建筑识图房产必看.docx

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建筑识图房产必看

建筑识图,房产必看

一．共有建筑面积的区分及分摊方法例如

一幢裙、塔楼相连的综合楼〔见图6-1〕，其裙楼功能区为商业，塔楼功能区为住宅，G1~G5均为应分摊的共有建筑面积。

其中G1为塔楼功能区专用的室外楼梯，G5为房屋天面上电梯间及电梯机房。

G1~G5的共有建筑面积能够有如下分摊组合：

1〕G1只服务于塔楼功能区，那么仅在塔楼住宅部分分摊。

2〕G2只服务于裙楼功能区，那么仅在裙楼商业部分分摊。

3〕G2只服务于塔楼功能区，但G2通过裙楼功能区，那么由塔楼住宅、裙楼商业两部分按比例分摊。

4〕G3只服务于塔楼功能区，但G3通过裙楼功能区，那么由塔楼住宅、裙楼商业两部分按比例分摊。

5〕G3同时服务于裙楼功能区和塔楼功能区，那么由塔楼住宅、裙楼商业两部分按比例分摊。

6〕G4只服务于塔楼功能区，那么仅在塔楼住宅部分分摊。

7〕G5为房屋天面上设备用房，那么整幢分摊。

一幢房屋塔楼中楼层示意图如图6-2所示为，G1为仅服务本楼层的层内过道、卫生间、空调机房的共有建筑面积，G1仅服务于本层01、02两部分，01、02两部分为本层功能不同或权益人不同的专有面积，而01+02+G1相对整幢、塔楼功能区来说又是使用面积。

本层中核心筒及外墙的一半已作为功能区共有建筑面积在塔楼功能区内进行分摊。

G2为该幢建筑中整幢、功能区共有建筑面积分摊至本层的共有建筑面积。

裙、塔楼立剖面示意图塔楼楼层平面示意图

上述两图分别表示了共有建筑面积整幢分摊、功能区分摊、层分摊的情形，不管层次多复杂的共有建筑面积，其分摊运算均可由以上说明推算而出。

二．应分摊共有建筑面积的优先级

分摊共有建筑面积的优先级按服务范畴由大到小、由整体到局部的顺序依次递减，

即按照整幢、功能区间及功能区内、层间及层内、户等逐级分摊，整幢共有面积优先级最高，层内多户共有面积优先级最低。

按照管分摊共有建筑面积的优先级高低，优先级低的共有建筑面积必须参与分摊优先级高的共有建筑面积。

共有建筑面积的分摊，执行按比例分摊的原那么，由上而下依次进行，即先分摊幢共有建筑面积，然后分摊功能区间和功能区内共有建筑面积，再分摊层间和层内共有建筑面积，最后把共有建筑面积分摊至套或户。

