深圳市DP40105号片区坝光地区Word下载.docx
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1.3本图则内的土地使用及开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。
本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规、标准和技术规范的相关规定。
1.4本图则范围内编制下层次规划及城市设计，必须以本图则确定的规划要求为依据。
1.5本图则涉及的所有技术指标（除特别注明者外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》【2014版】
（以下简称《深标》【2014版】）确定。
1.6本图则由市规划委员会负责解释；
若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条规定。
1.7本图则自市规划委员会批准之日起施行。
2．发展目标
2.1本图则的发展目标是:
坚持生态优先、可持续发展原则，维护片区生态格局稳定，积极运用建筑、交通、市政等领域的新理念新技术，合理配置完善的配套服务设施，构建凸显山海特色的绿色生态湾区和比肩全球高度的生命科学小城。
2.2本图则的功能定位是:
在保护坝光生态环境的前提下，发展以生物科技产业为主导的战略性新兴产业，同时适当融合滨海旅游、科技研发、教育培训、文化创意、会展交流等功能。
3．用地布局和土地使用
3.1本图则通过山海生态绿廊划分了一系列复合功能组团，以公交走廊串联用地空间，形成“环湾串珠式”组团结构，在滨海环湾地区布局公共服务带和片区综合中心。
3.2本图则确定的各地块土地用途及规划控制要求详见《图表》。
3.3本图则因生态保护和适应未来发展实际情况的需要，划定15个单元，单元的具体布局和开发控制要求详见“单元控制指标一览表”。
3.4本图则确定的发展备用地位于DY14和DY15两个单元，发展导向以新型产业、旅游和必要的配套服务设施为主，下一步具体用地性质的确定应符合本图则提出的发展导向，并报规划行政主管部门审批。
开发建设时应充分尊重现有自然和景观资源。
4．开发强度
4.1本图则总建筑规模为：
556.14万平方米（不包括城市基础设施）。
4.2本图则确定的各地块容积率参见附表1（地块指标引导一览表）。
4.3本图则确定的各单元建筑规模详见《图表》中的“单元控制指标一览表”
5．配套设施
5.1本图则内的配套设施（包括公共服务设施、城市基础设施和公共安全设施）的等级、位置、规模及规划控制要求详见《图表》及附表2。
5.2本图则配套设施主要集中布局在各公交综合枢纽站地块和社区中心地块。
本图则规划的公交综合枢纽站包括车辆换乘、停放、检修和充电等交通功能，同时兼容商业服务、公寓等功能。
5.3本图则规划就业人口总规模8万人，其中规划居住人口规模3.5万人，其余4.5万人在葵涌、大鹏等片区统筹安排配套居住，本图则中配套设施规模和数量据此安排。
5.4本图则规划多功能公共中心3处，分别位于02-03、04-07、08-14地块，与公交综合枢纽站集中组合设置。
规划混合功能社区中心4处，分别位于01-16、03-09、08-06、13-09地块，包括社区管理用房、社区服务中心、社区警务室、文化活动室、社区健康服务中心和社区老年人日间照料中心等设施。
5.5本图则中08-10地块为地下式污水处理厂，地面为公园，其周边10米控制范围内不得布置除绿地、道路以外的其它功能的用地及设施。
6．综合交通
6.1本图则内道路系统及规划控制要求详见《图表》及附表3。
6.2本图则以公共交通和慢行交通为主导，限制社会车辆进入本片区，规划3处公交综合枢纽站，对外来交通进行截留，并与片区内及周边的绿道网、步行和自行车系统有机衔接。
6.3本图则强调绿色交通，是自行车重点发展地区。
次干道均设置双侧或单侧自行车专用道，支路设置自行车行人混行通道。
沿滨海绿带和内部主要水系生态廊道设置独立的自行车休闲道（绿道），保留现状绿道服务点2处，规划新增服务点2处。
6.4本图则道路断面设计体现滨海地区人性化、小尺度、高密度等特征，采用较小断面尺寸，控制车行道宽度，保证自行车道和人行道宽度。
竖向设计应结合地形灵活布局。
6.5本图则内限制社会小汽车使用，结合公交综合枢纽站、体育中心等地块配建非独立占地公共停车场8处，其余地块原则上低配或不配建小汽车停车位。
停车位配建标准和片区智能化交通管理应在下阶段开展专门研究确定。
