房地产估价报告书2.docx

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房地产估价报告书2

房地产估价报告书

建融2012估字第01010138号

估价项目名称：

仓山区下渡街道港南路10号（原2号）先锋花园2#楼703单元

委托方：

工商管理教研室

估价方：

长春建筑学院工商管理092班

估价人员：

胡益铭

估价作业日期：

2012年5月28日至2012年6月8日

估价报告编号：

S092-2012-0024

1致委托方函1

2估价师声明2

3估价的假设和限制条件3

4房地产估价结果报告5

4.1委托方5

4.2估价方5

4.3估价对象5

4.4估价目的6

4.5估价时点6

4.6价值定义6

4.7估价依据6

4.8估价原则6

4.9估价方法7

4.11估价人员7

4.12估价作业日期7

4.13估价报告应用的有效期7

5房地产估价技术报告............................................................................................................................9

5.1实物状况分析9

5.2市场背景分析9

5.3最高最佳使用分析10

5.4估价方法选用10

5.5估价测算过程10

5.6估价结果确定15

6附件…………………………………………………………………………………………………17

7交易实例调查表……………………………………………………………………………………18

致委托人函

建融2012-6-4估字第01010138号

工商管理教研室（先生/女士）：

受您们的委托，本公司特派估价人员对位于仓山区下渡街道港南路10号（原2号）先锋花园2#楼703单元房地产进行了价格评估。

根据委托人提供的榕房权证C字第1000379号《房屋所有权证》、榕仓国用（1998）字第012169号《国有土地使用证》记载及本公司估价人员的现场查勘，估价对象所处建筑物为钢混结构九层无电梯楼房（底层为附属间，以上均为住宅），约建成于1997年。

估价对象的用途为住宅，总建筑面积为66.95平方米[2#楼703单元建筑面积为61.41平方米（其中套内建筑面积为56.39平方米）。

现根据国家及政府颁布的法律、法规和政策文件、本公司掌握的资料以及委托人提供的相关资料，遵循估价原则，采用市场法，按照“为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值”的估价目的，并结合当前房地产市场行情进行分析估算，估价对象在估价时点（2011年1月19日），且满足本次估价假设和限制条件下的房地产市场价值为人民币肆拾贰万零陆百元整（¥420,600）[其中预先扣除估价对象再次进入市场转让时，卖方需负担的有关税费为人民币

元整（¥30,300），买方需负担的土地使用权出让金为人民币

元整（¥11,600），扣除该有关税费后的评估价值为人民币叁拾捌万壹仟贰元整（¥381,200）]，估价对象单元房的评估单价为人民币4607元/平方米。

详情请阅读本报告书全文。

法定代表人:

长春建筑学院工商管理092班二○一二年六月四日

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和中华人民共和国建设部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会共同颁布的《房地产抵押估价指导意见》等进行分析、形成意见和结论，撰写估价报告。

5、我们已对估价对象进行了实地勘察，但我们对估价对象的勘察，仅限于估价对象的外观和使用状况。

我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、注册估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表专业意见，对估价对象法律权属确认或发表意见超出注册估价师执业范围，注册估价师不承担验证委托人和相关当事方提供的估价对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。

