跨境电商物流园区项目商业计划书.docx
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跨境电商物流园区项目商业计划书
跨境电商物流园区项目商业计划书
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目录
第一章总论 1
—项目名称 1
二项目建设单位概括 1
三项目简况 2
四项目主要经济技术指标 4
第二章跨境电商项目建设发起背景和建设必要性 6
—项目区概况 6
二跨境电商物流园项目的建设背景 9
三跨境电商物流园项目的建设必要性 13
第三章项目建设条件分析 25
—主要建设条件 25
二SWOT分析 29
第四章项目定位与功能 32
—某某跨境电商物流园的定位 32
二某某跨境电商物流园的功能 32
第五章项目选址和规划设计 35
—项目位置和占地面积分析 35
二规划设计目标 35
三项目规划设计要点 37
四规划方案设计 37
第六章项目建设与运营方案 40
—项目建设初步安排 40
二组织机构 40
三运营期间的物业管理 40
第七章投资初步估算 42
—投资估算的依据 42
二投资估算 42
三项目资金来源及资金使用计划初步安排 46
第八章财务和经济效益初步分析 47
—财务初步分析 47
二项目经济效益和产业链初步分析 48
第九章环境影响初步评价 52
第一节采用的环境保护标准 52
第二节项目环境影响分析 52
—主要污染源污染物 52
二项目厂址环境现状 53
二项目建设与运营对环境的影响 54
第三节环境保护治理措施 55
第十章社会影响初步分析 58
—项目对国家经济和社会稳定的影响 58
二项目与当地基础设施发展水平的相互适应性 58
三项目对合理利用自然资源的影响 59
四项目对保护环境和生态平衡的影响 60
第十一章投资风险的初步分析 61
—投资风险 61
二 经营风险 63
第十二章初步结论与建议 64
— 结论 64
二 建议 65
第一章 总论
一、项目名称
跨境电商物流园项目二、项目建设单位概况
1 、单位名称：
某某国际企业集团
2、单位概况：
某某是一家近年崛起的国内集团企业，筹建于2003
年10月，是目前概念最新、设施最完善的国际企业集团。
主要从事快递、电商物流园基地的设计开发和管理运营。
目前，某某已经形成以电子商务仓储物流服务和电商仓储计算机技术服务为核心，在跨境电子商务、电子商务代运营等多个新兴领域齐头并进，是能够提供国内先进的全方位供应链系统解决方案和供应链系统管理服务的综合电商企业。
某某集团，秉承“以诚信为本，以客户为尊”的服务宗旨，以先进科学技术为依托，以供应链管理为核心，致力于成为提供个性服务的综合物流供应商。
旗下拥有广州市泓森物流有限公司、广州市某某商贸有限公司、广州市冠晋物业有限公司、某某市泓森物流有限公司、某某某某企业管理咨询服务有限公司等子公司。
某某集团在管理上与国际接轨，与世界百强和国内外品牌大型企
业：
美国联邦快递、美国ups、德国DHL、荷兰TNT、英国欧斯吉、韩国一信、非洲尊典等国际企业，和国内知名快递顺丰、德邦、安能等
66
建立了战略的合作关系和保持着长期稳定的业务合作关系，形成了覆盖国内外的物流仓储服务网络。
某某，凭借先进的理念和专业的服务，得到了客户、合作者、政府以及企业员工的广泛认可，先后收获了多项殊荣：
多次荣获省、市优秀物流园和优秀物流企业称号；2006年被全国物流协会授予中国最佳物流园区称号；2011年被授予广东省现代产业500强项目定为南方物联网示范工程试点单位；2011年被省发改委和工信委规划为华南首家航空快递集聚区；2013年荣获广东省诚信物流园称号。
某某的专业团队负责战略性地开发物流基地和设施，采取自主开
