房地产基本制度与政策文档格式.docx
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4）有足够数量的专业人员；
5）法律、行政法规规定的其他条件。
P7
14、房地产中介服务时指具有专业职业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
P8
15、房地产中间服务的三个特点：
人员特定；
委托服务；
服务有偿P9
16、房地产经纪又可分为房地产居间、房地产代理和主要以代理为主兼有行经色彩的房地产报销等。
P15
17、房地产经纪收费P16
A、租赁：
半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收；
B、买卖：
按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。
实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3%。
18、房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同。
中介服务人员不得以人名义承揽业务，也不得以个人名义与委托人签订委托合同。
P17
19、在承办业务时，中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系时，中介服务人员应当实行回避制度并主动告知委托人及所在中介服务机构。
20、对为国人提供的资料、文件，中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密的义务。
21、房地产中介服务机构在接受委托时应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容，出示收费标准。
中介服务费必须由中介服务机构统一收取。
22、房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。
考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理。
P18-19
23、房地产经纪人协理资格证书在所在行政区域内有效。
P20
24、房地产经纪人、房地产经纪人协理应履行以下义务：
P22
A、遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；
B、不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务；
C、接受职业继续教育，不断提高业务水平；
D、向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；
E、为委托人保守商业秘密。
25、行业学（协）会在行业自律管理方面将发挥越来越重要的作用。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会。
P30
26、中国现行土地基本制度：
P31-34
A、全部土地都为社会主义公有制。
《土地管理法》第二条规定：
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。
B、土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。
C、土地的全民所有制具体采取的是国家所有制形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地。
D、土地劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有的土地，简称集体土地。
E、城市市区的土地属于国家所有。
F、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
G、国家实行国有土地有偿使用制度。
H、国家实行土地用途管制制度。
I、国家实行不动产登记制度。
J、此外，按照国家有关规定，取得国有建设用地使用权的途径主要有：
通过国家出让方式获得；
通过行政划拨取得；
通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或其他合法方式）；
通过土地或房地产租赁方式取得。
27、根据《土地管理法》的规定，征收根底的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。
土地补偿费是征地费的主要部分。
P38
28、征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
P39
29、土地补偿费归农村集体组织所有；
地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；
由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；
不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
30、建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。
31、商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或挂牌方式出让。
P44
32、国有建设用地使用权出让年限：
居住用地70年；
工业用地50年；
教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
商业、旅游、娱乐用地40年；
综合或其他用地50年。
P44-45
33、《物权法》第149条规定：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
P45
34、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；
满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
P46
35、保健审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
P58
建设项目选址意见书；
建设用地规划许可证；
建设工程规划许可证；
p58
36、城市房屋拆迁时指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。
P65
37、拆迁人是指取得房屋拆迁许可证得单位。
被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人，但对使用人的利益要依法保护。
38、城市房屋拆迁补偿：
P68
A．对象：
为保护拆除房屋的所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋所有人即被拆迁人给予补偿；
B.方式：
房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。
C．标准：
《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。
（用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准P69）
39、补偿标准以“物”（房屋）为主，更能重逢体现等价有偿这一民事法律关系基本原则。
P69
40、《拆迁条例》规定以原房屋的房地产市场评估价确定其价值，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权。
41、产权调换注重的也是房屋的价值。
尽管以实物形式体现，实质上是按等价交换的原则。
P70
42、特殊情况的拆迁补偿、安置P70-71
A、产权不明确房屋的补偿、安置
由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体液就不能确定。
B、抵押房屋的补偿、安置
C、公益事业房屋及其附属物的补偿
D、临时建筑的补偿及违法建筑：
超过批准期限的临时建筑在拆迁时，依法不予补偿。
未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑，也应当按残存价值参考剩余期限给予适当补偿。
产前人对严重影响城市规划的违法建筑，不予补偿。
43、建设工程质量保修办法p79-80
（一）房屋建筑工程质量保修期限
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
A、地基基础和主题结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
B、房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
44、房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。
商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量部合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验，确属主体结构质量部合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
P93
45、只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主题结构不合格的，均可申请退房。
（必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。
）P93
46、对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。
也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权利在消费者。
房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
P93-94
47、商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；
存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的；
保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
P94
48、保修期自商品住宅交付之日起计算。
49、未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。
P98
50、房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
P102
51、《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
52、如发现成交价格明显低于市场正常价格的，应当及时通知交易双方，按不低于税收机关确认的价格缴纳有关税金。
P103
53、只要交易双方按照不低于市场价格缴纳了税金，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的相关手续。
54、房地产转让的特征是房地产权属发横转移。
P104
