房地产估价师房地产估价理论与方法12.docx

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房地产估价师房地产估价理论与方法12

房地产估价理论与方法-12

（总分：

100.00，做题时间：

90分钟）

一、{{B}}单项选择题{{/B}}（总题数：

35，分数：

35.00）

1.下列不属于房地产区位因素的是（）。

（分数：

1.00）

 A.交通

 B.用途 √

 C.环境

 D.楼层

解析：

[知识点]区位因素

2.某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，1～4层建筑面积相等，5～14层为标准层，每层建筑面积为1240m2。

建筑覆盖率为60%，容积率为5.5。

则该宗房地产的楼面地价为（）元/m2。

（分数：

1.00）

 A.2272.72 √

 B.2727.22

 C.2880.18

 D.4032.26

解析：

[知识点]单位价格和楼面地价

3.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。

（分数：

1.00）

 A.22

 B.28 √

 C.38

 D.50

解析：

[知识点]路线价法

4.某宗房地产交易，买卖双方约定：

买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。

若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。

（分数：

1.00）

 A.2139

 B.2146

 C.2651

 D.2659 √

解析：

[知识点]成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法

5.某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为（）万元。

（分数：

1.00）

 A.88

 B.121

 C.109 √

 D.156

解析：

[知识点]路线价法

6.下列（）不是影响房地产价格的国际因素。

（分数：

1.00）

 A.世界经济状况

 B.重要政治人物的健康状况 √

 C.国际竞争状况

 D.政治对立状况

解析：

[知识点]其他因素

7.房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且（）。

（分数：

1.00）

 A.难以把握

 B.难以准确量化

 C.难以把握和准确量化 √

 D.难以把握和难以数据化

解析：

[知识点]对房地产价格影响因素的认识

8.某宗房地产交易总价为50万元，其中在交房一年前支付10%的定金，首付30%，一年后交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率为6%，则房地产一次付清的价格为（）万元。

（分数：

1.00）

 A.44.7

 B.47.63 √

 C.47.93

 D.50

解析：

[知识点]建立比较基准

9.影响房地产价格的环境因素不包括（）。

（分数：

1.00）

 A.大气环境

 B.声觉环境

 C.卫生环境

 D.治安环境 √

解析：

[知识点]区位因素

10.对以房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。

（分数：

1.00）

 A.应考虑 √

 B.不考虑

 C.无所谓

 D.不大

解析：

[知识点]房地产估价对象和价值类型及估价方法

11.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。

（分数：

1.00）

 A.某标准厂房

 B.某酒厂厂房 √

 C.某待出让土地

 D.某写字楼

解析：

[知识点]成本法概述

12.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是（）元。

（分数：

1.00）

 A.76800

 B.79104 √

 C.77952

 D.81562

解析：

[知识点]年限法及物质折旧的项目

13.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

（分数：

1.00）

 A.0.5～2.0 √

 B.1.5～2.0

 C.0.5～1.5

 D.1.0～1.5

解析：

[知识点]选取可比实例

14.对房地产估价来说，土地是（）。

（分数：

1.00）

 A.平面的

 B.三维立体的 √

 C.陆地表面

 D.地下空间

解析：

[知识点]房地产、土地、建筑物和其他地上定着物的含义

15.在房地产市场不景气的情况下，成本法的测算结果（在未考虑经济折旧的情况下）（）市场法测算的结果。

（分数：

1.00）

 A.低于

 B.等于

 C.高于 √

 D.不等于

解析：

[知识点]高层建筑地价分摊的方法

16.同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产需求的价格弹性数值类型分别是（）。

（分数：

1.00）

 A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

 B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性

 C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

 D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性 √

解析：

[知识点]弹性

17.某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。

用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

（分数：

1.00）

 A.27%

 B.20%

 C.79%

 D.80% √

解析：

[知识点]年限法及物质折旧的项目

18.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为（）。

（分数：

1.00）

 A.7.78% √

 B.8.28%

 C.13.21%

 D.14.21%

解析：

[知识点]报酬率的求取方法

19.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。

（分数：

1.00）

 A.2020.80

 B.2214.29 √

 C.2336.45

 D.2447.37

解析：

[知识点]成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法

20.对于住宅楼来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（）。

（分数：

1.00）

 A.楼层对价格的影响更大

 B.朝向对价格的影响更大 √

 C.二者同样重要

 D.因人而异

解析：

[知识点]对房地产价格影响因素的认识

21.某居住小区附近有较好的小学、中学，并且绿地率较高。

现在要在小区附近建一座垃圾转运站，该居住小区的房地产价值下降，这是一种（）。

（分数：

1.00）

 A.精神折旧

 B.物质折旧

 C.功能折旧

 D.经济折旧 √

解析：

[知识点]建筑物折旧的原因

22.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

（分数：

1.00）

 A.独一无二和供给有限

 B.独一无二和价值量大 √

 C.流动性差和价值量大

 D.不可移动和用途多样

解析：

[知识点]房地产估价的必要性

23.某宗房地产，通过预测得到未来5年的净收益分别为30万元、32万元、33万元、35万元、38万元，从第6年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40万元左右，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）万元。