发、收购并购、联营等多种形式，逐步在全国各地建立各种类型的物流基地连锁并推行标准化设计，提升个性化服务，强化专业化功能，完善系统化管理，与电商和快递企业建立更深更牢固的合作。
以满足不同客户群体各种物流业务的特定需求，并通过广泛的无所不在无处不通的物流网络连锁使客户节省成本，提高效率与效益，与客商携手共进，共创双赢。
三、项目简况
1、项目建设性质：
新建；项目建设期：
2016年1月-2018年1月。
2、建设地点及用地面积：
区位于某某市综合保税区内，西临黄金机场空港服务区，南临厦蓉高速公路，东临某某铜铝产业园，北临某某黄金机场跑道过渡面边界，占地面积为50亩。
3、项目建设内容:
按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建设集运输配送、现代仓储、冷链物流、货物分拨、多式联运、物流信息、展览展销为一体综合性大型物流园区。
主要功能分区为“三个中心，一个服务”：
“三中心”是指网购展示中心、快递分拣中心、仓储配送中心。
网购展示中心：
面积约3000平方米，即对线上消费+线下体验的
020经营模式。
通过实体展示，顾客不仅摸得着更能试用体验，避免了退货风险，从此海淘变得更靠谱。
快递分拣中心：
面积约6000平方米，承担市域及中心城区生活跨
境商品的效率分拣。
仓储配送中心，面积约9000平方米，打造传统仓储与冷链仓储与一体的集中仓储中心，发挥仓库的集中储存保管功能，通过与企业建立供应链联盟，还可以为企业提供集中库存功能和相应的调节功能，从而减少客户对仓库设施的投资和占用。
办公服务：
面积约2000平方米，承担一体化运作的物流公共支持
系统服务。
如设立综合服务中心、电子商务平台、为物流园区和出口加工区提供相应的行政、商贸、科研等功能；同时还可开展诸如通关、需求预测、报关、报检、退税、缴税、咨询、培训、技术开发等增值服务。
四、项目主要经济技术指标
项目所需总投资额：
该项目总投资为10166万元，建筑安装工程
费8100万元，其他费1566万元，流动资金500万元。
资金来源：
本项目建设资金来源为物流园开发企业自筹。
效益情况：
该项目建成后，可创造100～200个就业机会；10年内贡献累计大约1.5-2亿元税收；与某某中心城区生活圈相互配合，整合当地电商主导产业产品的生产、运输、仓储、展示和销售企业，增强某某在赣粤闽湘四省结合部区域内的竞争力，带动相关产业的发展。
4
项目财务净现值（10年研究期）基准财务收
5
财务内部收益率
益率取10%
％
5240.65
19.90%（所得税后）
表1—1
主要技术经济指标汇总表
序号
项 目
单位 主要技术经济指标
一
规划用地面积
亩 50
二
总建筑面积
平方米 20000
1
网购展示中心
平方米 3000
2
快递分拣中心
平方米 6000
3
仓储配送中心
平方米 9000
4
三
办公配套
主要建筑物层高、结构
平方米 2000
1
办公综合楼
三层框架结构，层高4.5米
2
钢构棚
单层，层高7-9米
四
1
建筑相关控制指标
投资强度
万元/亩 203.3（控制指标值：
≥200万元/
亩）
1
容积率
0.60（控制指标≥0.60）
2
建筑系数
67.4％（控制指标值：
≥30%）
4
办公生活设施用地面积占
2.4%（控制指标值：
≤7%）
总面积比例
3
绿化率
11%（控制指标值：
≤20%）
6
设计日货物流通量
万吨
五
经济指标
1
项目建设投资
万元
10166
2
正常运营年份年营业额
万元
3530
第二章 跨境电商项目发起背景和建设必要性
一、项目区概况
某某市位于赣江上游，江西南部，简称赣南。
东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安、抚州两地区。
