平潭奥体中心建设项目可研报告初稿1215.docx
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平潭奥体中心建设项目可研报告初稿1215
GXTC-ZXA2-1530***
平潭奥体中心建设项目
可行性研究报告
建设单位：
编制单位：
国信招标集团股份有限公司
编制日期：
二〇一五年十二月
委托单位：
编制单位：
国信招标集团股份有限公司
工程咨询资格证书编号：
工咨甲（20120070066）
公司审定：
唐小平高级经济师
公司审核：
杨晓敏高级工程师
注册咨询工程师（投资）
张海平高级工程师
注册咨询工程师（投资）
部门审核：
杨晓敏高级工程师
注册咨询工程师（投资）
项目经理：
胡玉涛工程师
注册咨询工程师（投资）
项目组成员：
闫星工程师
王嵩工程师
刘亚楠工程师
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
平潭奥体中心建设项目
1.1.2建设单位
1.1.3项目建设地点
本项目建设地点位于平潭综合实验区中部的竹屿组团福平大道与坛西大道交叉口西南角规划体育中心用地内。
1.1.4建设内容与规模
项目拟选址于福平大道和坛西大道交叉口西南角，现状垒球馆的西北侧，用地规模约35公顷（525亩），规划拟设置5万座主体育场、5000座体育馆、3000座游泳馆各一座。
功能定位以竞技体育和全民健身功能为主，引入海峡体育文化交流、体育表演、商业娱乐等功能，形成多元化的大型体育综合体，促进平潭体育文化和旅游休闲产业的发展。
初步测算项目总用地面积约需35公顷，主体育场建筑面积约6万平米，体育馆建筑面积约2万平米，游泳馆面积2万平米。
表1-1项目建设内容及规模列表
建设内容
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
主体育场
体育馆
游泳馆
合计
1.1.5项目进度计划
项目建设周期为3年，2016年1月开始项目前期，2018年9月完成竣工验收工作，2018年12月底投入使用。
1.1.6项目总投资与资金筹措
项目总投资：
本项目总投资估算381391万元，其中工程费用347640万元，工程建设其它费用15590万元，预备费18161万元。
项目拟通过PPP模式进行市场化运作。
1.1.7主要经济技术指标
表1-2主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总用地规模
平方米
2
总建设用地规模
平方米
3
建筑占地面积
平方米
4
总建筑面积
平方米
4.1
地上建筑面积
平方米
4.2
地下建筑面积
平方米
5
建筑层数
层
5.1
地上
层
5.2
地下
层
6
建筑高度
米
7
建筑密度
%
8
容积率
9
绿地率
%
10
项目总投资
万元
381391
11
建设周期
年
3
1.2项目建设单位概况
1.3项目提出的理由与过程
为促进平潭综合实验区体育文化产业发展，提高公共体育设施建设水平，拟在竹屿片区规划体育中心用地内选址建设平潭奥林匹克体育综合体项目，包括主体育场、体育馆和游泳馆等“一场两馆”设施的综合性体育中心，并引入海峡体育文化交流合作、体育表演、商业娱乐等复合功能，打造现代化、国际化、多元化的大型体育综合体。
1.4报告编制依据
1.《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》（国发〔2014〕46号）；
2.《关于促进健康服务业发展的若干意见》（国发〔2013〕40号）
3.《城市公共体育运动设施用地定额指标暂行规定》；
4.《公共体育场馆建设标准》（建标[2009]号）；
5.《体育建筑设计规范》（JGJ31—2003）；
6.委托单位提供的有关本项目的其他资料；
7.国家有关的政策法规；
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
发展体育事业和产业是提高中华民族身体素质和健康水平的必然要求，有利于满足人民群众多样化的体育需求、保障和改善民生，有利于扩大内需、增加就业、培育新的经济增长点，有利于弘扬民族精神、增强国家凝聚力和文化竞争力。
体育场馆是进行体育锻炼和比赛的场所，是体育赛事运营的重要载体，也是体育产业发展的物质基础，在整个体育产业环节中起到重要承上启下作用。
近年来我国体育场地的数量和规模都在快速增长，仍有较大发展空间。
