农产品加工园商贸综合服务中心项目可研报告.docx
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农产品加工园商贸综合服务中心项目可研报告
农产品加工园商贸综合服务中心
项目可行性研究报告
第一章项目总论
1．1项目概述
1．2可行性研究结论
第二章项目背景及实施的必要性
2．1市场宏观背景
2．2当涂县农产品发展现状
2．3项目实施的必要性
第三章项目场地选择与项目建设条件
3.1场址选址
3.2项目建设条件
第四章项目规划布局
4．1项目规划原则与规划理念
4．2项目开发定位
4．3项目主体工程布局
第五章项目建设规模与建设方案
5．1项目建设规模
5．2主体工程建设方案
5.3配套实施建设方案
第六章环境保护
6．1环境质量标准
6．2主要污染物排放
6.3处理方案
第七章职业安全卫生
7.1工程建设的安全卫生要求
7.2生产过程中的安全防范和教育
第八章消防与节能
8．1消防
8．2节能
第九章项目管理与组织机构
9．1项目管理
9．2组织机构
第十章项目建设进度安排
10．1建设工期
10．2项目建设进度
第十一章投资分期及各期投资安排
第十二章项目投资估算与资金筹措
11.1投资估算
11.2资金筹措方式与来源
第十三章经济效益分析
第十四章结论
第一章项目总论
1.1项目概述
1．1.1项目名称
项目名称：
农产品加工商贸综合服务中心
1．1.2项目实施单位
项目建设单位：
南京继源置业有限公司
1.1.3项目负责人
项目负责人：
1．1.4报告编制依据
《中华人民共和国城乡规划法》；
《中华人民共和国土地法》；
《马鞍山市土地利用总体规划》（2002-2020年）；
《当涂县总体规划》；
《当涂县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
《姑孰镇村庄布点规划》；
《当涂农产品加工总体规划》；
当涂县招商引资政策，姑孰镇2011年政府工作报告，姑孰镇商业调研，本项目的现状，相关物业设计规范；
其他相关的法律、文件、标准等。
1.1.5项目建设规模与内容
项目建设地址：
本项目位于当涂县姑孰副城东部，紧临博望副城，处于两个副城的交接地带，距离南京仅50公里。
项目位于当涂县农业加工园西北部，是当涂县农业加工园重要的综合服务区。
北接姑孰镇工业园，南连连大公圩经济区，西靠居民安置小区，东侧规划中的农产品加工园办公管理区，其地理位置十分优越。
项目建设内容:
项目占地面积35亩，总建筑面积约17300平方米
主要建设内容如下
序号
主要建设内容
建筑面积
（平方米）
1
农产品加工园商贸综合服务大楼
5000
2
特色农产品批发市场
2600
3
仓储区
4200
4
物流配送中心
3500
5
餐饮服务
2000
以及停车场、道路、广场、绿地等辅助工程并完成给排水、供电、消防、室外管网等配套工程及相关设备购置与安装等。
1.1.6投资估算和资金筹措
本项目的建设投入资金约6230万元，其中主体工程投资5540万元，辅助工程投资230万元，配套工程投资180万元，其他部分投资280万元。
由开发商南京继源置业有限公司自筹资金、银行项目贷款、政策补助等三部分组成。
1．2可行性研究结论
1．2.1项目建设进度
本项目目前已完成土地征用，基本完成商贸综合服务中心的规划设计工作，预计经项目立项通过后可进行项目的后续设计与施工，在明年下半年可开展招商销售工作，预计在2013年前可实现项目的试营业或正式开业。
1．2．2项目综合评价结论
《当涂县农产品加工商贸综合服务中心》是基于《当涂县农产品加工园总体规划》工程的立足点上的，以项目的地域优势和政策优势，符号姑孰镇经济和社会发展现状，项目建设的外部环境较好，工程不涉及到拆迁问题，项目选址符号建设要求，项目建设的技术成熟，项目承建单位具有实施本项目的管理经验和实力，项目的建设，必将进一步提升当涂县农产品加工园及商贸综合服务能力，促进姑孰现代农业综合加工的发展，产生巨大的经济和社会效益。
