农副产品冷链物流中心可行性研究报告Word下载.docx
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包头润恒置业有限公司入园协议书入园协议书
企业法人营业执照
组织机构代码证
附图:
项目区域位置图
项目总平面布置图
冷库建筑单体平立面图
果蔬交易市场建筑单体平立面图
商铺建筑单体平立面图
第一章总论
第一节项目背景
一、项目名称
包头农副产品冷链物流中心一期项目
二、建设单位概况
项目建设单位为包头润恒农产品物流有限公司，包头润恒农产品物流有限公司是江苏润恒集团旗下的全资子公司，于2009年11月份成立，目前注册资本8000万人民币。
包头润恒农产品物流有限公司是主营食品物流的大型现代化物流企业。
公司以冷库为中心，物流配送服务为链条，交易物流中心及大型超市为终端销售网络，充分整合食品物流产业链，为食品企业提供冷冻冷藏、产品交易市场、物流配送、食品代工、物流方案设计、电子商务等一系列专业服务，全面提升食品物流特别是冷链物流整体产业链的价值。
该公司以“诚信、创新、高效、回报”为企业理念，以打造中国现代食品物流平台为使命，全面提升食品企业竞争力，致力于成为中国食品物流行业第一品牌。
公司将充分利用业务、融资平台和优势资源的作用，发挥经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素的协同增强效应，建立中国食品冷链物流行业的标准，塑造食品物流的卓越品牌。
江苏润恒集团总部设在市河西新城区，是一家集食品贸易、农副产品批发交易、物流配送、物流方案设计、电子商务、饲料生产、种猪繁育、商品猪养殖、动物蛋白生产、生化医药、现代化生猪屠宰、肉食品深加工为一体的大型企业集团，公司注册资本4亿人民币。
公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接食品物流上下游的交易平台；
服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。
三、报告编制依据及编制内容
1、《投资项目可行性研究报告编制指南》；
2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《中华人民共和国城乡规划法》；
5、《内蒙古自治区加快发展第三产业若干政策的规定》；
6、《包头市城市总体规划》；
7、《包头国民经济发展十一五规划纲要》；
8、建设单位提供的其他资料。
四、项目提出的理由和过程
（一）项目提出的理由
本项目是集现代化冷藏配送于一体的商品流转和交易的场所。
这一举措将对促进包头市乃至内蒙古自治区的物流产业向现代化、信息化、专业化发展具有积极作用。
1、有利于形成以物流为龙头的新型服务业产业集群。
本项目的建设将带来现代的管理方式和服务模式，并满足市场的需求，给当地带来一个以冷链物流为龙头的新的产业模式。
物流市场的建立后，本地区将会形成以物流产业为龙头产业集聚现象，大量的物流企业随之诞生落户，其他相关产业更加会快速跟进，形成一个极具发展潜力的产业集团，在物流业的带动之下，将会带动工业、农业、商业的逐渐繁荣。
2、有利于带动包头食品及农副产品加工业的发展壮大。
由于缺乏市场信息和分布全国的销售网络，包头市食品企业一直存在规模普遍较小、产值少、利税低、竞争力弱的现象。
本项目的建设将会给当地的食品加工业、畜牧业、养殖业、种植业、农副产品销售企业带来先进管理体制和最新、最快的市场信息，形成国际化的市场导向，使得这些中小企业有目的性的学习，从而更加快速成长。
包头及其周遍地区的农副产品资源十分丰富，由于缺乏有效的冷藏体系和销售网络，以及便捷的配送服务，包头市农副产业发展一直受到制约，随着本项目建设，利用现有的冷藏中心和物流配送网络，彻底的打开制约发展的瓶颈，促使包头农副产品大量外销，帮助解决了冷藏保鲜、销售和配送的问题。
