房地产信息化建设在国民经济中的作用文档格式.docx

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1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。

1991年，泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。

日本不动产市场虽然经历了长达１４年的艰难调整，受此拖累的日本经济十多年持续低迷，至今依然延续。

香港在90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为其带来约7万亿港元由通货制造的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。

由严重经济泡沫引发的巨大财富潮的剧烈的起落，具有极大的负面冲击效应，形成畸形产业结构，恶化了香港营商环境，带来高成本结构、财政问题长期突出、社会两极分化更加明显等问题的出现，对香港经济转型产生重大影响。

1997年，亚洲金融危机爆发，处在泡沫顶峰的香港面对金融风暴的猛烈冲击，经济形式岌岌可危。

鉴于1989年东京和1997年香港房地产泡沫相继破灭，国民经济深受其害的历史教训，许多国家都认识到房地产信息化建设在市场监控中的重要作用，纷纷建立了相应的房地产市场信息监管体系，采用多种措施对房地产市场进行调控。

二、我国房地产市场的形成及发展趋势

我国在20世纪90年代初出现过房地产泡沫，房地产投资快速增长，带动相关行业水涨船高，最终引发通货膨胀，为了调控市场，政府付出了巨大的代价。

随后的通货紧缩，又使房地产业步入低谷。

当时采用实物分房，住宅市场没有开放，基本没受影响。

随着住房制度改革不断深入，房地产住宅市场渐渐形成，分配方式调整了，房价与此相适应出现新的特点：

由供求因素决定。

全国商品房价格自１９９８年至２００３年，年均增长５９元。

但在2004年，房价却大幅攀升，年增长３５５元，达到了每平方米２７００元。

据国家发改委、国家统计局调查显示，仅2005年一季度，35个大中城市房屋销售价格上涨9.8%，其中，商品住宅销售价格上涨10.5%。

为什么93年房地产热对住宅市场没形成冲击，可是98年以后，住宅市场出现了相反的情况？

这可以从新旧制度对比中找到答案。

住房制度改革政策实施前，中国的住房分配制度是高度福利化的，职工提出住房需求，国家、单位统一投资、建设、分配。

每个单位都是一个小的、封闭的住宅市场，职工住房需求数、现有住房数、已满足职工住房需求数、未满足职工住房需求数等信息是公开的，对没有满足的住房需求，逐年解决。

可以看到，传统分配制度实现了信息完全公开，住房需求逐步释放，政府可以对住宅市场各个环节调控。

住宅需求仅仅是住宅消费需求，住宅供给仅仅是住宅消费供给。

其实，从旧的住房制度变为新的住房制度是解决以下矛盾。

1、房租过低，不能以租养房

房屋的维修和管理是维护房屋正常使用的根本保证，而过低的房租根本不足以维持房屋的正常养护，只能依赖于政府和企业的补贴。

建房越多，政府和企业负担就越重，导致恶性循环，而且房屋因得不到正常维护，直接造成使用寿命大大缩短。

2、供需严重失衡

城市人口的高速增长使居民的住房需求不断增加，有限的财力使政府无法投入足够的资金去满足人民日益增长的住房需求。

同时，低房租不能有效回笼资金，阻断了住房的循环供应。

而现有房屋寿命的缩短和住房分配的不均，使供需的矛盾更加恶化。

3、消费结构不合理

一方面，过低房租使人们将收入用于其他方面的消费，造成经济发展不平衡；

另一方面，在传统住房分配制度下，居民持有大量货币却无法满足住房需求和改善居住条件。

供需结构的矛盾要求必须将福利化住房分配制度向以市场为导向的住房制度转变，房改政策应运而生。

首先，推行提租增资，鼓励职工集资建房，合作建房，进而发展为住房供应的市场化，解决了住房投资和供给的单一性。

其次，变“暗补”为“明补”，增加工资中的住房消费部分，建立住房公积金制度，取消实物分房，以社会化、市场化代替行政性的住房分配体制。

最终，实现住房分配货币化，以市场需求为导向，建立新的住房供应体系，房地产市场逐步形成。

由于房地产市场带来的井喷效应，房地产业快速发展。

与此相对新的住宅市场监管方式没有形成，井喷效应引发的房地产热直接冲击住宅市场，房价在一段时期以惊人的速度增长。

居民通过市场解决住房需求，但是市场信息不公开及不对称，突出了供求结构性矛盾，加剧了贫富分化。

高档商品房过度开发带动房价整体提高，而以普通商品房和经济适用住房为主体的消费需求无法得到满足。

高档商品房的空置积压和普通商品房与经济适用住房的供不应求形成鲜明对比。

房地产的高投资回报率吸引了大量资金进入，资本追逐造成地价及建材价格大幅提高，房价已经不能反映价值，同时，房价过快上涨也提高了投资性购房的比例，进而房地产市场的投机行为明显增多。