处于我国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，也是内地通向东南沿海的重要通道之一。
某某市是江西省最大的行政区，本市辖1区2市15县，总面积3.94万平方千米，其中市区建成区面积（章贡区和某某经济技术开发区）40.28平方千米,耕地面积29.29万公顷，森林面积271.3万公顷，
森林覆盖率为74.2%。
2006年末总人口845.69万人，其中市辖区56.91
万人（非农业人口36.19万人），人口自然增长率8.11‰。
某某市地处南岭、武夷、诸广三大山脉交接地区，地势四周高，中间低。
地貌以丘陵、山地为主，占全市土地面积的83％。
某某市位于东径113゜54’——116゜38’，北纬24゜29’——27
゜09’之间，处于中亚热带南缘，属典型的亚热带湿润季风气候。
市内农业自然资源丰富，尤其是以发展橙、柚为主的柑桔生产的自然条件被中国科学院南方山区综考队认为在全国堪称得天优厚，赣南适宜
建为全国的柑桔商品生产基地。
本市是江西省的一个农业大区和经济作物主产区，现已建成为全国的重点林区和全省的糖业、烟叶、桔生产基地，国家有关部门先后命名市内的信丰县为脐橙之乡、南康市为中国甜柚之乡、安远县为中国九龙蜜柚之乡、寻乌县为中国蜜桔之乡、大余县为中国瑞香之乡；石城县为中国白莲之乡、崇义县为中国毛竹之乡、赣县为中国板鸭之乡、会昌县为中国肉兔之乡。
某某市矿产资源以有色、稀有金属矿为主，素有“世界钨都”和
“稀有金属不稀有”之称。
钨已探明的储量占世界第一。
稀土探明储量居全国第二。
被称为江西省矿产资源中的“五朵金花”即钨、铜、稀土、钽铌，除铜之外其余四种主要分部在赣南。
经过建国后的开采建设，某某成了全国重点有色金属基地之一。
二、跨境电商物流园项目建设背景
（一）社会宏观分析
⑴国家或行业发展规划
随着经济全球化和全球信息化进程的加速，互联网和电子商务日渐成为引领经济社会发展的重要力量。
近日，国务院召开国务院常务会议，提出四大举措，促进跨境电子商务健康快速发展，用“互联网
＋外贸”实现优进优出，扩大消费、推动开放型经济升级、打造新的经济增长点。
其明确了跨境电子商务的主要发展目标，特别是提出要培育一批公共平台、外贸综合服务企业和自建平台，并鼓励国内企业与境外电子商务企业强强联合。
跨境电子商务是“稳增长”与“互联
网+”两个概念的结合，推动跨境电子商务的发展，将直接带动我国物流配送、电子支付、电子认证、信息内容服务等现代服务业和相关制造业的发展，加快我国产业结构转型升级的步伐。
未来政府将不断优化通关服务，逐步完善直购进口、网购保税等新型通关监管模式，打造符合跨境电子商务发展要求的“一带一路”物流体系。
当前，尤其要加强跨境电商的物流体系规划建设与第三方支付工具的国际推广。
⑵国家宏观政策加大对跨境电子商务的支持力度和快递物流产业
近几年，国家及有关部委为顺应助推电子商务发展，国务院相继出台《关于大力发展电子商务加快培育经济新动力的意见》、《关于促进电子商务发展的意见》、《关于加快电子商务发展的若干意见》、
《关于促进网络购物健康发展的指导意见》、《电子商务“十二五”、
“十三五”发展规划》、《关于加快培育外贸竞争新优势的若干意见》等三十多个政策文件，鼓励支持规范电子商务以及相关的快递物流、网络金融等配套产业发展。
2015年6月20日，国务院出台《关于促进
跨境电子商务健康快速发展的指导意见》，2015年11月9日国务院办公厅又正式发布《关于促进农村电子商务加快发展的指导意见》，对大力发展跨境电子商务作出了重要部署。
⑶省政府全力推动落实电商和快递发展的各项措施
在贯彻落实国家政策的同时，江西省政府出台了《关于大力推进江西省电子商务发展的若干意见》，还制定下发了《江西省加快电子商务发展的指导意见》，在全国率先成立了电子商务学会，制定了近期电子商务发展目标。