现代化冷藏中心的建立，将带动整个食品行业的发展，降低企业成本，增加产品销量，根据目前包头市的整体状况，将会给整个食品行业带来长足的增长。
3、有利于完善城市功能，给当地带来大量的税收和众多的就业岗位。
本项目的建设，将促进城市物流中心及社区超市的建设发展，极大的满足城市居民的食品购买便利，推动城市功能的完善，提高城市居民的生活品质。
另外，将通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来大量的税收。
食品加工及物流企业的快速发展也将带动就业岗位的增加和居民收入的提高，推动整个包头市的经济良性发展。
整个项目预计会新增加岗位500人。
配套服务设施围绕项目将会增加1000个岗位。
由于扩大需求，带动当地食品加工企业的增长，在整个食品供应链上将会提供2500个岗位。
4、有利于解决城市生活配套服务的问题。
随着社会的发展变迁，消费者的需求开始变得多样化起来。
人们对于日常饮食的习惯也在日新月异。
市民的消费需要更加卫生和安全，本项目通过在当地城市建立全国性的物流配送交易基地，可以在最短的时间内将全国各地的农副产品送到千家万户，极大的丰富了市民的菜篮子。
本项目采用的是世界先进的冷链物流技术，从农产品和原料的生产加工的源头到市场销售等所有环节的温度进行严格的控制，在最大程度上保证城市百姓的食品安全问题。
本项目市场可以充分地发掘包头市及周边地区对于食品行业的潜在需求，刺激消费，同时会带动了当地城市服务业、商业的繁荣。
促进城市消费经济健康有序地发展，从而对当地宏伟而长远的经济发展目标提供有力的保障。
该项目建成达到正常运营年时，预计正常年主营业务销售收入为26168万元人民币，年税收约7109万元人民币。
（二）项目提出的过程
包头润恒农产品物流有限公司通过对包头及周边地区物流市场的调查研究和对母公司江苏润恒集团的物流管理优势的依托，决定在包头国家稀土高新技术产业开发区滨河新区万水泉镇投资建设物流园区项目，故委托我公司对项目建设进行可行性研究。
我公司组织有关专业技术人员对当地的农副产品物流体系进行了系统考察、调研，充分考虑了当地市场物流需求和建设单位意见，进行了大量的材料收集和调查研究，结合实际情况，组织有关专家对研究方案进行了充分论证，并与建设单位广泛交换了意见，在听取了专家和建设单位的意见后，对研究方案进行了修改补充，使研究方案更加完善充实，在此基础上编制了《包头农副产品冷链物流中心一期项目可行性研究报告》。
第二节项目概况
一、建设地址
本项目建设选址于包头国家稀土高新技术产业开发区滨河新区万水泉镇。
二、建设规模与目标
目标：
成为华北地区有较大影响力的专业性农副产品物流配送基地之一。
建设规模：
冷链物流规模：
根据市场目标，服务人口约为400万人（按市场目标测算），则年过货量约为12万吨。
设计最大年周转次数为22次。
果品市场服务能力，根据市场目标，服务人口约为400万人（按市场目标测算），则年过货量约为32万吨。
蔬菜市场服务能力，根据市场目标，服务人口约为400万人（按市场目标测算），则年过货量约为32万吨。
依托以上服务功能，项目总建筑面积115688m2。
本项目采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术,建立完善的信息处理系统和可以扩展升级的交换系统，力争成为华北地区有较大影响力的专业性农副产品物流配送基地之一。
三、主要建设条件
（一）城市发展条件
本项目最大服务半径为200公里，覆盖了包头、呼和浩特市和鄂尔多斯市三个内蒙古地区的主要城市，这三个城市被称为内蒙古的“金三角”，是内蒙古自治区经济较活跃的地区，给物流业的发展带来广阔的市场空间。
包头是本项目的主要服务地区，它是我国华北地区重要的政治、经济、文化中心，也是内蒙古自治区面积最大、人口最多的城市。
