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周期的计算.

9.市场开发規乏'

销侈目标（近期、中期）、销代預估《3-5年）擠世無、占有率及计芥依据投资说明

-•焚金缶求说明（用量/期限）

2.焚金便用计划及进度

3.投资形式（贷款/利率/利率支付条件俄5通股'

优先股、任股权/对应价格等）

4.资本结构

5.回报/偿还计切

6.资本厩负债堵构说明（紆堡债务的时间/条件/抵押/利息等）

7.投资抵押（是否有抵押/抵押皿价依及定价依抿淀价呢证）

8.投资担保（是否冇柢押/担保者财务MS>

等亭值和项目营销推广计划书

nan

一、2004年第二季度房地产市场在延续年初的井喷行情后有所回落、标志着国彖宏观调控成效初显、福州房地产市场继壊保持高速的億康、理性发展的良好势头。

上半年商品房市场供新大幅增长、主要指坏増個在40—80%之间、且基本保持平衡：

祥量房市场主要指机増幅亦在50%以上：

上半年的房价平均涨幅超过了3—S%、其中部分区域深幀超过了10%.上半年根州恢市表现出近年来少有••突然性、跳跃式”的变化：

其中第一季度突然升温、市场全面火爆'

价格快速上扬：

第二季度鶏又趋于平枪.

其特点主要有：

1.供篇两旺、合冋登id斌超过预备批准找.

2.金山、以山和五四北成为开发热点区域.

3.捞价全面上扬、的品房价格突破3000元/平方米.

4.非市区对象成为购房主体.

5.第一季度市场火爆'

第二季度趋于平松.

6.二手房市场梏定发展.

【结论】可见福州仍I日遵循看鍵康理性的道路检步地发展、年初的在以温州购房团为有的炒家集围的”外力-作用下、楼价出现了-突跳式"

检務、这也是房地产&

迅速发展情况卜祯然的汹涌潜流.在眦发展过热的谪提R国家政府进行宏观调控、抑相了市场击热、保证了房地产可持级的縫康松定发展.在未来时间根州房市将进入平梏増长阶段.但由于揭州紐乏京、沪、浙令熱点房地产培区所具有的城市影响力和可持纹经济发展能力、对楼市的总体乐观底保持谨慎、因为行情毬来越好、g看國险越来越大.就本案而言'

宜风卩推出、扪速开发'

风快箱

二、楼市区域板块竞争越演0烈、井出现计划经济的色彩特点。

理商力玷的介入.

区級政府勺大开发商之间形成KR3K现的利益联盟.出于对招商，资、旧城改造、拉动经济、税收就业等諸多方面的考虑、行政力碰出现在CI由市场中、向大众鼓动呼吁、其引导人心的力斌极强.蝶体推波助测.

媒体之间的竞争促使其加强策削性的宣传报道、最陡体现其力敬的在于板块宣传、其煽动力不可低估.

赭连文15幵发fii自发联盟.

同一区域的开发商开始抵弃竟争、先将枪口一致对外、切足市场份額后分而會之、这也是市场竟争的必然域果之一.【结论】现在的房地产开发已经不单纯是一家一戸“fl扫门前雪二围绕某一項目、某一区域所形成的巨大利益集团、开始fl主地形成势力整合、优势互补、长袖善林、ft!

于多方利用资源的开发调将以大兵团作战的威力由败竞争对手.以毛主，腐的话是：

团结一切"

I以用结的力愤、结成最广泛的同SB战线.

三、整个福州而盲、仍存在房地产开发结构性失衡、中低端产品供给量不足。

中低水平收入的人群在担州布民中占有跡％的比例、而枢州中椅水平楼aiF«

H还远远不足以満足这群人的篇求.今年框州房市整体均价突破3000元'

而占开发批准量一半以上的新"

价増幅均在10%左右、历地产供求结构性矛盾仍然存在.

拆iffltC楞用地产开盤増圮的坦［Ct、从一念段瘦"

1W1I1了开发lit本

地价格迅速上泓给房地产肝发増加器肉.从去年以来福州土地价格平均上济幅度超过了20%、城泉板块甚至有超过50%以上的.土地价格是房地产市场价格不新上涨的内在根本Ki因.

佳宇球節忏絵、處駐、村；

准逐步捉岳i、环场紀任LJ约定簿、椎动”;

价上混.