（分数：

1.00）

 A.600

 B.639 √

 C.667

 D.669

解析：

[知识点]报酬资本化法的公式

24.评估一宗房地产开发用地2007年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价（含地价）为2000万元，折现率为10%，则该房地产的价值为：

（）万元。

（分数：

1.00）

 A.1562289

 B.1652289 √

 C.1502263

 D.1520263

解析：

[知识点]假设开发法

25.某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。

假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款利率年利率为5%，则该房地产期房价格为（）元/m2。

（分数：

1.00）

 A.2949.44

 B.3124.44 √

 C.3194.44

 D.3500

解析：

[知识点]期货价格及现房价格

26.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。

（分数：

1.00）

 A.相应配套的基础设施

 B.土地的形状

 C.组合完成的功能 √

 D.立体空间

解析：

[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义

27.21_某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

（分数：

1.00）

 A.40

 B.45

 C.50

 D.55 √

解析：

[知识点]求取建筑物折旧应注意的问题

28.在用假设开发法来评估房地产价值时，开发利润一般采用的是同类房地产开发项目（）。

（分数：

1.00）

 A.投资者要求的最低报酬率

 B.投资者要求的最高报酬率

 C.社会一般正常利润 √

 D.社会最低利润

解析：

[知识点]假设开发法基本论述

29.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比（）。

（分数：

1.00）

 A.甲大于乙

 B.甲小于乙

 C.甲等于乙 √

 D.无法确定

解析：

[知识点]收益法分类

30.27。

某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售税费为18万元，投资利息为15万元，投资利润率为15%，则开发利润为（）万元。

（分数：

1.00）

 A.346.5

 B.349.2

 C.348.75 √

 D.351.45

解析：

[知识点]假设开发法的基本公式

31.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。

（分数：

1.00）

 A.所有权 √

 B.典权

 C.抵押权

 D.地役权

解析：

[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义

32.开发经营期的起点是（）。

（分数：

1.00）

 A.取得估价对象的日期 √

 B.开始施工建设的日期

 C.开始预售的日期

 D.开始销售的日期

解析：

[知识点]开发经营期、投资利息和开发利润的测算

33.市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（）。

（分数：

1.00）

 A.1.05

 B.0.97

 C.0.98

 D.1.03 √

解析：

[知识点]市场状况调整

34.房地产专业估价的基本前提是（）。

（分数：

1.00）

 A.具有独一无二的特性

 B.具有独一无二的特性，但价值量不大

 C.价值量大

 D.同时具有独一无二的特性和价值量 √

解析：

[知识点]房地产估价的必要性

35.对于房地产估价纠纷、诉讼等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察（）是否履行了必要的估价程序来完成该估价报告。