紧紧抓住国家实施西部大开发和自治区加快呼包鄂区域经济发展的战略机遇，积极推动科学发展、率先发展，国民经济的成长性、持续性和稳定性进一步增强，主要经济指标实现了重大突破。
地区生产总值2006年跨越1000亿元大关，成为自治区第一个进入全国千亿元级行列的城市，2008年为1760亿元，是2002年的4倍；
2008年人均生产总值将达到7万元以上。
2008社会消费品零售总额达到516亿元左右（其中批发零售贸易业总额为397亿元），是2002年的3.2倍。
城乡50万元以上固定资产投资预计将突破800亿元，五年累计超过2400亿元，是建国以来投资最多、增速最快的时期。
呼和浩特市是内蒙古自治区的首府城市，作为内蒙古的政治、经济、文化中心，呼和浩特市2008年GDP为1316.37亿元，人均GDP为4.96万元。
总人口约为260万，2008社会消费品零售总额达到533亿元左右（其中批发零售贸易业总额为398亿元），经济相对发达，距包头约165公里。
鄂尔多斯市是近年来内蒙古地区经济增长最快的城市，2008年末，全市常住人口159.13万人。
2008年的GDP超过1603亿元，人均GDP为10.21万元，2008社会消费品零售总额达到270亿元左右（其中批发零售贸易业总额为211亿元），鄂尔多斯市距包头约100公里。
（二）物流发展基础设施情况
本项目建设地点选择在包头国家稀土高新技术产业开发区滨河新区万水泉镇，项目所在区域规划用地为商贸物流产业用地，该地目前没有完整的市政基础设施，项目投资方与当地政府签订了投资协议,协议中政府允诺了市政配套的基础设施将随着项目的建设，保证项目的水、电、气、供热等供应配套到控制红线。
后附《包头润恒现代农副产品物流园入园协议书》。
（三）冷链物流中的发展机遇
虽然冷藏物流具有很大的发展潜力,但是由于专业人员的缺乏和基础设施的严重滞后,我国的冷藏物流业尚处于初级阶段，我国冷链体系整体上存在四个方面的问题：
一是完整独立的食品冷链体系尚未成形。
从整体冷链体系而言，我国的食品冷链还未形成体系，目前大约90%肉类、80%水产品、大量的牛奶和豆制品基本上还是在没有冷链保证的情况下运销，冷链物流发展的滞后在相当程度上影响着食品产业的发展。
二是食品冷链的市场化程度很低，第三方介入很少。
我国易腐食品除了外贸出口的部分外，国内销售部分的物流配送业务多由生产商和经销商完成，食品冷链的第三方物流发展十分滞后，服务网络和信息系统不够健全，准确性和及时性无法保障，同时食品冷链的成本和商品损耗亦很高。
三是食品冷链的硬件设施建设不足。
原有设施设备陈旧，发展和分布不均衡，无法为易腐食品流通系统地提供低温保障。
由此产生两个直接后果，第一个是易腐食品特别是初级农产品的大量损耗，由于运输过程中损耗高，整个物流费用占到易腐物品成本的70%，而按照国际标准，易腐物品物流成本最高不超过其总成本的50%。
第二个是食品安全方面存在巨大隐患。
四是食品冷链缺乏上下游的整体规划和整合。
由于我国农业产业化程度和产供销一体化水平不高，虽然产销量很大，但在初级农产品和易腐食品供应链上，既缺乏食品冷链的综合性专业人才，也缺乏供应链上下游之间的整体规划与协调，因此在一些局部发展中存在严重失衡和无法配套的现象，整体发展规划的欠缺影响了食品冷链的资源整合以及行业的推动。
因此，建立农副产品物流园，既满足城市功能配套需要，也解决目前农民“运输难”和“交易难”的问题，具有重要的现实意义。
随着市场经济运行体制的逐步完善，包头的物流经济得到了长足的发展，经济规模和效益持续增长，物流网点建设的速度也越来越快。
包头已逐步成为华北地区重要的商贸中心城市。
（四）政策环境
随着国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔的空间。
为促进我国物流事业发展的需要，国家“十一五”规划已将物流配送列为重点发展的产业。
内蒙古自治区为促进区内物流发展及物流布局的需要，在“十一五”规划中也明确指出：
