内部人士爆料大揭秘 告诉你中国房地产的真相Word文档下载推荐.docx

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各位同胞们，上面说的还是房地产开发商的发包价，房地产商一般是直接建房子的，建房子这等琐事，开发商大都是总包给建筑商来承建的，要知道建筑商也是要赚钱的，不赚钱的买卖谁做？

建筑商的利润（扣除税费及人员工资）一般在10~20%左右,那么毛坯房真正成本是多少，各位可以算一算。

上面列的是建筑成本，之外的成本还有三大块，一是土地受让金，二是税费，三是设计费，监理费。

土地的受让金，各地差距很大，一线城市相对来说较高，建筑楼面价的可能达1W/每平方米，一般在2000~4000/每平方米，二三线城市会低很多，楼面价多数在几百块每平米。

税费这一块一般占建筑成本20~30%，当然这里面实际不仅仅是普通意义的税费，其中包括与政府官员润滑关系的费用。

设计、监理费占的费较少，一般占建筑成本5%左右。

再之外还有开发商管理人员的工资，这点费用小得几乎可以忽略不计。

那么二三线城市普通住宅，若取中位数，地价以500/平方米计，房地产开发商的所有成本＝500+1500+1500*25%+1500*5%＝2450元/平方米，目前二三地级市的房价全国平均怎么也达到4000了吧，实际上，只要是临街的楼盘，还有商业，商业楼价一般是住宅是四倍左右。

诸位可以算算，房地产开发商利润有多大，不算商业，利润都在60%以上，加上商业呢。

当然，房地产商所得的利润最后还征收土地增值税，这个税是四级累进，增值额≤50%，税率为30%；

50%≤增值额≤100%，税率40%；

100%≤增值额≤200%，税率50%；

200%≤增值额，税率60%。

但全球人都知道中国人最聪明，偷税是国人拿手好税，只要增加支出，税就少了。

诸位60%的利润呀，哪个行业有？

现在制造业的净利润有5%就相当不错了，难怪做电子的TCL、海信要切入地产，做家电的海尔做地产，做服装雅戈尔强势加入地产业，中国中铁、中冶等大型央也不务正业来做地产。

所以王石讲万科超过20%利润就不做，你信吗？

反正打死我也不信。

上面我说的是二三线城市，实际上一线城市的利润大都会更高，因为一线城市的房价更是高得离普，上面说，房子的成本，建筑成本各地基本差不多，税费及设计、监理费用也基本没差别，房子成本差距只在地价，一线城市的楼面地价高很多，但房价呢基本是二三城市五倍以上计，所以房地产开发商的利润会更丰厚。

北上广深，是普遍认可的一线城市，这四个城市，深圳我最熟悉，深圳是全国房地产的标兵，有一定的代表性。

下面我以深圳几个有代性的盘来算算开发商的利润。

2004年深圳香蜜湖曾拍出当时认为天价的（拍得的公司我就不直说了，是一家大型央企），每平米1W出头，容积率1.4，折合楼面价接近7300/每平方米，该盘2005年开盘，多层住宅卖2.5-3万元/平方米，联排别墅卖3-5万元/平方米。

诸位算算，该地产商的成本=7300+1800+0.3*1800=9640/平方米（注：

因为在深圳，同时又是高档盘，建筑成本我都取了最高的，实际上，2005年的建筑成本根本没这么高），这是百分之几百的利润呀。

该楼还是生不逢时，那时深圳楼价才是刚启动阶段，楼若是放在2007年，或2010年，更不得了，该楼盘均价不会低于10W/平方米。

再举一个关外宝安中心区楼盘，2006年开盘，均价1.8W/每平方米，该地块政府欠开发商钱作价赔的，因为拿地早，折合楼面价只有不足300/每平方米（当然按2006实际地价该地块涨了15倍以上，实际楼面价4500/每平方米左右），若按原拿地价，该楼盘成本＝300+1500+0.3*1500＝2250/每平方米，按当时实际楼面价，该楼盘成本＝4500+1500+0.3*1500＝6450/每平方米，实际上，该楼还有最值钱是有3W平方米的商业，临街最贵的每平方10W之上，二层的也要二万多每平方米，还有不计容的做车库的地下室，一个车位能卖到20W之上，这部分也有3万多平方米，要值多少钱呀。

