合同法转租合同法律规定.docx
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合同法转租合同法律规定
合同法转租合同法律规定
转租合同效力如何认定，需要注意四大关键点！
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。
”如果经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。
那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。
但是未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人租赁合同解除权，以保护其利益。
转租合同效力如何认定，需要注意四大关键点：
一、符合合同性质。
根据《合同法》规定，租赁合同为诺成性合同。
张某与王某之间的租赁合同虽未经出租人同意但这并不发生改变转租合同性质的后果，亦属诺成合同，该转租合同从双方意思表示一致时即生效，因此，该转租合同为有效合同。
只不过该生效的转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。
根据《合同法》中的的规定，发生非法转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。
笔者认为出租人不解除合同时，转租关系依然存在，转租合同当然有效。
出租人解除合同时，原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。
二、符合合同自由原则。
合同自由是合同法的一个重要原则，其目的是鼓励交易，维护稳定的市场秩序。
笔者认为非法转租合同本质上属债权合同，债权合同成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。
三、符合合同功能。
法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益，在某种情况下，还可以确保其收益。
如承租人因种种原因无法对租赁物进行事实上的占有、使用，若闲置不用，必然会浪费资源，对转租人也会造成损失，这样反而使出租人的预期收益处于不确定状态。
若非法转租合同有效，可以均衡各方当事人的利益。
四、与合同法第51条关于无权处分的规定并不冲突。
根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为，但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同，这样的结论看似与合同法第51条存在矛盾，其实不然。
按照“特别规定优于普通规定”的原则，应优先适用合同法分则的规定。
当然并非所有非法转租合同都有效，这里讲的有效都有一个共同的前提：
次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。
在无权处分条件下，对善意相对人给予特别保护，这一点也是现代市场经济对合同法所提出的必然要求。
总之，降低物流成本可为中小企业取得第三个利润源，而降低仓储成本又是取得第三个利润源泉的重要源泉之一。
在当前从紧货币政策下，面对物价上涨、成本上升的不利形势，中小企业更应眼睛向内，加强内部仓储成本核算与分析，采取仓储成本控制的有效措施，提高仓储管理水平。
从房屋转租看合同法51条
案情介绍：
出租人：
张某承租人:
金某次承租人：
蒋某
xx年8月张某将其闲置的房屋出租给金某，合同中约定“不经甲方（张某）同意，乙方（金某）不得私自转租、转让（提前半个月通知甲方）”。
xx年1月，在承租期内张某将其承租的房屋转租给了蒋某，并在合同中约定“店铺转让给乙方（蒋某）后，甲方（金某）在确保已经通知房主并没有违反原有合同的前提下，乙方同意代替甲方向房主履行原合同所规定义务”。
在转租合同签订后，次承租人进行房屋装修时，出租人对次承租人的行为进行了阻却。
不同意见：
第一种观点认为承租人与次承租人之间的转租合同无效。
理由：
根据合同法第51条:
“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或处分无权的人订立合同后取得处分的，该合同有效”。
第二种观点认为承租人与次承租人之间的合同有效。
理由：
第一、合同法第224条指规定了“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，而并没有明示转租合同无效。
第二、从合同法第228条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”来
看，合同应当有效，否则承租人如何要求减少租金或者不支付租金。
第三、此种情形也不是合同法52条法定无效的情形，合同中约定的“不经同意，不的转租”亦不是第52条第5项所规定的“违反法律行政法规的强制性规定”。
第四、认为房屋出租合同为诺成合同不一物的交付为合同成立的条件，一经合意便生效。
案例分析:
本案焦点问题在于转租合同有无效力的问题，其中涉及到的概念有处分、效力待定、以及有合同效力所引出的解除、撤销、根本违约以及违约金等问题。
在本案中当是人的诉求为：
一、判令被告向原告支付违约金；
二、依法解除原被告之间的合同；
三、判令被告向原告返还转让费；
四、判令被告向原告支付损失；
五、诉讼费由被告承担。
在本案，认为承租人与次承租人之间的转租合同无效，其主要依据为合同法第51条。
因此就需要对51条作一个文义解释。
这就需要对该条的“处分”一词做出解释。
最广义的处分，包括事实上的处分与法律上的处分。
前者指就物体加以物质的变形、改造或毁损的行为，后者除负担行为（债权行
为，例如悬赏、广告、买卖、保证）外，尚包括处分行为，例如所有权之移转、抵押权之设定、所有权之抛弃（物权行为）、债权让与及债务免除（准物权行为）。