2.2项目建设必要性
1、项目的建设是发展平潭体育产业的必然要求
近年来我国重视体育设施建设，体育场地不管是数量上还是规模上都在快速增长。
根据第六次全国体育场地普查数据，截止到2013年底，我国的体育场地数量为169.46万个，总场地面积19.92亿平方米，比2003年底第五次全国场地普查时场地数量增加了84.45万个，增长率99.3%，场地面积增加了6.62亿平方米，涨幅49.8%。
图1国内体育场地总数量发展
图2国内体育场地总场地面积发展
在场馆建设高速发展的同时，目前场馆发展中依旧存在部分问题，具体主要体现在以下方面：
1）人均数量不足，居民健身用地不足；2）场馆开发度不足，居民利用率低下；3）区域发展和三大球场地分配不平衡。
对比发达国家，我国人均体育场地面积仍大幅落后，根据第六次全国体育场地普查数据，我国人均场地面积在2013年达到了1.46平方米每人，不足美国现有相应数值的1/10，不足日本的1/13，与国际水平差距较大，我国体育场馆未来仍有较大成长空间。
图3国内体育场地人均发展
2、项目的建设是优化平潭体育产业结构的必然举措
在我国的体育产业结构中，场馆运营占比约为2%，按照2013年我国3,563亿元的体育产业市场规模计算，我国场馆运营市场规模约为71.3亿元。
对比美国，其运动场馆收入在2012年已达到251.25亿美元，在美国的体育产业结构中占比约为7%，我国的场馆运营产业占比较美国仍有较大上升空间。
随着我国体育产业结构的不断优化，大众健身场馆的增加，市场化运营激发更多产能，场馆运营服务占比有望进一步增加。
按照《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》（国发〔2014〕46号）提出的目标，2025年我国体育市场规模将达到5万亿元，以美国产业结构中运动场馆占比7%计算，届时我国场馆运营的市场规模将达到人民币3,500亿元。
由于体育场馆的投资金额较大，回报周期长，且需要征用大量的土地，因此我国体育场馆长期以来是以各级政府投资建设为主，包括很多单位体育场馆（如学校、企事业单位）也是政府投资建设。
在我国79.4%的运动场馆属于国有，另外15.4%属于集体所有，私有的仅占4.3%，民营资本参与程度较低。
民营资本参与度较低，一方面导致了我国体育场馆和运动设施的整体供应不足，另一方面也导致政府承担着过高的场馆建设和维护成本。
2014年国务院公布的《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》（国发〔2014〕46号）中提出积极“鼓励社会资本参与体育场馆的建设，鼓励体育场馆在运营领域引进现代企业制度”。
随着政策的放开，政府的鼓励，我国也有越来越多的场馆采用市场化的管理模式经营管理。
图4体育场馆运营模式
专业化市场托管主要是通过聘请外部运营团队，在保留场馆公益属性和国有属性的同时，最大程度结合市场热点来加大使用效率。
随着制度的放开和政府的推动，民营资本的注入和市场化运营将会给体育场馆行业带来新的发展机遇，促使其进入新一轮的快速发展期。
预计，2025年我国场馆运营的市场规模将达到约人民币3,500亿元。
表2-1体育场馆运营模式案例
序号
管理模式
模式要点
案例
1
全额预算管理
一般由政府的体育行政部门进行管理，场馆的一切运营费用和维护费用由政府财政经费全额支出。
目前我国经济欠发达地区，如西藏、青海、新疆等地的公共体育场馆多采用此种管理方式。
2
差额预算管理
一般由政府的体育行政部门进行管理，实行场馆设备维修费，设备购置费和人员经费等定项补助的差额预算管理，少数实行以收抵支定额补助的差额预算管理。
目前我国大部分公共体育场馆采用此种管理模式。
3
承包与租赁
（委托管理）
政府拥有场馆所有权，通过招标或谈判将场馆的管理权和经营权在一定时间内移交给给该组织，该组织在使用期间缴纳给政府部门一定的费用，在委托时间内以法人的形式对场馆进行合理有效的开发利用，政府享有监督权。
国外较多大型体育场馆采用此种模式。
4
现代企业管理
按照现代企业制度改造公共体育场馆，把场馆从过去政府体育部门的附属物改造为现代体育企业，按照现代企业模式进行管理的体育场馆。
北京万事达中心
3、项目的建设是促进平潭体育消费的需要
2013年居民健身调研报告中显示，有49.2%的人参加过体育健身活动，其中城镇居民为59.8%，乡村居民为35.6%。
