾北岸，紧临京唐港。
京唐港对外交通条件良好，交通网络以高速公路为主，京津唐高速公路与天津、北京、唐山相接，唐秦沿海公路、京沈高速与秦皇岛相连。
自驾车的游客车从唐山到打网岗岛只需40多分钟车程，从北京到海港开发区约需2.5小时，从天津到开发区需要2小时。
平均比到达秦皇岛近约半小时车程。
每日有唐山--京唐港的高速客车，如乘坐火车或其他交通工具到唐山再换乘高客到达旅游区也十分方便。
（2）客运能力将全面提高
京唐港公路客运站已列入河北省十五规划，项目现已开始动工兴建。
预计2003年底正式运行。
届时将开通京唐港至北京、京唐港至天津、京唐港至唐山、京唐港至秦皇岛、京唐港至沈阳等地的高速客车。
（3）铁路、海运将构筑全方位的交通架构
坨港铁路将京唐港与国家干线京山铁路相接。
京唐港距天津新港70海里，距秦皇岛64海里。
近期，京唐港至大连的游轮也即将通行。
这样，由东北方向来的游客既有方便的海上交通，又能享受便捷的陆路交通（附：
海港开发区交通图）
《唐山市旅游业2001-2015发展规划纲要》旅游交通规划中提出：
积极培育并尽可能在1—2年内开通京唐岗到大连、烟台、上海等地的航运客船。
在区域性旅游线路上，唐山市旅游局已开通两条到打网岗岛的旅游路线图。
a、清东陵——汤泉度假村——长城狩猎场——鹫峰山——潘龙湖——海滨浴场——菩提岛——京唐港——唐山市区
b、天津——秦皇岛——京唐港——菩提岛——唐山市
近期内计划修建港口开发区到翔云岛林场再到海边和北港的旅游道路，将为全面开发打网岗岛等风景区打好基础。
另外，北戴河、南戴河、黄金海岸经滦河口到金银滩、菩提岛、打网岗岛、北港的海上旅游路线也即将开通。
随着京、津国际大都市建设进程的加快，国民的旅游意识不断增强。
仅去年，天津市古文化街、黄崖关长城、水上公园等著名景区，最大日客流量达到20多万人，比去年同比增加３０％左右。
北京市现在每年的旅游人数达一亿多人。
在奥运会准备的6年当中，每年的游客将会以20%的速度增加，新增的旅游需求约1700亿人民币。
天津、北京这种新的旅游发展态势，必然惠及唐山。
到2005年，乐亭县国民发展总值将达到105亿元，平均每年增长11.6%。
全县城市化水平达到40%以上，城市人口10.3万人以上，人均住宅面积达到30平方米，人均主要公共绿地8.9平米，绿化覆盖率达到32%。
五年内全社会固定资产投资累计达到93亿元，比2000年增加53.9%，平均每年增长9%。
到2005年，全县社会消费品零售总额达到25.7亿元，人均可支配收入达到7640元，比2000年分别增长67.8%和33.8%。
在旅游业方面，达到接待游客100万人次，创直接收入6000万元，社会效益7000万元，分别比2001年增长67%、100%、112%。
旅游开发区地处河北省唐山市渤海湾，唐山是河北省的钢铁、水泥、煤炭工业基地和机械加工制造中心，是京、津、唐经济圈的组成部分。
唐山市在经济结构调整中，确定将把生产力布局向沿海推进，旅游、海上运输等新兴第三产业优先发展。
这对打网岗岛的开发无疑不是一个良好的楔机。
按照京唐港的发展规划，到2010年唐山海港开发区的面积将达到15-20平方公里，人口达到15-20万人，将成为城市功能齐全，人民生活方便的、综合的、有特色的海滨港口工贸城市。
按市政府规划，中到2003年，开通北港——菩提岛——打网岗岛——京唐港旅游交通航线，将打网岗岛建设成高档度假区。
打网岗旅游区位于河北省乐亭县，这里素有“冀东天府”、“果菜鱼米之乡”之美誉，是著名的“乐亭大鼓”、“乐亭皮影”的发祥地，文化发达，历史悠久。
这里也是革命先驱李大钊的故乡，可称“人杰地灵”。
乐亭-中国鲜桃之乡，经济农业发达，境内观赏性的果园、桃林遍及；
渤海湾最大的海岛在其境内，海岸线长98.2公里，具备观光农业、观光渔业和海滨、海岛旅游的人文景观和自然景观资源，同时具备二、三日游的区域旅游资源，由于和南戴河的交通距离70公里左右，该区域的旅游开发可以融合到秦皇岛海滨旅游度假走廊，形成独具特色的旅游圈，和秦皇岛旅游区优势和特色互补。