特此声明！

注册房地产估价师（签章）：

二○一二年六月四日

估价的假设和限制条件

一、估价的假设：

1、本次估价对估价对象是以保持现状继续使用为前提进行估价的。

2、本次估价以委托人提供的全部资料真实、合法、有效为前提进行估价，委托人应对其所提供的资料真实性、合法性、有效性负全部责任。

同时本次估价不考虑权属可能存在的瑕疵。

面积等资料来源于委托人提供的权属证书复印件。

3、估价对象没有受抵押、租赁等权利限制。

如果已经抵押（按揭）应已解除原抵押关系。

4、本估价结果仅考虑了假设委托人在估价时点获得估价对象的产权，并在估价时点，以本次评估价值再次进入市场转让时卖方需负担的正常税费，买方需缴纳的土地使用权出让金。

但未考虑拍卖佣金及其他税费，也未考虑快速变现所造成的价值损失。

由于委托人未告之有其他优先受偿权利情况，且估价师无法知悉，故本估价结果为未设立其他法定优先受偿权利下的抵押价值。

5、估价对象在耐用年限内或批准的土地使用年限内能够正常持续使用。

二、估价的限制条件：

1、本估价值随着政策、宏观经济和当地房地产市场、周边环境等的变化，上述房地产价值也会发生变化，应作相应的修改或调整。

2、本估价报告尚未考虑估价对象在估价时点已设定的他项权利及负债对估价结果的影响及其它有关风险，也未考虑不可预见因素及不可抗力因素对估价结果的影响。

本估价报告尚未考虑有关抵押风险，估价结果仅作为本估价报告设定的估价目的之参考使用，不作其他任何用途。

3、报告书使用方在使用本估价报告时因忽视本报告揭示的相关事项所引发的责任，本估价机构和估价人员不负责承担。

4、本次估价报告结果包含该房屋分摊占用范围内的土地使用权价值。

由于委托人提供本次估价对象所对应的《国有土地使用证》，未注明使用权类型，故本次估价设定其使用权类型为划拨，用途为住宅。

若此设定与土地管理部门最终核定的不符，应以土地管理部门核定的为准，同时估价结果应作相应调整。

5、可能影响估价结果的瑕疵事项，委托人未作特别说明，而估价人员根据其执业经验一般不能知道的情况下，估价机构和估价人员不承担责任。

6、未经本公司书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、通告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。

7、本估价报告的应用有效期为壹年，自本报告书签发之日起计。

8、本报告计算出的房屋单价不含二次装修的价值。

9、估价报告使用方应特别注意事项：

⑴、估价对象状况和市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的不利影响：

①自然灾害等不可抗力因素将造成估价对象严重损坏、灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；②房地产不易快速变现的特点及强制处分可能导致其价值远低于正常价值；③规划调整可能造成原有价值的下降；④房屋随时间迁移所造成的各种折旧；⑤房屋现状的变更，周遍环境的变化以及房地产市场的下跌所造成的价值下降等。

⑵、在抵押期间可能产生的信贷风险关注点：

①预期房地产市场可能下跌的风险及政策、税收对房地产价值的不利影响；②今后处置（变卖）估价对象可能发生的税费种类、税率的增加。

③由于估价对象所对应的国有土地使用权类型为划拨，本次已扣除买方应补交的国有土地使用权出让金。

⑶、请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本估价值，贷款成数请放贷方慎重把握。

⑷、在房地产市场价格变化较快时（特别是下跌）应对房地产抵押价值进行再评估。

房地产估价结果报告

建融2011估字第01010138号

一、委托人：

工商管理教研室

二、估价方：

名称：

长春建筑学院工商管理092班

地址：

福州市台江区白马中路15号山海花园1#楼六层01-06室

法定代表人：

长春建筑学院工商管理092班

房地产价格评估资质证书编号：

20120604

房地产价格评估资质等级：

甲级

营业执照证书注册号：

350100100016915

三、估价对象状况：

（一）估价对象权属和产权来源：

根据委托人提供的榕房权证C字第1000379号《房屋所有权证》及榕仓国用（1998）字第012169号《国有土地使用证》记载，估价对象房屋所有权人及土地使用权人均为江智仁。