严格意义看，在专业化场馆中进行体育锻炼人群明显不足。
在经常锻炼的人群中，近半数（47.3%）的人表示，自己正在参加的健身项目与所期望的项目不一致。
要满足以上需求的核心是必须有更多专业化场馆来容纳对应的体育人群。
因此认为居民对于专业化运动场所的需求将处于持续提升阶段。
图5国内主要健身方式分布
图6国内主要期待的健身方式
综上所述，为促进平潭综合实验区体育文化产业发展，提高公共体育设施建设水平，在竹屿片区规划体育中心用地内选址建设平潭奥体中心项目，并引入海峡体育文化交流合作、体育表演、商业娱乐等复合功能，打造现代化、国际化、多元化的大型体育综合体，是必要且可行的。
第三章需求分析与建设规模
3.1现状
3.1.1平潭经济社会发展现状
3.1.2体育场馆现状
3.1.3体育场馆现状
3.2需求分析
项目建成后将作为平潭综合实验区的大型体育文化综合体，除承担国际化的体育竞技以及日常的群众健身功能外，在后续运营中将引入海峡文化体育交流、体育表演、商业娱乐等多样化功能，促进平潭体育文化产业和休闲旅游服务业的发展。
《平潭综合实验区总体规划（2011--2030）》确定平潭综合实验区规划人口为100万人，基础设施和公共管理服务设施均按照100万人口配套。
体育设施配置标准方面，根据《城市公共体育运动设施用地定额指标暂行规定》、《公共体育场馆建设标准》建标[2009]号、《体育建筑设计规范》JGJ31—2003等相关文件的要求，100万人口城市的市级体育设施应达到体育场、体育馆、游泳馆等“一场两馆”的配置标准。
因此，规划平潭奥林匹克体育综合体项目按“一场两馆”标准建设，包括主体育场、体育馆、游泳馆，按主体育场5万座、体育馆5000座、游泳馆3000座标准进行设置。
3.3建设规模
根据《体育建筑设计规范》JGJ31—2003进行初步测算，场馆建设规模如下：
体育中心总用地面积约需50-60公顷，主体育场建筑面积约6万平米，体育馆建筑面积约2万平米，游泳馆面积2万平米。
第四章场址选择
4.1建设地点
经比选，本项目建设地点位于平潭综合实验区中部的竹屿组团福平大道与坛西大道交叉口西南角规划体育中心用地内。
图4-1项目建设地点
4.2规划定位及方案比选
项目选址方案地块位于平潭综合实验区中部的竹屿组团。
《平潭综合实验区总体规划（2011--2030）》明确该片区属于重点发展的中心商务区，布局高端商务、金融保险、行政办公、高尚居住和旅游服务城市综合体，打造具有国际水准的城市综合服务高地。
总体规划体育设施用地位于福平大道南侧、坛西大道西侧，邻近竹屿组团中央商务轴和竹屿湖公园，从片区总体发展条件来看，项目选址于此处有利于促进周边高端城市功能的发展。
目前，坛西大道西侧近立交桥处新建成一处5000座垒球馆，占地面积约5公顷，已于青运会投入使用。
本次体育中心选址比较方案拟结合现状垒球馆，在其周边选取两处用地方案进行比选，以方便后期场馆设施的集中管理和综合利用。
方案一：
福平大道与坛西大道交叉口西南角
（1）场地基本情况
该方案位于福平大道与坛西大道交叉口西南角，现状垒球馆西北侧，用地规模为36公顷。
地块西侧为规划竹屿再生水厂，北侧至福平大道之间为规划控制预留的300米生态红线保护用地，作为绿化用地，东侧为坛西大道，东南角为已建垒球馆。
基地现状内以农田为主，地势平坦，场地建设条件较好。
（2）交通条件
基地周边规划有坛西大道、福平大道等城市快速路和西、南两侧的主干路，目前坛西大道、福平大道东段以及立交桥已建成，片区对外交通联系主要依托坛西大道。
规划福平大道将建设跨海第三通道，也是未来平潭重要的对外联系通道，沿坛西大道规划有轨道交通线位及站点，片区交通区位条件优越。
（3）优缺点综合评价
1）优点：
基地内地势平坦，用地规模适宜，有利于体育场馆建设；基地位于福平大道和坛西大道两条重要干道交叉口，是城市重要的门户所在地，有利于塑造标志性的门户地标景观，提升平潭城市景观形象；交通组织上主要依托坛西大道和南侧主干路，可满足体育中心的交通需求；基地紧邻现状垒球馆用地，有利于形成完整的体育中心用地，可以充分的做到资源设施共享，并方便后期统一运营和管理维护；基地西侧为规划竹屿再生水厂，周边一定距离内不适宜布置住宅、医院、学校等敏感用地，体育中心设于此处不受影响，且可以更好的带动周边土地开发，能够充分提升该片区综合土地效益。
2）缺点：
基地北侧至福平大道规划有300米宽度的生态绿化用地，项目在福平大道沿线的景观展示效果会受到影响；基地西侧再生水厂是否地下化会对项目景观形象展示有一定影响。