⑷国家和省对某某发展电商及物流产业给予特殊支持
《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》明确指出，支持某某创建现代物流技术应用和共同配送综合试点城市，鼓励某某大力发展电子商务。
根据国家和省的规划定位，某某作为江西的南大门，是承东启西，沟通沿海与内陆中部地区的区域性物流节点城市，在大市场、大流通、大物流的背景下，在这轮大发展、大变局的机遇面前，在某某中心城区建设一个产业集聚、功能齐全、效率高、辐射强的电商物流园，具有巨大的需求潜力和广阔的市场前景，也是苏区振兴发展的题中应有之义。
（二）近年来跨境电商物流业发展的新态势
2014年，我国快递业务量达140亿件，同比增长52%，跃居世界
第一。
近月，商务部公布了2014年电商交易额，高达13万亿元人民币。
在这些数字背后，电商和快递正在加快彼此渗透的脚步。
今年，借着跨境电商爆发的“风口”，除了拓展海外业务，多家快递企业开始在跨境电子商务市场抢占一席之地。
刚在全国“两会”记者招待会上表示愿为电子商务等新兴业态做广告的国务院总理李克强，又在 4
月1日主持召开的国务院常务会上为电子商务“站台”。
李克强表示，
电子商务大大降低了流通成本，带动了实体经济的发展，极大地促进了就业，“对激发中国经济的活力功不可没”。
4月3日，商务部印发了《2015年电子商务工作要点》，包括促进跨境电商发展，以及加快推进电子商务立法等内容。
跨境电商迅猛发展，顶层设计开启，预示着跨境电商黄金时代的到来。
跨境电商递送，也成为快递企业的下一个风口。
联邦快递高级副总裁、中国区总裁陈嘉良表示，物流企业在
跨境贸易电商化进程中扮演重要角色。
中国电商物流市场也在经历差异化市场分流，随着颇具消费能力却又最“挑剔”的中产阶级的崛起，电商物流的中层市场日渐成型。
1、电商物流需求不断扩大，电商物流总量迅猛增长
2014年全市电商企业总数达到153家，电子商务交易额突破100
亿元，2015年预计有望达到180亿元，注册资本超1000万元的电商企
业已有11家，其中省级电商示范企业7家。
上半年，全市电子商务交
易额为136.8亿元，同比增长270.36%，交易额超500万元的规模以上
电子商务企业达177家，从业人员超20万人。
物流需求增长主要源于三个方面：
一是电商和经济外向度持续提高；二是区域性专业化市场辐射半径不断扩大；三是农产品基地化和商品量大幅增加。
2、基础设施不断完善，有力支撑物流业发展
近年来，某某交通飞速发展，形成了水陆空立体运输网络。
目前，京九铁路、赣龙铁路、赣粤高速、昌厦一级公路已贯穿全线，成厦、昆厦、赣韶等高速公路某某段正在建设中，济南经某某到广州、大庆经某某到广州高速公路正在规划中。
某某市到广州、深圳、珠海、东莞、厦门等地的车程均只需5-6个小时；4C级的某某新黄金机场已经建成投入使用，开通了至北京、上海、广州、厦门、南昌等地的航线。
即从某某直接海关封关，直接由黄金机场发出，或者通过公路网络直接甩挂到广州白云国际机场，同样世界各地的物品也可通这这种方式源源不断的发往某某及周边地区。
如此赣南的脐橙、南康区的家具等
产品便可很方便快捷的直接销往世界各地。
当然某某人民要想选购海外优质产品也是可以很方便快捷的。
特别是鲜活农产品的货物往来，更是会带动冷链物流产业的迅速发展。
便捷完善的交通为某某现代跨境电商物流业提供快捷、优质、安全、便利的服务；此外，发达的通信网络为发展现代物流业提供了信息技术支持，基本适应当前物流业发展需求。
某某处于深圳、广州、厦门、长沙、南昌和汕头六大城市间的几何中心，从空间地理布局上考察，某某最有希望成为区域性的中心城市。