该楼盘的利润我就不算了，算得太细了，怕冲撞诸位的神经！

不用再多举例了吧，为什么中国富豪榜上基本让房地产商占了。

房地产商的利润不是一般的暴利，是暴利N次方。

二、是谁在买房

按照经济学的理论，消费者是理性的，总是追求消费效用最大化。

那么每个消费者都会依据自身的可支配收入、消费偏好及商品价格来合理确定自己的消费，对单个消费者来说，消费偏好可能各异，差距很大，所谓萝卜白菜各有所好，但对某一国度或地区来说，消费者偏好可看成一个常数，那么种商品消费需求仅由消费者可支配收入及该商品价格决定，消费需求会随着商品价格上升呈递减趋势。

但上面理论好像不适用房市，直观的经验是房价越涨，想购房的人越多，房价下跌，房市交易立马一潭死水。

今天看到一则报道，我摘录一段：

据北京房地产交易管理网数据显示，11月上半月，北京新盘签约为零，预定量也仅为14套，而当月入市新盘达到4014套，这创造调控后签约最惨淡记录。

看看，北京房价刚刚松动（据说通州、平谷一带降了不少），就完全卖不动了！

前期杭州、南京等地降价，立马就有老业主闹事，砸售楼处者有之，要求退房者有之，呵呵，怪热闹的。

深圳的楼更有意思，很典型性的，记得2002~2004年间，深圳的房价格还是很低的，关内平均不到5000/每平方米，关外2千多的房遍地是，却很不好卖，西乡的海湾明珠，横岗的水晶之城，到处打广告，就是卖不动，急得开发商老板整天骂销售小姐。

03年开盘时的海湾明珠不到起价不到2千，现在1万5的二手楼倒抢手得很，因为紧临圣淘沙要卖2万5了。

诸位，这房价，你看不懂吧。

不光诸位看不懂，做房地产开发这一行业也看不懂，我自己就是个例子，我做这一行，还整日忙乎研究房地产、研究经济，我也看不懂，哈哈，我可以说是给经济学误入歧途了。

这房子真的是怪，越贵就越有人抢着要。

在深圳，楼市火爆的06年、07年，09年、10年，普通百姓有时有钱也不一定能买到新开盘的一手楼，以至有钱买房还得走后门，找路子，不然你拿不到号，想交诚意金都交不了，更不要说挑好房了。