要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快呼市及包头中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设。
包头市政府对本项目的建设也持积极肯定态度，在规划、项目用地等方面给予了大力支持，为本项目的建设提供了的政策空间。
四、项目总投资及效益情况
本项目总投资为71600万元，项目建成运营后，正常年收入可达到26168万元，并能极大地带动周边地区的物流运输业、农副产品产业等相关业的发展，为地方经济发展提供良好契机。
五、主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
指标
单位
数量
备注
1
规模
1.1
总占地
m2
112535
1．2
总建筑面积
115688
2
主要建设内容
2.1
冷库（地上部分）
66642
2.2
冷库（地下部分）
11910
2.3
氨机房变电房
2636
2.4
蔬菜果品市场
23064
2.5
沿街商铺
11168
2.6
附属用房
268
3
总投资
万元
71600
3.1
建设投资
70400
3.32
流动资金
1200
4
资金筹措
4.1
建设单位自筹
20400
4.2
银行借款
50000
5
规划指标
5.1
绿化率
％
6.5％
5.2
容积率
1.03
6
正常年销售收入
26168
经营期第三年
7
年平均投资利润率
%
10.10%
8
年平均投资利税率
26.82%
9
内部收益率
17.56%
所得税后
10
投资回收期
年
7.02
第三节问题和建议
一、本项目所在地块的市政基础设施不完善，本项目要在计划的时间顺利投入运营，需要包头国家稀土高技术产业开发区管理委员会在市政建设方面给予积极配合，建议项目建设单位与管委会就项目的建设进度及时沟通，保证市政的顺利对接。
二、物流产业是新兴产业，现代物流是需要高素质的管理者才能使其发挥出应有的效率，建议建设单位在人才选用上多下功夫，为打造华北最大的物流中心打下坚实的基础。
三、本项目工程投资较大、工期较紧，建议建设单位可以考虑委托专业的项目管理公司协助项目的建设。
第二章市场分析
一、物流简介
物资流通是由多种要素组成的一大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流的社会化与现代化，达到以较低的流通成本获取最大限度经济效益的目标。
现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体，其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃发展。
本项目以冷链物流为主，兼顾农产品物流。
目前，随着人们生活水平的提高，肉类、水产类、乳制品、冷饮水果等在人们的食品结构中所占的比重也越来越高，这些食品均属于易腐食品,大都需要冷藏物流,我国的冷藏物流业也将进入快速增长时期。
冷链物流是一个新兴的行业，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对食品的安全性和新鲜度的要求日益增加，冷链物流市场的需求巨大，据了解，自上世纪80年代以来，我国也曾投资数亿元人民币先后修建了100多座气调贮藏库，并从国外引进了一批较先进的具有一定规模的农产品加工生产线，主要用于农副产品加工储藏。
但由于不适应我国国情，引进的机械设备利用率不高，绝大多数企业规模小，水平低，加工产品质量不稳定，加工废弃物未得到综合利用，企业成本高、效益差。
第一节冷链物流市场分析
一、我国冷链物流市场总规模分析
蔬菜、水果、肉类、水产品等农产品需要通过低温流通才能使其最大限度地保持食品原有的新鲜程度、色泽、风味及营养，冷链物流应运而生。