5、区域状况优势与劣势分析
（1）区域状况优势
A、地处京津唐经济区，经济发展方兴未艾。
B、有发达的高速公路铁路和海上客运交通与外界相连。
C、在项目的20公里的交通圈内分布着菩提岛、月坨岛，翔云岛、大钊纪念馆、大钊故居等自然景观和人文景观旅游景区，具备一定的区域旅游资源优势。
D、当地政府最优惠的引资条件和扶持政策。
（2）区域状况劣势
A、唐山海港开发区经济尚处于发展期，目前无法提供大量的高级配套服务和高收入人群。
B、周边同类项目开发较多，档次较低，可能为打网岗岛的开发带来负面影响，周边的旅游项目需要进一步规范、旅游资源尚需整合。
21世纪前10年，我过国民经济年增长速度仍将保持7%左右，我过综合国力将进一步提高，人民的生活将更加殷实富裕。
人民富裕程度的提高，扩大内需战略的进一步实施，将生产出更多的国内旅游者。
随着国内小康生活的到来、双休日、“五一”、“十一”长假制等，使人们的旅游消费意识增强；
国家鼓励发展旅游业政策的颁布，企事业单位带薪休假、奖励旅游的启动，旅游业处于前所未有的发展环境。
中国旅游业本身就已经进入了飞速发展的时期。
1990-2000年中国涉外旅游快速发展，接待入境过夜人数增加了近2倍；
旅游业总收入翻了4番，年均增长率达到32%。
世界旅游组织预测到2020年中国将成为世界第一大旅游目的国和第四大旅游客源输出国。
世界旅游组织还预测到，2020年将有1.37亿国际旅游者到中国旅游，整个东亚及亚台地区接待国际旅游者人数可达到4.38亿，中国在这一区域市场中将占有31%的份额，2020年全球旅游总收入可大2万美元。
基于旅游业的良好发展前景，从1998年开始，国家
（1）京、津、唐、秦地区
打网岗岛旅游开发区的基本客源市场（一级市场或主体客源市场）包括三个部分。
一是唐山市本市居民以及省内邻近地区市场；
二是京津市场；
三是从秦皇岛、承德分流而来的客源市场。
从以上三部份客源，第一部分人数为最，但大多数早来晚归，整体消费水平较低；
第二、三部分人数虽不及前者，但花费相对较高；
特别是京津两地客源，收入水平高，消费能力强。
这三个方面的市场均应大力开拓，但重点应放在第二、第三部分上，尤其是京津市场。
京津地区市场发育程度对本旅游区的影响至关重要。
可以讲京津地区客源人数的多少将直接决定本旅游区的收益。
（2）东北地区
京唐港至大连游轮年内的开通为东北方向游客来唐提供了便利条件。
东北地区大量的客源将成为本旅游区潜在的巨大的市场目标。
东北地区的游客对大连这一早已成熟的沿海旅游胜地已熟视无睹，他们渴望崭新的更有吸引力的去处，本旅游区将成为他们大多数的首选。
（3）青岛、烟台部分流游客户
现在，消费水平高、人数多的城市客源群，已从观光旅游转向参与旅游和生态旅游，城市化的景点已逐渐被旅客所冷落。
看惯了大都市的繁华，更多的游客向往遥远清幽的海边小岛。
已开通的京唐港至大连的游轮及即将开航的港口至烟台、青岛的游轮为东北、山东方向的游客来唐提供了便利条件。
同时，因商务、公务等原因途经唐山并在唐山作短暂停留的流动人口，也是产生一定资源的目标客户。
（4）奥运经济带来的目标游客群
奥运申办成功最大的获益者显然是旅游。
据专家预测,2008年，国际旅游人数将达到604万人，旅游外汇收入60亿美元，比2000年增长114%，对全国旅游增长的拉动可以达到4个百分点。
以据我岛情况,打网岗岛2008年大规模项目的完成,同时能使品牌效应最大化。
商机有限，发展无限；
阶段性影响，长期性效应；
专题性活动，综合性效应--奥运会最好的效应就是让世界了解中国。
通过奥运向世界展示该岛，展示中国唐山这是最突出的新型旅游项目,从而对打网岗旅游的发展创造了最好的机遇。
奥运效应不仅在奥运会期间，在7年的筹备过程中就会体现出来。