可06年、07年，09年、10年，这几年的房价贵呀，简直贵得离普，贵到一般工薪阶层根本买不起，甚至有做秀的处级政府官员也喊买不起。

那楼市火爆的时候谁在买房？

那楼市刚开始火爆的时候谁在买房？

最先有买房冲动的肯定是有闲钱的一类人，哪些人闲钱多呀？

一是政府官员；

一是富有却没有新投资途径的大小老板（包括炒房团，大小老板组合在一起不就成炒房团）；

一是各路明星；

一是各类企业高管所谓的金领（尤其大型国企的高管）。

这四类人最先投资房产的，之所以说投资，是他们住的房子早就有了，不过闲钱没地方放，才买房。

以本人亲见，前二类人是最厉害的角色，他们一来就是几套甚至是十几套的要，掌实权的政府官员则更是牛气得不得了，就一个电话：

你先给我留几套。

你就得给他留，而且房子要好，钱你怎么敢问，那不是太不识趣了吗？

要等人家主动来付。

当然，楼市火爆得不能再火爆时，有钱的没钱的，只要想法凑得出首付的各色人群都来了。

小白领有点钱，见着房价一天一天涨，心都碎了，急匆匆追进来了；

福利不错的公务员有房屋丰厚的公积金，正愁怎么把公积金套出来呢，房子天天看涨，更是座不住了；

刚毕业的天之骄子，有文化有学历，想着今后的薪水低不了的，又有父母支持（就这一个独生子女，向来都是手心里宝贝），也骄傲的钻进了这个市场；

在谈恋爱的，更不用说，除非两家都是赤贫，否则倾两家之力，怎么也得凑个首付，不然这个恋爱都谈不下去了。

真正赤贫的百姓，只有望房兴叹的份。

插一个段子：

【中国贪官比房子】贵阳市委常委樊中黔被查有13套房产，茂名副市长杨光亮笑了，他14套；

杨光亮被查重庆文强笑了，他16套；

文强被查楚雄州州长杨红卫笑了，他23套；

杨红卫被查许迈永笑了，他25套；

许迈永被查山西蒲县煤炭局长郝鹏俊笑了，他35套房产，而郝鹏俊被查湖州原市长黄萌笑了，他84套……

三、到底有多大钢需

代表房地产开发商利益的御用学者总是拿钢需说事，他们是这样算钢需的：

目前我国城市人口只有50%，发达国家普遍城市居民一般在70%以上，那么将来15~20年内我国还将有20%的人口从农村转移至城市，以总人口13.5亿，意味着将有2.7农村人移民至城市，这些人到城市来住房，这是钢需的第一大来源程序；

其次从98年高校大面积扩招起，2002~2011年毕业的大学生超过4400万之多，他们绝大部分还没买房，这是钢需的第二大来源；

再次，原本生活城市无房的贫民，保守估计也有五~六千万。

看看，总计有3.7亿人口钢需，每人30平米，就是111亿平米，这得大张旗鼓开发多少年呀。

中国人多地少，房子能不贵吗？

事实是这样吗？

是否真有3.7亿人钢需？

先来看那设想农村移至城市的2.7亿，且不说我国未来20年内城市化能否达到70%，就算这个良好的愿望能实现，也的确有2.7亿农村人口移民至城市（假设的前提将来户籍完全放开，允许户籍自由迁徙）。

但这2.7亿从农村迁至城市的新市民是否有真实的购买力？

目前的现实情况，农村人口整体受教育程度低，来城市打工，工资水平普遍处于最低端水平。

以深圳为例，各地来深的外来常住人口，除少部分真正的白领和私营小业主，工资水平平均在2500/月上下，主要从事的是工厂的作业员或餐饮、家政、物业、普通商品销售等低端服务业，而即使是保障房，深圳每平米也要5000/米左右（保障房一般在关外较偏的位置），二个月的工资不吃不喝才能买一平米，这意味着一个在深普通打工者不吃不喝打17年工才能买得起一套100平米的保障房，更别说商品房，一般打工者何曾想过。

所以这2.7亿钢需只不过是一块画饼！

哪里是钢需呀，绵需都不是！

其实御用学者们想象的城市化率，现在已经基本实现，每年在城里讨生活而处在城市边缘的农民工早就超过2亿了，这部分农民工基本都是青壮年，工作在城里、生活消费在城里，但在城里是暂住，他们没有城市户口，在计算城市人口、人均GDP、城市人均收入等指标是注定被遗忘的！

这些人在城里是怎么蜗居的，御用学者们可能想象都想象不出，他们租不起花园小区房，往往是几人甚至上十人挤在一间狭小的农民房里（对了，我还得解释一下这个农民房，就是城中村的小产权房，密度奇高，鸽笼一样，有些楼之间的间距窄到了二栋楼上的人可以握手的程度），他们的收入注定了他们只能这样蜗居，买房？

他们大概做梦也没想过。

至于城市贫民，本来就是低收入人群，同进城打工农村人有何异？

他们何时买得高昂的商品房，降多少价，对他们也是奢望。

所以城市未买房的贫民，一样钢需不起来！

那四千多万大学毕业生呢，原本在城市的，只要不是不幸出落在贫民家，大半应该买房了吧（尤其2002~07年阶段毕业的），一来他们平均工资水平较高，二来最主要的是他们有父母的全力支持，何况在城市这一代几乎都独生子女，享受父母全力照顾的待遇早已习惯了。