一竺天发曲评Ifij'

EHL眼，4、过分依钦市场姓侣、克相丿f发“商fi被、推我盧、乂化僉二导致适査中短收入■寧麾尙*的恢盛偏少・

结论：

虽然年初房价大帽上涨、一88分市场霽求有些透支、楼81供降做放大：

并H房价走势受到建材价格回善、楼St入住率不商、租金卜降、国家政策调控等因素的影响：

但都不足成为左右房价升降的主要因素、房价的走勢主要取决于市场的需求'

篇求仍然是拉动房价上涨的根本因素.福州房价持续上涨'

K.45K求也依然存在、而中低价位产品就成为炙手获.

四、市场从根本的消费需求层面开始分化、消费需求出现新生力■

楊度消烫郡体、城市拆迁户、八县居民、在格就业的外地大中专毕业生、投童看、贿与人等六类形成福州消费市场的主导力魅.

拆讦户、华&

生iiftteii消仿的1：

流

旧屋区改造步伐扪快、许多格城的老市民面临拆迁安置的H®

.大部分拆迁安實户选择的还是中低端的住宅产品.历年快駅卜来的在格就收的大中专

BSZK

毕业生、其中很大一SB分人貝备了购房实力.多选择中低价位的产品.此外、外来人口也务数选择新区楼版、随番交通的便利、户箱参度的放宽、这一部分人将成为福州购房队伍的生力军.

仓山区和三个新区成为中低畋入駐层逸择住房华本力向

总价在2S万元左右、特所足20万总价的大众化产間最哽中低收入阶层为眛

衣i#务件、社区环埼、立教者临成为关it的申占

需求使市场祥在的1«

本、新的消費需求的出现通常也意味C-®

分播求的弱化、其实使市场内部机制H我调节.福州市场房价虽然不尚、但棍州挺体收入増长緩慢、上半年的突进后的疲软祭需出福州沔费市场的点正实力.市场价格的利器使消费市场次正回归到fl身消費霜求的角度考电问题、使泊費市场从一个立实的角度重ftCft.新区在这场变化中将成为市场供降坚实主力、竞争力度扪强、对于本案更编致分析市场找准切合的定位、才能避免不柄环境.

下半年将呈现五大趋势

〜足住房需求仍很旺盛、塞消毋增速汝管.根炒大福州”規别'

到2010年全市GDP将实现3000亿元、到2020年中心城市人口达到325万.从国际的发展经穀和规律来看、我布目谪的经济快速发展、城市化加速推进、正是居民对住房泊费较为旺盛的时期.另一方面、Ffi着银根紧缩、加上房地产开发項目及住房消費贷款受配制、会便房地产缶求释放减缓.

二刀土地和金融调柠、摒对而场供绘产生一企*响.禁止农用地转暮农用地、项日存款推备金率'

房岬企业項目賞本金的提髙、将会戒少房地产开发投資規模和房地产新开工項目數.駐、从而杉响市场的有效供给.

三足用价总体他主上升、仇増遠4家而依也房地产規模控刮后、住房供应量将有所緬少，而市场本身却又有旺盛显求、房地产市场供求矛尚在较长一段时側内仍将较为突出、住房价格仍有上升空何.但Sfi看经济适用房开发力度的加大、供需矛盾会得晉緩解、房价涨幅不会像年初那祥増幅过大.总体柜中有升、并将维持在3%左右.

四呈房地产企业组织结构将得到调馅.房地产企“将利到整合.目游、我市有资质的房地产开发企业約SS0家、平均注赠资金IS00万元.其中800万元以卜的占到了85%、卸有一、二级资质的房培产开发企业不上20家.即些实力偏弱的房企将随着金融调控力度的加大及土地供应的控制、彼湾汰出局.而投资合作、利用外资和外资合作的企业将不断増多.冋时、房企将更注重企乾形撃和品牌的建设.

“丛信地产钏脾敷度芥对速宗竟场击分和价恪憶期将逐步回tl理姓.劣猊调控帯束的资金压力和市场K险、使开发企业在定价时会更多考之加快资金网转从血使房价更趋合理：

购房看等待和观里的心理増加、购房时将更扪理性.

总结】认识市场最根本上是要认识需求、所谓以人为本、就是要求开发商将new作消费若、从此出发打造产&

、钥鶴推广.轼本项目而言'

体成较小、区域特殊、-Hfaj祭个区域出现的澆费爲求多元化和待殊性可能坚其他任何时期41以相比的、我们建议在认JXfB致的市场週谊芟础上、科学分析市场誰求'

以及终确立产品类型、开发模式、推广及昔钠策略.