方案二：
坛西大道西侧
（1）场地基本情况
该方案位于坛西大道西侧，现状垒球馆南侧，用地规模为33公顷。
基地东侧为坛西大道，北侧为规划城市主干道，与现状垒球馆有城市主干道隔开。
基地现状内以农田为主，地势平坦，场地建设条件较好。
（2）交通条件
基地周边为城市道路围合，北侧为主干路，西、南侧为次干路，片区对外交通联系主要依托东侧坛西大道，规划沿坛西大道设有轨道交通线路及站点，交通区位条件优越。
（3）优缺点综合评价
1）优点：
基地内地势平坦，用地规模适宜，有利于体育场馆建设；交通组织上主要依托坛西大道和北侧主干路，四周均有城市道路相邻，较有利于体育中心的交通集散要求；基地位于城市主要通道坛西大道西侧，有利于近期塑造标志性的景观形象。
2）缺点：
与垒球馆有主干路相隔，不利于场馆设施的综合利用以及后期的管理维护和运营；仅坛西大道一侧为城市主要通道，景观形象展示难以产生地标性作用；该方案需对总体规划局部次干道路网进行调整。
综合上述情况分析，方案一在景观形象展示、现状场馆综合利用、片区土地综合开发效益等方面较好于方案二，作为推荐选址方案。
4.3主要建设条件
4.3.1地形地貌
4.3.2气象气候
4.3.3工程地质
4.3.4水文与水文地质
4.3.5社会环境条件
4.3.6规划条件
4.3.7公共设施条件
1．道路交通
2．供水
3．雨、污水
4．供电
5．供暖
6．电信
综上所述，本项目拟建场地基础设施条件较好，市政条件可满足本项目施工及使用要求。
第五章建设方案
5.1设计方案指导思想及原则
5.1.1建设方案指导思想
1.在总体设计上充分考虑各部分功能的有机结合，强调以人为本和个性的尊重，突出适用性、经济性、突出环保意识。
2.建筑的整体效果不失体育建筑的动感美。
沙丘流动的自然曲线被转变为该建筑的和谐外观，体育中心采用流畅的曲面外形，高低起伏的竖向条板，犹如跳动的音符在此凝固成建筑。
3.结合功能需求，力求达到分区明确，流线通畅，使用方便。
4.在满足使用功能要求的同时，方案设计应根据现实条件和使用要求，按照“以人为本”的原则，设置符合人性化要求的建筑空间与细部，以及安全、环保等环境条件，为学生提供安全、便捷、舒适的教学训练场所。
5.采用建筑学科的先进、成熟可靠的技术，确保安全、运行可靠、使用方便、环境舒适、环保节能、节省投资、经济合理。
5.1.2总平面布置
1、总平面布置原则
应结合当地气候特征，具体环境，妥善处理与市政设施的关系。
并结合周围市政道路标高，充分利用自然地形，选择合理的设计标高，在满足消防、交通、场地排水等要求的前提下，尽量减少土方工程量，使填挖保持平衡。
根据具体要求相对独立，做到流线便捷，顺畅有序，根据建筑物的使用特点，合理划分建筑的功能分区，合理安排主次入口，步行空间，无障碍坡道以及消防场地等，使人流、车流互不交叉。
总平面布置应处理好主建筑与辅助建筑的关系，合理安排各种管道，做好管道综合便于维修和检修。
应根据所需停放车辆的车型及数量，在室内及室外设置停车空间。
并根据周边建筑、道路的情况布置绿化，做好绿化设计。
建筑物周边栽种景观数目，并以各种绿地加以点缀，环境优美舒适。
2、总平面布置方案
为了更充分的利用地形，将建筑形体规划为三角形；考虑人流的走向，人流主入口设置在南侧，以解决人流集中时的疏散问题。
西侧设置道路及停车场，增加机动车辅助入口，解决建筑消防问题。
保留一部分北侧看台与体育场二层室外平台结合设置，作为人流的第三备用疏散口，同时也实现体育场与体育场的较好衔接。
体育场内部二、三层东侧主要为观众席疏散通道，外围设置落地窗，将体育场景观纳入中心内部，同时体育场富有动感的外立面也成为体育场一道亮丽的风景。
采用立体分区的设置方式将观众与其他人员分流。
车行入口设置在用地西侧，就近设置停车位，贵宾与运动员下车即可到达各自入口进入建筑；办公人员通过西侧单独入口进入建筑。
主要观众则从东侧到达入口广场，通过大台阶直接到达观众层。
各出入口相对独立，分区明确，实现各种人流互干扰。
图5-2项目平面布置图
5.2建筑设计方案
5.2.1建筑工程方案
主体育场建筑面积约6万平米，体育馆建筑面积约2万平米，游泳馆面积2万平米。
1、主体育场
2、体育馆
项目总建筑面积20000平方米。
包括地上三层和地下一层。
地下部分总建筑面积**平方米，主要功能为等。
地上部分总建筑面积**平方米，比赛大厅设有两层看台，满场坐席为1656座。
