广东房地产市场分析报告Word下载.docx

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31.35

26.16

8.20

35696

11181

2932

31.32

26.23

8.21

10.1

16.5

16.82

-0.03百分点

0.07百分点

0.01百分点

图一：

广东近年固定资产投资与房地产开发投资增长比较

近年第4季度房地产投资呈现逐年上涨的态势，2008年第4季度则接近零增长（见图二）。

图二：

广东近年第4季度房地产开发投资增长比较

按用途划分的完成开发投资当中，住宅同比增长18.85%，增幅同比回落近20个百分点；

办公楼在上年下降3.86％的基础上，又有13.36%的回落；

商业用房同比增长6.1%，增幅同比回落9.29个百分点；

其他投资同比增长21.53%，与上年62.15%的增幅形成较大反差。

数据表明，各类用途的开发投资增幅均出现不同程度的下滑，其中住宅与其它开发投资最为明显（见表2）。

表2按用途完成开发投资数据表单位：

万元

完成投资总额

住宅投资

办公楼投资

商业用房投资

其它投资

25100549

17942930

1079541

2098630

3979448

29323437

21325231

935276

2226717

4836213

18.85

-13.36

6.10

21.53

从近年房地产各类投资走势来看，住宅投资结束了前两年高速增长的态势，增速趋缓，办公楼投资连续两年负增长（见图三）。

图三：

广东近年房地产各类投资走势

2、开发资金来源

全年到位资金3762亿元，同比下降4.82%，与上年42.31％增幅形成对比。

从近年房地产到位资金占开发资金比例看，2002年以来呈现逐年增长态势，到2007年达到最高位。

2008年首次下滑，比例为1.28∶1，且为近年最低（见表3，图四）。

表3近年来房地产到位资金占开发资金比重

年度

房地产到位

资金（亿元）

房地产开发资金

（亿元）

到位资金占房地产开发资金的比例

2002年

1368

1117

1.22：

1

2003年

1595.93

1209.92

1.32∶1

2004年

1863.89

1355.84

1.37∶1

2005年

2102.62

1498.28

1.40∶1

2006年

2777.63

1834.34

1.51∶1

3952.76

2510.05

1.57∶1

3762.08

2932.34

1.28：

图四：

广东近年房地产到位资金情况

第4季度到位资金同比下降22.73%，为2002年以来历年同期房地产到位资金占开发资金比例最低。

可见，房地产开发资金较为紧张（见图五）。

图五：

广东近年第4季度房地产到位资金情况

从资金来源结构看，国内贷款与自筹同比均有一成多的增长，而外资增长同比回落两成多，销售回笼资金出现了2003年以来首次的负增长，降幅为两成二（见表4）。

表4房地产资金来源基础数据表单位：

资金来源

国内贷款

外资

自筹

其它（定金、预付）

金额

%

39527569

7689609

19.45

881048

2.23

10637076

26.91

20319836

51.41

37620812

8691304

23.1

653740

1.74

12496667

33.22

15779101

41.94

-4.82

13.03

3.65个

百分点

-25.8

-0.49个

17.48

6.32个

-22.35

－9.47个

图六：

广东近年房地产资金来源变动

资金结构发生较大调整。

销售回笼资金占到位资金的比例仅42％，为2002年以来最低；

相应地自筹资金占到位资金的比例升至33％，国内贷款占到位资金的比例升至23%，均为2002年以来最高；

外资占到位资金的比例1.74％，为近年次低（见图七）。

图七：

广东近年房地产资金来源结构

（二）土地购置

与上年相比，房地产企业购置土地面积减少13.26%，购置欲望降低；

购置金额增长19.4%，购置单价增长37.7%，连续3年单价均增长3成多（见表5、图八）。

表5房地产企业购置土地数据表单位：

万元、万m2

面积

单价（元/m2）

4087547

3038.49

1345

4880663

2635.58

1852

19.4

-13.26

37.7

图八：

广东近年房地产企业购置土地状况

（三）商品房建设

商品房施工面积、竣工面积同比分别增长14.39%、8.24%。

值得关注的是，商品房新开工面积同比出现了负增长，为2003年以来首次，与上年增长30.37％成强烈对比（见表6、图九）。

