某县新华书店改造工程可行性研究报告.docx
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某县新华书店改造工程
可行性研究报告
某县新华书店改造工程可行性研究报告
目 录
一、总论 1
（一）项目建设单位概况 1
（二）项目建设背景 1
（三）可行性研究报告编制依据 5
（四）可行性研究报告研究范围 6
（五）研究结论与建议 6
二、项目选址及建设条件 7
（一）项目选址 7
（二）建设条件 7
三、建设规模及功能标准 7
（一）建筑面积和内容 8
（二）功能设施标准 8
四、建筑方案 10
（一）建筑特征 10
（二）拟建建筑物使用功能和工艺要求 10
（三）单体平面功能设计与竖向设计 10
（四）交通组织 10
（五）空间组织与景观设计 10
（六）造型设计 11
（七）日照分析 11
（八）建筑装修与构造 12
五、结构设计 15
（一）结构设计依据 15
（二）基本技术参数 15
（三）结构设计 16
（四）结构计算 17
（五）供配电设计 17
（六）防雷与接地 18
（七）可视对讲系统 18
（八）有线电视系统 19
（九）电话及宽带网络系统 19
（十）综合布线系统 19
六、给排水设计 20
（一）设计依据 20
（二）设计范围 20
（三）室外给水设计 20
（四）室外排水设计 21
（五）建筑给水排水设计 21
（六）管材及接口 22
（七）隔振与防噪 22
（八）节水、节能环保措施 22
（九）消防水池设置 22
七、暖通设计 23
（一）设计依据 23
（二）设计内容 23
（三）设计参数 23
（四）管材 23
（五）保温 24
八、消防专篇 25
（一）建筑消防设计 25
（二）给排水消防设计 26
（三）电气消防设计 28
九、节能环保措施 30
（一）建筑节能设计 30
（二）电气节能环保设计 30
（三）暖通节能环保设计 31
十、项目实施进度安排 32
十一、投资估算与资金筹措 33
（一）投资估算 33
（二）资金筹措 33
十二、经济效益分析 34
（一）安置价格 34
（二）税费率 34
（三）盈利能力分析 34
（四）清偿能力分析 35
（五）资金平衡分析和资产负债分析 35
一、总 论
（一）项目建设单位概况
1.项目名称：
某县新华书店改造工程
2.项目单位：
新华书店有限公司
3.法定代表人：
4、项目地点：
某县淮海路7号
5、单位简介：
某新华书店隶属于安徽新华传媒股份有限公司，为安徽最大的国有文化控股文化企业）全资控股的**新华书店有限公司的分公司。
2011年实现销售码洋5300万元，实现利税600万元。
为推动安徽文化产业发展，推动行业产业升级，根据发行集团战略发展规划，决定加速文化网点建设，提升核心竞争力，把皖新传媒打造成国内一流的现代综合传媒企业。
某县新华书店原址重建不仅企业内部发展的需求，同时也是社会发展、人民群众精神文化不断提高的需求。
为此公司研究决定对新华书店进行改造，改造内容为主楼30层，地下一层，1-6层为卖场，7-30层为办公、写字楼及酒店。
（二）项目建设背景
1、某县自然及社会经济状况
某县位于安徽省的北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东与江苏省徐州、连云港、盐城、淮安、宿迁相连，北与山东省泰安、荷泽、济宁、临沂接邻，西与河南省周口、
商丘、开封为亲，居于二十多个城市的大淮海经济区的最中心位置。
铁路东临京沪、北连陇海、西接京九，符夹线，青阜线贯通全境，另有21条总计200多公里的铁路专用线连接
各大中型企业；全县公路里程545公里，有6条国道、省道从市中心穿过，途经市区的京（北京）台（台州）、连（连云港）霍（霍尔果斯）、盐（盐城）许（许昌）高速公路分别设置出入口；上海铁路局百善战略物流基地每年物流规模达到300万吨，年吞吐量100万吨的青龙山港口，可将货物
直入淮河、长江；空运距江苏徐州观音机场仅50公里，全程
高速公路可以直达。
某县矿产资源得天独厚，现已探明的有煤、铁、铜、金、石灰石、高岭土等13种，以煤为最，地质储量60亿吨，远
景储量240亿吨。
目前拥有**矿业集团、皖北煤电集团、地
方所属矿井18对，2008年原煤产量达2830万吨，居全国第四位，还有杨柳、邹庄、青东等大型矿井正在建设。
某县依托丰富的煤炭资源，大力发展煤电加工业，延伸煤电资源的产业链，提高资源综合利用率，现已建成煤化工规模500万吨，电力装机200万千瓦。
城镇化水平不断提高。
按照相濉一体化发展战略，建设县城区面积20平方公里，并架构起50平方公里的县城区框架。
2008年全市城镇化率达到48.3%，在全省处于较高水平。
某经
济开发区已完成投资7.3亿元，完成开发面积23平方公里，实现七通一平，按照开发区发展规划，初步建成工业园区、民
营科技园区、教育园区、商住园区、综合服务区等。
现已入驻工业企业210家，2008年实现工业增加值13亿元，开发区财
税收入9710万元，建成教育园区，实现从小学到高中阶段的
国民教育，建成御苑居小区，正在建设凤凰城小区、玉兰花城小区，现已入住居民510户。
2、目前状况：
某新华书店建于上世纪80年代初，到现在
近30年，房屋破旧，面积狭小（其中营业面积仅300平方），远远不能满足某县人民群众日益增长的精神文化需求，房屋重建已成迫切之势。