6.6为保证本图则内部建立以绿色公交为主导的交通系统，对盐坝高速入口、葵坝路入口和鹏坝路入口实行特别交通管制，限制过境社会车辆穿越本片区核心，引导过境车辆由外围环坝路绕行，需进入本片区的机动车应当在三个出入口相应的公交综合枢纽站进行换乘。
7．市政设施
7.1按照适度超前的原则预测各类市政工程需求量，高标准规划给水、排水、电力、通信、燃气等各项市政配套设施。
市政设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。
7.2本图则各市政专业预测需求量：
（1）最高日给水量为7.5万立方米/日。
（2）平均日污水量为6.0万立方米/日。
（3）电力负荷为20万千瓦。
（4）固定通信用户为5.2万线，宽带数据用户为3.6万户，移动通信用户为10万户，有线电视用户为1.2万户。
（5）天然气年总用气量为546万标准立方米，高峰小时用气量为2062标准立方米。
7.3市政设施控制范围及保护要求应符合以下要求：
（1）本图则落实坝光支线原水输配管（渠）道及盐灶水库城市蓝线，在城市蓝线内进行各项建设活动，应依法向规划主管部门申请办理城市规划许可，并依照有关法律、法规办理相关手续。
（2）本图则中110kV高压走廊两侧各15米范围、220kV高压走廊两侧各20米范围内，不得布置除绿地、道路以外的其它功能的用地及设施。
7.4本图则的污水须排至坝光污水处理厂（地下式），特种废水应按《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ343-2010），经处理达标后方可排入城市污水系统。
7.5本图则鼓励采用绿色市政，采用低冲击开发和节能措施，推广太阳能及其它新型能源的开发利用。
7.6本图则中由于生产经营活动产生的危险废物，应按照《深圳经济特区实施<
中华人民共和国固体废物污染环境防治法>
规定》（1997）中第十条、第十九条规定执行。
8．城市设计
8.1本图则是展示滨海生态城市和新兴科技形象的重要区域，要求营造具有滨海特色、环境宜人、富有活力的魅力空间。
城市设计策略包括：
（1）严格保护规划确定的山海通廊形成绿色渗透，强调建筑与滨海和山体的协调，保护滨海岸线的连续性，突出滨海生态景观特色。
（2）控制开发强度和建筑高度，保持滨海地宜人的空间尺度，创造生态科学小城的氛围和风格。
8.2本图则公共空间包括公共绿地和广场，位置详见《图表》，其中06-08和14-03地块为广场；
沿海湾岸线一侧应设置宽度不小于50米的公共空间。
8.3本图则步行系统由道路人行道、步行街、公园、广场、地下人行通道及人行天桥构成，公交综合枢纽站和综合服务中心区域可根据需要设置二层步行系统。
8.4本图则建筑高度分区控制要求：
保持山海视线廊道通畅，建筑高度沿海岸线以阶梯式向西部逐渐增加，公交综合枢纽站和商业中心周边适当提高。
其中除08-12地块外，原则上白沙湾路以东、核坝路以北的滨海地块和江屋山郊野公园以东、以南的与山体邻近地块的建筑限高为30米，片区内部其余建筑限高为60米。
8.5本图则12-03地块内盐灶村为深圳东部有价值历史村落，应加以保护、修复和合理利用。
其具体保护范围和建设控制地带的划定以相关专项规划为准。
8.6本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则：
（1）建筑风格：
科教研发办公建筑宜以花园式院落空间组合为主，建筑形式应简练而精致，突出时代感和科技感；
公共建筑应突出滨海特色。
（2）建筑体量：
宜灵活丰富，与街区尺度保持协调，鼓励用底层架空的手法削弱建筑体量的实体感。
（3）通道、通廊要求：
主要景观廊道内部和主要步行街道尽端，不应有遮挡自然景观视野的大体量建筑物；
街坊内部鼓励开向庭院或公共空间的步行通道。
（4）滨海建筑：
滨海建筑宜按照《深标》【2014版】的要求进行后退红线控制，退后红线的空间的用途应与滨海公共绿带相结合。
（5）临山建筑：
应利用地形地貌依山就势建设，应注重对原生态环境的保护，不得原地形地貌进行大规模改造，不得有大面积护坡或挡土墙。
9．自然生态与绿地系统规划
9.1本图则DY12、DY13内少量地块位于大鹏半岛自然保护区（报批稿）实验区范围内，地块开发建设应符合自然保护区的相关规定，大鹏半岛自然保护区在本图则内的最终范围以市政府批准的文件为准。
9.2本图则02-04地块内的银叶林群落为珍贵的自然生态资源，本图则将其纳入基本生态控制线范围予以严格保护，具体保护范围划定应以相关保护专项规划为准。
片区内还包括白沙湾水瓮古树群落、产头古荔枝群落、古樟树群落、水库等有价值生态要素，本图则均划为农林和其它用地或公园绿地予以保护。
9.3本图则片区内公园绿地总面积125.25公顷，广场用地0.68公顷，应按相关规定进行控制和建设。
10．五线控制