三．共有建筑面积处理的一样原那么

a〕协议优先原那么

有合法的分割文件或协议时，以协议为准进行分摊运算；无分割文件或协议时，

一样依照房屋公共建筑面积的使用功能，按与公共面积相关的房屋的套内〔专有〕建筑面积的比例进行分摊运算。

分割文件或协议应由公共建筑空间的所有相关权益人共同签署，协议内容不能侵犯公共利益和第三方利益，否那么不能视为有效的分割协议。

协议对产权分割的部位和分割方式应明确、一致且无异议，必要时该分割协议还需经公证。

该协议应作为产权转让的要件之一，在产权变更时告知受让方。

b〕自上而下原那么

按照管分摊公用建筑面积的优先级高低，自高至低逐级进行分摊运算，优先级低

的公用建筑面积参与分摊优先级高的公用建筑面积。

小范畴功能区间的公用建筑面积应参与分摊大范畴功能区间的公用建筑面积，局部范畴的公用建筑面积应承担整体的公用建筑面积。

说明：

可采纳由下而上原那么进行共有面积分摊运算数据的检核。

c〕按由大到小、由整体到局部划分应分摊公用建筑面积的优先级

按照如此优先级便于分摊运算时的有理有序，便于运算机公用建筑面积分摊运算

程序的编制，也便于运算成果的检查复核，同时也符合国家标准«房产测量规范»〔GB/T17986-2000〕的相关原那么。

d〕向下兼容原那么

能够通过优先级高的公用建筑空间再进入优先级低的公用建筑空间，而不得先通

过优先级低的公用建筑空间再进入优先级高的公用建筑空间。

当电梯及前室为整幢公用时，连接公共出入口和电梯的走廊就应作为整幢公用建筑面积在整幢进行分摊运算，而不能将其作为本层的公用建筑面积在层内分摊运算。

四.共有建筑面积分摊运算的检核

共有建筑面积分摊运算后，本幢总建筑面积=房屋中各套〔户〕房屋产权面积之和=

本幢房屋中各套〔户〕房屋套内建筑面积之和+本幢房屋中各套〔户〕分摊面积之和。

其中，本幢房屋中各套〔户〕分摊面积之和=本幢房屋中整幢共有建筑面积之和+各功能区房屋共有建筑面积之和+各层房屋共有建筑面积之和。

五、共有建筑面积分摊模型

1〕．由上而下分摊运算模型

按照国家标准«房产测量规范»规定，共有建筑面积的分摊采取由上而下的分摊模式按比例分摊，按照幢分摊、功能区间分摊、功能区内分摊、层间分摊、层内分摊的顺序由上而下进行共有建筑面积分摊〔见图6-3〕。

采纳由上而下分摊运算的方法，第一分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊至各功能区；功能区再把分到的分摊面积和功能区原先自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区各个层；然后再把功能区分到的分摊面积和层原先自身的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。

套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的产权面积。

如各功能区内各层的结构相同，共有建筑面积也相同，经功能区分摊后可将共有建筑面积直截了当分摊至各套或各户。

图6-3由上而下分摊运算模型

2〕．由下而上分摊运算模型

实际工作中还能够采纳由下而上的运算方法进行共有建筑面积的分摊运算，这种方法比采纳自上而下的运算方法更简单方便，运算更灵活，不易发生错误。

采取由下而上的分摊模式即按层内分摊、层间分摊、功能区内分摊、功能区间分摊、幢分摊的顺序进行共有建筑面积分摊（见图6-4）。

专门说明的是，由于采纳自上而下的运算方法不符合测量规范规定，因此不能作为正式运算，这种方法一样用来正式测绘成果〔一样为采纳房产测绘软件使用运算机自动分摊运算〕的运算检核之用。

采纳由下而上的运算方法的过程如下：

第一按照各层内不同的共有建筑面积和套内建筑面积进行分摊运算，得出层内各套

面积〔套内建筑面积+层内分摊面积〕。

再按照层间的共有建筑面积和各层面积〔套内建筑面积+层内分摊面积〕进行分摊

运算，得出层内各套面积〔套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积〕。

再按照功能区共有建筑面积和功能区内的各套面积〔套内建筑面积+层内分摊面积+

层间分摊面积〕进行分摊运算，得出功能区内各套面积〔套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功能区内分摊面积〕。

再按照功能区间的共有建筑面积和各功能区的各套面积〔套内建筑面积+层内分摊

面积+层间分摊面积+功能区内分摊面积〕进行分摊运算，得出得出功能区内各套面积〔套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功能区内分摊面积+功能区间分摊面积〕。

将幢共有建筑面积和各套面积〔套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功能

区内分摊面积+功能区间分摊面积〕进行分摊运算，即得到各套的产权面积〔套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功能区内分摊面积+功能区间分摊面积+幢分摊面积〕。

图6-4由下而上分摊运算模型

六、房产面积运算过程与分摊例如

1．房产面积运算例如

1〕房产面积运算过程

〔1〕面积运算预备

a.测量资料检查内容

同意托付单位测绘申请并开始房产测绘作业时，应收集、检查、确认的资料要紧内容有：

该项目相关的已有房产测绘资料，房屋调查表、房屋用地调查表，外业分幢、分层、分户测量数据资料，托付方提供的建筑施工图〔含平面、立面、剖面、户型放大图、墙身及节点大样图等〕、结构施工图和工程建设过程中涉及建筑面积运算的建筑设计变更资料，该项目的建设工程规划许可证规定建筑面积指标，托付方提供的房号编排和共有建筑面积分摊协议认定表，公安部门核定的门牌号码证明，相关部门确认的建筑命名批复书〔函〕等。