广义的处分，仅指法律上的处分而言。
狭义的处分，系指处分行为而言。
所谓处分即为权利的转让、权利的消灭，在权利上设定负担或变更权利的内容，基本上是指狭义的处分。
为此，再把握合同法对于租赁的定义，租赁即出租人将物交付承租人使用、收益的行为。
与本案中，由于前述张某将其闲置的房屋出租给金某，且合同中约定“不经甲方（张某）同意，乙方（金某）不得私自转租、转让（提前半个月通知甲方）”。
因此是对承租人使用、收益的限制，是对自己所有权的处分。
如果承租人未经出租人同意进行转租，便是无权处分。
由于为“无权处分”且没有得到处分权人的追认，本人也没有得到处分权，因此，合同为无效合同。
因此，以上的诉求便处出现了不合理。
理由如下：
首先，违约责任的存在须有有效成立的合同为前提。
其次，合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。
合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为，是一种法律制度。
也以有效成立的合同为前提。
基于上述，由于合同的无效，因此诉求的设计便出现了不合理，
有了驳回的风险。
对于认为承租人与次承租人之间的转租合同有效的观点主要为上述观点。
若认为合同有效以上的诉求便基本合理，但仍有一些问题，即当出现合法第93条第4项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的”的情形时可以解除合同，这是我国合同法对于“根本违约”规定。
所谓根本违约，是指合同一方当事人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现；根本违约的构成要件是一般违约的构成要件，加上因违约行为导致的合同目的不能实现，其法律效果是当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。
与本案中在解除合同的同时，能否要求违约金？
也即违约金以有效成立的合同为前提。
篇一：
正式的租房合同书1
租房合同书
出租方（甲方）：
__号码
承租方（乙方）；
__号码：
依据《中华人民__合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，经甲、乙双方协商一致，订立本合同。
第一条；租赁房屋位置、面积
甲方将座落于第一层5号，6号，7号门面毛胚房出租乙方使用。
第二条租金数额及付款方式
1、租金为每月每间元人民币（），三间一共年租金为元整（）
2、租金按年交付，共分两期，前三年为一期，后两年为一期。
每期递增为13%。
3、乙方交付租金时需提前十日，先交租后使用。
第三条租赁期限
乙方租用房屋的期限为5年，即自xx年8月1日至2019年8月1日止。
租赁期限满，本合同终止，乙方将承租房屋归还甲方，若需继续租用则需重新签订合同。
在同等条件下，乙方有优先承租权，如不续租，在15天内乙方无条件搬走自有物品，否则甲方有权按无主物清场处理。
第四条保证金
1、为保证甲方的出租资产和合同顺利履行，乙方向甲方交纳元人民币（元）押金。
2、在合同期内，押金不得作为租金使用，在合同期满后乙方凭甲方开具的押金单据方可退回，合同期未满，乙方退租，押金不予退还。
第五条甲方的权利和义务
1、甲方将房屋出租给乙方作餐饮用途使用，乙方按有关法律、法规的规定办理房屋用途的经营手续。
将出租房屋用于其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途的报批手续。
2、乙方在出租房屋使用过程中，如出租房屋及内部的设施出现或妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知甲方并采取有效措施：
甲方应接到乙方通知后叁日内进行维修；乙方无法通知甲方或甲方拒绝不维修的，乙方可经物业管理部门鉴证后代为维修，费用由甲方承担（从房租中扣除）。
3、甲方应保证房屋及其内部设施的安全。
符合有关法律、法规或规章的规定要求。
乙方
应正常使用并爱护房屋内部的各项设施，防止不正常损坏。
合同终止时，乙方应当按时交回房屋，并保证房屋及内部设施的完好（属正常损耗的除外），如乙方有破坏，照价赔赏。
4、乙方在经营过程中如出现被国家行政部门处罚及意外赔偿涉及到甲方赔付的乙方要全额赔付，甲方不承担任何费用。
第六条乙方的权利和义务
1、乙方在承租房内不能安装和使用对周边居民产生噪音、对环境造成污染的设备及机器。
2、乙方保证在出租房屋使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章制度的规定，不违法经营甲方不得干预。
乙方按时交租，及水电费。
逾期十日以上的甲方有权停水停电。
3、乙方对租用的房屋享有经营使用权，没有所有权，未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租、转让，抵租。
甲方如需房产抵押贷款乙方有义务签字同意。
4、乙方根据经营需求自行购买及安装消防安全设备并保证符合国家有关消防安全规定，预合同期满如不再续租，归甲方所有乙方不得拆除。
5、因乙方使用不当或不合理使用，出租房屋及其内部的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿。
乙方拒不维修或赔偿，可经鉴证后，由甲方代为维修，维修费由乙方承担。
第七条本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：
（一）发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；
（二）政府决定征用出租房屋所在土地面需拆除出租房屋；
（三）合同期满乙方提前1个月通知甲方解除合同。
解除合同时应结清房租，乙方预交押金有结余的，应当将余款退还乙方。
第八条因下列情形之一，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：