更可怕的是，我国人口老龄化来临，城市将面对的是：

二对老人，一对年轻人人口结构，老人离世后，留下来的二套房谁去住？

看来这四千多万大学毕业生，也不是钢需，是绵需！

四、房价是怎么推高的

任何资产价格推高都是富余资本积极参与的结果，这应该可以看作是一个公理，考查历史上几个曾出现房地产泡沫的资本主义国家，莫不如此。

最近的因房地产泡沫引发次贷危机的美国是，九十年代初的日本是，98年亚洲金融危机时的香港和泰国也是。

中国的房地产业则赶上了更好的时机。

首先01年中国加入世界贸易组织后，凭着低廉的劳动力成本，中国的产品很快占据世界市场，财富迅速增加，为房地产发育提供了资金来源；

其次98亚洲金融危机后，我国三年左右时间出现了通货紧缩，央行降息降准，宽松的货币政策为参与房地产的各路资金提供了一个低廉的成本。

更重要的是98亚洲金融危机之时，由于国内消费不畅，98年中央政府发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，商品房消费闸门真正打开。

即便如此，2002年之前大陆的楼市还是很清静，需求并不旺，一则习惯了福利分房的中国城市居民对商品房消费还不习惯，再则最主要的是家庭收入跟不上房价（尽管那时房子绝对价对现在来说很低很低），要知道98年之后相当一段时间按揭对国人还是一个较陌生的概念。

房地产真正开始风生水起是在2002之后。

一些做各行实业的大小老板（尤其外贸相关的各行业）手头财富迅速增加，却找不到好的投资途径。

存银行，利率低，股市又低迷得不行。

这部分资金便逐渐开始投资到房地产。

到03年、04年一线城市的房价便开始上窜，这便带动更多的闲余资金入市，楼市气象一年比一年鲜活，投入房地产买楼的资金开始抱团，炒房团出。

炒房团起初只是团购，只为求得低于市场价格的房子，到后来逐渐直接、间接参与到房地产运作，比如以远低于市场价的价格拿期房，进而控制房源；

比如给缺资金的房地产商放高利贷，或直接参股等等。

房地产开始火了，这个时候才真正唤醒了自住房的需求。

有住房需求的市民才有紧迫感，感到再不下手买不行了，房子一月一个价，甚至一天一价，他们等不起了。

期间政府针对房地产也有过调控，却越调越高。

调控效果不好，甚至适得其反，主要是政府调控的方法不对。

政府总是从供给角度调控，一是减少住房用地供给，一是大幅增加土地增值税，之外就是限户型、限价（限价却适得其反，你敢限价，开发商就干脆捂盘不卖，房源少了，越捂房价越高），独独没有调控到虚假的投机需求。

试想想，如果加首付，尤其对第二套大幅提高首付，再加息，投机的成本提高，投机需求立即得到抑制。

房价才可能调下来。

实际上，推高房价的因素还很多，比如招拍挂的供地政策等等，不一而足。

归结一下推高房价因素，我们可以得出有以下原因：

宽松的货币政策，尤其是低利率、低首付，放大了投机需求；

2、还有二手楼买卖的阴阳合同，也为投机提供了温床；

3、富人炒房成风，自住房者跟风；

4、银行唯利是图，给房地产商、买房者提供了资金更利（主要体现在放贷宽松），助涨房地产炒作之风；

5、土地出让方式有问题，招拍挂拿地方式，让政府卖地财政尝到了甜头，直接推高地价；

6、房地产市场供应畸形，实际上是垄断供给，没有放开，把开发房地产的门坎定得太高，挡住很多合作开发者的路；

7、不承认小产权房的合法性，等于抑制了供给；

8、房地产开发商囤地、捂盘；

9、政策调控不当；

10、政府官员直接或间接参与房地产开发，政府调控成一指空文。

五、谁在分享房地产业盛宴

1、房地产开发商。

前面说到，房地产利润高达60%以上，如果招拍挂之前拿的地，更高，有百分之几百。

2011年福布斯发布的全球华人富豪榜单有近三成华人富豪主要涉及房地产业，前三甲的李嘉诚、新鸿基郭炳江兄弟均为房地产富豪，内地女富豪当中，吴亚军、陈丽华也是靠房地产起家。