项目由南京继源置业有限公司投入充足的资金，通过深入市场研究，准确的项目经营业态定位和优秀的方案设计，以实现项目提升姑孰商贸形象，产业升级，为提升当涂县农产品加工园的整体品质发挥应有的推动作用。
通过商贸综合服务中心的运作可提供更多的就业机会和小额创业平台，也能够满足一些姑孰返乡打工群体在姑孰就业和创业的良好平台。
综上，我们认为：
项目进行商贸服务中心的开发建设是可行的，项目的改造和提升，可实现姑孰镇现有商圈的产业升级，拉动地方消费潜力，提供创业投资平台，体现出巨大的经济效益和社会效益。
第二章项目背景与必要性
2.1市场宏观背景
2．1.1当涂县投资宏观背景
①皖江城市带承接产业转移示范区
②长三角区域分工协作提供了良好的条件
2010年3月底，马鞍上正式成为长三角经济协调会城市。
马鞍上参与长三角区域分工与合作，将在更很大范围内和更高层次上展开产业发展布局，定位上与长三角成员对接，在马鞍山示范区共建现代物流整合和提升等方面开展合作，共同推进区域一体化进程。
③城市发展战略
▲“1255”城市发展战略
▲“6653”现代产业体系
做大做强6大优势主导产业，着力提升钢铁制造、汽车制造、装备制造、电力能源、精细化工、食品加工等6大优势主导产业核心竞争力。
培养壮大6大新兴产业，加快发展新材料、新光源、新能源、节能环保、生物医药、电子信息等6大新兴产业，形成信的经济爆发点。
改造提升5大传统产业，进一步改造造纸印刷、金属制品、机械加工、纺织服装、农产品加工等5大传统优势产业。
加速发展3大现代服务业，重点发展现代物流、金融服务、软件及服务外包、商务服务等生产性服务等
④城乡一体化发展战略。
2.1.2姑孰农产品加工园的定位
《姑孰工业园总体规划》将农副展品加工工业定位为主导产业之一：
姑孰工业园临大公于经济区。
该区为县域粮棉油、水产养殖、家禽饲养等的主要生产基地，充分利用该区的资源发展食品、轻纺和农副产品加工工业。
《当涂县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
提出：
立足产业基础，培育龙头企业，促进规模化生产。
引进先进适用技术，实施品牌战略，提升发展食品加工业、纺织服装业和船舶制造业，提高产品附加值和市场竞争力。
充分发挥区域内农副产品资源优势，着力引进健康食品项目，提高农产品加工深度。
以雨润公司、黄池食品、甜润米业系列食品加工等企业为引领，发展食品及农副产品加工产业集群，打造区域性重要绿色食品供应基地。
到2015年行业规模产值达20亿元。
当涂县农业产品发展规划
1、发展目标
到2015年实现农业总产值30亿元，到2020年实现农业总产值40亿元。
农民人均纯收入到2015年达到15000元，到2020年达到25000元，年均增长10%以上。
2、产业基地建设布局
优化全县农业产业布局，合理配置农业资源，在稳定发展粮油生产的前提下，进一步发展特色产业，加快粮油、水产、畜禽、蔬菜、林果产业规划区域内基础设施建设步伐，形成规模成片的优质粮油、生态水产、规模畜禽、无公害蔬菜和特色林果五大现代农业产业基地。
1）优质粮油生产基地
稳定粮食生产面积，实施高产栽培技术，提高粮食单产水平。
重点建设南北与6万亩粮食产业园、黄池和石桥3万亩高产栽培核心示范区、姑孰连千与1万亩良种繁育基地。
2）特色产业
（1）生态水产养殖基地
（2）规模畜禽养殖基地
（3）无公害蔬菜基地
（4）特色林果生产基地
（5）当涂现代农业示范区
（6）农产品加工园
在姑孰镇工业园区规划建设4平方公里的农产品加工园。
2.2当涂县农产品和加工区的发展现状
2010年，当涂县粮食总面积92.71万亩，总产量44.44万吨。
其中，小麦31.15万亩，总产10.67万吨；早稻4.20万亩，总产1.69万吨；一季稻50.59万亩，总产29.59万吨；晚稻4.26万亩，总产0.46万吨。