b.测绘资料检查步骤和本卷须知

第一检查各项资料是否齐全，专门是外业测绘数据有无遗漏、数据是否不一致，托付方提供的图纸资料是否齐全和符合要求〔是否为竣工图，或是否经相关部门核准〕；其次重点检查各种图纸资料之间的边长尺寸、功能名称、图形表示是否一致，不一致处需托付方提供设计单位的设计说明，补充的设计说明和图件必要时应经相关部门核准，检查确认设计和实测墙体厚度、墙体抹灰层和外墙贴面的厚度的差异；然后详细检查外业实测测量数据，推测时图纸设计的分层、分户、公共建筑空间的墙体中线边长尺寸与绘制房产分层图是否一致；最后进行公共建筑确认，拟定本幢相应部位的面积运算方案和共有建筑面积分摊方案。

〔2〕图斑面积运算

进行图斑面积时依据房屋面积运算规那么，第一确认划分的图斑按水平投影哪些部分运算全部建筑面积，哪些部分运算一半建筑面积，哪些部分不运算建筑面积。

面积运算方法要紧包括实地量距法和坐标解析法两种。

a.坐标解析法运算面积

利用采集的房角点的坐标值运算图斑面积。

b.实地量距法运算面积

依照房屋水平投影的形状分割成假设干几何图形，由几何图形面积运算公式，即可运算出各类面积的数值。

实际作业中多采纳相关房产测绘软件绘制分层平面示意图，运算各部位面积。

目前全国各地所使用的房产测绘软件中，大部分是以具有强大图形编辑处理功能的AutoCAD制图软件为底层平台，结合不同数据库进行测绘数据治理的专业房产测绘应用软件。

〔3〕产权单元套内建筑面积运算，将本产权单元所包含的图斑面积求和。

〔4〕功能区共有建筑面积运算，将本功能区所包含的共有图斑面积求和。

〔5〕层共有建筑面积运算，将本层所包含的共有图斑面积求和。

〔6〕幢共有建筑面积运算，将本幢所包含的共有图斑面积求和。

〔7〕由产权单元开始通过层、功能区、幢进行专有套内建筑面积和共有建筑面积的汇总运算，各级汇总面积将作为本级共有建筑面积分摊的基数。

〔8〕汇总面积运算正确性检核。

〔9〕由幢开始通过功能区间、功能区内、层间、层最后到产权单元进行共有建筑面积的逐级分摊运算。

〔10〕运算产权单元的建筑面积。

（11）建筑面积运算正确性检核。

注意：

面积检核中的幢建筑面积运算应完整，包括主体结构自然层建筑面积、辅助结构建筑面积、地下室建筑面积、夹层类建筑面积、幢主墙体外专为本幢服务的建筑面积等。

2〕层、功能区、幢面积的运算

〔1〕层面积的运算

层建筑面积=层内各套的建筑面积+本层内共有共用的建筑面积

〔2〕功能区面积的运算

功能区建筑面积=功能区内各层的建筑面积+本功能区内共有共用的建筑面积

〔3〕幢面积的运算

幢建筑面积=幢内各功能区的建筑面积+本幢内由全幢分摊的幢共有建筑面积

〔4〕建筑面积运算的检核

幢建筑面积=幢内各套的建筑面积之和+本幢内全部共有建筑面积之和

3〕房产面积内业运算算例

有一幢商住楼共6层，分为两个功能区，其中1层为商业功能区，2-6层为住宅功能区。

依照共有建筑面积的分摊认定和分摊协议，1层楼梯1、楼梯2,1-6层半外墙，屋面楼梯1、楼梯2的面积为幢共有建筑面积，由全幢分摊；2-6层楼梯1、楼梯2的面积为住宅功能区共有建筑面积，由住宅功能区分摊。