福布斯富豪排行榜佐证了在中国房地产的确是暴利行业。

2、政府。

算了房地产开发商之后，恐怕就要数地方政府了。

近十年房地产火了，也使地方政府财力大增，地方政府财大气粗，遍地投资，铁路、高速公路、市政设施，所谓的“铁公基”飞速起来了，这些都是支撑GDP的硬家伙，当然，钱投出去了，一些有实权的政府官员的腰包也鼓起来了，用公众的钱去投资，效率从来不会高到哪儿去，部分资金以各种方式耗散到政府官员口袋里几乎是必然。

更有出格的，一些胆大的政府官员干脆直接从土地上捞款，典型的有辽宁省抚顺国土资源局顺城分局原局长罗亚平利用为开发商拿地、办理规划审批手续等机会搞权钱交易，甚或直接造假套取土地补偿金，敛财逾亿元，被称为“职级最低、数额最大、手段最恶劣的女贪官”。

事实上，近年政府官员腐败案中最多的是与土地开发有关，而且一般都是窝案，往往涉及官员都是成批。

象海南省某市的土地腐败案，最终牵出包括原市长谭灯耀、原市委副书记吴苗和土地、建设、城投等部门负责人在内的25名干部，之前浙江、江西、湖南、安徽、河南、河北、辽宁等省市因土地腐败出过大案、窝案，可以说倒在土地上的官员不计其数。

至于利用手中的职权捞点灰色收入的官员、办事公务员已成公开化的“潜规则”--要办事红包先拿来。

政府官员在房地产行业捞得收益最大，也更为普遍的方式是：

政府官员通过马甲直接进入房地产开发。

官商勾结，官商一体，侵入房地产业，赚钱来得更直接、更快！

3、银行。

房地产行业是资金密集型产业，开发商在运作一个项目时，最缺的是钱，而银行正有储户存下来的钱不好找放贷对象呢，这年代，给哪个行业的公司贷款风险都不小，银行的优质贷款对象，只有二类，一是大型国企，后盾政府，即使企业亏了也不怕；

还有一类就是房地产企业，不管民企国企，统统都是优质客户。

试想，房子一年比一年看涨，钱贷给房地产开发商，房子生产出来了，就不用愁开发商没钱还。

一个房地产项目，政策规定自有的资本金最低不少于总预算资金的35%，开发商一般达不到，但开发商总有办法从银行等地方筹到款来冒充自有资金，这个过程少不了银行的参与、配合。

所以，银行为了自身的利益违规高贷是常有的事，银行对房地产业繁荣、推波助澜功不可没，当然银行也早赚得盆满钵满。

4、炒房客。

尤其是温州炒房团、山西煤老板等职业化的炒房团凭着资金优势到开发商手头拿期房，或给房地产商放高利贷，或直接参股房地产公司，获利甚丰。

5、国际炒家。

人民币升值预期由来已久，一些国际上的热钱早就通过不同渠道潜伏入中国大陆，其中部分资金进入中国房地产领域。

公开资料显示，高盛、花旗、华平、凯雷均涉猎中国大陆房地产投资。

6、相关产业。

同房地产行业有裙带关系的一些行业如建筑、建材、家具制造业、家电近十年都旁上房地产这个大款，过上了一段甜如蜜的好日子。

7、掌握上游资源的公司。

中国房地产行业的繁荣带动钢铁、铝、铜等金属价格猛烈上涨，中国由大宗商品出口国变为进口国，国际上掌握上游资源的公司大赚其钱，必和必拓、巴西淡水河谷公司、力拓矿业公司，外此还有智利、巴西等国的铜业公司。

钢需是拆出来的

不过钢需若要开发也是有的，钢需是可以拆出来的，君不见，华夏神洲不光是遍地开工建房，也遍地拆迁么？

事实上，暴力拆迁早不是什么新闻，为抵抗拆迁，自焚者有之，自制火炮对抗拆迁者有之。

最近的新闻，深圳某市场，开发商拆迁的招更绝，为减少阻力，开发商趁多数商户关门回家过年去了，就赶在除夕前大行其拆，呵呵，除夕本来是就是除旧迎新嘛，开发商倒还是幽默感的，调制黑色幽默能力不不赖啊！

另外政府官员也在不断为拆迁造势，住建部的专家陈淮就曾发表高见，他说：

“20年内现有中国城镇住房得拆一半”。

为什么要拆呀，旧房改造也，才二十年怎么就旧了，答曰跟不上时代发展，要重新规划，估计很快就有新名词出来“危房改造”，因为假若你说这房还新能住，不肯拆，总得混一个强拆的理由呀。