3、集团战略要求：
该项目属集团公司募集资金项目，目的在于提升皖新传媒企业形象，带动地区文化产业发展，提升企业核心竞争力，把皖新传媒打造成国内一流的现代综合传媒企业。
4、项目建设必要性
根据**市近年发展规划，**市主城区将逐步南移，某县商业发展将进一步繁荣。
目前某县没有大型的、综合性的文化卖场，建立一个大型的、综合性文化卖场已成迫切之势，而某县淮海路是某县的商业中心，在该地建立新的大型的文化卖场具有较强的地理位置优势。
5、项目区域的地理位置及概括
该工程选址位于某县淮海路7号，本用地为商住用地，周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。
本项目占地面积2525平方米，总建筑面积为25500万平方米，容积率5.7，建筑密度46%，绿化率35%。
6、人、车流与停车
（1）商场的主要出入口主要布置在闸河路上，人流清晰，互不交叉；
（2）车行道技术条件：
消防扑救面18×18m，消防车道宽4.5m，转弯半径13m，四周消防环道均为城市型车道，采用水泥沥青路面。
主要出入口广场为广场砖铺地。
7、绿化环境
（1）总平面绿化：
项目尽量提高绿化布置的面积和空间效果。
沿街布置绿化带和植草砖停车位，建筑周围及消防环道旁布置成片与零星结合的绿地和树木；底层商业沿路多为为架空式设置，布置局部绿化花坛及活动空间，丰富整体绿化效果；
（2）沿街裙房设置大型屋面绿化花园，与沿街绿化遥相呼应的同时，为城市居民提供休闲、观景；同时增加立面景观和层次，丰富第五立面，并形成立体绿化，减弱大体量的单调感及对城市空间的压迫感。
8、场地竖向设计
建设场地地势平坦，建筑顺应地势，高差跌落设计，南侧室内外高差取0.15m，室内±0.000相当于绝对高程46.00，入口台阶可根据路牙标高适当增减步数。
9、经济技术指标
（1）经济指标：
项目总投资：
5000万元经营收入：
5700万元利税总额：
1800万元其中：
利润：
714万元、税金：
1086万元投资利润率：
15.8%
财务内部收益率：
7.9%（税前）
全部投资回收期：
4.5年（含建设期）
（2）技术指标：
基地面积：
2525m 2
规划总建筑面积：
25500m2
其中 住宅建筑面积：
15000m2
商业会所及物业建筑面积：
10500m2
容积率：
5.7
建筑密度：
46%
绿化率（含屋面绿化）：
35％规划设计户数：
180户
停车车位：
15辆
（三）可行性研究报告编制依据
（1）某县建设项目规划设计条件通知书；
（2）项目区地段地质勘探资料；
（3）国家发改委建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（6）项目单位关于编制该项目可研报告委托书；
（7）项目单位提供的其它资料。
（四）可行性研究报告研究范围
根据新华书店改造工程项目初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
（五）研究结论及建议
本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇商住开发建设产业政策，符合某开发区建设规划，项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。
针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和某已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对某住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
本项目开发土地利用某的商住用地，对盘活国有资产，推进产业结构调整，有明显的社会效益。
二、项目选址及建设条件
（一）项目选址
项目选址在某县淮海路7号，项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。
（二）建设条件
1、位置优越
项目建设地块位于某新城区，环境宜人。
随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势。
2、交通方便
该项目交通四通八达，极为便利。
3、项目建设“五通”条件具备
项目建设场地配套设施完善，市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。
形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
4、土地征用情况
开发土地以补交土地出让金方式获得建设用地，并依法办理土地使用手续。
三、建设规模及功能标准
（一）建筑面积和内容
总占地面积2525平方米，规划总建筑面25500平方米，
其中住宅面积15000平方米、商务会所及物业管理面积10500
平方米，建设商业和住宅楼30层商住大厦，同时配套建设城市小广场。
（二）功能设施标准
住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《安徽省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