（一）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途的；
（二）乙方违反本合同第十条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；
（三）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方将出租房屋进行装修；
（四）乙方未按约定交房租，并逾期十日以上的。
第九条因下列情形之一，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙赔偿：
（二）甲方违反本合同第五条规定，不承担维修责任或不支付维修费用，致使乙方无法继续租用的；
第十条本合同终止后，乙方应于终止后伍日内迁离出租房屋，并返还甲方。
乙方逾期不迁离或不返还承租房屋的，甲方有权停水停电，并向__提出诉讼。
第十五条本合同一式贰份，甲方执壹份、乙方执壹份。
第十八条本合同自签订之日起生效。
甲、乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商作出补充协议。
甲方（签章）：
_合同法转租合同法律规定。
法定代表人：
__：
年月乙方（签章）：
法定代表人：
__：
年月日日篇二：
租房合同租房合同
出租方（以下简称甲方）：
_合同法转租合同法律规定。
__：
承租方（以下简称乙方）：
__：
根据《中华人民__合同法》、《中华人民__城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
第一条：
房屋基本情况
甲方房屋（以下简管该房屋）地址：
第二条：
租赁期限
租赁期限自年月日至年月日止。
第三条：
房屋租金
该房屋租金为元整
第四条：
付款方式：
半年一付。
第五条：
关于房屋租赁期间的有关费用
在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承租延期付款的违约责任：
1、水电费；
第六条：
租赁期满
租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。
如乙方要求继续租赁，只须提前个
月书面向甲方提出，甲方在合同期满前个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。
第七条：
租赁期间，甲方能保证乙方无打扰生活秩序。
甲方（签章）：
年月日：
年月乙方（签章）日篇三：
租房合同
房屋租赁合同
出租方（甲方）：
承租方（乙方）：
地址：
地址：
依据<>及有关法律、法律的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条房屋基本情况
该房屋坐落于潍坊市区。
该房屋为：
楼房室厅卫，建筑面积平方米，装修状况，该房屋未设定抵押。
第二条房屋用途
该房屋用途为:
。
乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变房屋的用途。
第三条租赁期限
（一）房屋租赁期自年月日至年月日，共计年
（二）租赁期满甲方有权收回房屋，乙方有意续租应提前天向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。
第四条租金
（一）租金标准每月元，租金总计元，大写元。
该房屋租金第一年不变，自第二年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方另行约定。
（二）租金支付时间
租金支付方式为甲方直接收取。
第五条房屋租赁保证金
（一）甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为元，大写元。
（二）合同签定为期年，年内若乙方违约房租押金一概不退。
（三）租赁期满或者合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分退还乙方。
第六条其他费用
租赁期内，与该房屋有关各项费用（水费、电费、电话费、有线电视费、供暖费、燃气费、物业费等费用）均由乙方承担，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。
第七条房屋的交付及房屋附属设施的维护
（一）甲方于年月日按约定条件交付给乙方。
（二）租赁期内，乙方应保障房屋及附属设施的安全使用，若有损坏乙方负责维修。
第八条所有权变动
租赁期内甲方转让该房屋，甲方应提前日内通知乙方。
第九条合同争议的解决办法
本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决。
协商不能解决的，双方同意按第种（大写）方式解决纠纷。
（1）（壹）：
提交潍坊市仲裁委员会仲裁；
（2）（贰）：
任何一方均可向房地产所在地__提起诉讼。
第十条其他约定事项
（一）。
（二）。
（三）。
（四）。
（五）。
（六）。
本合同经甲乙双方签字盖章后生效。
甲方（签章）：
__：
__号：
乙方（签章）：
__：
__号：
签约日期：
年月日
为正确审理城镇房屋租赁合同__件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民__民法通则》、《中华人民__物权法》、《中华人民__合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
租赁合同相关司法解释
租赁合同是双务有偿的合同
在租赁合同中，出租人和承租人均享有权利和承担义务，出租人须将租赁物交付承租人，并保证租赁物符合约定的使用状态。
承租人负有妥善保管租赁物并按约定按期向出租人支付租金。
承租人租赁的目的是为了使用收益，这就要求租赁物的状态必须符合使用的目的，同时，在使用租赁物时必然会有正常的消耗，这就有一个对租赁物的维修问题。