各层户型组成、共有建筑面积分布、边长尺寸标注见图6-5。

本幢建筑外墙厚度为0.24m，阳台均为不封闭的阳台。

阳台为外尺寸，屋面楼梯为外尺寸；除各层外围标注的是外尺寸外，其余尺寸均为中线尺寸。

套与套之间，套与共有面积之间的墙均为共墙。

〔1〕房屋边长尺寸的检核

外轮廓边长总长度：

7.10+2.60+8.20+2.60+8.20+0.24=37.14m

外轮廓边长总宽度：

14.00+0.24=14.24m

（2）成套房屋的套内建筑面积运算

本幢房屋的套内建筑面积依照国家标准«房产测量规范»的有关规定，运算如下:

商业部分共计4套〔户〕

图6-5商住楼套内建筑面积、共有建筑面积运算图

1层01#套内建筑面积=108.63m2

1层02#、03#、04#套内建筑面积=124.03m2

商业套内建筑面积=108.63+124.03╳3=480.72m2

住宅部分共计40套〔户〕

2-6层01#套内建筑面积=59.24m2

2-6层02#、05#、06#套内建筑面积=59.87m2

2-6层03#、04#、07#、08#套内建筑面积=57.45m2

住宅套内建筑面积=59.24╳5+59.87╳3╳5+57.45╳4╳5=2343.25m2

（3）共有建筑面积的确定与运算

依照房屋的设计结构、服务功能和相关协议文件确定共有建筑面积的归属，并运算如下：

a.整幢分摊共有建筑面积

整幢分摊共有建筑面积=屋面层楼梯1、楼梯2面积+1~6层半外墙面积+1层楼梯1、楼梯2面积，即整幢共有建筑面积=14.60╳2+12.27+22.09╳5+17.94╳2=187.80m2

b.住宅分摊共有建筑面积

住宅分摊共有建筑面积=2-6层楼梯1、楼梯2面积=17.94╳2╳5=179.40m2

（4）幢、功能区各部分面积的汇总运算

整幢套内建筑面积=商业套内建筑面积+住宅套内建筑面积=480.72+2343.25=2823.97m2

幢内全部共有建筑面积=整幢分摊共有建筑面积+住宅分摊共有建筑面积=187.80+179.40=367.20m2

整幢建筑面积=幢内全部共有建筑面积+住宅套内建筑面积=整幢套内建筑面积=367.20+2823.97=3191.17m2

（5）共有建筑面积的分摊

本幢建筑内有商业、住宅两个不同功能区，分摊运算时采纳二级分摊方法对共有建筑面积进行分摊运算。

由于商业功能区内没有其他可供分摊的共有建筑面积，经第一级分摊后得到的幢共有建筑面积分摊系数与商业共有建筑面积的分摊系数相同。

住宅功能区通过第一级分摊得到的共有建筑面积再加上住宅功能区内分摊共有建筑面积，除以住宅套内建筑面积，即通过第二级分摊得到住宅共有建筑面积的分摊系数。

a.第一级分摊

幢共有建筑面积的分摊系数=整幢分摊共有建筑面积/（整幢套内建筑面积+住宅分摊共有建筑面积）=187.80/（2823.97+179.40）=0.062530

b.第二级分摊

住宅共有建筑面积的分摊系数=[住宅分摊共有建筑面积╳（1+0.062530）/住宅套内建筑面积]+0.062530=[179.40╳（1+0.062530）/2343.25]+0.062530=0.143878

或，

住宅共有建筑面积的分摊系数=[住宅分摊共有建筑面积╳（1+0.062530）+住宅套内建筑面积╳0.062530]/住宅套内建筑面积=[179.40╳（1+0.062530）+2343.25╳