诸位，看看！

钢需不是没有的，是你有没有能力挖掘发现，拆就能拆出钢需啊！

六、房地产业的资金来源

我国房地产行业很年轻，在我国，真正称得上房地产开发的时间只有不到二十年。

所以，房地产在运作的各个环节并不是很成熟，在西方发达国家，房地产业运作通常是一条较长的产业链条，投资、策划、设计、建筑、销售多由不同公司完成。

投资房地产的资金来源较广，最普遍的是有许许多多投资房地产的基金。

我国房地产资金来源则狭窄得多，主要来源为银行贷款及房地产公司自有资金，尽管也有到资本市场融资的上市公司，但那是已经做大的了大房地产公司的专利，中国上市的房地产公司不过一百多家，而全国大小房地产公司总数有三万余家，所以上市融资的比利还是很少一部分，至于房地产基金则还是个新鲜事物，提供的资金更是几乎可以忽略不计。

房地产是资金密集型产业，资金需求大。

房地产企业自有资金相对短缺是普遍现象。

房地产企业自有资金有限，所以，我国房地产企业对银行资金的依赖极大。

一旦货币政策从紧，银行放贷收紧，首先难过的就是房地产企业，房地产投资立马减速。

极端的情况，有些在建房地产项目，可能因为银行放贷资金掐断，整个项目缓建、停建。

这种时候，有些房地产公司就可能饥不择食，去民间地下钱庄借贷，也就是去借高利贷。

这些地下钱庄，别看不受我国法律承认，不能公开运作业务，但很多钱庄资金数额巨大（背景也不一，有些可能有国际热钱支撑），贷款手续简单快捷。

所以，除了利息高点，对利资金饥渴的房地产公司来说，是救命的一条途径。

房地产公司借高利贷早很普遍，本人就亲耳听到过一家在深圳综合实力排名前三的房地产公司借高利贷。

向地下钱庄借钱不什么，还有更夷非所思的，在深圳，竟还有公开打广告向业主借高利贷的房地产公司，这不等同非法集资么。

炒房团往往也手握巨资，所以炒房团也房地产公司青睐的对象，此时通常是房地产公司同炒房团苟合到一起的最佳时机。

在人民币升值、中国房价上涨背景下，前面提到的外资高盛、花旗、华平、凯雷不同程度地参与中国房地产投资，不过外资目前在中国投资房地产主要还是以直接购买物业为主，没有直接参与房地产开发，相对来说高盛介入得深一些，已经参与到中介这一领域来了。

七、群魔乱舞，中国房地产业成全球最大赌场

政府官员，公务员，大小老板，企业高管，普通白领，国际炒家，地下钱庄，到最后普通百姓也跃跃欲试参与其中。

高利贷月达2分，甚至3分，这是什么概念，不计复利，年息分别达到家24%、36%，前面说过，一般造制业的利润也才5%，房地产业是不是疯狂了？

房地产疯狂的时候，地王不断频现，因为地价有上涨的预期，房地产开发商捂盘，有意减缓开发速度很常见，房地产开发商即使欠高利贷也不意快速推盘，而是有意捂盘不卖，因为房价上涨的速度远高于高利贷利息。

房价的疯狂上涨，也加剧了炒房，当然购房自住者也不顾一切冲进来了，在不买还要涨的呼唤下，迟买不如早买。

这部分所谓的钢需购房者，因为恐惧和贪婪，进一步推高了房价，加剧了房市的疯狂，正如股市散户跟风一样，见买了都赚了钱，刚入市也许感觉良好，纸面上赚了点，实际最终都无不是以套牢为结局！

炒房的高峰期，什么手段都有。

有人用信用卡来凑首付，有人通过各种途径借亲朋好友的钱充首付，有人到银行抵押贷款作首付，有人借高利贷填首付，实在凑不出来的，就做假按揭！

是怎么操作呢，比如原本一百万的房，需交首付三十万，买者同中介、房主串通一气，合同上写一百四十万