对租赁物的维修义务应当由出租人承担，这是出租人在租赁合同中的主要义务
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
。
妥善保管租赁物也是承租人的主要义务之一。
保管的义务源自于承租人对租赁物享有的是占有和使用权，租赁物的所有权并不是承租人的，是他人的财产在承租人手中，才产生了保管的义务。
承租人在使用完毕后，最终要将租赁物返还给出租人。
返还时的租赁物应当符合租赁物在使用前的状态或者是性能，承租人就一定要妥善保管租赁物，妥善保管也有利于承租人在租赁期间对租赁物的充分使用。
何为妥善保管，在国外的法律中叫做“尽善良管理人之注意”，意大利民法典叫做“奉行善良家父般的勤谨注意”。
通俗地说，就是要把该租赁物当成自己的财产加以保管。
承租人的保管义务应包括几个内容：
1．按照约定的方式或者租赁物的性质所要求的方法保管租赁物
如租的是机器设备，就应将其放置在厂房里，而不应露天摆放。
租赁物是电脑的，在使用后关掉电源开关等等。
2．按照租赁物的使用状况进行正常的维护
3．通知和协助
当租赁物出现质量问题影响承租人正常使用时，应及时通知出租人，并采取积极措施防止损坏的蔓延或损失的扩大。
有时租赁物发生故障来不及要求出租人维修，如果承租人有能力，也有可能先行对其进行维修，承租人应当先行维修，维修的费用由承租人先垫付，之后可向出租人追偿或者在租金里扣除。
绝不能因为维修义务是出租人的，就对租赁物坐视不管，这样就没有尽到善良管理人的义务。
承租人如果违反该项义务，没有对租赁物妥善保管，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
如果是由于其他允许使用租赁物的人的行为造成的租赁物的损坏的，承租人也应承担责任，因为第三人使用租赁物是经承租人许可的。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担
损害赔偿责任。
法条文义解释：
本条是关于承租人妥善保管租赁物的义务的规定。
承租人在租赁期间占有租赁物的，有妥善保管租赁物的义务。
此种义务是基于承租人对租赁物的占有和使用产生的。
从表面上看，承租人并不是租赁物的所权人，没有必要维持租赁物良好状态的义务，但是为了维护真正的所有权人的利益，必须规定承租人的保管义务。
承租人在使用完毕后，最终要将租赁物返还给出租人，返还时的租赁物应当符合租赁物在使用前的状态或者是性能，承租人就一
定要妥善保管租赁物，妥善保管也有利于承租人在租赁期间对租赁物的充分使用。
本条中的“妥善保管”应该理解为“善良管理人的义务”。
承租人应以善良管理人的注意去保管租赁物。
所谓善良管理人的义务就是要像保管自己的财物一样保管出租人的租赁物。
租赁物有收益能力
的，应当保持其收益能力。
承租人的保管义务除了包括本法第二百一十七条规定的承租人应当按照约定的方式或者租赁物
的性质所要求的方法保管租赁物之外，还有以下的从属义务：
1.通知义务。
当租赁物出现质量问题影响承租人正常使用时，应及时通知出租人，并采取积极措施防止损坏的蔓延或损失的扩大。
承租人__义务的构成要件包括：
（1）必须出现了应为通知的事项。
例如，租赁物出现了需要修理、防止危害的必要，第三人就租赁物主张权利等。
（2）出租人不知
道该事项。
如果出租人事实上已经知道该事项则出租人没有必要维持该事项。
有时租赁物发生故障来不及要求出租人维修，如果承租人有能力，也有可能先行对其进行维修，承租人应当先行维修，维修的费用由承租人先行垫付，之后可向出租人追偿或者在租金里扣除。
绝不
能因为维修义务是出租人的，就对租赁物坐视不管，这样就没有尽到善良管理人的义务。
2.保存行为的容忍义务。
出租人为保存租赁物的必要行为，承租人不得拒绝。
当然此种行为必须是必要的，否则承租人有权拒绝。
而且如果此种非必要行为给承租人造成损失的，承租人可以要求出
租人进行赔偿。
承租人违反本条规定的义务，没有对租赁物进行妥善保管，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
如果是由于其他允许使用租赁物的人或者承租人的共同居住人的行为造成的租赁物的损坏的，承租人也应承担责任。
承租人的共同居住人包括承租人的家属、保姆和来宾等。
承租人允许
使用租赁物的人包括共用人和次承租人。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
【释义】本条是关于出租人交付租赁物的义务和对租赁物的瑕疵担保责任。
本条规定的是出租人的两条义务，一是交付义务；二是对租赁物的瑕疵担保责任。
这两项义务是出租人的重要义务。
其他义务如维修义务、出卖租赁物__义务等是这两个义务派生出来
2．出租人对租赁物的瑕疵担保责任
瑕疵担保责任是买卖合同中的一个重要的法定责任，它是指出卖人就出卖的标的物的瑕疵应承担的责任。
包括物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。
租赁合同同买卖合同一样都是一种有偿合同，其合同标的都是特定的物，有一定的共性。
因此，在租赁合同中租赁物的要求也同样适用物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任。
由于租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此，在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。
例如，电脑能够正常地设定程序、进行文字和处理以及上网使用；电冰箱能够正常地制冷起到储藏作用等等。
一般来讲，承租人订立合同时，知道租赁物有瑕疵的，出租人不负瑕疵担保责任，承租人无权要求出租人进行维修，减少租金或解除合同。
但在特殊情况下，
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