0.062530]/2343.25=337.14/2343.25=0.143877

因取位造成的凑整误差，分摊系数小数点后第6位有微小差异，这对运算结果无阻碍。

〔6〕运算各套房屋的分摊面积

1层01#分摊的共有面积=套内建筑面积╳幢共有建筑面积的分摊系数=108.63╳0.062530=6.79m2

1层02#、03#、04#分摊的共有面积=套内建筑面积╳幢共有建筑面积的分摊系数=124.03╳0.062530=7.76m2

2-6层01#分摊的共有面积=套内建筑面积╳住宅共有建筑面积的分摊系数=59.24╳0.143878=8.52m2

2-6层02#、05#、06#分摊的共有面积=套内建筑面积╳住宅共有建筑面积的分摊

系数=59.87╳0.143878=8.61m2

2-6层03#、04#、07#、08#分摊的共有面积=套内建筑面积╳住宅共有建筑面积的分摊系数=57.45╳0.143878=8.27m2

〔7〕运算各套房屋的产权面积

1层01#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=108.63+6.79=115.42m2

1层02#、03#、04#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=124.03+7.76

=131.79m2

2-6层01#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=59.24+8.52=67.76m2

2-6层02#、05#、06#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=59.87+8.61

=68.48m2

2-6层03#、04#、07#、08#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=57.45+8.27=65.72m2

另外，运算各套房屋的产权面积时，也可按产权面积=套内建筑面积╳〔1+共有建筑面积的分摊系数〕进行运算。

如1层01#产权面积=108.63╳〔1+0.062530〕=115.42m2，2-6层01#产权面积=59.24╳〔1+0.143878〕=67.76m2.

〔8〕分摊运算的检核

全幢各套〔户〕产权面积之和为3191.19m2，幢面积为3191.17m2，相差0.02m2，这属于共有建筑面积分摊运算时因取位造成的凑整误差，成果检核无误，分摊运算与产权面积运算正确。

2．共有建筑面积分摊例如

1〕单一功能建筑分摊

有一幢住宅楼，全幢共6层。

幢内1-6层半外墙、电梯间，天面电梯间属于幢共有建筑面积。

各层户型组成、共有建筑面积分布、边长尺寸标注见6-6。

本幢建筑外墙厚度为0.20m，阳台均为不封闭的阳台。

阳台为外尺寸，屋面电梯间为外尺寸；除各层外围标注的是外尺寸外，其余尺寸均为中线尺寸。

套与套之间，套与共有面积之间的墙均为共墙。

（1）房屋边长尺寸的检核

1层外轮廓边长总长度：

7.20╳2+2.20╳2+0.20=19.00m

1层外轮廓边长总宽度：

7.60+1.20+1.40+6.20+0.80+0.20=17.40m

图6-6单一功能建筑套内建筑面积、共有建筑面积运算图

2-6层外轮廓边长总长度：

1.20╳2+7.6+1.40+6.20+2.30+0.20=20.10m

2-6层外轮廓边长总宽度：

2.20╳2+1.50╳2+5.70╳2+0.20=19.00m

（2）成套房屋的套内建筑面积运算

本幢房屋的套内建筑面积依照国家标准«房产测量规范»的有关规定，运算如下:

住宅部分共计24套〔户〕

1层01#、02#套内建筑面积S01、S02=69.21m2

1层03#、04#套内建筑面积S03、S04=59.37m2

2-6层01#、02#套内建筑面积S01、S02=75.50m2

2-6层03#、04#套内建筑面积S03、S04=65.74m2

住宅套内建筑面积=69.21╳2+59.37╳2+75.50╳2╳5+65.74╳2╳5=1669.56m2

整幢套内建筑面积=住宅套内建筑面积=1669.56m2

（3）共有建筑面积的确定与运算

依照房屋的设计结构、服务功能和相关协议文件确定共有建筑面积的归属，并运算如下：

整幢分摊共有建筑面积=1-6层电梯间面积+屋面层电梯间面积+1~6层半外墙面积=39.86+36.22╳5+39.48+9.06+10.42╳5=321.60m2