如何区分住宅消费、投资、投机行为，增强市场调控力度，增加市场透明度，引导居民理性投资和消费？

需要房地产市场信息系统和预警预报体系建设。

国务院近期转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的第八条也明确提到这一点。

三、全国各地房地产信息化建设情况

全国各地在房地产信息化建设方面呈现良好的发展势头。

近年来，许多城市利用信息技术，开发了房地产政务管理的计算机软件，有效地改进了行政管理，提高了工作效率，完善了政府对房地产市场的监控和预测能力，上海市利用区县联网的管理信息系统自动生成的大量信息，结合GIS系统和计算机网络，定期发布分区、分类别的土地供应、项目开工竣工、预售和存量交易等市场主要数据。

成都市开发了商品房预售网上管理系统，实现了对商品房市场的有效监控。

武汉市开发应用了住房补贴管理软件，从住房补贴的计算发放、补贴资金的管理、补贴的申请与审批实现了电子化。

天津市推行新建商品房、存量房上网交易、租赁房网上登记备案政策，天津市私产房屋将全部实现网上交易。

为适应我国房地产业发展的内在要求，针对市场信息零散，盲目投资行为大量存在等状况，我国在35个试点城市开始建立包括房地产预警预报系统、信息采集、房屋指数、房屋景气指数等房地产宏观监测系统。

现在，上海、天津等城市推行的网上房地产备案系统，主要是涉及新建商品房、存量房上网交易、租赁房网上登记备案系统，是房地产交易的网上备案，是房地产信息网上备案的一部分。

其中有关房屋楼盘表、新建商品房、存量房、租赁房网上登记备案系统已经基本成形，是多年探索的成果。

以后还需要逐步整合公积金、维修基金、廉租住房、物业管理等诸多房地产行业信息，实现对房地产市场供需结构平衡分析和全面调控。

四、信息化建设今后实现的目标及房地产市场情况

市场经济条件下，价格可以反映不同商品之间的价值关系。

如果一种商品价格上涨过快，这个行业无疑会获得更多的社会资源。

价格上涨因实际需求引起，需要严谨分析市场情况，重点考虑需求的释放是否同国民经济发展相适应；

价格上涨因虚假需求引起，这会严重损害经济运行秩序。

房地产市场具有高复杂性、高关联性特点。

首先，房地产行业关联度高，涉及金融、建材、装修、家电、家具……房地产价格上涨过快，会带动相关行业价格上涨，如果房地产价格上涨建立在虚假需求基础上，其他相关行业也会受到虚假需求的影响。