这个问题始终是我们开拓海外市场的重要制约因素之一，自然将大大缓解。
南戴河、北戴河是河北省发展较早的海滨旅游景点，也是国家重点旅游区，每年国家领导人都要到此开会、疗养。
其知名度较高，是我旅游开发区客源市场的主要竞争对手。
经过多年的开发，该地区配套设施完善、娱乐项目丰富，每年夏季有大量固定客源。
北戴河海滨环境优美，风光秀丽。
沿海开辟的30多个专用和公共海水浴场可以为游客提供海浴、沙浴、日光沐浴服务。
东面有鸽子窝公园，是观日出、看海潮的最佳境地。
秦皇岛南戴河与北戴河东西并列，路桥相连，总面积20平方公里，海岸线17.5公里。
南戴河国际娱乐中西位于南戴河旅游度假区省级森另公园内，占地5.5平方公里。
这里滩宽水清、空气清新、林木葱郁，具有回归大自然的优美环境和开发旅游项目得天独厚的自然资源。
北戴河与南戴河旅游度假区的主要缺点是冬季游乐项目少，在策划方面没有深入思考冬季项目，造成冬季大量旅游住宿设施闲置，旅游项目投资效益受到影响。
在建设方面缺乏统一规划，没有高水平的物业管理，饮食服务没有进行统一管理，经营人员素质比较差。
经过近两年的过度开发及人为破坏，自然生态资源遭到不同程度的污染，海水水质明显下降。
加之夏季旅游高峰期游客数量急剧猛增，致使主要旅游景点人满为患，影响了游客休闲消夏的良好兴致。
与之相比，我岛所在的乐亭海港，虽然远离市区，旅游开发也处于刚起步阶段，周边新开业的个别浴场仅有简单的设施就已经吸引了不少喜欢清静的游客，可见浅水湾必会成为新的旅游热点，市场潜力巨大。
1、总体规划
（1）规划理念：
本规划设计是以实现一个适合中国国民口味兼顾海外游客的国家级旅游度假区，设计主题是健康养生和海滨旅游度假，使其成为北方家喻户晓的国家级海滨度假区。
（2）性质：
以海滨风光、沙洲野趣为主要风景特色，以健康养生、浏览观光、度假休养、运动娱乐为主要活动。
（3）主题：
维护大自然环境的优美绿岛，旨在实现真正接触大自然的度假憩养多功能的旅游度假场所。
（4）客户目标定位：
北京、天津、唐山（河北）、东北地区、山东游客，吸引国外游客及国内其他地区游客。
（5）规划内容：
依据岛上空间特点与功能机构的相关性，将岛上用地规划为一下四大功能区：
A、主题公园区：
分为军事主题公园、体育主题公园、海上观光主题公园。
以军体演习训练、生存训练等军事主题为主，设立海上军事历史博物馆、沿海战舰参观、实战演习场，模拟海.陆.空实战演习；
建设军事战争题材的影视拍摄基地，开展“铁人三项”、“军事五项”的训练、比赛以及漂流、模拟淘金等其他运动。
建立供渔船停泊休整的渔业码头，游人可以出海娱乐的游艇码头以及深海网箱养殖。
B、旅游度假区：
包括大型海鲜餐厅、水上商业街、生态酒店、太阳能供热系统、风力发电装置、疗养所、度假村、室内海水乐园、海洋生态研究所、沙雕表演、海滨浴场、岸边烧烤、野营、湖上垂钓以及帆船、滑水动力翼伞等高档娱乐活动。
C、民俗文化风情区：
故事群雕、文化街、特色商品街（组织游客观摩、参与编苕帚.柳筐.苇席等当地传统手工艺品制作），演出场（观看当地艺人制作皮影雕刻以及乐亭大鼓、河北梆子、乐亭皮影、乐亭秧歌等河北特色文艺表演，大型歌舞、现代艺术表演），开设高等艺术院校、科学研究场所。
D、生态居住区：
以发展团体、私人度假为主，开设游艇俱乐部、私人游艇码头、私人沙滩浴场，休闲、疗养、会议用酒店物业，水边住宅。
（6）岛屿规划指标：
人口控制规模：
3万人，高峰期可接待游人100万人；
人均用地标准：
350平米/人；
人均公共绿地标准：
145平米/人；
总建筑控制规模：
160万平米；
将成为集特色观光、休闲度假、运动娱乐为一体的国家级海滨旅游度假区。
（7）旅游开发区项目投资：
约人民币50亿。
1、第一期：
两年（2002―2003）建成和完善：
A、初步完成海岛四通一平、绿化等基础建设工程。
B、单项工程进度如下：
军事、运动主题公园区―完成主体工程，具备接待能力；