（1）功能定位
①项目定位
基地所在的片区处于某县重要地段，应该提倡社区理念，打造高品质的现代住区。
②设计目标
目标一：
生态花园之“城”
结合当地自然环境，塑造宜人景观，使生活于其中的居民感受到美好的环境，如同生活在花园中一般，从而打造住区特色，形成场所标志形象。
目标二：
开放活力之“城”
基地处于某县新城区，地理位置特殊，赋予其开放的使命，必须成为片区的活力增长点，一方面，为居民提供居住场所，一方面，要成为周边地区的凝聚之源，活力带动周边现代化步伐，营造积极的生活氛围。
③商业定位
某县是朝气蓬勃的快速发展，但就目前来说，商业等级仍处于中下水平，城区内只有分散的小型商业区，不成体系也没
有很好的凝聚力与标志性，这也给本次规划的商业地块提供了契机，利用优势地块与规划机遇塑城市活力点。
商业模式：
沿街店铺形态：
住区设置沿街商业，根据道路的不同地位商业的强度不同，沿主要道路的商业占2层。
商业建筑风格：
该商业地段内的业态从其地位功能分析，
建筑风格应以现代主义风格为主，在不同功能建筑中也可运用到地方特色的元素。
（2）住宅装饰及设施标准：
住宅为初装修，厨房、卫生间
一次装修完成。
①外墙：
高级外墙涂料；②内墙：
厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；③顶棚：
厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉；④地面：
厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；⑤门窗：
高级塑钢窗带纱窗；分户门：
复合防盗门；户内门：
实木镶板门，实木填芯蒙板门；⑥厨房设施：
洗涤盆；⑦卫生间设施：
台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧阳台：
铝合金封闭式阳台；⑨其他：
楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。
2、工程项目
依据初步规划方案，新华书店改造工程工程项目包括土建工程、给排水工程、普通消防系统、变配电工程、照
明工程、通讯工程、安全监视、闭路电视、室外绿化工程。
四、建筑方案
（一）建筑特征
抗震设防烈度7度。
（二）拟建建筑物使用功能和工艺要求
本工程为以商业、住宅为一体的综合楼。
（三）单体平面功能设计与竖向设计
地上部分：
1-6层：
沿路布置商业大厅及办公入口，北侧为配电房及库房，层高5.20m；
7-30层：
住宅楼、办公、写字楼及酒店，层高3.00m，局部设有阁楼层；具体户型及面积见附图注；
屋面层：
设备用房、疏散屋面。
（四）交通组织
1、本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍设计要求；
2、办公及住宅人员垂直交通采用楼梯方式。
考虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入口门厅。
（五）空间组织与景观设计
1、商业空间：
闸河路设商业门面。
2、裙房屋面设置绿化空间，与沿街绿化遥相呼应，增加立面景观和层次，丰富第五立面，并形成立体绿化，减弱高大体量的单调感及对城市空间的压迫感。
（六）造型设计
1、强调简洁大方、富有雕塑感的形体：
建筑形体由多种元素组成，充分照顾两条道路街角关系
和沿路建筑景观。
主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。
在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。
建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。
2、丰富的形体穿插关系：
主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈；
3、强调细部设计：
在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；
4、注重材质的变化：
墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一；
（七）日照分析：
楼房南北间距约25m~43m，东西间距13m，由某县建委对日照进行分析，自身建筑及北侧建筑满足2h的大寒日日照标准要求。
（八）建筑装修与构造
1、屋面１（上人屋面）：
防水等级为Ⅱ级，二道防水设防。
（1）20厚1:
25水泥砂浆广场砖铺地
（2）40厚细石混凝土刚性层
（3）３厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层
（4）20厚１：
３水泥砂浆找平层
（5）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层
（6）Ｃ10陶粒混凝土找坡层，最薄处３０厚
（7）２厚851防水涂膜
（8）钢筋混凝土屋面板
2、屋面2（不上人屋面）：
防水等级为Ⅱ级，二道防水设防。