登记时间：

2010年1月11日，房屋取得方式：

安置，上一道权利人：

福州市仓山区城市建设综合开发公司产业。

由于委托人提供本次估价对象所对应的《国有土地使用证》，未注明使用权类型，故本次估价设定其使用权类型为划拨，用途为住宅，图号为3447，地号为3447-

（2）-55-2（703），终止日期：

未注明。

（二）估价对象位置和周边环境介绍：

估价对象位置：

估价对象坐落于仓山区下渡街道港南路10号（原2号）先锋花园，位于振兴路东侧，港头路南侧。

榕政综[2009]81号《福州市人民政府关于公布四城区土地级别与基准地价调整结果的通知》文件规定,估价对象所处地段为福州市三级居住用地。

其相对位置示意图详见附图。

估价对象周围环境：

附近有永辉便民超市、十二中、建设银行等。

现有105路等路公交线路经过附近，距离公交车站较近。

（三）估价对象现状：

估价对象

仓山区下渡街道港南路10号（原2号）先锋花园2#楼703单元

产权证号

榕房权证C字第1000379号《房屋所有权证》及榕仓国用（1998）字第012169号《国有土地使用证》。

产权面积

估价对象总建筑面积为66.95平方米[6#楼703单元建筑面积为91.30平方米（其中共有面积为6.41平方米），土地使用权面积为20.4平方米。

估价对象所处小区状况

估价对象的规模一般，由多幢住宅楼宇组成，小区内除配电、水等基本配套设施外，无其他相关的公共配套设施，绿化环境一般,小区为门卫式管理。

估价对象所处建筑物状况

结构

钢混结构

楼层

九层无电梯（底层为附属间，以上均为住宅）

外墙面

涂料

建成年限

约建成于1997年

用途，所处楼层/总楼层

住宅，8/9

土地等级及类型

福州市三级居住用地，设定该国有土地使用权类型为划拨。

估价对象室内状况

朝向

南北朝向，中间单元

户型

二房一厅一厨一卫一阳台

室内具体装修

厅

地面为玻化砖，内墙面、天棚为水泥漆；

卧室

地面为实木地板，内墙面、天棚为水泥漆；

卫生间、厨房

地面为防滑地砖，内墙面为瓷砖，天棚为塑料扣板吊顶；

阳台

地面为防滑地砖，内墙面为瓷砖，天棚为水泥漆；

其余

入户设防盗门，室内为木门，普通木框窗，层高约2.8米。

现场勘察时，估价对象室内水卫电照齐全，使用正常。

四、估价目的：

为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值。

五、估价时点：

二○一二年六月四日（实地查勘之日）。

六、价值定义：

本次估价的价值是指上述房地产在估价时点的市场价值，即在估价时点最可能实现的估计值，不考虑房屋租赁、抵押、查封以及相应的债权、债务等因素的影响，且满足估价的假设和限制条件的包括土地使用权价值在内的房地产价值。

七、估价的依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国担保法》；

4、《城市房地产抵押管理办法》；

5、《中华人民共和国国家标准——房地产估价规范》（GB/T50291-2361）；

6、中华人民共和国建设部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会共同颁布的《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）；

7、榕政综[2009]81号《福州市人民政府关于公布四城区土地级别与基准地价调整结果的通知》文件及省、市相关文件；

8、委托人提供的榕房权证C字第1000379号《房屋所有权证》及榕仓国用（1998）字第012169号《国有土地使用证》（复印件）；

9、委、估双方签订的房地产估价合同；

10、本公司所掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所取得的资料。

八、估价原则：

本次估价在遵守独立、客观、公正的最高准则前提下，遵守以下估价的技术性原则。

1、合法原则：

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。

所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

2、估价时点原则：

估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

3、替代原则：

估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4、最高最佳使用原则：

应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

本次估价是以估价对象保持现状继续使用为前提进行的。

5、谨慎原则：

在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

九、估价采用的思路、方法：

1、估价思路：

由于在估价对象的同一供求范围内类似房地产交易活跃，可以查阅到与估价对象相类似的房地产交易实例，而且交易日期与估价时点较接近，故可采用市场法进行估价。

2、估价方法：

市场法和成本法

所谓市场法，是将估价对象房地产与近期已发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种方法，其计算公式为：

估价对象的房地产价值=比较实例房地产价格×交易日期修正×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正

成本法，是根据估价对象的重新构建价格求取估价对象价值的方法：

该宗房地产的现时总价=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格×成新率

十、估价结果：

遵循估价原则，按照“为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值”的估价目的，采用市场法，并结合当前房地产市场行情进行分析估算，且满足本次估价假设和限制条件下的房地产市场价值为人民币肆拾贰万零陆百元整（¥420,600）[其中预先扣除估价对象再次进入市场转让时，卖方需负担的有关税费为人民币