地上一层建筑面积为**平方米，主要为体育竞赛馆，包括篮球及排球场地、活动用房、库房、楼梯走廊、警卫室、活动看台等；
地上二层建筑面积为**平方米，主要为库房、活动用房、办公用房、仓库、楼梯走廊、卫生间、固定看台；
地上三层建筑面积为**平方米，主要为固定看台。
表5-1建筑面积与功能分配表
序号
建设内容
地下一层
首层
二层
三层
建筑面积
1
中心
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
2
设备用房
2.1
弱电机房
2.2
变配电室
2.3
电信机房
2.4
换热站
2.5
水泵房
2.6
消防水池
2.7
风机房
2.8
机房
3
体育竞赛馆
3.1
篮球及排球场地
3.2
活动用房
3.3
库房
3.4
活动用房
3.5
活动室
3.6
办公用房
3.7
仓库
3.8
仓库
3.9
楼梯走廊
3.10
楼梯走廊
3.11
卫生间
3.12
警卫室
4
看台
4.1
活动看台
4.2
固定看台
4.3
固定看台
合计（建筑面积）
3、游泳馆
5.2.2装修方案
建筑外装修：
本项目东西立面大量采用实墙面，减少幕墙面积，外幕墙为断桥铝合金窗框＋LOW-E（低辐射镀膜玻璃）。
室内装修：
（1）顶棚应便于清扫、防积尘；
（2）内墙墙体应采用不易开裂、防潮、防腐蚀、防燃、耐碰撞的材料；
（3）楼地面采用防滑材料铺装；
（4）卫生洁具、洗涤池采用耐腐蚀、难沾污、易清洁的建筑配件。
内装修做法详见材料做法表。
表5-2各功能用房室内装修材料做法表
房间名称
楼地面
内墙面
顶棚
5.3结构工程方案
1、设计依据：
（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
（2）《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008
（3）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
（4）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）
（5）《混凝土结构设计规范》GB50010-2010
（6）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
（7）《北京地区建筑地基基础勘察设计规范》DBJ11-501-2009
（8）《地下工程防水技术规范》GB50108-2008
（9）《工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）》2002版
2、设计标准
表5-3设计标准表
项目
等级
相应国家标准
名称
编号
结构的设计使用年限
50年
建筑结构可靠度设计统一标准
GB50068-2001
结构设计基准期
50年
建筑结构可靠度设计统一标准
GB50068-2001
建筑结构安全等级
二级
建筑结构可靠度设计统一标准
GB50068-2001
建筑抗震设防类别
标准设防类
建筑工程抗震设防分类标准
GB50223-2008
建筑抗震设防烈度
8度
建筑抗震设计规范
GB50011-2010
设计基本加速度值
0.20g
建筑抗震设计规范
GB50011-2010
设计地震分组
第一组
建筑抗震设计规范
GB50011-2010
地基基础设计等级
三级
北京地区建筑地基基础勘察设计规范
DBJ11-501-2009
结构重要性系数
1
混凝土结构设计规范
GB50010-2010
3、设计荷载
表5-4设计荷载表
项目
标准值
相应国家标准
KN/m2
名称
编号
篮球场、训练教学场地
4
《建筑结构荷载规范》（2006年版）
GB50009-2001
看台
3
办公室、科技活动室
2
卫生间、洗浴间、更衣室
2.5
库房、总务仓库
5
活动用房
3.5
机房、弱电机房
5
通风机房
7
变配电室、水泵房
10
换热站、机房
10
楼梯走廊、门厅
3.5
屋面
上人
2
不上人
0.5
基本风压
0.45
基本雪压
0.4
4．建筑材料
（1）混凝土
C30，C40，C50。
高标号混凝土主要用于结构竖向构件，以减小结构截面，提高有效使用面积。
（2）钢筋
HRB500用于结构竖向构件的纵向受力钢筋
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