其次，影响房地产行业的政策也来自多个部门：

房管、规划、土地、建设、金融、税务、统计、计委、财政、建材等等。

第三，城市土地不可再生，如何在有限的土地上，即满足城市化要求，又解决居民住房，房地产市场需要实施监控。

最后，市场运行方式日益复杂。

传统的住房管理体制单位负责分房，单位的掌握供需情况及解决住房供应，这在形式上是看是分散，其内在供应机制却是统一的，并且只解决住房消费需求。

房地产市场形成以后，住房需求丰富为：

投机需求；

投资需求；

消费需求。

通过市场，满足需求的方式从单纯的单位分房，变为租房、买方。

需求及需求满足方式的变化，是房地产市场分配机制与传统分配机制的本质区别。

传统的住房分配制度，在“市场”监控方面，实现了实时监测。

每个单位基本掌握职工的住房需求、住房分配、职工未满足的住房需求信息，从职工提出住房需要到分上住房或没分上住房，均是在信息基本公开的条件下完成的。

房地产市场形成以后，如何实现实时监测？

需要依靠房地产信息化建设，开展销售合同网上备案工作。

只有实现了实时监测，才能区分三种住房需求。

适当的投机需求可以发现市场的管理缺陷，可以起到完善市场管理作用；

投资需求与住房租赁消费需求相匹配，满足流动人口及廉租住房者需要；

消费需求是满足有支付能力，并且长期使用需要的。

区分三种住房需求，是建立合理需求结构的基础；

是抑制虚假住房需求，合理地释放真实住房需求的保证。

只有合理的预测需求，让其平稳释放，才能采取针对性措施调控市场供给，实现供求平衡，稳定住宅价格。

在传统住房分配制度下，调控住房分配的政策虽然由各个单位执行，却是由住房制度改革委员会统一制定的，这保证了政策的统一性。

当前的调控政策由多家制定，针对复杂的房地产市场，如何保证各部门政策协调配合，产生1+1＞2的协同效应？

需要在统一的房地产信息平台下，实现信息资源共享；

各部门在统一的信息资源下，制定相互协调的政策。

如何使真实住房需求有序释放，需要发挥信息化的引导作用。

以上海为例，在过去的两年间，房价在涨，住房消费者预期房价涨，会提前购房；

今年，随着国家宏观调控，上海房价下跌了，住房消费者预期房价下跌，反而持币观望。

市场呈现出买涨不买跌的特点，房价上涨，供小于求，住房消费需求增加，增加房地产供给，提高房地产投机性；

房价下跌，供大于求，增加的房地产供给成为现房，住房消费需求减少，促使价格进一步下跌，空置率大幅上升。

房价虚涨，财富从居民手里流向开发商、投机者；

房价实跌，会导致社会财富的极大浪费。

93年海南房地产热，热潮过后，留下了不少半截工程，损害了国家、投资者、消费者的利益。

房地产信息化在监控房地产交易的同时，维护房价稳定，并通过及时公布市场信息，完善市场调控职能，让居民在可预测的市场条件下，有序释放住房需求。

房地产投资市场是与房地产租赁市场相联系的。

租赁市场与廉租户数、流动人口数有关。

房地产投机与房地产投资有密切关系。

如果租金与房价比过低，排除真正消费需求因素，这可以看作市场存在一定投机。

投资市场在地区经济的影响下，与消费市场关系密切。

在保护投资市场与经济发展相匹配的同时，密切关注投机性为。

这需要地区经济统计数据、人口变动数据、居民收入数据、地区经济外向型程度信息……在统一的房地产信息平台下，实现同统计、税务、财政、建设、土地、计委、规划等部门联网，保证需求预测数据能反映真实情况。

在预测需求的基础上，为政府调控市场供给、稳定房价提出初部方案。

房地产信息化建设是结合预警预报体系建设的，对信息合理分类，完成信息采集后，就需要组织有关专家，分析资料，提出预警预报初步方案。

把握市场，实现房地产市场预警预报、并最终为调控市场服务是房地产信息化建设的目标。

其中的核心就是稳定房价，让百姓在透明的房价下，实现居者有其屋；

在透明的房价下，需求有序释放。

五、房地产信息化建设须从网上备案开始

建设部《关于印发〈房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）〉的通知》建办住房[2004]116号和《建设部办公厅关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知》建办住房［2004］78号明确提出，房地产信息化建设须从网上备案开始，这也是全国各地房地产信息化建设经验总结。

1、建立房地产信息系统及预警预报体系的目的在于：

使房地产市场保持平稳运行。

如何判定房地产市场是否平稳运行？

房价是最核心的指标，这由于供求情况最终反映在房价上。

网上备案正好实现对交易过程的全程管理，在网上备案基础上的房地产电子市场，更可做到一切供求信息完全公开。

以商品房预销售网上备案为切入点，通过建立楼盘表进行整合，能够采集到增量房的供应总量、供应结构、供应价格，单套商品房的实时状态，以及当日成交总套数、面积、价格等实时信息，以此为基础可以建立市场分析体系，可以确保分析结果的准确性和时效性。