油料播种面积22.80万亩，总产35.35万吨。
其中，油菜22.58万亩，总产35.12万吨；花生0.02万亩，总产27吨。
蔬菜播种面积6.86万亩，总产9.92万吨。
2010年，当涂县生猪出栏16.6万头，家禽出栏1701万只。
肉类总产量2.36万吨，禽蛋总产5500吨。
当涂县现有林地面积6.7195万亩。
2010年当涂县淡水养殖面积22006公顷，水产品产量66542吨，主要水产品包括：
河蟹养殖面积32000亩，总产13297吨；虾养殖面积32万亩，总产4421吨；鱼养殖面积33万亩，总产37966吨。
2010年，经济果林和大棚蔬菜种植情况：
经果林：
护河园艺：
6000亩
大陇葡萄：
1500亩
设施大棚蔬菜：
2330亩
2.3项目实施必要性分析
㈠加快农业结构调整的需要
首先，有利于按市场需求调整结构。
其次，有利于促进农业生产向深度和广度进军。
第三，有利于促进农业增长方式的转变。
第四，有利于形成新的农业经营机制。
㈡世界经济一体化的需要
世界经济一体化潮流之中，面临更加开放的市场环境和更加激烈的市场竞争，努力提高当涂县农业的竞争力迫在眉睫。
㈢增加农民收入的需要
发展农业龙头企业，既可以解决农产品卖难，使农产品卖个好价钱，又可以通过多次加工增值，提高农业的附加值和综合效益，还可以通过企业实行保护价收购或返还一部分利润第二次分配方式，给农民直接带来一些实惠，还可以为城市下岗职工再就业提供了新的出路。
㈣建设农产品加工示范区的需要
实践证明，培育龙头企业是发展商品基地、培育主导产业的关键，建设农产品加工示范区必须有一批龙头企业带动园区促进主导产业的发展，使当涂县各地的主导产业形成产业基地。
在前所未有的发展机遇面前，一个区位优越交通便利的农产品加工园区是当涂县工业发展和招商引资的重要之地。
第三章场址选址及建设条件
3．1场址选址
3.1.1项目建设选址
本项目位于当涂县姑孰副城东部，紧临博望副城，处于两个副城的交接地带，距离南京仅50公里。
项目位于当涂县农业加工园西北部，是当涂县农业加工园重要的综合服务区。
北接姑孰镇工业园，南连连大公圩经济区，西靠居民安置小区，东侧规划中的农产品加工园办公管理区，其地理位置十分优越。
3.1.2场址土地类别
项目区内现状用地以耕地为主，有少量的村民住宅用地，另外还有部分滩涂地和水塘。
项目占地面积35亩，是当涂县农产品加工园总体规划中重点商贸服务中心的建设区域，承载着整个加工园建设的支撑平台作用，贯穿着整个加工区建设的整个过程。
3．2项目的建设条件
3.2.1自然条件
1、地形地貌
项目规划区位于当涂县农产品加工园总体规划东部，地表被第四系疏松积层覆盖。
综合服务中心地势开阔平坦，地形总的趋势是西高东低，由西北向东南方向倾斜，四周高，中间低，明显呈双环型封闭洼地。
洼地内开阔平缓，地面比降1/500-1/1000不等，项目区位于东滩，海拔高程在372.5-385.9m，高差13.4m。
3、气候气象
项目建设区域属暖温带大陆性季风气候。
全年多东北风，次为西北风。
四季分明，日照充足，雨量偏少。
年均气温14.5'（，降水量521.8mm，日照2242.9h，无霜期158-220天，相对温度64%，平均风速2.6m/s。
4、土壤和植被
土壤类型以轻、中、化学成分为硫酸盐与重盐化潮土和盐土为主，土质粘重，土壤养分低，平均有机质含量0.872%，全氮0.0532%，碱解氮29.8ppm，
5、工程地质
项目场地为平原地区，水位埋深约1.1米-5米左右，其主要氯盐化合物。
地下水对钢筋混凝土或钢结构均有中度腐蚀性。
6、水文
地下水按赋存条件分为第四系孔隙潜水及岩溶水。
第四系空隙潜水赋存于地表黄土层孔隙内，受大气降水补给，一般井深150m以上，单井出水量15-25m3/h。
岩溶水赋于奥陶纪石灰岩裂隙内，简称“380奥灰溶水”，水量丰富，井深一般在300-700m左右，单井涌水量约100m3/h。