元整（¥30,300），买方需负担的土地使用权出让金为人民币

元整（¥11,600），扣除该有关税费后的评估价值为人民币叁拾捌万壹仟贰元整（¥381,200）]，估价对象单元房的评估单价为人民币4607元/平方米。

十一、估价人员：

注册房地产估价师：

胡益铭，房地产估价员：

胡益铭

十二、估价作业日期：

2012年5月28日至2012年6月8日。

十三、估价报告应用有效期：

本估价报告为特定目的使用的有效期为壹年（从报告签发之日开始计算，即从二○一二年六月八日至二○一三年六月七日）。

附：

估价技术报告。

注册房地产估价师（签章）：

长春建筑学院工商管理092班二○一二年六月四日

房地产估价技术报告

一、实物状况分析

估价对象

仓山区下渡街道港南路10号（原2号）先锋花园2#楼703单元。

产权证号

榕房权证C字第1000379号《房屋所有权证》及榕仓国用（1998）字第012169号《国有土地使用证》。

产权面积

估价对象总建筑面积为66.95平方米[6#楼703单元建筑面积为91.30平方米，土地使用权面积为20.4平方米。

估价对象所处小区状况

估价对象的规模一般，由多幢住宅楼宇组成，小区内除配电、水等基本配套设施外，无其他相关的公共配套设施，绿化环境一般,小区为门卫式管理。

估价对象所处建筑物状况

结构

钢混结构

楼层

九层无电梯（底层为附属间，以上均为住宅）

外墙面

涂料

建成年限

约建成于1997年

用途，所处楼层/总楼层

住宅，8/9

土地等级及类型

福州市三级居住用地，设定该国有土地使用权类型为划拨。

估价对象室内状况

朝向

南北朝向，中间单元

户型

二房一厅一厨一卫一阳台

室内具体装修

厅

地面为玻化砖，内墙面、天棚为水泥漆；

卧室

地面为实木地板，内墙面、天棚为水泥漆；

卫生间、厨房

地面为防滑地砖，内墙面为瓷砖，天棚为塑料扣板吊顶；

阳台

地面为防滑地砖，内墙面为瓷砖，天棚为水泥漆；

其余

入户设防盗门，室内为木门，普通木框窗，层高约2.8米。

现场勘察时，估价对象室内水卫电照齐全，使用正常。

估价对象坐落于仓山区下渡街道港南路10号（原2号）先锋花园，位于振兴路东侧，港头路南侧。

本次估价对象所在区域因素分析如下：

1、繁华程度：

估价对象周边有永辉便民超市等，街道条件略好，人流量略好，繁华度略好。

2、交通条件：

估价对象所处区域位于城市交通次干道旁，交通便捷度略好，现有105路等公交线路经过，估价对象距公交站点略近。

3、公共配套设施的完备程度：

该区域周边有永辉便民超市、十二中、建设银行等各项公共配套设施较完善。

4、环境与景观：

估价对象虽然靠近城市交通次干道，有一定的大气和噪音污染。

但水环境良好，无明显水污染，故估价对象所在区域的人文景观与自然景观一般。

二、市场背景分析：

2008年10月31日，福州市人民政府印发《关于促进福州市房地产市场健康稳定发展的若干意见的通知》，包括随后央行的“双调”政策等，这将直接影响房地产市场。

随后，中央与地方政府相继出台了“救市”新政，及时改变原来的货币紧缩政策，同时，从2009年1月起福州市房地产交易中心已正式实施“国三条”规定，施行政策优惠，出台了包括个人首次购买套型建筑面积90平方米及以下普通住房，减免契税；超过2年普通住房转让的，免征收营业税；个人销售住房免征收土地增值税等一揽子“暖市”政策。

银行方面也将中国人民银行、银监会2007年9月27日发布的二套房贷政策悄悄松绑。

这些举措，将有助于房地产市场获得宽松的货币环境，激活了2009年的福州楼市。

2009年，在全球经济危机影响尚未褪尽之时，福州楼市不仅没出现众人预期中的拐点，而仍是走出了“四季如春”的上扬行情，2009年上半年福州市区商品房销售量达到了3.12万套，面积342.3万平方米，销售额创下了历史新高，销售面积则超过2008年全年，也超过2007年同期，仅次于2006年同期，特别是高达8000元/平方米的均价。