第二部分、五四北新区房地产市场概况

五四北成为开发热点区域之一.

三大集中区开发找占全市爲品房开发敞的1半以上.上半年、三个籟区的商品房預傭批推敞】84.14万平方米、占了总量52.94%.这三大区域也是今年以温州为彳巳表的外地人在我市购房的重点区域和房价涨幅最大的区版.相比去年、平均房价増长超过顺元/平力米'

液桁超过10%.五四北新区上半年础房均价为2500-2600元/平方米、去年同期2200-2300元/平方米.

【结论］:

虽然五四』匕是福州楼市中的热点开发区域、但他的土地价值仍处于比较厩始的状我、其现有楼我所包含的地价并不能fl实反映诙区域土培的襄正市场价值、Sflfi5000|if±

地才陆続投放市场、区位优势逐步凸显、但价格仍然受到大环境的影响、将平槎華商、不会出现突商现象、冋等条件卜箱當具有优势.

中袴住宅成为主流、价格低端产&

基本见不到、以五四北为本察的地段背景、价格的策略化运用将成就五四北史无疏例的空前熱箱.

五四北防地产市场待征

叫好又叫座、但入住率很低

目而在世楼81基本上错西或預定比例均已超过60%、说明市场对本区域的认同度较高、18体的蜂含性价比裕到广泛的认同：

但从交房的楼fit来看、入住率仗不到60%.这在未来两年内会形成二手房市场、对于本案的钠协会有轻微的冲击.

高中端产品同6演绎、地产开发路线集体骤拔、紧逼中高档产品市场

五四北是梱州唯一的族生态住宅区、且与祖州政治中心、商务中心距离近、成为很多低密度帝档住定所在地.随恭市政、环境'

人文配套的逐步完善、区域祭体质境提升.开发诡集体造勢角逐中档偏高产&

市场.如：

所入市的梁岭生活、枫丹白莓、中天费衆城等入市的姿态部比较有.

1.幵发以小以层为主.

2、更龚调4、|x1f体包括坏境、配分设壊、建筑设计、人文甄旧的管造、人居齒她的迫求幣、府端*念的！

S規众、文化甫成为主SS.

3、低容枳率、级密KT、庙绿化率成为切合［x•域14格的楼45住宅特*.

4.大三大成为成为户*.户型设计呈.现出人件化和个和化荷化.

5,行箱敝更有气勢.

115-135平方米三房总价30-35万成为当前市场开发主流、存■房的高蝎户型面临着新势力的挑战

新入市的根月白彎、果岭生活、戴山三期'

中天等楼盈定位都比较髙、整体的五四北行情被拉商、均价冲向2700元/平方米大关、户型的主力面积也相应角逐130-140的大三房.高20万左右的多层'

25万左右的小高层一度成为新区楼点的热点.而25-30万之间的到新盘的冲击、状

9-11层电梯房主导市场、多层产品逐渐淡出楼市

随着开发转向、消费由场对小高层态度出现转变、这一寺而廢因也取决于湧费市场从a;

求层面的室新祭金.目前、多层住宅存st不多'

新升发慢盘以小髙层为主'

小商层空前放St上涨、如：

18山四季三期：

全®

9S小商房、也是市场对五四北区域的一次考必.

35力~40万这一区'

何成为这一时期代四北楼点住宅总价的峪界点、12层以上高层建筑國毛88角

总价2S万以内的住宅随着g疾住宅的讀退和区域幣体价格上扬出fit紙缺.

总价20万左右的什宅华木出理ft罕、餘會济适用房外.

25以卜、28—31万2间存帰店而枪新付的强大咅争压力

五四北新区齢一览哀

案名

規模

均价

状态

靴;

情况

主力户箜

拓注

阳注文的

茧山四季（三期）

87951666

150«

容1.9

2750元Zn?

全部9层小高层

22njffl.现侵定

H0-J20平力米三房

95平力米两房半

〜期、二期9S%箱

ft.均价2600元

Im1

康城（二期）

877S0IH

105由容1.66

小2500TtAn'

多

2300^An2

建筑面积82万m-年底交房

Sff）60%.多层销传80%以上

多层9CHI0平米三

小高层110-130=房

梁岭生活

87950333

127*容1.1

均价牛层2SS0元/n?