也必将成为沿海地区客商和企业向中西部地区转移的首选城市之一。
3、快递物流企业不断壮大，特色产品企业理念开始转变
截止目前，全市依法取得快递业务经营许可的企业有55家（含分
支机构），快递总部区域转运中心4个，营业网点100余处，经营快递品牌18个（包括国有邮政EMS、民营顺丰、“四通一达”等），从业人员3000余人，2014年，我市已纳入统计的快递业务量完成1100万件，2015年预计突破1600万件，其中“双11”旺季日均处理量超过40 万件。
物流企业的服务功能不断增强，服务水平不断提高。
与此同时，一些企业开始接受现代商贸物流理念，积极探索加强商贸物流管理的有效形式和方法。
部分大企业将企业采购、仓储和配送职能统一整合，实行一体化供应链管理，降低企业采购成本，提高仓储利用率，加快资金的周转。
有些特色产品企业还把电商物流业务从核心业务中分离出来，实行业务外包或与物流企业建立长期合作伙伴关系，
摆脱繁杂的运输、仓储事务，集中精力抓企业发展和市场竞争。
4、发展软环境不断改善，政府部门服务意识增强
近年来，某某市委、市政府先后出台了国家发改委等8部委批复的《某某市创建国家电子商务示范城市工作方案要点》（发改高技〔2014〕
469号）、《某某市现代物流产业发展纲要（2006—2015年）》《关
于加快电子商务产业发展的实施意见》等指导全市物流发展的纲领性文件。
由市政府牵头，会同相关部门组成的协调机制和联席会议制度，为现代物流的发展提供了组织保障。
口岸大通关形成的区域快速通关平台，实现了省内通关一体化，区域通关快速化，建立了与周
边主要口岸“属地报关，口岸验收”的通关模式，开通“赣粤港”直通口岸通道。
出台了鲜活农产品绿色通道优惠政策，某某市货物进出口的物流时间明显缩短，费用大幅下降。
通过近年来某某市物流服务体系建设的纵深推进，全市商贸物流业获得了长足发展。
但在某某市作为赣粤闽湘四省通衢物流中心和江西南部重要物流节点，在电商物流园区建设方面却较物流业的发展相对滞后。
我市物流配套基础设施落后，物流企业规模小、物流配套水平低，快递、物流成本高，严重制约了本地电商发展。
市商务局有关部门负责人认为，“物流、仓储、办公场所等基础设施条件对电商企业的运营影响很大，我市正在积极推进的电子商务总部基地、赣南电商城、淘宝网特色中国某某馆、阿里巴巴（某某）产业带等一批重点
项目建设，初衷就是希望能帮助电商企业解决一些发展上的障碍。
”因此，2014年国务院正式批复江西省人民政府和海关总署，同意设立某某综合保税区。
某某综合保税区成为江西省首个综合保税区。
这样就给某某物流供应链事业带来了非常有利的时机。
因此，围绕某某综合保税区进行资源的整合，特别是推动某某综合保税区跨境电商的发展，同时也是推动整个某某现代物流的前进以及某某区域经济的增长。
拟通过项目的建设，利用跨境电商物流的产业推动力，整合某某现有的工农商贸产业；北连南拓、东接西引，将某某丰富的资源与外地的资金技术充分联动起来，相互补充、相互融合。
同时又能牵引旧的交通与市政格局，促进全市电商物流产业升级换代。
以某某综合保税区为依托，整合现代供应链资源在保税区内建立电商物流园区，进行跨境电商业务，同时可进行国际仓储、中转、配送、采购、转口贸易和出口加工等业。
光跨境电商业务将拉动相关产业增长25%以上，经济效益324亿元。
由此带动整个某某的经济增长至少1000亿元以上。
由于保税区跨境电商而推动的陆空联运、陆海联运，从而助推某某逐步成为国际现代物流重要节点城市，某某也将成为现代化的国际城市。
三、项目建设的必要性
1、建设某某市跨境电商物流园是迎合世界电商发展的潮流，积极参与我国电商物流大布局的需要。
近年来，世界电商发展呈现出以下六大趋势。
一、电商进入全球化发展时代 2013年我国进出口总值首次突破4万亿美元；其中