综合旅游度假区―建成巨型特色餐饮建筑、海滨浴场；
主要道路，水系到达民俗风情区、生态调节区植物种植。
C、岛上四通一平（路通、水通、电通、通讯完善、场地平整）已全面开工建设。
5.2公里长、22.5米宽的新修公路--新戴河路直通岛内，将于2002年10月底全面完工通车。
岛内长10.8公里宽30米的主干道路基工程已基本完工；
横跨新戴河的新戴河桥已经通车。
至此，岛屿与陆地的连接基本完成，游客可直接乘车到达岛屿。
岛内中心广场及大型停车场工程已过半。
引进世界先进技术的观光渔业码头和游艇码头工程项目（包括卧龙山、卧龙潭、望海亭、观音文化广场、新型渔村、中心服务区、船舶加油站等）已近尾声，8月全部完工，10月可投入使用。
北方最具规模的天然海滨浴场及中心湖公园工程项目（包括海鲜大酒点、越野赛车场、跑马场、停车场、特色商品街、海边木屋、超市等）今年8月即可投入运营；
一期绿化工程：
即浴场及码头区所有绿化地段（包括地表植被、水面覆盖等）已在进行中。
目前累计投资完成额近亿元。
2、第二期：
两年（2003-2004年）建成和完善：
标志性建筑―生态中心酒店、主题公园区―军事博物馆等；
基本完成地形地貌改造、主要道路及岛内水系；
生态能源利用设备安装―风力发电，太阳能冷暖系统；
生态调节区高档植物种植、休闲度假工程全面启动；
岛内景观进一步改观，岛内建筑风貌基本展现，具备接待各类客人的能力。
3、第三期：
四年（2005―2008）建成和完善：
完成全岛规划建设，道路网和水系、景观形成，度假物业、私有物业成片兴建、完工，建成国内规模最大、品位最高的国家级生态旅游度假区。
以差异化和低成本为打网岗岛开发和经营的基本策略；
以资本运作和合作开发为基本经营模式，通过项目资源的规划、整合、招商实现项目的全面启动，创造升值空间，实现三年起步、五年定局的经营目标。
创立环渤海经济区中最具特色、最有价值的自然、生态休闲旅游生活空间。
（1）自主开发（自营）
打网岗岛相关项目的开发与建设，部分由我司独立进行开发、经营与管理。
（2）海域（土地）出让
投资方可以一次性买断部分海域（土地）面积的使用权，在总体规划范围内自主开发。
（3）合资（合作）开发经营
A、我方以海域或部分土地为资本，开展合作经营；
B、双方共同投资，按比例分配收益；
C、投资单位可以以技术、设备、现金作为合作方式，进行合作开发。
D、根据投资方需要，提供一条龙服务，代建交钥匙工程；
E、品牌管理经营：
即由我司管理经营，相关单位出资。
（4）承包开发经营
（5）双方约定的其他方式。
打网岗岛（浅水湾）旅游开发区是由香港沿海物业集团、新加坡新世纪（圣陶沙）度假村私人有限公司、唐山宏文集团共同投资组建的唐山新戴河旅游开发有限公司负责其全部开发建设及经营管理。
（1）香港沿海集团简介
沿海物业集团成立于1990年，1997年10月在香港联合交易所上市。
主营业务范围：
房地产开发、物业投资、物业管理、地产项目策划、房地产开发和建筑施工管理智能系统集成等。
沿海集团在中国大陆投资地点香港、北京、上海、武汉、深圳、福州、天津、青岛、鞍山、南昌、唐山、设有独资、合资及合作企业20余家，现有员工千余人，总资产约300亿港元，资产净值约30亿港元。
沿海集团已具备年开发能力100万平方米，目前在建工程70万平方米，拥有土地储备的可开发建筑面积约500余万平方米。
科技和品牌战略；
集团将科技住宅和美学产品理念成功应用到小区住宅建设及社区家政服务网络化管理等领域，并构建起沿海物业集团持续发展的两大支柱产业——科技住宅和智能社区服务。
（2）新加坡圣淘沙度假村（私人）有限公司
新加坡圣淘沙度假村（私人）有限公司最著名的建筑新加坡圣淘沙度假村是集餐饮、客房、商务、会务、疗休养、娱乐为一体的现代化渡假场所。
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