第7章 购买商品房必备常识其他内容Word格式.docx
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（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。
但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。
5）高层住宅
高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。
（1）高层住宅的优点：
高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。
（2）高层住宅的缺点：
高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。
而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。
高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅内公共交通系统的影响。
按住宅内公共交通系统分类，高层住宅分单元式和走廊式两大类。
其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式，走廊式又分为内廊式、外廊式和跃廊式。
6）超高层住宅
超高层住宅多为30层以上。
超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。
这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。
例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。
别外，超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。
若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。
因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。
7）板楼和塔楼
可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。
塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。
这种楼房的高度一般从12层到35层。
塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。
板楼的平面图上，长度明显大于宽度。
板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；
第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。
其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；
板楼比较矮、比较长。
8）单元式住宅
单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。
单元式住宅的基本特点有：
（1）每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为2-4户，大进深的每层可服务于己5-8户。
住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。
（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。
（3）建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。
（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道；
保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。
9）公寓式住宅
公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高；
每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；
有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
10）花园式住宅
花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。
一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。
住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。
11）退台式住宅
退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。
这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积。
退台式住宅的优点是：
住户都有较大的屋外活动空间，同时也有良好的采光和通风；
缺点是：
一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多，因此，地价在总造价中的比重提高。
目前，国内建造的退台式住宅，都属于价格较高的中高档住宅，一般建在地价较低的郊外住宅区或旅游度假区，一些低层的独立式别墅式住宅，也常采用退台式设计。
12）组团住宅
“组团”是目前较多为大型社区所引用概念。
它是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。
院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。