小商层2780元元/n?

800戸、一期S栋多层（6）6栋小

商层（911）

-期X月24接受定金、目前基本預定80%

iOO-iiO平方米三房

糾导果岭生活

三木家园87623551

152»

8万多平方米容1.05

2300A/m2

13栋多层、2栋小高层、04年8月交房

基本上备完

30-lS0nP

超低容枳率和超爲緑化率42.56%、-层促箱2000元/nP销传将完

西园新苑

87054688

195»

共38栋

容1.68

多层1600元/m：

小高层IXOOTC/m2

一期對頂

多层仞完、小髙层

60%

经济适用房

桂山公食

83101766

14.1亩10栋

均价1歸0元/m：

、电梯济分最&

价2S007t/nr

即将交房

基本齿完、仅余几套大户型多层和少量电梯房

85-105平方米

一—

执丹白靈

87958555

200亩一期20檢共1800户密度22%

多层2400元-2500元佛•小高层2600nJar

建筑到培面6层左右

主力户型在130平方米、主力总价在30万、均价在2800元/平方米

交房时闾：

-B105年月、二期05年底、

三期06年底

东方布尔夫花园

8795558

116亩18栋

2400元n?

10月交房

多层90-110平米三

小髙层110-130=

中天琳城

8756660

总規模87916平方米、其中小高层66060平力米容槌

2600jc/nP

05年10月交房

I3IM40平方米三房半两厅两卫多用台

均好性髙、低密度、商緑化、户性均好性高并体现人本及个性理会

东浦寧亭

2300元m2

幸福城

7956!

71300nr

2300元/nP

9月交房

多层傳空、小高层

Ila130平方米三房

10000平米中庭'

联发物业、建筑设计

建决时间：

2004年8冃

总結：

从卜半年开始、五舛北区就新的房地产供肢全面提升椅次、使整个市场煥发新的生机、同时给存做房楼盘的高总价住宅的勝代帯来了根大的神击、存颇低总价住宅仍然走俏.说明处于上升期的Ji四北从供应到R求出现了断层.这样的样球市场情况、是市场机制R身调节引发澆费拼体更組和选撵的结果、从市场的快速爬升但保持的度来看、也诃看成是房地产理性发展的fifiSI®

.但根州的祭体涛费能力有限、虽然中心城市要求人口増长、也要君经济是否跟的上.因此薄弱的福州消費群体能力是否能跟上新区的价格上扬成为五四北当前的内您、而大朶外来购房的体是否43定可敏赠是外忧.因此在繁华背后偵用冷静思考.对于本項目而言、不貝糸跟K的能力、务实的市场策略和灵活的机变是嵐得市场的保证.

产品分析

一、位置分析

本案地处梱州北部新兴住宅区一五四北（五四路的北部）的出入口——利8J路高架桥东側、団芳安区新店机管从宏现角度看东西夹于火车站车场调度和客物滩站之间：

南面福州lira.华林路路尚务区、有行政中心北筋延长线区敍：

北倚福州原生态住宅新区五四北桥区、区位上可谓ftfiffi生活区、面繁华部布.但从微观看：

地块聽被沿佚路线农村工业区所包围、环境註是電柴、凌乱.

1.铁路线—由南•侧移越、呈本案不可右灭的相伤.

2.―用水派场、破烂冋玫站答有碇环穿和础R的作业区'

短时间不nJ俺精扫T-军般消夫、给整•体形飴和樓由的村次造成很大的不氏影响.

3.任换路和々村无故五，状茶的窗响、道路咨谄t龙为影*U.地埃信势"

四北版块的fai大14硏.

4.，■被湖本幵发的农村所包田、造成农新村的印象.

5.H■环燈和人义糸阳很如、也影响負关勃N水的负而评价.

可以说这样的以上因素造成本地块東版先天低卜的根本Ki因！

而福州的城市化进程的不断推进、将于2010年前投建的三环路经由培《!

