唐山市XX区商业中心项目可行性研究报告.docx
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唐山市XX区商业中心项目可行性研究报告
唐山市XX区商业中心项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称：
唐山市XX区商业中心
2、项目承办单位：
唐山市XX区银丰建材批发市场
3、项目负责人：
4、建设地点：
唐山市XX区。
二、可行性研究报告的工作依据和范围
1、可行性研究报告的依据
（1）唐山市XX区主管部门的有关规定及编制项目建议书的可行性报告的要求。
（2）国家有关政策、法律、法规。
（3）国家计委、建设部关于编制可行性研究报告的有关规定。
（4）唐山市规划局、土地局、环保局等单位。
2、可行性研究报告的工作范围
本项目建议书（代可行性研究报告）主要研究项目建设的必要性，市场分析，建设条件，工程规划及建设方案，环境保护，投资估算与资金筹措，经济效益及社会效益评估。
三、项目承办单位概况
唐山市XX区银丰建材批发市场建于2000年，注册资金500万人民币，是唐山市XX区通达集团子公司，经营范围主要是铝塑型材、铝塑钢制品加工制作、建筑装饰材料、五金水暖的批发零售的综合性开发公司。
在建项目位于唐山市XX区青年路与朝阳大街交叉口，本公司成立已久，汇集了大批优秀的专业技术管理人才，目前公司有员工60人，具有高级专业技术职称的5人。
中级专业技术职称10人，除特勤人员外其他员工均为大专以上学历。
并有多年从事商业管理经验，包括管理、建筑、经济、财务、统计等各类专业人才。
本公司牢固树立“以人为本，团结进取”的经营方针，并以“勤奋、奉献、务实、创新”的工作作风，开创美好未来。
“以人为本，回报社会”是我们永远的追求。
唐山市XX通达集团作为投资商有着良好的社会信誉和雄厚的经济实力，本着“一业为主，综合经营”的原则，注册成立银丰建材批发市场，就是要在商业领域内寻找新的效益增长点，开拓出一片新天地。
本公司对在建项目聘请专业顾问研究院进行了科学的市场调研，选用优秀的设计单位、最精良的施工队伍、最权威最严格的监理公司，从各个环节严格把关，以必胜之信心，铸就XX开发区最高尚，最具特色的商业区，为XX的城市规划增添永不褪色的靓点。
四、项目的主要技术经济指标：
主要经济技术指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
占地面积
平方米
10071.7
2
建筑面积
平方米
15000
3
最高用水量
立方米/日
25
4
总用电负荷
千瓦时
200
5
建设期
年
2
6
总投资
万元
1200
7
租赁收入
万元
240
8
利润总额
万元
220
9
财务净现值
万元
Lc=7%
10
投资回收期
年
5
含建设期
11
投资利润率
%
4
税前
12
投资利润率
%
3
税后
第二章项目建设的必要性
一、项目背景：
唐山市位于河北省东部，东隔滦河与秦皇岛唐山市相望，西与天津市毗邻，南临渤海，北依燕山隔长城与承德地区接壤，东西广约130公里，南北袤约150公里，总面积为13，472平方公里。
东至秦皇岛125公里，南距渤海40公里，西南至天津108公里，至省会石家庄366公里，西北至北京154公里。
唐山地处交通要塞，是华北通往东北的咽喉地带，京沈、京秦、大秦三大铁路横贯全境。
津山、京沈干线公里横跨东西，东有秦皇岛港，西邻天津港，新建的唐山港位于津秦两港之间。
境内铁路公路交织成网，交通发达。
本项目所在地理位置优越：
西临青年路，青年路作为XX地区的主干道，可直取市内，交通相对便利。
向南可直达前往天津的高速公路。
处于唐山南大门的位置。
为了增加本次报告的科学性和准确性，我们聘请了在洛阳商业有较高知名度的王安商业营销顾问有限公司进行了两个月的市场调查研究，对唐山市的相关市场作了认真地分析和总结，确保项目的定位准确，能够符合市场需要，满足城市的定位要求，为XX区增添色彩。
另外，该项目作为唐山市XX区开发区重点项目，我公司会不遗余力地把项目建好。
同时我们更看重了唐山市良好的投资环境及相关的优惠政策，和业务主管部门优质的服务。
我们有充分的理由相信在区委、区政府的正确领导和各有关部门的大力支持下，一定会把事做好。