（分数：

1.00）

 A.房地产估价机构

 B.房地产估价师

 C.房地产估价机构和房地产估价师 √

 D.估价人员

解析：

[知识点]房地产估价程序概述

二、{{B}}多项选择题{{/B}}（总题数：

15，分数：

30.00）

36.影响房地产价格环境景观因素的是（）。

（分数：

2.00）

 A.大气环境 √

 B.人文环境

 C.水文环境 √

 D.声觉环境 √

 E.视觉环境 √

解析：

[知识点]房地产一般因素

37.运用路线价法制作深度价格修正率的要领有（）。

（分数：

2.00）

 A.设定标准深度 √

 B.将标准深度分为若干等份 √

 C.制定容积率修正系数

 D.制定价格指数修正系数

 E.制定单独深度价格修正率 √

解析：

[知识点]路线价法

38.房地产市场因为不具备（），所以，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。

（分数：

2.00）

 A.同质商品，买者不在乎从谁的手里购买 √

 B.买者和卖者的人数众多

 C.买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格 √

 D.消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化

 E.交易双方了解所交易对象 √

解析：

[知识点]房地产估价的必要性

39.房地产估价程序的作用有（）。

（分数：

2.00）

 A.规范估价行为 √

 B.市场更加科学化

 C.避免估价疏漏 √

 D.保障估价质量 √

 E.提高估价工作效率 √

解析：

[知识点]房地产估价程序概述

40.下面（）引起的房地产价格上升是真正的房地产自然增值。

（分数：

2.00）

 A.更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理

 B.政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等 √

 C.经济发展和人口增长带动房地产需求增加 √

 D.将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率 √

 E.通货膨胀

解析：

[知识点]房地产的特性

41.从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。

（分数：

2.00）

 A.房地产改扩建费用 √

 B.抵押贷款还本付息额 √

 C.房屋设备折旧费

 D.所得税 √

 E.房屋装修折旧费

解析：

[知识点]基于租赁收入测算净收益的基本公式

42.下列关于假设开发法说法正确的有（）。

（分数：

2.00）

 A.假设开发法在形式上为成本法的倒算法 √

 B.假设开发法需要求取的是开发完成后的房地产价值

 C.假设开发法通常测算一次性价格的剩余 √

 D.在房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，难以采用假设开发法 √

 E.当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法 √

解析：

[知识点]假设开发法基本论述

43.在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握（）等几个方面。

（分数：

2.00）

 A.应计息的项目 √

 B.实际利率和名义利率

 C.计息周期 √

 D.计息期的长短 √

 E.计息的方式 √

解析：

[知识点]开发经营期、投资利息和开发利润的测算

44.某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。

其中1层价值是2层的1.5倍，2层价值是3层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的有（）。

（分数：

2.00）

 A.按建筑面积分摊，2层占有的土地份额为33.3% √

 B.按房地价值分摊，2层占有的土地份额为30.0% √

 C.按土地价值分摊，2层占有的土地份额为35.0%

 D.按房地价值分摊，1层占有的土地份额为45.0% √

 E.按土地价值分摊，1层占有的土地份额为47.9% √

解析：

[知识点]高层建筑地价分摊的方法

45.房地产区位是（）的总和。

（分数：

2.00）

 A.自然因素 √

 B.人文因素 √

 C.人口因素

 D.社会因素

 E.其他因素

解析：

[知识点]房地产一般因素

46.在运用成本法估价时，最主要应注意的是（）。

（分数：

2.00）

 A.区分实际成本和客观成本 √

 B.区分实际成本和计划成本

 C.在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 √

 D.在实际成本的基础上结合选址、规划设计等的分析调整

 E.在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析调整 √

解析：

[知识点]成本法概述

47.一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的可能是（）。

（分数：

2.00）

 A.买卖

 B.抵押贷款 √

 C.分家析产

 D.拆迁补偿 √

 E.保险

解析：

[知识点]地租理论的回顾

48.假设开发法中的开发期包括（）。

（分数：

2.00）

 A.前期 √

 B.建造期 √

 C.租售期

 D.保修期

 E.经营期

解析：

[知识点]房地产价格的构成

49.市场法中实物状况比较和调整的内容包括（）。

（分数：

2.00）

 A.环境

 B.地形地势 √

 C.外部配套设施

 D.内部基础设施完备程度 √

 E.装饰装修 √

解析：

[知识点]房地产状况调整的内容

50.以下属于非正常交易的情况有（）。

（分数：

2.00）

 A.相邻房地产的合并、分割交易 √

 B.土地使用权出让拍卖

 C.设立了抵押权、典权，有拖欠建设工程价款的 √

 D.房地产涉案拍卖 √

 E.卖方负责补交土地使用权出让金 √

解析：

[知识点]成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法

三、{{B}}判断题{{/B}}（总题数：

15，分数：

15.00）

51.房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[知识点]房地产价格的特征

52.在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本下降会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[知识点]房地产供给

53.某宗房地产的供给减少大于需求增加，则均衡价格上升，均衡交易量减少。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[知识点]房地产均衡价格

54.在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去、估价对象为历史状况下的情形。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[知识点]估价时点原则

55.某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前三年的平均每亩年产值为1000元，按最高补偿标准，应支付70万元土地补偿费。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[知识点]土地补偿费及征地管理费

56.分解法认为各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[知识点]年限法及物质折旧的项目

57.某幢旧厂房改建的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则建筑物折旧的经济寿命应为44年。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[知识点]年限法及物质折旧的项目

58.被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[知识点]土地补偿费及征地管理费

59.某房产年折旧率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应为完好房。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[知识点]年限法及物质折旧的项目

60.就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价格高于重置价格。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[知识点]重建价格与重置价格

61.营业的房地产最大特点是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者的利润截然分开。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[知识点]出租的房地产净收益的求取

62.运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[知识点]数学曲线拟合法

63.运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[知识点]平均发展速度法

64.估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[知识点]撰写估价报告

65.估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[知识点]估价资料归档

四、{{B}}计算题{{/B}}（总题数：

2，分数：

20.00）

66.某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6%，共24层，每层建筑面积相同。

该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：

1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。

试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。

（分数：

10.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（）

解析：

每层建筑面积：

4000×6÷24m2=1000m2。

（1）第1层：

（商铺）可出租面积=1000×（1-60%）×75%×90%m2=270m2。

每年净收益=270×60×12元=194400元=19.44万元。

收益期限=（50-2-1）年=47年。

未来各年收益现值=

。

（2）第2层与第3层：

（商场）应采用该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元的数据。

营业面积=1000×