13）走廊式住宅
走廊式住宅分为外廊式住宅和内廊式住宅。
（1）外廊式住宅。
外廊式住宅在联排式低层住宅，多层、高层的板式住宅和“Y”型、“工”字型的点式住宅中普遍采用。
这类住宅的特点是在房间的一侧设有公共走廊，走廊端通向楼梯和电梯。
外廊式住宅双可分为长外廊和短外廊两种。
长外廊第一楼层可闭式和敞开式两种。
前者多在多层、高层住宅中使用，采用柱子和栅栏、玻璃等围护。
外廊式住宅的优点是：
分户明确，每幢或每套住房的公共走廊有一个出入口，每户均可获得较好的朝向，采光和通风较好。
这类住宅的缺点是：
外廊作为公共交通走道，所占的面积较大，建筑造价较高；
每户的门对着公共走廊，相互干扰较大。
（2）内廊式住宅。
内廊式建筑设计多在早期的多层、高层住宅、大专院校的学生宿舍、工厂的集体宿舍和旅馆、酒店、医院病两侧，各户毗邻排列。
内廊式住宅也有长内廊与短内廊之分，长内廊视住户多少，可设一部或二部楼（电）梯于内廊中部或两端；
短内廊仅在一端设楼（电）梯。
内廊式住宅的缺点是：
楼（电）梯服务的户数较多，各户只有一个朝向，而且由于两排房屋并列相对，无法打开门窗产生穿堂风，采光和通风都大大低于外廊式住宅；
由于走廊内设，没有天然光照明，因此过于黑暗；
同时各户之间共用坡度廊，户间干扰比外廊式住宅要大。
此类住宅，建设成本较低，销售价格也较便宜。
14）独院式住宅
这是一种独户居住的单幢住宅，有独用的院，居住环境安静，室外生活方便。
由于建筑四面临空，平面组合灵活，内部各房间容易得到良好的采光和通风，居住舒适。
像各种别墅和花园洋房都属于独院式住宅。
15）并联式住宅
一般由两户住宅并靠拼联组成。
每户形成三面临空的独用庭院，既有独院式住宅的优点，双比独院式住宅节省用地。
二、三层并联式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用，但也有楼上楼下分户居住的，前后小院可分户专用。
16）联排式住宅
一般由多个独户居住的单元拼联组成。
各户在房前房后有专用的院子，供户外活动及家务操作之用。
这类住宅的日照及通风条件都比较好。
二、三层联排式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用。
但也有楼上楼下分户居住的，前后小院则分户专用。
联排式住宅的组合方式变化很多，有拼联成排的，也有拼联成团的。
例如，现在比较受欢迎的TOWNHOUSE住宅。
17）梯间式住宅
这类住宅每个单元以楼梯间为中心布置住户，由楼梯平台直接进入分户门。
住宅平面布置紧凑，住宅内公共交通面积少，户间干扰不大，相对比较安静，也能适用于多种气候条件。
因此，它是种比较常见的类型。
这类住宅目前多采用大厅小室的设计方案，明厨、暗厕、南凹口、多层砖混结构，现已非常普遍。
它的优点是平面布置紧凑，功能合理，交通路线简捷。
当南北向布置时，二室套型、三室套型、一室套型各有二个、三个、一个房间向阳，使得家家有向阳房间，采光、通风良好。
起居室一般达到14.9平方米，有南向大窗并和阳台联通，室内环境舒适。
18）独立单元式住宅
独立单元式（或称点式）住宅，是由数户围绕一个楼梯枢纽布置的单元独立建造的住宅类型。
它四面临空，可开窗的外墙较多，有利于采光、通风。
其平面布置灵活，外形处理的自由度也较大，易于与周边的环境相协调。
每幢建筑的占地面积少，便于利用零星土地。
19）塔式住宅
高层独立单元式住宅又称塔式住宅，是由一个单元独立修建的，具有与多层独立单元式住宅相似的优点。
但由于设置了电梯，服务户数比较多，提高了经济性。
其平面布局因地区差异而形成不同的轮廓。
如南方地区夏季炎热，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解决通风问题；
北方则更强调日照，要求每户都有较好的朝向。
此外，十层以上的塔式住宅还要求设消防电梯，十二层以上则需设两部电梯。
20）高层走廊式住宅
走廊式住宅采用走廊作为电梯、楼梯与各住户之间的联系通道，其优点是可以提高电梯的服务户数。
一般分为内廊式和外廊式两大类。
内廊式住宅由于各户布置在走廊两侧，建筑进深较大，有利于节约用地，但户间干扰大，通风条件差。
若采用暗厨房，还需要有完善的厨房设备。
外廊式住宅则具有便于通风的有利条件，但又难以避免进深小的缺点，也不利于节约用地。
由于高层风力很大，一般多采用封闭式外廊。
如板式高层住宅就属于外廊式住宅。
21）跃廊式住宅
跃层式及跃廊式住宅采用小楼梯作为层间联系，从而克服了走廊式住宅层层设公共走道的缺点和局限性。
设户内楼梯而每户占两层的称为跃层式住宅；
在户门外设两户或更多户合用小楼梯，每户只占一层的称为跃廊式住宅。
由于公共走廊的减少，这类住宅常常会形成自己的独特立面形式。
跃层式住宅有结构、设备管道较复杂，不适应中小户型布局等缺点，因此跃廊而不跃层的住宅即应运而生。
例如，某些高层板式结构的住宅，每三层平面中只设一个外廊，从外廊层再设小楼梯服务上层和下层的住户；
一个小楼梯服务两户，每户只占一层；
套型不大，上下厨卫管道对齐，面积比跃层式经济。
目前，国内的高层板式住宅楼多采用一种住宅单元才一种楼（电）梯单元组合多种建筑平面，形成住宅街坊。
住宅内的小楼梯服务于两户。
楼（电）梯单元为两层高，节省了一层楼板。
由于采用外廊跃层式设计手法，大大增加了电梯服务的户数，经济实用。
22）混合式住宅
这里所说的“混合式住宅”是指在一幢住宅建筑或一个住宅建筑群体中，将多种住宅类型结合在一起的住宅形式。
例如，高层、多层或低层住宅的混合布局，走廊式、梯间式或跃层式的混合采用。
混合式住宅反映出设计思路突破了住宅类型划分的束缚，在建筑布局上更加切合当时当地的建设条件，满足居民多种多样的使用要求，大大推进了建筑设计的多样化。
例如，将塔住宅与板式住宅结合在一起的塔板结构住宅等。
23）小户型住宅
小户型是最近住宅市场上推出的一种颇受年轻人欢迎的户型。
小户型的面积一般不超过60平方米。
小户型的受欢迎与时下年轻人的生活方式息息相关。
许多年轻人在参加工作后，独立性越来越强，再加上福利分房逐渐取消，因此在经济能力不太强、家庭人口不多的情况下，购买小户型住宅不失为一种明智的过渡性选择。