新开工面积当中住宅降幅近12％，而上年同期增长32.68％；

商业降幅2.6％，而上年增长10.73％；

其他基本持平，而上年增长43％；

截然相反的是办公楼增幅高达34%，而上年是17.0％的降幅。

表6各类商品房建设数据表单位：

万m2

总数

住宅

办公楼

商业

其他

施工面积

20100.81

15747.21

735.56

1740.56

1877.49

新开工面积

7171.24

5886.05

122.02

510.71

652.46

竣工面积

4027.3

3309.4

92.92

325.34

299.64

22992.63

18022.38

792.43

1923.29

2254.53

6505.62

5189.91

163.46

497.41

654.85

4359.24

3476.22

140.72

349.61

392.69

14.39

14.45

7.73

10.50

20.08

-9.28

-11.83

33.96

-2.60

0.37

8.24

5.04

51.45

7.46

31.05

图九：

广东近年商品房建设状况

全年各季度新开工面积呈现先降后涨的特点。

第1～3季度逐步回落，第4季度出现了反弹（见表7、图十）。

表7广东2008年度各季度新开工面积比较

新开工面积（万㎡）

新开工面积环比增长

第1季度

2610.41

29.20%

第2季度

1580.87

-39.44%

第3季度

1081.24

-31.60%

第4季度

1233.10

14.04%

图十：

广东2008年各季度新开工面积比较

从近年第4季度新开工面积比较情况来看，2008年已经回落到了2003年同期的水平（见表8、图十一）。

表8广东近年第4季度新开工比较表

新开工面积同比增长

1114.06

1247.95

12.02%

1579.61

26.58%

1367.08

-13.45%

1601.23

17.13%

2020.46

26.18%

-38.97%

图十一：

广东近年第4季度新开工比较

（四）商品房交易

全年商品房销售面积4824.41万平方米，同比下降22.43%；

销售额2880亿元，同比下降21.40%。

商品房销售均价5970元/平方米，同比增长1.34%。

商品住宅销售面积和销售金额同比均有两成多的回落。

住宅销售均价5754元/平方米，同比增长1.79%（见表9）。

商品房销售面积（万m2）

商品房销售额（亿元）

商品房均价

（元/m2）

住宅销售面积（万m2）

住宅销售额（亿元）

住宅均价

6219.75

3663.97

5891

5666.65

3203.12

5653

4824.41

2879.96

5970

4378.37

2519.34

5754

-22.43

-21.40

1.34

-22.73

-21.35

1.79

表9房地产交易数据表

全年商品房及住宅销售面积与销售额负增长，均为2003年以来首次。

房价终结快速增长势头，急降至2004年以来最低幅度增长（见图十二、图十三）。

图十二：

广东近年商品房销售情况

图十三：

广东近年住宅销售情况

分季度看，商品住宅销售面积与销售额第1、3季度走低，第2、4季度回升，房价在第4季度环比下挫5.39％（见图十四）。

图十四：

2008年度各季度住宅销售比较

（五）市场消化系数（注）

市场消化系数比上年下降了0.4876，且低于2006年的水平（见表10、图十五），说明市场不够活跃，消化能力减弱。

表10生成指标数据表

增长

市场消化系数X

1.6749

1.1873

-0.4876

图十五：

广东近年商品房消化系数走势

（六）二手房交易

全省二手房销售面积3309.54万m2，销售额870.21亿元，同比分别下降27.12%和35%；

销售均价2629元/m2，同比下降10.82%。

广州、深圳二手房销售面积同比分别下降37.63%和54.2%；

销售额同比分别下降30.62%和55.1%；

销售均价分别为4336元/m2和5264元/m2，同比分别增长11.24%和负2%。

其中，第四季度广州、深圳二手房销售面积环比分别下降3.56、18.34%；

销售额环比分别增加1.47%和负12.80%（见表11）。

表11二手房交易数据表

销售面积（万m2）

销售额（万元）

均价（元/m2）

全省

4540.98

13388579

2948

3309.54

8702145

2629

-27.12

-35

-10.82

广州

1079.55

4208042

3898

673.27