55、《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：
P105-1061
A、以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；
B、依法收回土地使用权的；
C、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
D、权属有争议的；
E、未依法登记领取权属证书的；
F、法律和行政法规规定禁止转让的其他情形；
G、国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
56、以出让方式取得建设用地使用权，在土地使用期限届满前可以再不同土地使用者之间自由转让，但无论转让几次，原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变。
P107
57、对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需要办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；
另一种是不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做其他处理。
P108
58、经济适用住房购房人拥有有限产权。
P109
59、《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应当符合以下条件：
A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
B、持有建设工程规划许可证；
C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
D、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
P110
60、商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
61、中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
P111
62、受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
63、商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或按家住面积计价等三种方式进行。
P113
64、出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。
65、★商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的定力以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
P114
66、★出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理因不可规则于当事人双方的是由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
67、★出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按约定处理；
合同没约定或约定不明确的，按一下原则处理：
P115
A、面积误差比绝对值在3%以内（含），按合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（注：
百分比是重点）
B、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付房款及利息的，应予支持。
68、★租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行；
租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，承租人有优先购买权。
P118
69、《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
P120
70、出租人除收取房租外，不得收取其他费用。
71、由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：
P121
A、将承租的房屋擅自转租的；
B、将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；
C、将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；
D、无正当理由，拖欠房租6个月以上的；
E、公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；
F、承租人利用承租的房屋从事非法活动的；
G、故意损坏房屋的；
H、法律、法规规定的其他可以收回的。
72、《城市房屋租赁管理办法》规定：
房屋租赁实行登记备案制度。
P122
73、《城市房地产管理法》规定：
以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
74、房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产设典有显著的区别。
P123
75、房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括以下两个基本方面：
P123-124
A、依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权；
B、以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，可取得的土地使用权设定抵押权。
C、公益性房产不得抵押。
76、★《物权法》规定土地所有权不得抵押。
P124
77、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
78、以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。
原泽林合同继续有效。
P124
79、《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。
未经登记，不发生效力。
对抵押物不具有优先受偿权。
P127
80、《物权法》规定债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
P129
81、《物权法》规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
82、房地产登记时指，经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，杀死将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。
P131
83、保护权利人的核发权益是房地产登记的根本目的和出发点。
凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等，受到国家法律的保护。
P132
84、不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的、不动产物权登记档案，是物权归属和内容的根据。
P134
85、在我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。
P135
86、根据原《房屋登记办法》，房屋登记包括：
P137-138
A、房屋所有权登记；
B、房屋抵押权登记；
C、地役权登记；
D、房屋预告登记；
E、房屋其他登记。
87、我国房地产登记中，一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地部门和房地产部门分别进行。
P138
88、对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记。
建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
P139-140
89、房屋按照基本单元进行登记。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记。
P140
90、房屋登记费向申请人收取。
按规定需由当事人双方共同申请的，只能想登记为房屋权利人的一方收取。
住房登记一套住房为一件。
P146
91、物业管理服务的基本内容按照服务的性质和提供的方式可分为：
常规性的公共五福、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
P152
92、按先后顺序分为4个阶段介绍物业管理工作的主要环节：
物业管理的策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段。
P153
93、物业管理的策划阶段：
这一阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定临时管理规约及有关制度、选聘物业服务企业四个基本环节。
94、业主指物业的所有权人。
P161
95、业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
建筑区内划的道路，属于业主共有，但申诉一城镇公共道路的除外。
建筑区内划的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。
96、业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。
P163
97、业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行相关职责。
98、业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。
P164
99、在物业管理经费的筹集中，物业管理服务收费应是物业管理经费长期稳定的主要来源。
P170
100、物业服务企业开展多种经营有以下两种情况：
A、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动；
B、利用自身条件，开展各种经营活动。
101、职工提取住房公积金有2种情况。
P181
102、个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。
P182
103、住房公积金管理中心不能向单位或个人提供担保。
104、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息。
P183
105、住房公积金是政策性资金，实行免税政策。
106、我国现行房地产业税种有房产税、城镇土地使用税、根底占用税、土地增值税、契税。
其他相关税种主要由营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税、印花税。
P187
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