二、项目建设的必要性
城市发展形势的需要：
根据XX区的地理位置和商业中心发展的情况来看，XX的商业发展前景非常广阔；随着唐山经济的不断发展，人们生活水平的日益提高，迫切需要有规模商业项目走进XX百姓的生活，来满足消费者的购买需求，因此，大型商业中心项目将成为开发的重点。
本项目所在地区域内无新建大型商业项目，区域内无直接竞争对手，为本项目成功开发占领区域市场提供了机会。
目前XX地区商业市场开发量相对不足，市场需求较大，随着XX工业区的逐步扩大，从业人员的增多，必须有大规模综合型的商业项目诞生。
本区域拥有众多的重工业，经济较发达，从业人口众多，购买力强劲，有着巨大的房屋需求消费市场。
目前XX地区各个商业项目销售势头不错，随着XX地区经济的发展，老百姓收入的提高，老百姓现在投资商业房地产的标准也在逐步的提高，根据调查，XX地区在短时间内也没有大型的商业中心项目上市，本项目是近期内唯一上市的大规模、综合型、高品质的商业项目。
XX地区从目前已建成的商业中心来看，没有国际概念的高品质项目，这是XX地区一个空白点，XX地区企业众多，其中不乏高收入人群，不是这部分人群不会在XX投资，而是还没有适合的商业项目出现，只要有适合的项目出现，相信会引起关注的。
三、项目建设的有利条件
一是项目场址地理位置优越，符合唐山市XX区建设统一规划，得到有关部门的支持和社会的认同；二是水、电、暖、气、通讯等外部配套比较方便，得到广大消费者很好的认可；三是项目开发单位具有雄厚的技术力量和商业管理经验及强大的资金优势保障。
1、XX现阶段商业最为集中的商业中心
文化路是XX区的一个地理区域，而通过不断发展，文化路已成为XX商业中心的代名词，成为XX区第一大商圈，也是XX人心目中最主要的消费区域，在此区域集中了XX众多且最为主要的商业设施，如通达商贸城、XX商厦、家万佳超市……
2、XX区现阶段最为繁华的商业区域
文化路核心商业长廊是XX区现阶段最为繁华的商业地区，日均人流量达到5万人次，黄金周时更达到数十万人次。
文化路核心商业长廊日日人流如梭，车水马龙，商业繁华可见一斑。
新华道、滨河路商业渐成规模，仅次于文化路商圈的繁华地区。
由于受文化路商圈的辐射和影响，和XX城区向西、向南的拓展，再加之紧挨文化路核心商业长廊，所以该两处的商业状态良好，人流较多，该两处社区云集如；阳光家园、清清家园、玫瑰家园、水景花苑，可以说该两处具有较浓厚的社区商圈效应。
特色街区、蓄势待发。
随着XX中心城区向西、向南的拓展，及丰碱线的开通，银城花园、金都花园，晨光家园等小区的建成，青年路作为贯穿于XX诸多小区的主要干道，沿街的商业氛围日益凸现，蓄势待发，其特色业态定将堪称旗舰，领舞XX。
另外区域内教育资源丰富，在地块数百米辐射范围内有多所明显分布：
XX一中、实验一小、银丰小学、艺术幼儿园等，将使得该地段成为独一无二的优势资源。
综上所述，本项目所在地区域内无新建大型商业项目，区域内无直接竞争对手，为本项目成功开发占领区域市场提供了机会。
目前XX地区商业市场开发量相对不足，市场需求较大，随着XX工业区的逐步扩大，从业人口的增多，必须有大规模综合型的商业项目诞生。
唐山市XX区银丰建材批发市场建设项目既符合城市发展的要求，又是土地资源得到合理配置的需要，此项目的实施，将产生良好的经济和社会效益。
第三章项目周边环境
一、场址位置
本地块位于唐山外环路XX段--XX区经济技术开发区，距205国道0.5公里，距津唐高速公路XX出口4公里，距唐山市区10公里。
随着丰碱线的开通，45路、11路公交线路的开启，更使其便捷的交通优势得到进一步的拓展，日均车流量、人流量达到数十万次。
但纵观青年路的整体商业状况，配套综合市场的设施较少，规模性、标志性的建筑匮乏，随着特色商业街区商圈的日益扩张，新型的，规模型的、标志型的综合型的商业业态必将独领风骚。
该建设场址，交通便捷，人口密集，为唐山市XX区不可多得的银钻地段，具有良好的发展前景。
而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。
因此，项目的建设是可行的、必要的。
经估算，项目工程总投资为1200万元，建设周期为2年，税后利润为163万元，财务效益较好。
二、场址条件