出口2.21万亿美元，进口1.95万亿美元等。
当然，中国出口贸易增
长长期领先全球增长大势，这些数据是可预期的。
不过，当央视提到整个国内进出口贸易下的跨境电商时，却重点强调了跨境电商的惊人增速。
“一份大数据报告勾勒出未来全球贸易格局。
传统外贸年均增长不足10%，跨境电子商务却保持30%以上的增速。
我国20多万家小企业在各类网络平台上做买卖，年交易额超过2500亿美元。
中国正在和美国一起成为全球跨境电子商务的中心。
在由互联网重塑的国际贸易格局当中，中国不仅抢得了先机，而且为贸易增长增加了新的支点。
”商务部公布的数据已经说的非常清楚，跨境电商，已成为中国进出口贸易增长最快的领域。
有必要对商务部报告里涉及到跨境电商部分的重点数据和趋势总结，做一个精简提炼。
三个重点数据：
1、跨境电商年均30%以上增长；2、20多万家企业从事在线出口贸易；3、年交易额已超过2500亿美元。
三个趋势总结：
1、国际贸易格局被互联网重塑；2、中美两国已成全球跨境电商中心；3、中国抢得先机且为贸易增长新支点。
二、跨境电商物流向更高阶段发展 在电商物流
的概念和定义方面，随着经济的发展和企业在激烈的市场竞争的群体
优势化，电商物流的作用显得单一和不足。
电商物流必须与生产、采购、销售以及信息相结合，形成整体优势，才能适应新的竞争环境，企业只有在发挥核心竞争力的同时，与自己的上游企业和下游企业结成联盟，参加由优秀的生产者、原材料供应者、产品批发商、零售商、物流企业乃至相关的金融、保险、信息、咨询等企业优势组合的同盟体，才能维持生存和发展。
由于逐渐由单个企业与单个企业之间的竞
争，转向了企业群体与企业群体之间的竞争，物流的功能便显得乏力，只有形成供应链才能满足这种竞争的需要，所以，作为一种重要的发展趋势，电商物流渐渐地被涵盖在供应链管理之中，或者说商物流向更高的阶段发展了跨境电商成为市场热点之一。
据商务部统计数据显
示，2013年中国跨境电子商务交易额突破3.1万亿元，到2016年将增至6.5万亿元，年均增速接近30%。
蓬勃增长的市场为跨境电商提供了无限的发展空间，跨境电商物流迎来发展契机，物流服务转型升级势在必行。
三、跨境电商物流向外围延伸 跨境电商物流由于是一门新兴的产业，不到十年的成长历史，所以，跨境电商物流的范围和主攻方向一直随着经济的发展、科技的进步、消费者需要等外在因素的变化而不断地调整和完善自己。
开始阶段，跨境电商物流主要指的是产品离开生产线以后的包装、运输、装卸搬运、保管、流通加工及信息传递，主要服务于企业的产品销售活动；后来电商物流的范围扩大到原材料采购和生产领域，侧重于加强企业服务和企业竞争力；再后来电商物流由PD概念转向Logistics、订货处理、退货物流等内容的同时，把重点转向对物流配送和物流活动的策划与管理，电商物流的地位也提升至企业经营管理和企业经营战略的高度。
近些年新的倾向是把物流进一步向外围延伸，与通关、商检相连，与商流、资金流、信息流捆绑在一起，把电商物流纳入到生产、流通与销售的整个经济领域。
企业不仅把物流看作为降低成本、提高服务水平、加强企业竞争力、创造“第三利润”的源泉，而且还把物流提升到经济的增长点、
经济发展的支柱和关键产业的高度。
四、跨境电商物流转向消费者在新经济时代，因社会商品极大丰富，买方市场矛盾突出，买者是“上帝”，生产者、供应者、服务业者都把传统的以“自我”为中心，转为以“消费者”为中心。
生产企业在制定商品价格时，过去主要以市场情况决定，现在已不是由市场支配价格，而是由消费者支配价格，生产者要调查消费者能承受或消费者希望的价格标准，然后再考虑划给分销商、物流企业的利润，最后决定自己的产品出厂价格。
这是买方市
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