既暂时解决了住房问题，又可使奖金保值升值，为以后购买更理想的住房打好基础工业。
但在购买小户型住宅时应注意，“麻雀虽小，五脏俱全”，功能布局要合理，如何能在不大的面积内，营造一个舒适的空间是购买小户型的关键。
另外，在一个整体楼盘中（尤其是塔楼），许多小户型房屋大多布置在楼体的北面和边角位置，采光通风情况不好，而且离电梯间比较近，易受干扰，购买时需注意这些问题。
24）超小户型住宅
超小户型住宅的定义是：
套内使用面积在15平方米~30平方米左右，但“麻雀虽小，五脏俱全”在室内，卧室、客厅、厨房、卫生间俱备。
由于户型过小，一般只能放一张床和基本的家具，有的没有厨房、阳台，有的厨房只是点缀而已，业主在室内只是休息，更像一空家庭旅馆。
25）青年住宅
适应青年夫妇生活需要的一种新住宅类型。
它适应青年人的个性特点、行为模式，面积虽小，但功能齐全，空间划分灵活。
在总体布局中应考虑幼儿园及商业和体育、文化、娱乐设施等。
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26）两代居住宅
两代居住宅是指包括两套相邻而又独立的,各自拥有完事的卧室、厨卫等生活设施的，稳中有降自拥有独立的户门，但室内有门户相通的住宅形式。
“两代居”住宅的产生，适应了我国人口老龄化发展趋势在居住方面的需要。
这种住宅既考虑到老年人与青年人在生活习惯、兴趣爱好等方面的差异，保留了相对的私密性和适当的距离，同时又考虑到便于就近照顾老人的生活。
27）老人住宅
这是专为老年人设计的住宅。
主要对象是那些没有晚辈照顾的老年人。
老人住宅应在单元内设置活动室等空间，在整体布局中靠近医务室、居委会、街坊绿地等服务设施，能更好地适应老年人的生活特点和需要，增加老年人与邻里交往的机会。
28）商住住宅
商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是强大的网络功能，使居住的同时又能从事商业活动。
商住住宅适合于小型公司以及依赖网络进行社会活动的人群。
29）酒店式公寓
酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。
概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。
酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：
（1）产权酒店与酒店式公寓
产权酒店起源于20世纪70年代的美国，主要分布在气候宜人的旅游度假胜地。
简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。
酒店将每间各房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报；
同时还可获得酒店赠送的一定期限后免费入住权。
它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业形态。
而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内卫生间等生活设施一应俱全。
酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。
（2）单身公寓与酒店式公寓
单身公寓的消费者是收入不菲又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比酒店式公寓要简单得多。
同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。
而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。
（3）商务公寓与酒店式公寓
商务公寓注重商用，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。
像市场曾经出现过的STUDIO和SOHO类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上显得更适合于办公。
配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。
而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所和超市等家庭配套设施。
30）小户型住宅
另外，在一个整体楼盘中（尤其是塔楼），许多小户型房屋大多颁布顺楼体的北面和边角位置，采光通风情况不好，而且离电梯间比较近，易受干扰，购买时需注意这些问题。
31）住宅的产权
住宅的产要一般是指住宅的所有权。
住宅的所有权，简单地讲，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。
住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。
32）住宅的占有权
占有权一般由所有权人来行使。
当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。
33）住宅的使用权
对住宅使用的权力称住宅的使用权。
会使使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等“外人”。
在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。
34）住宅的收益权
收益权是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如上文提到的出租。
35）住宅的处分权
处分权由房主行使。
只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。
但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。
二、测算购房款以外的费用
新房
怎样测算购房款以外的费用?