唐山市气候温和，属暖温带半湿润季风型大陆气候，受海洋调剂，夏无酷暑，冬无严寒，四季分明。
项目具体工程地质、水文、地震的数据，以设计施工设计实地勘测数据为准。
三、其他配套条件
1、给水
本区域给水由唐山市XX区银丰建材批发市场自来水管网供给，商业中心规划用水量为25立方米/日，市场内供水管网完全满足用水需要。
2、排水
商业中心采用雨污分流制排放，生活污水经化粪池局部处理后排入污水管网，雨水经雨水口汇集排入市政排水管网。
商业中心内污水排放总量约为25立方米/日。
3、供电
由市供电公司直供到银丰建材批发市场变配电室，电力线路采用直埋方式，本项目总用电负荷为200KW。
4、采暖
由银丰建材批发市场热力管网集中供热，市场内设一处中低压调压站。
5、通讯
与电信部门联系确定。
第四章项目规划与开发建设方案
一、项目规划
根据市政府统一规划，集中实施的原则，本开发项目一次性开发完成。
工程占地面积：
10071.71平方米，总建筑面积15000平方米，建筑密度18，建筑容积率2.5%，绿化率：
35%。
二、建筑设计指导思想与原则
1、按照市规划部门设计条件通知书要求指标指导设计。
2、按照国家现行规范及有关规定，紧密结合场址的实际情况，根据发展要求进行建筑结构及配套工程设计。
3、积极采取新技术、新工艺、新材料，最大限度满足功能要求。
4、在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高银丰建材批发市场的环境质量标准，创造出具有现代特色及个性的优美环境，同周围环境相协调。
三、设计建筑方案
建筑总体布局的前提是建立在细致分析用地与城市关系、用地受周边环境条件制约及市场所面临市场需求等诸方面全盘考虑的基础之上。
四、结构设计
1、基础形式
根据场址地质勘测报告及上部结构形式确定合理的基础形式，本着就地取材的原则选择建筑材料。
2、结构形式
全部建筑采用框架-剪力墙结构。
第五章节能
节约能源是每个项目应遵循的准则，本项目拟采取以下节能措施。
一、项目建筑外形及外围结构设计将考虑节能效果，选用保温性能好的材料。
二、变配电设备，公共照明灯具优先选用低能耗的节能产品。
三、供电、供热、供水系统均用合理的输送工艺，尽可能降低途中损耗。
四、选择国家推荐的散热器及相关产品，提高散热效率。
五、考虑节水装置，减少不必要的水损失。
第六章消防
市场为一般防火项目，消防设施依据以下几个法律、规范、标准或条例进行设计：
《中华人民共和国消防法》、《建筑设计防火规范》（GBJ16-2001）、《仓库防火安全管理规则》。
配在变电室（所）、微机房设置MY8代烷灭火器，另在变配电室（所）设推车式1211灭火器，在其他建筑设MFS干粉灭火器。
在项目区内设置地下消防水池，消防泵旁、室内外消火栓及水泵结合器，自动喷淋系统，烟感系统。
消防时，由消防泵从水池吸水，供给室内外消火栓及喷淋系统或由消防车从消防水池吸水直接消防或通过水泵结合器供给室内消火栓消防。
坚持全部贯彻“以预防为主，防消结合”的消防工作方针，建立健全消防制度，经常教育职工增强防火意识，妥善维护场内消防器材，与当地消防部门搞好协作。
第七章防雷
商贸楼楼需要采取防雷措施。
变配电所采用变压器低压侧中性点直接接地系统，设计接地装置的接地电阻不得大于4欧姆。
第八章环境保护
一、项目环境影响分析
本项目属于商业办公用房建筑项目，无特殊的污染源、污染物，主要为办公生活污水、办公及营业垃圾、噪音及汽车尾气等，采用相应的常规环保措施处理后即可达标排放。
二、采用的环境保护标准
1、《建筑项目环境保护管理方法》（86）国环字第003号
2、《建筑项目环境保护法规》（87）国环字第002号
3、《城市区域环境噪音标准》GB3096-86
4、《污染综合排放标准》GB8978-1996
三、防治污染的方法和措施
1、搞好市场内整体环境的净化、优化、美化，市场内道路两侧栽树木和草皮，尽量提高市场绿化覆盖率，减少噪音和烟气污染。
2、对产生噪源的空调、风机、水泵等选用高效、低噪音设备，并进行减震消音设计，降低噪音对环境污染。
3、本项目办公生活污水经化粪池进行处理后，水质能达到国家规定3级标准，符合有关排放城市下水道的水质标准的要求。
4、对污物、废弃物等办公生活垃圾考虑分类收集，经统一集中送至处理站或垃圾处理厂进行处理。