3.2.2建设条件
7、供水条件
当涂县农产品加工园水资源十分丰富，除了丰富的地下水资源，加工园内部现状没有给水管，只有西侧的老围乌路上有一条dn310的给水管，为现状周边建设用地服务，水源来自姑孰工业园自来水厂，完全可满足工程用水需求。
8、供电条件
在电力供应方面，项目区内现状有3趟500KV高压线廊，其余均为农村服务的10KV供电线路，电力资源充裕。
9、排水条件
规划采用雨、污分流的排水体制，加工区在姑孰镇东区和西区各建一座污水处理厂，项目位于当涂县农产品加工园东片区，污水统一收集排至东区污水处理厂。
10、建筑材料供应条件
本项目建设所需的水泥、砂子、碎石、钢材等建筑材料，在项目地和西安附近供应充足，项目实施单位可通过货比三家，择优选购，从市场采购解决。
11、交通、通讯条件km
当涂县农产品加工园距当涂县城8km，距南京50km，西临长江、东临石臼湖与江苏省溧水县、高淳县相邻，南与芜湖市、宣城市相连。
外围交通便捷发达。
为工程的顺利实施提供了良好的运输条件。
项目区为当涂县电信局农话网覆盖区，目前有电话用户7200户，宽带用户150户，现装机容量14000门。
第四章项目规划布局
4．1规划原则与规划理念
4.1.1规划原则
1、贯彻落实《当涂县农产品加工园整体规划》（2011-2020），立足新世纪，高起点规划，打造设施配套、功能齐全、富有时代气息的贸易综合服务中心。
2、坚持可持续发展原则，在姑孰工业园总体规划的指导下合理规划，使服务中心建设带动加工园总体建设进一步加快发展。
3、结合当涂县农产品加工园性质，合理确定各类用地性质和规模。
考虑农产品加工园建设用地发展的弹性，注重各发展阶段的衔接，增加规划弹性，使之具有较强的适应性和可操作性。
4、节约土地，节省投资，科学合理规划各项功能用地。
5、建立商贸综合服务中心与农产品加工园其他功能分区通畅便捷的交通联系，内外有结合规划商贸综合服务中心的道路交通体系。
4.1.2规划理念
空间结构综合考虑项目区整体的协调关系，进行合理布局与空间整合，并通过路网结构加强功能区，绿地系统及空间环境的有机联系，以形成整体性强、结构清晰、联系紧密的商贸综合服务中心。
根据当涂县农产品加工园规划“一轴、两区”的功能布局结构要求，努力建设“一带”功能区，即沿围乌大道形成的当涂县农产品加工园商贸服务及景观轴带区域。
建设艺术与风格不同的目标客户群，有着不同的购买习惯、文化背景、生活形态及媒体解除习惯，对同一产品的态度持有迥然不同的看法。
了解其具体特点，在沟通上形成一对一的对话，将使宣传得到事半功倍的效果，如：
小商品交易中心要呈现大气、稳重的沟通风格，在设计这一目标客户群时，我们采取稳重大气的沟通风格，使建筑风格现代化，气势雄浑，体现商品交易的实力、稳定、映射出时代精神，而服餐饮务业类则强调管理的档次及项目的尊贵，在与他们沟通时则有必要采取类似豪宅的沟通手法。
使其获得心理上的满足。
在尽可能的情况下，能让潜在经营者只通过风格便能辨认这就是商贸中心，或是商品交易市场，从而提高建筑的有效性和实用性。
建筑特征与结构项目力求造型优美及尊重人文环境的建筑设计风格。
建筑外部应用优美的曲线造型，外立面运用在水平和垂直两上方向弯曲的玻璃幕墙，独特的双曲面结构呈现出强大的视觉冲击力，外墙以玻璃和金属表面构成，使整个建筑的造型具有时代感和吸引力。
其中交易中心和餐饮服务高40米，是项目区目前已经规划的最高建筑。
独特的定位，优越的地段与极具特色的设计使综合服务中心成为农业加工园的标志性建筑，在为客户提供高档、优质、人性化办公空间的同时，也成为都市中美丽的风景。
4．2项目开发定位
项目拟建地址位于当涂县农产品加工园东片区，314大道以南与围乌以东的十字路口，总占地35亩，拟建设农产品加工商贸综合服务大楼、特色农业产品批发市场、物流配送、仓储区和餐饮服务等主体工程，作为加工区建设的服务平台。
4.3主体工程布局
4.3.1平面布局要求
