长春写字楼市场现况分析Word格式.docx
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西安大路336号
西安大路11号
安达街2号
西安大路8号
西安大路与康平街交汇处
西安大路与同志街交汇处
产品
规划
地上24层
地上25层
地上9层
地下3层
地上28层
工程
进度
现房
期房
经营
方式
7至15层2.4元/天;
17至25层西安大路侧2.18元/天,另一侧2.10元/天
租金范围：
1.58-2.09元/㎡·
天
出售
A座1.89元/天/㎡不含电费；
B座1.58元/天/㎡含电费
价格
6338元/㎡
3850元/㎡起
起价4300元/㎡
均价5650元/㎡
起4600元/㎡
均5000元/㎡
租/售率
只售出3户,租出60%
60%
余四套
15%
65%
80%
用途
写字楼
商住、写字楼
配套
设施
商务中心、健身中心、棋牌室、
商务中心、会议室
商务中心
商务中心、健身中心
银行、商务中心
备注
因售价太高只售出3户，现在以出租为主。
周边环境属高档商业区域，出租率较高。
三层整体出售给市人才市场,4F-9层成交均价在3500元左右.
共530套
写字楼
101
高档公寓
128
一般住宅
241
含地下室
10
其他商业营业用房
48，商场
2
共109套，20层以上部分现涨价，销售缓慢。
B栋设施陈旧，价格较低；
A栋位置及环境较好，价格较高。
分析：
Ø
此区域有较完善的商务办公氛围，地处市中心商业发达，以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区；
人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此；
香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立；
长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均围绕周边；
儿童公园、牡丹园近在眼前；
市内超过一半的公交线路在此始发或通过，符合都市CBD存在的基础；
拥有如此多的商业和政府部门，交通便利，符合都市CBD进展所需的各方面配套行业，极尽地利之势，顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心，成为办公人士最理想的工作区域之一；
随着都市的进展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高，此区域的一些写字楼客流出现了外流迹象，慢慢失去了写字楼选址的首选地位；
2004年下半年，朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策，全力促进该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区域的写字楼经济；
2005年10月龙嘉新机场的投入使用，使得西安大路作为原有机场必经道路的商务优势完全丧失，都市其他区域经济文化副中心的不断确立，本区域的写字楼主体地位受到挑战。
2、解放大路沿线已聚拢了许多商住和写字间，成为长春第二个商务办公区域。
星宇名座
光大大厦
中吉大厦
21世纪国际商务总部
长春国际商务中心
权石中心
建设广场西侧
解放大路121号
解放大路62号
解放大路868号
解放大路36号
亚泰大街与解放大路交汇处
地上15层，
地下2层
地上23层，
地下1层
地上22地下1
地上18
地下2
9月底交工
2005年10月交工
3850-4500元
租金3.5元/㎡/天，不含电费
1.45-1.82元/㎡/天
3450-5000元
2770-3850
4500-5000
90%
未开盘
商住
超5A写字楼
会议室、商务中心、健身中心
会议室、商务中心
银行、省政府政务中心
八大配套中心
酒店,银行,宽带,休闲娱乐场所
5-15层为商住,1-4层为商铺,一层:
16500元/㎡,二层11500元/㎡,三层7500元/㎡,四层7000元/㎡,商铺购买要求必须在1000㎡以上.车位售价:
18万/个.
采纳全钢结构，点式玻璃和进口铝复板幕墙。
由第一太平戴维斯物管，置身于商贸、文化、金融为一体的繁华区域。
位于主干道,省政府政务中心,有较强的办公氛围,内部设施和环境较好.
位于主干道,全安金三角,省内多家闻名公司进驻.现八大中心部分完成并投入使用,商务办公优势明显.
两栋商住性质塔楼,2004年由汉瓦代理,转以投资商住办公为主.地下车位12万/个,底层为南关客运站.