10.1图则内的“五线”划定详见《图表》。
11．规划实施
11.1本图则片区各单元可进行整体开发或内部地块分别开发，具体开发模式根据实际情况决定。
各单元内部经规划行政主管部门统筹协调，可以由一个或多个开发主体联合开发。
12．其它
12.1本图则中的地名除已按法定程序批准的外，均为指引性，不作为最终地名命名依据。
13．附则
13.1土地使用一般规定
（1）本图则所确定的地块用地性质为该地块的主导用地性质，依《深标》【2014
版】相关规定，地块均兼容部分指定的其它用地性质。
（2）本图则中用地的混合使用应依据《深标》【2014版】相关规定。
（3）本图则所确定的单元功能为该单元主导功能，下层次规划应符合本图则确定的规划控制单元主导功能，并可依据《深标》【2014版】及其它相关规定进行细化。
（4）本图则所确定的单元主导用地功能及地块用地性质，是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定不符的，可继续保持其原有的使用功能；
如需改造或重建，须执行本图则的规定。
（5）本图则所确定的配套设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。
（6）基于城市整体发展目标和城市规划要求，本图则对部分已出让用地制定了新的规划（包括用地性质、容积率等指标），但不代表该用地可当然地依据本图则获得规划许可，此类用地按本图则获准规划许可的前提是必须符合土地政策、相关法规和其它适用的政府规定。
（7）本图则规划的发展备用地需确定具体用地性质时，须编制规划并按相关程序报批。
（8）本图则按照规划编制时所使用的地形图及地籍权属、并参照现场情况划分地块并测算地块面积。
（9）本图则所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在下层次规划设计和开发建设中，在不损害相关利益人权益的前提下，可根据实际情况将地块进行合并或细分。
（10）地块边界合并或细分后，原图则确定的用地性质、配套设施和适建建筑可重新布局，但各类性质的建筑总量、比例和建筑界面控制应与原图则保持一致。
（11）本图则所划定的单元边界，是确定单元内各项规划指标及管理要求的基础条件，原则上不能调整；
若在实施时确需调整，应对单元及相关周边地块的各项规划指标、管理要求一并调整，并按相关程序报批。
（12）本图则内所有建筑的地下空间建筑不得突破地块用地红线范围。
13.2开发强度一般规定
（1）为集约利用土地，本图则内工业用地的容积率须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；
居住及商业等用地的容积率不应少于本图则《图表》确定的容积率的90%。
（2）本图则执行过程中，地块容积率的确定须同时满足工程地质安全等相关规定。
（3）本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。
（4）本图则中对规划确定的配套设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。
（5）已出让的用地，因计算口径原因，可能在本图则中表达的地块用地面积与实际使用面积不符，而且容积率数值不同，但总建筑面积将保持一致；
因道路及其它配套设施建设而被占用了部分用地面积的地块，图则应考虑该地块的容积率补偿。
（6）本图则中单元确定的建筑规模，在编制单元详细规划时需严格遵守。
如确需调整，应充分论证调整的必要性及可行性，并履行相关修订、审批程序。
13.3配套设施一般规定
（1）本图则中配套设施数量、规模不得减少或取消。
（2）本图则确定的配套设施按照实位、虚位、点位三种布置方式，其相关内容及控制要求详见附录2。
（3）本图则确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量;
在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。
（4）本图则中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。
（5）单元内社区级配套设施，应在下层级规划编制中，按照《深标》【2014版】及其它相关规范标准配置。
（6）单元内配套设施，除已明确用地位置及界线的设施外，在保证用地规模及合理服务半径的前提下，其具体位置及界线可在单元内优化调整。
（7）本图则中点位控制的配套设施，其图例所在的位置是规划建议的位置。
在地块出让前，可根据地区建设的实际情况，经论证后在单元范围内调整；