北侧通过、并随之可能建造的分支路线将改变整个K域ifiiK.言安河流经地块西側也肥在愈加注重环境建设尤其是内河环境挺治的祖州城市中可以in以肩用的一个利好因虬

总绪：

本地块占抿貝好的区位'

却被区位缅整体的环境、人文、規划、配套所压迫、优势无法发挥.曲潛城市发展、会逐渐显示出区位优势、房地产价格也会水液船商、而旦诃以说是突进式的升商.而在当前情况卜I本地块只适合开发中低档住宅'

针对中低端收入阶层、以弥补市场空白：

同时本案将十分具有投资潜力、在目谪价格受客观局18无法粒商的情况卜、到客观环境改变、南北区域成型、本地块所在区域价位爲如水漫金山«

二、地妙稣■湘标分析

本地块总面枳27.79岗、实用面枳14.91亩、实用率很低.相比五四被北楼农以及西园麻苑来讲、容枳率和密度偽商.地勢平坦規則易于規划建筑布局：

南北沿音安溶道长近200米、便于活水布景：

东西沿规划中所三环长月130米可以适当加以考出作为主入口并规划沿动昧馬面格局.

三、周边配套设施一览

总体设、本地块周边的配套设施寧常抵乏且呈现出紮乱的初級形态、因此并不能作为卖点.

交通：

I.南平路回东经五一苗W1：

2、中天费寧城側規划路经磐石村：

3、东舖路过铁路折西

教育：

七中、磐石小分、秀山中学、育苗幼儿园

其他：

略

总结：

本地块貝有很大的长期升值潜力、OIKE只能开发低价位住宅.道路交通的改进将会拉近本地块与五四北新区的关系、从而提升价格.推广上传达区位发展与升值的概会有助r吸引中长线投资客.

SOWT分析

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市场定位

垓合以上市场分析、本項目受CI身先天条件制约、整体市场奉引和冋区域非竟争楼fit版迫的三重力量的影响.

市场定位础成、务实、貝有很大的弁值潜力的中低价位楼fit.

貝fi整体和JE貌規划设计的人居合理因素以及（创新）文化理会

决不矫揉透作、迫求物质的本质需求和桁襌的敬合、也包含着价格的实K求是、是文化的一85分对fl身貝有时机观念的成熟认识和正礴评价、也隘含楼成的价格策略

以绝对的价格优势类比同区域、低价并不意咔君没&

成

产品规划设计

边际效应出现

根据福州城市規划办法規定第二类区域的高层建筑（指楼层数在10层以上）容枳率和密度的上限分所为3.8与27%.

由此可算出■尾状吝下的fh»

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N-F/D3.«

7%-14

仅四北的开发趋势由专烷转向小商层、9—11层的住宅是理在市场的1；

流，而12层以上电糊房成为市场的红灯X.

根据建安成本测算、超过12层的小商层开发成本在1200无/野方米左右、而9层的建安成为约为900元/平方米、11层钓在80—1000元之间.12层基开发成本的—个质变点.

例，12层高层与9层小高层开发收益比较.

前期工程贵（含規好设计资、”行性研究費、水文地质勘察費和篇建开办费用）以总建安工桦费用5.3%汁:

开发期间税費（合配套设遊建设费、it筑工程度fit安全监督費等）以总建安工程費用8%计：

含计为13.3%：

12层建安成为約=1200元/平方米X3.24X实用面枳=38646333.53

9层建安成本約-900元/平力米X2.43X实用面枳-21738562.62

成本差价-（38646334-21738563）X（13.3%*1>

-19156505元

那么收益差为

12层牧益=2100元X994O平方米X3.24=67631760元

9层放益=2100元X9940X2.4A5O72382O元

12AXM9小跖m項葛收11476317610723820—191S6505S2248565无

■±

BI北的小青为

品质它们是1極的

公撻如庆別很大

if筑成木不知道

楼层愈高总价范闱越分散、主力点越璋控制

因此本项目容积率上限为：

11层X27%=2.97（计入公建部分约为3）

根据楊州城市規划办法規定第二类区域的忠告层建筑（指楼层敖在9层以卜）容枳率和密度的上限分別为2.6与30%.按熙所能审批到的最高容枳率和密度作为隕酿、锻设在F-3.8D-30%的情况卜.：

可以看出从7层F-2J到II层F=33曲线的升降倾斜角度相差不大'

且较为平涌、当到达12层F-3.6«

红线陡变.说明在丨丨层以卜到7层楼面地价的降器和建安成本的升缪呈对应形态相差不大.

那么在没有其他条件制约的情况下、在11层以下这个区间、按可以审批到容积率和密度的景大限度

开发、増情形。

其他市场因素的制约