2919578

4336

-37.63

-30.62

11.24

2008年第3季度

175.92

741131

4213

2008年第4季度

169.65

752026

4433

环比增长（%）

-3.56

1.47

5.22

深圳

1081.77

5808780

5370

495.43

2607770

5264

-54.2

-55.1

-1.97

148.9

705510

4738

121.59

615200

5060

-18.34

-12.80

6.80

数据来源：

广东省建设厅

（七）商品房空置

商品房竣工面积同比增长8.24%，增加竣工332万平方米；

销售面积同比下降22.43%，减少销售1395万平方米，较大地增加了空置量。

年末商品房空置总量1824.61万平方米，较上年末增加245.4万平方米，增幅15.54%。

其中在第四季度就增加近253万平方米。

滞销（空置1－3年）和积压（空置3年以上）面积同比增加14.84%，待销（空置一年以内）面积增加17%。

住宅空置增加279万平方米，增幅高达37%，其中在第四季度增加228万平方米。

其余各类型物业的空置指标总体呈现小幅的下降态势（见表12）。

表12房地产空置数据表单位：

末

空置面积

1579.21

751.61

104.59

439.42

283.59

其中

待销

491.74

268.05

33.97

100.04

154.59

滞销

689.57

352.77

25.71

189.32

121.76

积压

397.9

130.79

44.91

150.06

72.14

滞销和积压

1087.47

483.56

70.63

339.39

129.0

1824.61

1030.66

98.44

421.83

273.67

575.80

357.01

27.11

101.78

89.88

889.12

559.05

34.33

186.43

109.32

359.69

114.60

37.00

133.62

74.47

1248.81

673.65

71.33

320.05

183.79

增长（%）

15.54

37.13

-5.88

-4.00

-3.50

待销

17.09

33.19

-20.19

-41.86

14.84

39.31

0.99

-5.70

42.47

年末商品房空置总量及住宅空置量出现了2004年以来连续4年下降后的首次上升（见图十六）。

图十六：

广东近年年度期末商品房空置状况

三、结论

1、关于开发投资和商品房供应。

全年完成开发投资增速明显放缓，住宅开发投资增幅下滑明显。

商品房新开工面积负增长，为2003年以来首次。

2、关于资金供应和土地供应。

全年到位资金负增长，其占开发资金比例为2003年以来最低，房地产开发资金压力增大。

从资金来源结构看，销售回笼资金出现了2003年以来首次负增长；

其占资金来源比重也降为2002年以来最低。

企业购置土地面积减少一成多，购置土地欲望降低。

3、关于销售状况。

商品住宅销售面积、销售金额均下降两成多，为2003年以来首次大幅度下降。

市场消化能力减弱。

4、关于房价。

商品住宅价格终结近年快速增长势头，与上年基本持平。

考虑到市场销售中送装修等各项优惠，实际房价比名义房价略低，实际房价可能表现为负增长。

5、综上所述，2008年广东房地产市场的完成开发投资增速、商品房及商品住宅新开工面积、到位资金、销售回笼资金、购置土地面积、商品住宅销售面积和销售金额、市场消化系数等多项指标均呈现不同程度的跌幅，与前几年持续增长态势形成对比。

房地产市场已经进入周期性调整。

面对市场不景气、企业收缩投资、新开工面积下降的形势，需要政府更多地出台促进住房消费、鼓励房地产投资的政策，需要开发企业以合理价格促销，恢复市场正常交易量，稳定房地产市场，以促进宏观经济“软着陆”。

2009年2月9日

注：

“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。

（见下表）。

市场消化系数

名称

计算公式

销售面积/（k×

竣工面积+待销面积×

以月为单位的时段数/12）

系数的一般公式定义为：

市场实现吸纳量/市场有效供应量。

系数的分子为销售面积，含现楼和预售。

分母：

由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；

系数假设满足待销面积（小于1年的空置量）将在本年度被均匀地吸纳的条件。

系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。