强烈推荐棚户区改造开发项目研究建议书.docx
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强烈推荐棚户区改造开发项目研究建议书
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棚户区改造开发项目
项目建议书
第一章总论
第一节项目的背景及由来
*区作为历史名城－*市的主要门户和市辖城区，凭借其秀美的山水风光，舒适的自然环境，将*市装扮成一个花团锦簇的秀美之城。
*区*街道原属*老城区，城市建设的设施完备，人口密集，但居民住房多数因历史原因造成了居住环境差，房屋是危房，道路是市场，迫切要求予以改善；*区委、区政府和*街道办事处对本改造项目高度重视和大力支持，审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入重要议事议程，投资兴建一个融商贸、居住于一体的富有现代化气息的住宅区。
*棚改项目位于*区*，拥有优越的地理位置，良好的人文环境，置身国道旁，远眺湘江北去。
项目建成后将成为改变河西城市面貌，提升城市品位，提高市民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程，成为市委、市政府的"东大门"。
第二节项目简介*
棚改项目隶属于*区*街道办事处，北临*路，东接高新技术开发区，西邻*社区，南临*路。
项目选址地周围没有污染性强的厂矿企业及洪涝灾害等安全问题，总占地面积约654亩。
项目建设主要以高层公寓为主，配备道路、绿地、生活设施等基础建设，强调"以人为本"的原则，实现商业贸易、房产开发、居民安置的三大功能，导入专业化的园林规划，"窗口"风格建筑设计，人性化的户型设计。
项目建成后，必将*塑造成为一个"繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市"。
第三节主要经济指标
序号指标名称单位指标备注
1总用地面积亩654
2总建筑面积万平方米109
3居住建筑面积万平方米107.9
4公共建筑面积万平方米1.1
5容积率2.5
6绿地率％42
7总投资万元162383
8销售收入万元198620
9利润总额万元25114
10投资利润率％15.4
11静态投资回收期年6.47不含建设期
第四节结论与建议
1、结论
随着市委、市政府西迁，基础设施的建设及其它配套服务的加强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。
*棚户改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快前进步伐。
项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。
2、建议
1）本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，南邻*，具备舒适宜人的居住环境。
项目建设过程注重与环境的协调，达到合理统一。
2）项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。
第二章项目建设的必要性与意义
1、房地产业的发展促使国民经济稳定发展，提高国民收入
房地产业是从事房地产开发建设、经营管理和综合服务等社会经济活动的第三产业部门。
它是国民经济的基础产业和先行产业，具有高附加值性和对相关产业的导向性，在许多国家，房地产业是国民经济的支柱产业。
在任何国家和地区，房地产业都为其国民生产和生活提供大量必须的生产资料和生活资料，房地产兴旺发达，其经济也就欣欣向荣；房地产业衰退落后，其经济形势也就不容乐观。
因此，要保持某地区社会经济的长期稳定发展，房地产业是必须大力发展的产业。
房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活资料等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。
2、项目建设与全省的发展目标和*市的规划思想相一致
2001年至2005年，*将以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加速工化业、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理,积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会，推动农业大省向经济强省跨越。
根据国家产业政策和未来走向，结合*实际情况，未来15年*招商引资的战略重点之一是以旧城改造、小区建设、安居工程为主体的房地产业。
到2005年GDP达到5700亿元，人均8450元。
财政总收入500亿元，三次产业结构调整到15:
44:
41。
城镇居民和农民人均可支配收入分别达到8320元和2740元。
未来5年，我省将以沿湘江1200平方公里区域为核心，构筑一个集高新技术产业、商贸金融、高档住宅、旅游休闲为一体的沿江经济风光带，经过努力，力争使*市发展成为华中地区的又一个重镇。