1）银灰色漆保护层
2）３厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层。
3）20厚１:
3水泥砂浆找平层
4）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层
5）Ｃ10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚
6）２厚851防水涂膜
7）钢筋混凝土屋面板，网架结构
外墙粉刷层中掺适量防渗、防裂剂，分层粉刷。
（1）外墙实体（ 一～五层裙房部分）：
外干挂大规格优质细磨花岗岩,内贴聚苯保温板（具体厚度待节能计算后确定）；
（2）主楼立面（六～顶层）：
优质真石漆，内贴聚苯保温板；
3、内墙面：
（墙体材料为200厚煤矸石空心砖和120厚
GRC板）
（1）地下室设备用房和车库：
白色防霉涂料；
（2）楼梯间、值班室、消防控制室、办公室：
白色内墙乳胶漆涂料；
（3）商场、前室、办公及住宅入口门厅、营业厅：
高级干挂大理石墙面；
（4）卫生间：
防水砂浆粘贴优质彩色釉面磁砖，贴至吊顶高度。
墙下部300高为C20混凝土防水带；
（5）各层新风机房、空调机房：
50厚矿棉吸声板墙面；
（6）主楼住宅及办公内部空间由用户自行装修。
（7）电梯厅、消防前室及疏散楼梯门：
乙级木质防火门；
4、楼、地面：
（1）库房、办公、公共走道：
600×600 高级防滑地砖贴面；
（2）楼梯间：
高级防滑地砖贴面，踏步加铜质防滑条；
（3）各层新风机房、空调机房：
20厚水泥砂浆；各层新风机房、空调机房：
20厚水泥砂浆；
（4）消防控制室、弱电间：
优质防静电架空地板，h＝150；
（5）卫生间：
防水砂浆粘贴优质防滑地砖，下设2厚851
防水涂膜防水层，并沿墙上翻300。
5、顶棚：
（1）卫生间：
轻钢龙骨铝合金条板吊顶；
（2）商场营业厅、办公及住宅入口门厅：
轻钢龙骨、微穿孔铝合金吸声板吊顶；
（3）楼梯间、库房：
白色室内乳胶漆涂料；
（4）消防控制室、各层新风机房、空调机房：
50厚矿棉吸声板平顶。
6、门窗：
部分外门窗为深灰色断热铝合金框、浅镀膜Low-E玻璃窗和浅镀膜玻璃幕墙。
（1）窗：
90～100系列深灰色亚光铝合金窗框料，浅镀膜玻璃；
（2）门：
阳台、上屋面门：
亚光铝合金料，透明玻璃；房间门：
乙级木质防火门；
管道井门：
丙级木质防火门；人防部分：
各类专用门。
7、楼梯栏杆与扶手：
（1）交通筒内疏散楼梯：
不锈钢栏杆与扶手；
（2）营业厅楼梯：
不锈钢栏杆与扶手；
8、落水管：
镀锌焊接钢管。
9、设备管井：
每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵。
10、设计房型：
每户房型面积80~120平方米。
五、结构设计
（一）结构设计依据
1、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）
2、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）
3、建筑抗震设计规范（GB50011-2001，2008年版）
4、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）
5、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）
6、建筑结构荷载规范（GB50009-2001，2006年版）
7、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）
8、已颁布的各有关规范、规程等。
（二）基本技术参数
1、基本风压：
W0=0.40KN/㎡，地面粗糙度为B类。
2、基本雪压：
S1=0.5KN/㎡
3、地震作用：
本地区地震基本烈度为七度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第二组。
4、根据荷载规范及有关资料，本工程主要楼面、屋面活荷载标准值如下：
卧室、客厅：
2.0KN/
㎡
阳台：
2.5KN/
㎡
楼梯：
3.5KN/
㎡
商业：
3.5KN/
㎡
配电房：
10.0KN/
㎡
上人屋面：
2.0KN/
㎡
地下室底板按实际受荷考虑。
（三）结构设计
1、工程概况
本工程为框架－剪力墙结构，楼面采用现浇楼板。
柱、墙
及梁均为现浇。
剪力墙及框架的抗震等级均为三级。
2、填充墙
填充墙采用煤矸石空心砖，空心砖的容重小于10KN/m3，局部采用轻质隔墙。
外墙及分户墙厚度200mm。
户内分隔墙厚度200mm、120mm。
填充墙用M5混合砂浆砌筑。
3、混凝土强度等级主楼：
二层以下 梁、墙、柱：
C45；楼板：
C35二层～六层 梁、墙、柱：
C40；楼板：
C30七层～三十层梁、墙、柱：
C35；楼板：
C30裙楼（以后浇带为界）：
二层以下 梁、墙、柱：
C40；现浇楼板：
C35
二层以上 梁、墙、柱：
C35；现浇楼板：
C30基础的混凝土强度等级为C40，垫层的混凝土墙度等级为C15地下室侧壁、底板的混凝土强度等级为C40，抗渗等级S8；
地下室混凝土采用补偿收缩性混凝土浇注.