1、充分利用地形、地势、工程地质及水文地质条件，合理地布置建筑物、结构物和有关设施，并应减少土（石）方工程量和基础工程费用。
2、结合当地气象条件，使建筑物具有良好的朝向、采光和自然通风条件。
高温、热加工、有特殊要求和人员较多的建筑物，应避免西晒。
3、防止有害气体、烟、雾、粉尘、强烈振动和高噪声对周围环境的危害。
4、合理地组织货流和人流。
5、使建筑群体的平面布置与空间景观相协调，并应结合城镇规划及厂区绿化，提高环境质量，创造良好的生产条件和整洁的工作环境。
4.3.2总平面布置
本项目主要由农产品加工商贸综合服务大楼、特色农业产品批发市场、物流配送、仓储区和餐饮服务组成，其中工商贸综合服务大楼、特色农业产品批发市场位于南侧，功能分区鲜明，布局合理。
根据《当涂县农产品加工园控制性详细规划》，商贸综合服务中心内部道路均为加工区内次干道，采用水泥路面，各功能分区均设置停车位。
同时项目区内将将进行绿化美化环境设施，绿化引入有机环境的概念，采用点、线、面相结合的手法，将各绿化景点有机的联系起来。
在项目区四周设立绿化隔离带，以便降低噪声和汽车尾气对环境污染。
总平面布置应根据建设布局、建筑防火、安全卫生、交通运输等各类设计规范要求及节约建设用地、合理使用土地等原则。
第五章项目建设规模与建设方案
5.1建设规模
项目占地面积35亩，总建筑面积约17300平方米
主要建设内容如下
序号
主要建设内容
建筑面积
（平方米）
1
农产品加工园商贸综合服务大楼
5000
2
特色农产品批发市场
2600
3
仓储区
4200
4
物流配送中心
3500
5
餐饮服务
2000
以及停车场、道路、广场、绿地等辅助工程并完成给排水、供电、消防、室外管网等配套工程及相关设备购置与安装等。
5.2主体工程建设方案
农产品加工园商贸综合服务大楼：
建筑面积5000平方米，高6层，采用钢筋混凝土结构，建设地下停车场50个。
特色农产品批发市场：
建筑面积2600平方米，高2层，采用钢筋混凝土结构，建设地下停车场60个。
仓储区：
建筑面积4200平方米，1层，采用钢筋混凝土结构。
物流配送中心：
建筑面积2000平方米，1层，采用钢筋混凝土结构。
餐饮服务：
建筑面积2000平方米，高4层，采用钢筋混凝土结构，建设地下停车场50个。
5.3配套设施建设
5.3.1绿地、停车场、道路、广场建设
本项目绿化设计主要布置绿化座椅，景观灯，已达到防止污染、净化环境，美化中心的目的。
项目绿化面积约4000平方米；
本项目道路工程设计，力求骨架清楚，内外联系方便，同时满足消防要求。
停车场的布置充分利用地形，设置分散停车位。
5.3.2给水
净水：
项目区用水有农业加工园水厂提供，主管设计管径2DN350，区内净水管以环状布置为主，以确保供水安全，管道深埋均在冻土深度一下。
5.3.2排水
根据《当涂县农产品加工园控制性详细规划》，采用雨、污分流的排水体制。
第六章环境保护
6.1环境质量标准
依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度，实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，充分利用原有污染治理设施，对本次设计新增的各种污染物进行治理，保证达标排放。
为了确保项目区环境质量，防止污染和其它公害，保障人体健康，按照国家和地方有关规定，结合姑孰镇的实际情况，执行以下环境质量标准：
1．国环字（86）002号文《建设项目环境保护设计规定》。
2．国环字（86）003号文《建设项目环境保护管理办法》。
3．建设单位提供的有关技术资料及当地环保部门提出的意见。
4．工业“三废”排放度生产标准
5．JBJ16-2000《机械工业环境保护设计规范》
6．GB3905-1996《环境空气质量标准》二级标准
7．GB8978-1996《污水综合排放标准》一类标