3、项目建设符合市政府的棚改改造政策
该项目的开发符合市政府（2001）12号文件规定的棚改改造政策，以"居者有其屋"为主要目标，配合国家房改政策精神，本着"多层为主、密度适中、高层点缀、环境优美、有利生产、方便生活"的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。
本区作为*市的旧城区，以其深厚的历史沉淀，一直承载着*的城市中心区功能。
随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。
旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。
加快旧城改造，将村镇改造与村镇居民点建设纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局更趋合理。
4、项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境
随着旧城区棚屋的改造、拆除，*市建成了一批经济适用房和廉租房用于安置拆迁户，目前已有10万户、20多万的原棚户居民从低矮、潮湿、破旧的棚屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。
3年来，共投入资金近20亿元，已有310多万平方米的棚屋被拆除改建。
棚户改造大大改善了*市中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。
两年前还是一片低矮破旧棚户的*地段，如今已是大厦高耸、新房成片，成了城市的一大景观。
棚户改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了*市的经济增长、激活了*房地产市场。
如今，*的一个个社区、一条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的改善。
对*城建来说，*完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的变革；但对*而言，另一个时代正在开始，建成一个"繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市"。
第三章市场分析
1、我国加入WTO对全省房地产业进一步发展创造巨大空间
我国于2001年12月11日加入WTO，将对全国的国民经济产生重大而深远的影响，同时也对作为国民经济支柱产业的房地产业产生巨大的影响。
根据WTO的要求和我国的承诺，入世后，房地产业、房地产中介业、服务业、金融业、保险业等行业都将开放，这将为我省房地产业创造发展空间。
入世后，国外投资和国外产品的进入将会增加，从而导致更多的外国公司进驻我省各城市，必然增加房地产的需求，特别是对外销房、高中档写字楼、宾馆、商场、厂房等非住宅房屋的需求。
随着关税的降低和就业及居民收入的提高，居民的日常开支将降低，转而增加到住房消费开支上，使住宅类房地产需求上升；在短期内，由于进口建材、建筑物设备等关税的下降，从目前的30％下降到10％左右，将导致房地产建筑成本明显下降，进而导致房价下跌。
国外房产中介服务、金融业和外资保险业的进入，将极大促进我省房地产中介服务水平，丰富和发展房产金融业务，开展多项保险业务，拓宽险种，使房地产市场更加活跃。
2、我省经济环境良好为房产发展提供了机遇
改革开放以来，*省的社会经济就一直持续稳定的发展，使我省综合实力大大增强，社会生产力、国民收入、人民生活水平也有极大的提高和改善。
2001年，第三产业特别是文化、旅游、信息和房地产等新兴产业继续快速发展；全省财政收入完成361.56亿元，增长10.03％；全省农民人均纯收入2299元，增长4.7％，城镇居民人均可支配收入达到6780元，增长9%。
良好的经济运行环境、持续增长的国民经济、快速提高的国民收入，为我省房地产业的发展提供了极好的发展基础、可靠的财政资金支持和巨大的发展空间。
经济越发展，所需的房地产也就越多；人民收入水平越高，改善住房条件的愿望就越强烈，有效需求也就越大，房地产中的主要领域住宅市场发展的机遇和空间也就越大。
3、我省的商品住宅进入一个新的换代期
随着新世纪的到来，由于国力增强，人们生活水平的普遍提高，对住宅开始了从量的需求向质的需求转变，追求质量好，品质高的住宅已成为新世纪不可阻挡的趋势。
全省住宅商品化市场日趋成熟，不同需求的档次已经拉开，而其中的中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策的不断完善，买得起好房子的人越来越多，这是换代住宅开始形成的市场基础。
从旧有住宅的布点看，有相当一部分已过早地进入了淘汰期，有的房屋甚至出现墙体开裂、渗水，屋顶漏水，阳台倾斜，钢筋外露等安全隐患，这也是与经济不发达，早期建造的住宅一次投资过低使得住宅寿命下降有关，换代是不可避免的。