4、基础设计
基础暂定为人工挖孔扩底灌注桩，待甲方提供地质报告后另行设计。
（四）结构计算
在本工程的初步设计阶段，我们进行了试计算。
受力分析
采用中国建筑科学研究院编制的PKPM系列程序SATW进E行结构计算。
计算采用总刚度振型分解法计算水平作用。
主要计算结果如下：
a.柱轴压比小于 0.95（考虑配置一定的箍筋时轴压比提高0.1）
b.结构第一扭转震动周期与第一平动周期之比Tt/T1 小
于0.90。
c.楼层竖向构件的最大水平位移及层间位移比小于其平均值的1.4 倍。
d.各楼层的侧向刚度比满足规范的相关条款的要求。
经分析，主要计算参数均在现行规范的合理范围内
（五）供配电设计：
1、负荷等级：
本工程为一类高层建筑，消防负荷、商业的备用照明等用电负荷等级为一级；空调等用电负荷等级为二级负荷。
其余为三级负荷。
住宅
公寓式办
公楼
商铺
2、负荷估算：
负荷类别
设备负荷
计算负荷
备注
照明
912KW
638KW
含分体空调
动力
消防
50KW
50KW
50KW
50KW
电梯等
照明
700KW
490KW
含分体空调
动力
消防
50KW
50KW
50KW
50KW
电梯等
照明
432KW
346KW
含车库
动力
205KW
164KW
扶梯等
空调
消防
461KW
318KW
415KW
318KW
含泵房
照明
795KW
636KW
含超市
动力
250KW
200KW
含超市
空调消防
1218KW
264KW
5073KW
1100KW
318KW
4089KW
含超市
商场
合计
（六）防雷与接地：
本工程为三类防雷建筑物，按三类防雷设防，屋面设避雷带。
利用柱内主筋为接地引下线。
本工程采用TN-S接地系统，在变配电所处统一接地。
建筑内配线采用三相五线制，接地线一律专放。
利用基础内钢筋作自然接地极，防雷接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻≤1Ω。
（七）可视对讲系统：
单元入口处设可视对讲单元机（内置摄像头），住户内设置可视对讲户内机。
（八）有线电视系统：
由见有线电视网引入信号源。
住宅内客厅、主卧室内设置电视终端；商铺每户设一个电视终端；商场每层设置分配器箱，电视终端由二次装修根据用户需要设置。
干线采用SYWV-75-9同轴电缆线槽管井内敷设、支线采用SYWV-75-5同轴电缆穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。
有线电视系统仅预留管线，具体由当地有线电视部门设计。
（九）电话及宽带网络系统：
住宅内客厅、主卧室设置电话终端，书房或主卧设宽带网信息终端；干线线槽管井内敷设、支线穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。
电话及宽带网络系统仅预留管线，具体由当地电信部门设计。
（十）综合布线系统：
商场部分独立设置设综合布线系统，拟采用六类非屏蔽系统，包括工作区子系统、配线子系统、垂直干线子系统、设备间子系统、管理子系统。
六、给排水设计
（一）设计依据
1、建筑提供的条件图及甲方提供的相关资料。
2、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-9，5（2005年版）
4、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-200（12005年版）
5、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
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