2009年下半年，福州楼市不断创出新的纪录。

福房指数与福估指数也一路上扬。

截止09年12底，福州楼市的成交量将以400多万平方米的总量热闹收场，创下历年新高。

回顾2009年，不仅用新的成交面积刷新了2007年史上最高峰时期纪录，同样在2009年12月底的土地拍卖会上，15040元/平方米的楼面地价又创出了新的地王。

楼市的迅速窜热也使得中央政府不得不着手调控，进入12月后，短短的十天内，中央连续出台了三个遏制楼市投资过热的政策：

第一是住房转让营业税复位，取消优惠政策；第二是“国四条”，即增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措遏制房价飙涨，投机过度行为；第三是五部委出台规范土地市场，规范地方政府的土地出让和遏制开发商圈地称王的行为。

总之，房地产市场依然存在着许多不确定的因素，在已经到来的2011年，仍然需要进行全面调整，但我们相信，经过一两年政策引导和市场规律的调整，房价将逐步实现健康有序发展。

三、最高最佳使用分析：

估价对象目前法定与实际用途皆为住宅，根据本次估价人员判断，本次估价以保持现状继续按住宅及附属间使用为最有利的前提进行估价。

四、估价方法选用：

由于在估价对象的同一供求范围内有较多的与估价对象相似的房地产交易，而且，交易日期与估价时点较接近，故采用市场法。

估价对象的房地产价值=比较实例房地产价格×交易日期修正×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正

五、估价测算过程

市场比较法和成本折旧法

（一）估价对象房地产价值的测算：

1、可比实例的选取：

依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》中的有关规定，采用市场法时，“选取的可比实例成交日期至估价时点应相近，不宜超过一年。

如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年”。

本次估价人员经过对估价对象同一供求圈内，与估价对象相类似的房地产交易实例的调查，以及从福州市房地产估价协会信息库及市场调查资料中选择出可供比较的交易实例的分析，本次估价所选取的可比实例的交易时间距本次估价时点超过1年，但均在2年以内。

其余的比较因素均与估价对象相似,从福州市房地产估价协会信息库及市场调查资料中选择出可供比较的实例如下：

可比实例

项目

仓山区上三路5座309单元（人民公园小区）

仓山区三叉街街道则徐大道319号中兴商厦4#楼206单元

仓山区上三路5座103单元（人民公园小区）

类型

住宅

结构质式

钢混

地段等级

三级

土地使用权类型

出让

交易面积（平方米）

74.59

122.64

99.99

成交单价（元/平方米）

5145.44

5789.3

5430.54

室内二次装修情况

中档装修

流水号

a2009224640

（无）市场调查

交易日期

2012-6-4

2012-6-6

2012-6-8

备注

二手房

注：

本次估价所选取三个可比实例详细情况请阅读本报告书“附件”中的交易实例调查表。

2、经本公司估价人员现场勘察，各可比实例与估价对象状况比较如下表：

可比实例与估价对象对照表

项目

比较实例A

比较实例B

比较实例C

估价对象

交易情况

正常

区

域

因

素

商服繁华度

商业聚集度、繁华度略好，街道条件略好

商业聚集度、繁华度较好，街道条件略好

商业聚集度、繁华度略好，街道条件略好

交通便捷度

位于上三路，交通便捷度较好

位于则徐大道319号，交通便捷度较好

位于上三路，交通便捷度较好

位于对湖路，交通便捷度略好

公共配套设施

较完善

环境与景观

一般

个

别

因

素

结构质式

钢混

建成年份

1997

2002

1997

小区品牌档次

一般

楼宇样式

多层，无电梯

小区配套

一般

略好

一般

小区环境

绿化一般

绿化略好

绿化一般

物业管理

门卫半封闭式管理

专业物业管理

门卫半封闭式管理

外观及外墙饰材

略好、马赛克

较好、瓷砖

略好、马赛克

一般、喷涂

所在层数/总层数

4层/9层

3层/8层

2层/9层

8层/9层

建筑面积（㎡）

74.59

122.64

99.99

91.30

户型及平面布置

一般

朝向

南北

处（东或西或中间）单元

中间

西头

中间

底层有无附属间或架空层

有

各层用途情况

底层为附属间，其余为住宅

底层为店面，其余为住宅

底层为附属间，其余均为住宅

底层为附属间，以上均为住宅

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