而且，建材和建筑部品的短缺状况已结束，品种和类型的多样化有力支持了住宅的升级换代。
4、河西新城房产市场空缺大，具有极佳的开发优势
商品房的贫乏，既是河西的遗憾，也是巨大的商机。
不见得高层塔楼就是高档房，河西作为山水城区，为了不破坏生态景观，建设高度将受到严格限制，以后可能还是以多层或小高层为主，这是受人青睐的产品。
一位资深业内人士指出，即使经济房也能开发Townhouse（联排别墅）。
这种住宅产品既属于城市范畴又不居于闹市中心，既交通方便又亲近自然，密度较低，花园不大，但每家均有，居住品质高。
在国外，Townhouse这种多层联排式住宅其实是一种很普通的住宅，但到了国内，安上个联排别墅的名份，竟成了富人的窝儿。
其实专家认为Townhouse也可做到质优价廉，在河西新城应占有一席之地。
河西居民的消费水平略低于河东，作为城市建设重要内容的商品房，面临本区内有效需求不足的问题。
但是，如果眼光稍微放远一点，河西有河东无法媲美的阳光、青山、绿水、新鲜空气。
据有关数据表明，河西*的绿地覆盖率已达到45%，空气负离子含量远高于河东3个公园，还有湘水及山景构成的环保空间，这些现代人梦寐以求的家居条件，无疑也在时刻诱惑着*人。
第四章项目的市场定位
项目建成后，将形成三大功能：
一是商业贸易功能
商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。
在市场经济条件下，本区开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全区经济的发展。
二是房产开发功能
项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造*区的舒适住宅环境和河西新城的住宅家园。
三是居民安置功能
通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，成为河西的一个亮点工程。
第五章项目的选址条件
1、地理位置
*棚改项目隶属于*区*街道办事处，北临*路，东接高新技术开发区，西邻*社区，南临*路。
项目选址地周围没有污染性强的厂矿企业及洪涝灾害等安全问题，总占地面积约654亩。
2、气候条件
项目所在地属于亚热带季风性湿润气候，四季分明，夏季约124天，冬季约100天。
年平均气温17.2℃
最热月份<七月>29.3℃
最冷月份<一月>4.7℃
极端最低气温－11.3℃
极端最高气温40.6℃
年平均降雨量1394.5㎜
年降雨日148天
无霜期年平均275天
全年主导风向西北风
平均风速2.7m
全年日照时数1677.1小时
3、土壤、地质条件
本地土壤土层深厚，酸碱度为中性，质地为沙质土壤，略呈粘性；*地区表层为第三纪红土，红砂岩以及第四纪冲积层，从工程地质条件考虑，红砂岩风化残积物和亚粘土层均为良好的地基基础持力层。
4、交通条件
*区内东西向公路有*高速公路，*路；南北向有*，*，绕城高速公路。
项目原属老城区，*棚改区周边的城市道路干线纵横布局，交通条件四通八达，北接*路，南靠咸嘉湖路，市内多个公交站点设置于此，与区内外及整个*市的联系十分方便。
5、供电、供水、供气条件
项目的东部紧靠市电力局、城西供电局，完全能保证全部居民及经营部门的电力需求。
*市政自来水管网已铺设至此，附近布局有四水厂，本区有三水厂，水量充足。
煤气管网铺设至市委、市政府新址，距本区不远，供应有保障。
6、邮电、通讯条件
本区域的光缆线路，电信电缆的长途和程控线路，移动、联通的信息网的覆盖面都达到了城市建成区的标准，尤其是电信宽带网络已延伸到此。
7、其它条件
区域内配套设施齐备，服务项目完善。
现桐二社区南部有*，居住环境极佳；整个区域周围学校、银行、医院等管理服务机构一应俱全。
第六章项目的建设方案
第一节项目建设的原则
1、项目要贯彻"以人为本"的原则。
项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。
2、项目要贯彻"高效、便捷"的功能原则。
从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。
3、项目要贯彻"可持续发展"的原则。
项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。
4、项目要贯彻"适用、经济、在可能条件下注意美观"的原则。
突出*文化，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。
区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。
第二节项目的建设内容
本项目所处地域属于*街道办事处，占地面积43.6万平方米，临*路全长400米，北部紧贴*路，位置优越，开发前景十分乐观。
项目主要建设高层公寓，采用专业化的园林规划，"窗口"风格建筑设计，人性化的户型设计。
初步拟定将原来的三个社区建成高层公寓，*社区一层为连体大市场；而且住宅区内修建通达各个区间的硬化道路，配备适度的绿地花园等建设。
第三节项目建设规模
1、项目占地面积为占地面积：