位于主干道,写字楼采纳租售结合政策，写字楼可能1.8-2.4元/天.㎡,开盘日期未定。
市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街，吉林省政府的政务中心已入住中吉大厦，关于解放大路沿线的进展有了较大促进。
但与传统商业中心相比存在较大差距。
整个地区性商业氛围还没有形成，缺少大的金融单位进驻；
不具备良好的商业前景预期；
沿线的规划配套设施还没有完全到位，阻碍更多的商家进驻；
写字楼的投资者对大的经济进展前景不看好，首付多和较短的还款期限，使中长期投资者压力增大，减少了对此类项目的投入。
而中小企业关于办公场所的需求则以租赁为主，购买一间纯粹的写字间作为办公用途的可能性不大；
从产品利用率上来看，写字楼因为配套设施的完善，普遍公用面积较大，致使实际利用面积降低；
同样使用功能的商住楼市场在本区域将是写字间的最大竞争对手。
3、火车站前商圈，催生便捷交通的新生商务空间。
长春银座
吴太商务
中心
银座B座
长春昆仑
太平洋
建设大厦
春铁大厦
长江路57号
胜利大街8号
长江路52号
长白路34号
黑水路16号
长春大街与广州路交汇处
辽宁路7号
地下11层
地上1层
地上22层
地上13层
地上18层
地上23层
地上36层
2002年10月入住
2003/11/8入住
2005.10入住
户型
面积
31～200
45-166
32-166
33-166
52-97
88.7\211.73\300.4㎡
58-158
3300元/㎡
出租
1.2-2.5/㎡
3650-3950
2560-3200
1850-2200
5200元/㎡
10～21F,均价5400元/㎡
1980—2300
95%
租70%
85%
售30%
1-2层门市
3-11层商务套房
3-19层为写字间
电梯写字楼
商住公寓
商用住宅
10-21层写字间对外销售
1-3层为商场
4-25为商住公寓
宽带、5A智能、游泳池、棋牌室
会议室,咖啡厅,宽带,商务中心健身中心
会议室,咖啡厅,宽带,职工餐厅,商务中心
宽带,职工餐厅,商务中心
无
会议室,咖啡厅,宽带,商务中心
空中花园，宽带，客服中心
2001年复工，钢骨结构，第一个小户型投资性产品，销售异常火爆。
由博大华夏房地产经纪公司全程营销代理
吴太集团投资四亿建筑,只租不售,大部分写字楼设施是吉林省内最先进的.
紧临长江路步行街,吴太商务中心对面,二栋塔楼.1-6层为图书音像城,6-13为商住公寓.层高4.2为市区内唯一.
紧临路步行街,1-3层为大连一家商场,4-18层为商住公寓.
原规划为星级酒店两栋，因资金问题改为住宅出售。
4-7层为省政务中心
22-36层为省建设厅用房
10-21层对外销售,曾由达声公司代理,现由北奇自行销售.
1-4层商场4万平米未开业。
高层商务住宅部分暂无法办理产权登记，客户自行办理，需另外补交出让金。
⏹此区域临近火车站和公路客运中心，与外地区交通联系便利，吸引了大部分以手机、化妆品、小家电为主的中小代理商的注意；
⏹长江路电脑科技开发区的设立，使本区域的注册商户享受开发区的优惠条件，关于中小写字楼的市场起到了一定促进作用；
⏹总价不高、等同住宅的搂揭首付、足够的人流和大量的商贸流淌，使站前区域的商住楼投资成为投资热点区域，受到中小写字楼投资者的青睐；
⏹此区域纯写字楼项目供应较少，大部分以商住楼形式进入市场，成为站前写字楼市场的主流。
总结：
⏹从产品形式上看：
纯写字楼销售较好的项目，除地段优势明显外，周边都有完善的功能配套存在，自身服务性设施齐全，主题鲜亮的楼盘销售较好，但销售速度明显低于其他地产产品；
⏹从经营形势上看：
现有写字楼中差不多上在开盘时出售，后因各种缘故，要紧是销售不畅等，转而以租赁的形势进行经营的。
此类楼盘有：
国际大厦、吉发广场、中银大厦、光明商务大厦等；
这些居于良好商务区域的写字间由销售转向租赁，可见长春市的产权写字间市场容量不大；
⏹从客户构成看：
已售客户中有超过60%的用户是以自用为主，投资客较少。
投资客的多少一般是用来衡量此地段及产品是否有投资价值，而投资客关怀的无非是他的投资能否顺利回收。
地段、环境、配套、回收资本的年限等差不多上投资客的考量重点，其中的任一环节有所缺失都有会成为投资客回避的缘故；
⏹从市场构成看：
随着【亚泰·
鼎盛国际】和【新世纪鸿源广场】、【鑫鑫商贸城】等项目的面世，不管从地段依旧周边配套与写字楼相比都存在一定优势，而长春地区商住楼的较低按揭首付、较长的还款期限、多用途的使用功能和适当的面积操纵，还将吸引大部分房产投资者的跟进。
商住楼和纯写字楼用途的混淆，是长春写字楼市场持续低迷的重要缘故；
⏹从潜在客源看：
长春地区整个经济环境及投资者对经济景气的预期，也是人们进行投资与否的关键。
国家对房地产产品的宏观调控可不能短时刻过去，人民币升值等对投资领域的消极阻碍还将持续一段时刻，因此持币观望的投资者和自用客源逐步退出市场，择机购入。
⏹从区域经济阻碍力看：
由于长春所在区域的地缘阻碍力不够，无法获得跨省级的区域管辖能力，被传统意识上的沈阳和哈尔滨两地所取代。
故东北三省的区域性经营组织选择长春作为驻地办事处的较少，本地经销商考虑辐射地区的可操作性，也都在外地设常驻机构以满足自身进展。
这些因素都制约了长春写字楼市场的进一步进展，是近年该类项目进展缓慢的重要缘故。
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孙铅峰
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