这样利用房地产信息系统统一平台，即实现政府监控市场，又完善了市场服务功能；

2、建立房地产市场信息系统，必须把房地产信息与相关的土地、规划、计划、金融、财政、统计、税收、人口等信息有机的整合起来，才能全面真实的反映房地产市场的运行情况。

房地产市场数据包括：

增量与存量、买卖与租赁、住宅与非住宅、城市与乡镇等，要想进行准确客观的判断分析，在整合房地产市场信息的基础上，需要土地部门提供房地产开发用地供应的相关数据，规划部门提供建设用地规划和审批情况的相关数据，计划部门提供项目立项的相关数据，金融部门提供资金流向和房贷的相关数据，财政部门提供系统运行的经济数据，统计部门提供宏观经济运行的相关数据，税务部门提供房地产税收的相关数据，公安部门提供城镇人口动态变化的相关数据，民政部门提供本地婚育情况的相关数据等。

如果全面展开，需要大量的人力、物力、财力的投入。

而网上备案系统对人、财、物的投入要求相对不高，可以由浅入深、由易入难地开始房地产预警预报体系建设；

3、房地产信息化建设资金基本由牵头单位协调资金落实，财政没有相应的资金科目。

资金缺乏与信息化建设及时性的关系如何解决，可以采取分步滚动投入方式，并先从有利切入点的网上备案开始。

网上备案建成之后，可以通过经营性和服务性收费维护正常运行，也为今后滚动投入积累资金，减少财政负担。

房地产预警预报体系建设过程中，需要多个模块建设经费。

信息采集、数据维护、人员培养、预警预报各协作职能局局域网对接、设备更新、软件升级都需要大量财力支持，依托网上备案系统的经营性和服务性收费提供了资金保障。

4、建立商品房预销售网上备案系统，可以实现企业和消费者的直接联系，保证了信息沟通的便捷和畅通，为建立房地产电子市场打下了基础，房地产电子市场使一切市场信息完全公开，可以随时掌握市场运行的最新信息，做到对市场变化的实时监测。

同时通过对交易行为的全程监控，发挥公开信息对市场的引导作用，维护企业和消费者的合法权益。

六、房地产信息化建设即依托于业务系统又独立与业务系统

房地产市场信息系统建设工作的关键是通过统一的信息平台，以房地产管理的各业务系统为依托，将分散在房地产开发、转让、租赁、权属登记、公积金、维修基金、物业栋籍等管理环节的市场信息进行采集、整理，在此基础上实现与土地、规划、计划、金融、财政、统计、税收、人口部门信息对接。

只有掌握最基础、真实、完整的数据，包括商品房（高档别墅、经济适用住房、低档商品房）、二手房、租赁市场、公积金、廉租住房、拆迁、物业管理、住房信贷、房地产协会等，才能实现房地产供应量信息统计和房地产消费梯度分析，最后实现房地产市场的预警预报。

在房地产市场预警预报数据基础上，为政府调控房地产提供依据。

近期国务院转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，表现出调控房地产市场，需要各部门协同运作。

统一的房地产信息化建设，为各部门协同运作提供了基础。

房地产信息化建设需要各个业务部门的支持，虽然运行的目标有所区别。

房地产信息化的目标是超前预测，业务系统的目标是落实政策。

在调控市场政策出台后，通过信息化工作，可以反映出政策的有效性。

对于不便通过行政手段调控的情况，可以运用信息发布等方式加以引导。

如果各业务系统自己独立建设，首先使得重复投资，其次信息采集不便于统一规划，信息的归集和整理得不到保证。

比如说二手房交易信息，业务部门对买卖双方名称、交易费、面积等信息作为重点；

可是房地产信息化需要了解的信息有：

房价、户型、建成年代、物业管理情况、供暖情况、是否需要改造、户型是否合理、周边道路交通情况、周边公共交通情况、房屋装修程度、是否带家具、是否带家电、交易费谁负担等。

这些基本信息点均对房价有影响，采集信息后，利用经济分析方法，将可变因素差异修正，如此才能客观反映房价变化。

调控房地产业的政策，其效果不一定反映在制定政策单位的业务范围内，这有可能形成“盲人摸象”的情况。

房地产业务管理系统是整个信息化建设体系的基础，大部分房地产信息化建设需要的信息，依托业务系统可以容易采集。

例如施工管理信息、开发管理信息、商品房预销售管理（网上备案）信息、房地产权属登记信息、存量房转让信息、房屋租赁信息、公积金管理信息、物业栋籍管理信息、维修基金管理信息、房地产相关企业信用档案信息等，在办理业务手续时，可以自动生成。