在地块出让以后，可根据项目建设的实际需要，经论证后在项目建设基地范围内调整。
（8）各类配套设施如因专项规划、工程设计和实施建设需要有所调整，应按相关程序进行。
13.4综合交通一般规定
（1）下层次规划应按照《深标》【2014版】及其它相关规范要求细化完善单元内支路网设计。
（2）本图则应根据片区功能定位及布局要求，构筑适宜的慢行系统；
此外，有条件的道路应设置独立的自行车道，同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。
所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。
（3）本图则内的轨道交通控制线、车站、停车场和车辆段，其数量、规模不得减少或取消；
如因专项规划、工程设计和实施建设有所调整，应按相关程序进行。
（4）本图则内建议性支路的位置以虚位表示，在规划实施过程中，其线位可根据实际需要，在满足相关规范要求，并保证所在区域各地块间交通能有效衔接的前提下做适当调整。
13.5市政工程一般规定
（1）下层次规划应按照《深标》【2014版】及其它相关规范要求细化完善单元内市政支管系统设计。
（2）本图则内的市政廊道及管网数量、规模不得减少或取消；
如因专项规划、工程设计和实施建设需要有所调整，应按相关程序进行。
13.6“五线”控制一般规定
（1）本图则内“五线”不得减少或取消。
（2）本图则内的开发建设活动必须严格按照“五线”的相关要求执行。
13.7规划实施的一般规定
（1）单元可结合实际情况不同的开发模式。
各单元内部经规划行政主管部门统筹协调，可以有一个或多个开发主体联合开发。
13.8其它
本图则条款未提及的其它修改和调整事项，由规划行政主管部门受理并按程序报市规划委员会审批。
附表
附表1：
地块指标引导一览表
地块
编号
用地代码
用地性质
用地面积（平方米）
容积率
配套设施项目名称
备注
01-01
E2+E1
农林和其它用地+水域
138104
--
现状
保留
01-02
E2
农林和其他用地
52455
01-03
农林和其他用地+水域
61993
01-04
G1+E1
公园绿地+水域
25839
规划
01-05
225925
0.05
社区体育活动场地、公共厕所、室外避难场所、社会停车场库、自行车停放点、自行车服务站、码头
01-06
M0
新型产业用地
29522
1.8
01-07
21829
01-08
G1
公共绿地
1508
01-09
15953
1.5
01-10
C1
商业用地
12851
1.2
01-11
农林和其它他用地+水域
6078
01-12
10940
01-13
32178
01-14
22905
2.0
01-15
1425
01-16
R2+C1
二类居住用地+商业用地
26306
2.2
社区管理用房、社区服务中心、社区警务室、居住小区级文化活动室、社区健康服务中心、邮政所
01-17
13807
01-18
14797
01-19
14560
01-20
13126
01-21
38462
室外避难场所
01-22
14178
02-01
13941
02-02
公园绿地
2109
02-03
S4+C1+R3
交通场站用地+商业用地+三类居住用地
19426
4.0
社会停车场库、公交首末站、公共厕所、中型接入机房、公共充电站、自行车停放点、地下人行通道
02-04
736
02-05
12987
02-06
19998
2.5
02-07
14804
02-08
927
02-09
5937
02-10
4138
02-11
3275
02-12
13073
02-13
25110
02-14
15297
02-15
1184
02-16
71713
现状保留
02-17
59996
02-18
U5
环境卫生设施用地
542
垃圾转运站、再生资源回收站、环卫工人作息房
02-19
3201
02-20
11465
社区体育活动场地、公共厕所
02-21
38045
02-22
70594
02-23
50165
02-24
1411
02-25
6279
02-26
7007
03-01
13015
03-02
3009
03-03
20145
03-04
10228
03-05
22115
幼儿园（18班）
03-06
R2
二类居住用地
13403
03-07
3575
03-08
7154
03-09
24424
居住小区级文化活动室、社区管理用房、社区服务中心、社区警务室、社区老年人日间照料中心
03-10
20991
03-11
2519
03-12
5723
03-13
8205
预留污水泵站
04-01
10542
04-02
升级会员 