654亩（43.6万平方米），其中A区220亩，B区434亩。
2、容积率暂定为2.5，规划开发面积109万平方米，其中住宅面积107.9万平方米（约占开发面积的90％），商业铺面1.1万平方米（含连体大市场，约占开发面积的10％）。
3、小区道路面积6.9万平方米，绿化面积18万平方米，绿化率42％。
4、土地654亩，拆迁房屋约18万平方米；
第四节项目实施计划或进度
按照基本建设程序，项目建设进度拟定如下：
1、2003年9～10月内完成项目的项目建议书、可行性研究报告的编制及报批；
2、2003年11～12月内完成初步设计、论证及立项审批等手续，组建管理机构；
3、2004年1～4月内完成施工图纸、设备定货施工准备；
4、2004年5～12月内完成项目第一期工程的土建施工；
5、2005年1～4月内完成项目第一期工程的设备安装；
6、2005年5月项目第一期工程的竣工验收；
7、2005年6～12月内完成项目第二期工程的土建施工；
8、2006年1～4月内完成项目第二期工程的设备安装；
9、2006年5月项目全部工程的竣工验收。
第七章投资估算与资金筹集
第一节投资估算
1、项目投资估算依据
1）参照*市近期同类工程实际造价资料估算；
2）参照国家的有关政策估算；
3）预备费（不可预见费）按5%估算；
2、投资估算
1）前期费用
①土地获取成本
40万元亩×654亩＝26160万元
②拆迁成本
1000元平方米×18万平方米＝18000万元
③工程勘查设计
18元平方米×109万平方米＝1962万元
④报建费
拆迁面积18万平方米×15元平方米＝270万元
⑤合计：
46392万元
2）工程建安费用
①建安费
800元平方米×109万平方米＝87200万元
②水电配套工程（包括水电工程和增容）
50元平方米×109万平方米＝5450万元
③小区道路绿化配套工程
50元平方米×24.9万平方米＝1245万元
④工程监理费
109万平方米×800元平方米×1％＝872万元
⑤合计：
94767万元
3）项目建设投资
项目建设投资为141159万元
第二节资金筹措
项目建设所需141159万元，建设资金按"谁投资、谁经营、谁受益"的原则，招商引资解决。
第八章经济效益估算
第一节成本估算
1、成本估算：
名称金额（万元）备注
1开发建设成本141159
2管理费用4235按建设成本的3％估算
3预备费用7058按建设成本的5％估算
4销售费用9931按总收入的5％估算
5总成本费用1623831、2、3、4项之和
6经营成本141662、4项之和
2、项目总投资：
项目建设总投资费用：
162383万元。
第二节营业收入与营业税金
1、销售收入估算：
1）住宅：
107.9万平方米×1800元平方米＝194220万元
2）商铺：
1.1万平方米×4000元平方米＝4400万元
合计：
198620万元
2、销售税金及附加估算
根据现行财政制度，项目须缴纳5％的营业税，城市维护和教育费附加分别按营业税的7％和5％征收。
总销售税及附加为11123万元。
第三节利润估算
项目年利润总额为25114万元,上交所得税8372万元。
销售利润率12.7％
投资利润率15.4％
投资利税率22.3％
第四节静态投资回收期
总投资162383
投资回收期＝＝
利润总额25114
＝6.47年<不含建设期>
第九章社会环境效益分析
1、产业效益
项目建成后，进行住宅、商铺的销售，预计年销售收入可达198620万元。
棚改区每年将创利润25114万元，可搞活当地市场，促进当地人们增收。
建设的住房、店铺等不仅可以满足原来居民的居住、生活之需，还可以面向整个*区及*市的市场，甚至辐射到周边其他地区。
2、地租效益
棚改区建成后，将通过市场的集散作用，辐射带动周边地区的开发，促进*区和*的城市化进程，从而促进土地资源升值，实现资源的有效配置和效益的最大化。
3、环境效益
城市的内在价值很大程度取决于环境。
本项目的建设，将结合经济效益、社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调，绿化措施相配套，通过绿化、美化、亮化*市城乡环境，从而提升*市自身城市价值，形成环境优美、人际和谐的文明城区、精品城区。
第十章结论
*棚户区改造项目的建设是利国利民之举，它既符合国家提高人们生活质量、改善居住条件的思路，同时也符合省、市关于进一步改造棚户区的规定，加快城市化进程的精神，更符合我区城市发展的实际情况，而且该项目投资条件具备，经济效益和社会效益十分显著，是一项前景广阔的经济投资方式。
项目建成后，经济效益显著。
据初步估算，项目总投资为162383万元，年营业总收入198620万元，年利润总额为25114万元，投资回收期6.47年。
项目的社会效益明显。
住宅区建成后，将成为本区经济的新增长点，既带动产业发展，调整经济结构，又增加农民收入，也改善了环境，推动了*市美化、优化建设进程。
综上所述，*棚户区改造项目的建设是必要的，是抓住无限商机的明智之举。
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