信息化建设单独需要的信息，依托网上备案系统、房地产电子系统，可以不断完善采集体系。

房地产市场初步形成，信息采集工作需要与此相适应，今后随着市场不断发展，根据当时相应的特点，建立新的数据采集指标，通过统一的信息平台修改采集程序将十分必要。

七、包头市房地产市场信息系统和预警预报体系建设

包头市房地产信息资源整合的指导思想和原则：

按照包头市房管局信息化建设的统一部署和《包头市房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作方案》的总体要求，坚持“统一规划，分级管理，分级实施，互联互通，信息共享”的指导思想，坚持统一性、开放性（技术上的开放性、应用系统的兼容性、通用数据接口标准化）、安全性（网络级、用户级）、拓展性、公益性原则，顺利的、完整的、系统的、科学的整合全局信息资源。

包头市房地产信息化建设中要体现整合全局资源、数据集中管理、信息业务统一领导的思想。

业务数据库实行统一管理、分别使用、集中归集、综合分析，对涉密业务系统各单位单独管理，信息中心只对经过审核的数据读取并加密，业务程序不在信息化建设的范围之内；

加强信息中心对房管局基层计算机管理部门信息化业务的技术指导和业务指导；

信息采集工作建立相应制度，以保证信息化建设所需数据资料及时、完整的归集；

建立严格的计算机分级身份验证体系，保证对高级用户的开放和对同级、低级用户的屏蔽；

加强对信息发布的审核，保证发布的信息适合向社会公开。

吸取全国各地房地产信息化建设的成熟经验，结合包头市房地产市场的具体情况，逐步建立完善、全面的网上备案系统，使供需总量见面，真正体现对房地产市场的预警预报分析。

以后逐步实现同银行、统计、税务等部门的数据对接。

包头市房地产信息网网站采用16个页面，面向全社会。

建立房地产机构、房地产开发、产权交易抵押、公积金、廉租住房、机构设置、拆迁、住宅产业化、物业管理、企业及个人资质、住房信贷、房地产协会等多个模块，并分别划分相对独立的数据共享和处理平台。

综上所诉，包头市房地产市场信息系统和预警预报体系建设必须统一规划，分级管理，分级实施，互联互通，信息共享，绝不能各自为政、不顾大局，只有通过多种服务项目的全面组合，为房地产业及消费者提供个性化的各项咨询和解决方案，最终形成一个有强大行业背景的以中央集群数据库为核心的房地产行业综合信息平台，才能为政府对房地产市场发展方向作出准确、科学的预测和分析。

八、建立合理的市场调控机制

在信息化建设的基础上，建立合理的市场调控机制。

例如：

法国平均房价自1999年以来已上涨43％。

法国政府长期推行廉租房和租房补贴制度，房屋租赁者远大于房屋买卖者，无房户不用买房照样可以住上舒适的住宅，从而有效地抑制了房价涨势。

英国房价自2001年以来3年多时间里连续以每年超过20％的速度增长，为了抑制房地产市场的过分火爆，政府和中央银行从供需两方面入手，采取央行提高利率和增加房源提供政策扶持的“双管齐下”政策。

多家抵押贷款银行预计今年英国房价增速将降低至10％左右。

调控房地产市场的手段分三个层次：

公开信息引导市场、房地产业各管理部门独立调控市场、房地产管理部门协同调控市场。

从市场发展趋势看，房地产管理部门协同调控市场将会成为主要方式。

实现房地产管理部门协同调控市场，要求在统一的信息平台基础上，展开多种可能方案设计。

例如针对房价上涨过快，提高经济适用房供应量就是一种有效的方式。

提高经济适用房供应量，至少需要房管、土地、计委等部门配合。

今后也需要房地产信息管理部门，组织有关专家制定符合实际的市场调控方案。

房地产市场实现信息化管理、运作后，在统一的信息平台上，政府部门全面实行电子化办公，为市场提供高效、便捷的服务，形成统一、规范的信息发布流程，市场将会在“阳光”下运行。

以预警预报体系为基础，建立与各级政府的互联互通，实现对房地产市场的实时监测，随时掌握市场运行状况，定期形成分析报告，建立快速反映机制，有利于政府准确、有效的调控市场，从而引导房地产市场走向一个正确、稳定的发展道路。