5、本项目在施工过程中，机械设备噪声及施工中的粉尘对周围人群和环境造成污染。
因此，施工中对产生噪声较大的机械设备需加隔音装置，对粉尘拟采用喷水降尘。
总之，本项目采取以上环保措施以后，区域环境质量可达到环保法规需求。
第九章项目实施进度计划
本项目建设周期为2年，预计2006年6月30日开工，2008年6月底竣工。
第十章招投标
为确保项目建设按期完成，并实现高的质量，根据《中华人民共和国招投标法》中的有关规定，并结合本项目的实际情况，本项目采用邀请招标方式进行，招标范围包括：
建安工程和监理，拟委托有相应资质的招标代理机构组织招标。
（具体内容见附表）。
招标基本情况情况表
建设项目名称：
招标范围
招标组织形式
招标方式
不采用招标方式
招标估算金额
（万元）
备注
全部
招标
部分
招标
自行
招标
委托
招标
公开
招标
邀请
招标
建安
工程
√
√
√
监理
√
√
√
第十一章投资估算与资金筹措
一、投资估算
本估算规划数据和建筑安装工程费用依据本公司确定的规划方案和建设标准。
建设投资估算
本项目总投资1200万元，包括前期开发费、基础设施配套建设费、建筑安装工程费、销售费用、管理费用、招商费用、城市基础设施配套费、其他费用、预备费等。
（1）前期开发费
由勘察设计费，可行性研究费，三通一平费构成，根据有关规定和项目本身情况计取。
（2）基础设施配套建设费
根据国家及市政府主管部门的收费标准。
（3）建筑安装工程费
根据提供的规划设计方案和设计标准估算，建安工程费商业用房单价为1400元/平方米。
建安工程共需投资1037万元。
（4）管理费用
按前三项投资的2%计取，约为20万元。
（5）租赁费用
租赁费用按销售收入总额的1%计取，约为4万元。
（6）城市基础设施配套费（包括综合配套费、人防费、水、电、气、暖配套）配套费共计72万元。
（7）其他费用
包括临建费、施工图预算、工程保险费、工程监理费等、按建安费用5%计取，共计103万元。
（8）预备费
按
（2）（3）项费用的5%计取，共计103万元。
二、资金筹措
本项目自筹资金600万元，银行贷款600万元。
第十二章财务评价
一、财务评价基础数据选取
1、财务价格
经对唐山市商业中心市场调查，并结合本项目实际情况，确定本项目平均租赁价格为0.74元/平方米。
2、本项目计算期为1年，一年租赁完毕。
二、租赁收入、营业税金及附加估算
1、租赁收入
本项目收入估算预计能实现租赁收入240万元。
2、营业税金及附加
本项目需缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加等营业税金，营业税税率5%，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和4%缴纳。
本项目应缴纳税金：
20万元
三、利润计算
本项目每年实现利税总额为220万元，所得税率为33%，盈余公积（含公益金）按分配利润的15%计算。
四、财务评价
经计算，本项目财务评价主要指标如下：
投资利润率：
4%（税前）
投资利润率：
39%（税后）
财务净现值（ic=7%）万元
投资回收期8年。
本项目财务内部收益率高于行业基准收益率7%，且净现值大于零，说明项目在财务上是可行的。
第十三章社会评价
本项目建成后可对社会产生积极的影响。
1、该项目的实施符合唐山市经济发展的战略目标和功能定位要求。
2、满足城镇规划建设的要求，城市景观的塑造与更新，将起到重要作用。
3、可带动唐山市城乡金融、商业、建筑等相关产业的发展，直接拉动经济增长，并提供大量就业机会，促进地方经济发展。
4、符合可持续发展的战略和以人为本的方针，项目建成后，可改善居民购物条件，提升居民的生活环境和品质，改变市面貌，为广大群众提供一个良好舒适的购物、娱乐场所。
第十四章结论与建议
该项目的实施，符合国家产业政策和唐山市经济发展目标，对刺激消费，拉动经济增长将起到积极的作用，项目具有良好的社会效益。
就项目本身来讲，也具有较好的经济效益。
因此，本项目具有可行性，恳请有关部门予以支持，尽快批准建设实施。
银丰建材批发市场2009年5月1日
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