此费用仅供参考，各地有可能不同，政策变化也会不同。
（1）购买税费。
除去容易计算的大头开支——“购房款”，向房管局、税务局交纳税费便是房款中首要的款项了，主要包括以下几项：
①契税：
金额是房价的1.5%，交易签证时交一半，入住后拿房产证时交另一半。
。
②印花税：
金额为房价的0.03%，在交易签证时交纳。
③交易管理费：
一般是每平方米3元，也在交易签证时交纳。
④房产证工本费：
5元到20元不等。
如果产权人不只一位，则副本会另外收费，每本5元。
⑤此外还有权属登记费、测绘费等费用，合起来一般是500元到800元之间。
以100平方米、房价为40万元的房屋为例，这一部分的总费用为7000元左右。
这些费用一定要在法定时间里交纳，什么时候该交一半，什么时候该交另一半，一定要在合同里注明，不能听从开发商的要求。
否则，购房人的合法权益就会被侵害，或在日后产生一些手续上的麻烦。
（2）银行按揭费。
大多数人买房子都会选择在银行办理按揭的付款方式。
银行按揭的费用主要包括：
①保险费：
它的计算法有新旧两种，专家认为最新是最科学的，对购房人有利。
计算方法是：
贷款额*1.2倍*1%*年限*折扣。
金额的房价为千分之五。
③公证费：
一般在200元至300元之间。
④其他项权证费，一般在200元到300元之间。
⑤律师费：
有的按每单计算，一般每单200元到500元之间；
有的是按房价来计算，收费标准是2%。
一般来说，前者收费标准习惯针对小面积单位，后者主要针对大面积单位。
同样拿100平方米、房价为40万元的房屋为例，按正常价格计算，这一类的总费用为4300元。
如果买一手楼，开发商会指定按揭银行，折扣按照按揭年限来处理。
有一些人自己到银行洽谈，拿的折扣可能会多一点，但较繁琐。
现在一般自己去银行洽谈按揭手续的多是二手楼买主。
建议先了解清楚相关银行的此类业务服务标准，以免出错。
（3）入住费。
这是房价外的最大部分，入住费用可以分为两部分，一部分交给开发商，另一部分交给物业管理处。
①交给开发商的有：
a．防盗系统费：
例如楼下大门的对讲机、安在各家各户的红外线探头等。
这个费用各楼盘不等，基本在800至1500元之间，而且智能防盗系统不普遍。
B．管道煤气开通费：
各个地区收费不同，现在最高的是3500元。
C．有线电视安装费：
一般是300元，如果不只安装一处，则每个插口多加50元。
D．电话安装费、宽带上网费：
这类收费一般要和电信局的具体联系。
②交给物业管理处的有以下几种：
a．预交3个月的物业管理费：
按各小区具体收费标准而定，正常情况下是两种标准的综合——是开发商的承诺，二是物价局的规定。
如果收费过多，业主有权去物价局查询。
b．水电周转金：
各200元。
C．装修保证金，一般是1500元。
D．淤泥清运费：
根据路程交通便利情况而定。
E．物业维修基金：
也有新旧两种收费标准，一般是房价的2%。
还拿100平方米、房价40万元的房屋为例，按正常价格计算，这一类的总费用为12000元左右。
对于交给开发商的有些费用可以到物价局查询。
另外，有些设施的安装业主可以自行解决，不要盲目听从开发商的安排。
交给物业管理处的资金里，一定要注意3个月的物业管理费是预交的，而不是押金，法律规定不允许收押金的；
另外，装修保证金在装修验收合格后需退还给业主，物业管理处无权占有。
按照上面内容统计，仅仅买一套40万元的房子，在交了房款首期的同时，还要另外再交23300元。
买房总价就达到了423300元。
二手房税费：
买方：
1、契税：
1.5%×
总房价（普通住宅）非普通住宅3%×
总房价
2、交易手续费：
2.5元×
建筑面积
3、合同印花税：
0.05%×
4、中介费：
1%×
5、权证印花税：
5元
6、登记费：
80元
7、配图费：
25元
若需贷款：
抵押登记费公积金100元，商业或者组合贷款200元。
若要公证：
买卖合同公证0.3%以下×
总房价。
抵押合同公证贷款额×
0.1%
卖方：
A、普通住宅
1、满五年营业税免收未满五年5.55%×
房屋总价
4、个人所得税满五年且是唯一一套住宅免收。
未满五年差额×
20%或者总价×
1%
5、中介费1%×
B、非普通住宅
1、满五年买进卖出差额的5.55%未满五年5.55%×
2%
5、土地增值税未满三年总房价×
0.5%满三年未满五年总房价×
0.25%
6、中介费1%×
普通住宅的三个标准（需同时满足），看当地对普通住宅的定义。
下面是某市的定义标准。
1、房屋容积率在1.0以上
2、单套建筑面积在140平方米以下
3、内环单价低于17500元/平方米内环线以外外环线以内单价低于10000元/平方米外环线以外单价低于7000元/平方米。
三、2006年北京市普通住宅标准：
（1）满足以下三个条件既可享受
升级会员 