7．GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》
9．GB12348-90《工厂企业厂界噪声标准》二类标准
昼间60夜间50等效声级Leq：
dB（A）
10．GB3096-93《城市区域环境噪声标准》二类标准。
昼间60夜间50等效声级Leq：
dB
6.2主要污染物种类、来源及排放量
（1）生产废水：
900吨／日，主要为煮炼、染色和清洗排水。
（2）废气：
锅炉产生的气体
（3）粉尘：
无粉尘生产
（4）噪声：
主要产生于织造机、络筒机、染色机等设备，无强力噪声。
6.3处理方案
1．废渣处理方案
产生的废碴主要为煤碴，由指定单位接受作建筑用材料。
其他废渣为加工废料、废包装材料及其它杂物，对废包装材料收集后定期送废品站回收，其它杂物运往开发区垃圾焚烧电站。
2．废气处理方案
由锅炉产生的废气，处理采用水膜除尘装置，除尘效率为95％左右，脱硫，效率为30％，烟尘排放量30.8t／a，S02排放量80.64t/g，烟尘可以达标排放。
其他生产线工作时不产生的废气，设计局部排风系统把气体排至大气中，废气排放，符合GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》中二级标准的要求，即排放浓度NOx240mg/m3，排放速率0.77kg/h；排放非甲烷烃120mg/m3，排放速率10kg/h，排气筒高度15m。
3．噪声控制：
本工程所采用的引风机,鼓风机，织布机、络筒机、排风机等机械等在运行过程中，是会产生环境噪声的污染源，属一般噪声。
设计中除尽量选用低噪声设备外，同时对设备采用减震、消声和隔音等措施处理，设备所在的房间设计中考虑隔音墙，并采用吸声材料处理，以降低噪声污染。
经建筑物的阻挡和距离衰减，噪声传至厂界时可以满足GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》中Ⅱ类标准的要求，即昼间65dB（A），夜间55dB（A）要求。
4．废水处理
生产生活中产生的废水采用先进的清洁生产设备和工艺，如超低溶比染色机、精炼用生物酶制剂，中水处理再回用等，排放的废水经生化和物化二道处理后完全能达到国家二级排放标准，进入城市污水管网。
项目区内尽可能没有裸土，栽种选用该地生长的常绿草地，既美化环境又能减少污染，使厂区成为布局合理的花园式工厂。
6.4结论
在本设计方案中，遵照国家的有关规范及标准，对生产过程中可能出现的各种污染物、源，均进行了相应有效的治理与预防，使其对周围环境影响的可能性大大降低。
因此，当工程投产后，只要注意加强生产管理，建立一个严格的环保管理制度，就能保持一个良好的生产、工作环境
第七章职业安全卫生
7.1工程建设的安全卫生要求
根据国家和地方有关安全和工业卫生方面的方针政策，以及“工业企业设计卫生标准”、“工业企业噪声标准”等规范，在设计中对确保生产安全和职工人身安全、改善工人劳动条件和环境等方面，均采取切实可行、行之有效的治理措施。
具体执行如下标准：
1．劳动部文件劳字（1988）48号《关于生产建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》
2．《建筑设计防火卫生标准》GBJ73-84
3．《工业企业设计卫生标准》TJ36-79
4．《工业企业噪音控制设计规范》GBJ87-85
5．采用的劳动安全卫生标准
《机械防护安全距离》GB12265-90
《生产过程安全卫生要求总则》GB12801-91
《用电安全导则》GB/T13869-82
《工业企业照明设计标准》GB50034-92
7.2生产过程中的安全防范和安全教育
1、建立安全领导小组：
全面负责项目建设期的安全工作；
2、实施过程中，工程开挖较多，应加强安全管理，及时采取
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