（4）幢、功能区各部分面积的汇总运算

整幢建筑面积=整幢分摊共有建筑面积+整幢套内建筑面积=321.60+1669.56=1991.16m2

（5）共有建筑面积的分摊

本幢建筑内只有住宅一个功能区，属单一功能建筑，可采纳整体分摊方法对共有建筑面积进行分摊运算，直截了当得到幢共有建筑面积的分摊系数。

经整体分摊后得到的幢共有建筑面积分摊系数即为住宅功能区共有建筑面积的分摊系数。

幢共有建筑面积的分摊系数=整幢分摊共有建筑面积/整幢套内建筑面积=321.60/1669.56=0.192626

〔6〕运算各套房屋的分摊面积

1层01#、02#分摊的共有面积=套内建筑面积╳幢共有建筑面积的分摊系数=69.21╳0.192626=13.33m2

1层03#、04#分摊的共有面积=套内建筑面积╳幢共有建筑面积的分摊系数=59.37╳0.192626=11.44m2

2-6层01#、02#分摊的共有面积=套内建筑面积╳住宅共有建筑面积的分摊系数=75.50╳0.192626=14.54m2

2-6层03#、04#分摊的共有面积=套内建筑面积╳住宅共有建筑面积的分摊系数=65.74╳0.192626=12.66m2

〔7〕运算各套房屋的产权面积

1层01#、02#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=69.21+13.33=82.54m2

1层03#、04#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=59.37+11.44=70.81m2

2-6层01#、02#产权面积=套内建筑面积╳〔1+共有建筑面积的分摊系数〕

=75.50╳〔1+0.192626〕=90.04m2

2-6层03#、04#产权面积=套内建筑面积╳〔1+共有建筑面积的分摊系数〕

=65.74╳〔1+0.192626〕=78.40m2

〔8〕分摊运算的检核

全幢各套〔户〕产权面积之和为1991.10m2，幢面积为1991.16m2，相差0.06m2，属运算凑整误差，成果检核无误，分摊运算与产权面积运算正确。

2〕商业办公楼

有一幢商业办公楼，全幢共25层，分为两个功能区，其中1-4层为商业功能区，5-25层为办公功能区。

本幢建筑各层平面结构差不多相同，且1-4层核心筒均向商业开门使用。

依照共有建筑面积的分摊认定和分摊协议，幢内的1层门厅、1-25层核心筒、1-25层电井、1-25层水井、1-25层半外墙、天面核心筒面积属全幢共有面积，由全幢分摊；1-4层商业楼梯、1-4层电梯、1-4层电井面积为商业功能区共有面积，由商业功能区分摊；1-4层卫生间面积为商业功能区内各层共有面积，由商业功能区各层进行层内分摊；1层办公大堂为办公功能区共有面积，由办公功能区进行分摊；5-25层卫生间、过道面积为办公功能区内各层共有面积，由办公功能区各层进行层内分摊。

各层户型组成、共有建筑面积分布、边长尺寸标注见图6-7、图6-8。

本幢建筑外墙厚度为0.20m，阳台均为不封闭的阳台。

阳台为外尺寸，屋面楼梯为外尺寸；除各层外围标注的是外尺寸外，其余尺寸均为中线尺寸。

套与套之间，套与共有面积之间的墙均为共墙。

（1）房屋边长尺寸的检核

1屋外轮廓边长总长度：

8.60+7.45+6.35+7.90+2.65+2.85+3.90+4.30+1.00

+0.20=45.20m

1屋外轮廓边长总宽度：

26.00+1.50+0.20=27.70m

2-4屋外轮廓边长总长度：

44.00+1.00+0.20=45.20m

2-4屋外轮廓边长总宽度：

26.00+1.50+0.20=27.70m

5-25屋外轮廓边长总宽度：

8.60╳2+8.80+1.50+0.20=27.70m

5-25屋外轮廓边长总长度：

26.50+17.50+1.00+0.20=45.20m

图6-7商业办公楼1-4层套内建筑面积、共有建筑面积运算图

图6-8商业办公楼5-25、屋面层套内建筑面积、共有建筑面积运算图

（2）成套房屋的套内建筑面积运算

本幢房屋的套内建筑面积依照国家标准«房产测量规范»的有关规定，运算如下:

商业部分共计4套〔户〕

1层01#套内建筑面积S01=714.31m2

2-4层01#套内建筑面积S01=862.27m2

商业套内建筑面积=714.31+862.27╳3=3301.12m2

办公部分共计42套〔户〕

5-25层01#套内建筑面积S01=563.97m2

5-25层02#套内建筑面积S02=354.60m2

办公套内建筑面积=563.97╳21+354.60╳21=19289.97m2

（3）共有建筑面积的确定与运算

依照房屋的设计结构、服务功能和相关协议文件确定