冷链物流是指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售等在消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程，也称为低温物流。
目前我国冷链物流发展尚处于起步阶段，虽然随着人民生活水平的提高，冷链食品的消费逐年增长，但从总体来看我国冷链物流的现状不容乐观，与发达国家的冷链物流相比还存在非常大的差距，处于相对滞后的水平。
食品冷链的硬件设施落后，现代化冷冻冷藏车严重不足。
仓储设施中具有冷藏保鲜等功能的仓库较少，现代化自动仓储设施比例较低。
运营中的冷冻冷藏运输设施也比较陈旧，大多数机械式的速冻车皮，制冷技术和工艺落后，缺乏规范式的保鲜冷藏的运输车厢和温度控制设施。
铁路运输中，在全国总运行的33.8万铁路车辆冷藏车只占2%左右，不足7000辆。
规范保温式的保鲜冷藏运输缺乏，冷藏运量仅占易腐货物运量的25%；
公路方面，现代化的冷藏卡车，我国易腐保温汽车拥有量约7万辆，而同期美国和日本分别拥有冷藏保温汽车30万辆和15万辆。
目前国内各个冷冻冷藏企业的制冷技术仍处于有待发展的阶段，保留着以往的老一套制冷工艺和技术，冷冻冷藏质量监控，车间环境温度和洁净度控制，卫生管理和包装技术仍与国际标准有较大的差距。
目前，我国冷冻食品无论是数量还是品种都远远不能满足市场的需求，产品的保质期较短，处理技术和解冻技术较落后，冷冻链不健全，大多数速冻食品机械还主要依赖进口。
虽然许多先进的全程冷藏控温管理制度正在逐步建立中，但由于企业不能及时使用，导致了各个环节上的信息阻塞，易腐制品在运输中经常发生延误，进一步加大了风险。
根据国际货币基金组织2005年的统计，我国当年物流成本占GDP的比重为17.9%,对未来10年进行预测:
假设按照2005年我国物流总成本占GDP比例17.9%,每5年物流成本占GDP的比重下降2%,即2010年中国物流成本占GDP比例为15.9%,2015年中国物流成本占GDP比例为13.9%,则2005-2015这十年我国物流成本占GDP比例的算术平均值约为15.9%，我国第三方物流在物流市场上的比例前五年（2005-2015）按照国际平均数1/3左右计算,后五年按照1/2计算,则未来十年第三方物流在物流市场上的比例算术平均值为0.24。
根据测算结果,到2015年,我国物流总成本将达到48000多亿元,第三方物流市场总规模将达到22000多亿元,而目前我国第三方物流业才刚才起步,实际总规模非常微小,因此发展空间非常大。
二、内蒙古自治区冷链物流供给分析现状分析
1、冷链物流市场化程度较低，第三方冷链物流企业发展较缓慢，服务质量不高。
目前内蒙古自治区专业化冷链物流服务的方式有限，手段原始且单一，缺乏竞争实力，能提供综合性、全过程、集成化的现代冷链物流服务的专业企业很少，主要是停留在货物代理、仓储、库存管理、搬运和定向性运输上。
多数从事冷链物流服务的企业缺乏必要的服务规范和内部管理规程以及必要的现代运输设备，大多以保温车、恒温车替代冷藏车进行货物运输，经营管理粗放，很难提供规范化的冷链物流服务，服务质量较低。
2、信息技术应用水平较低。
以信息系统建设滞后为例，一是工商企业内部物流信息管理和技术手段都还比较落后，如条形码技术、全球卫星定位系统（GPS）、物资采购管理（MRP）和企业资源管理（ERP）等物流管理软件，在物流领域中的应用水平较低；
二是缺乏必要的公共物流信息交流平台，以互联网等为基础的物流信息系统在我国还没有得到广泛的应用。
3、相关法律、法规体系不完善，缺乏具体的可操作的产业政策扶持。
冷链物流的发展离不开政府的引导与支持，目前我自治区在冷链物流产业政策方面还缺少相应的扶持政策，各种法律法规也有待完善。
4、冷链物流企业之间缺乏信任度。
供应链上下游缺乏整体发展规划与协调由于企业高层领导者管理理念的约束，我区企业大多奉行单打独斗的原则，企业片面追求局部效应和短期经济效益，冷链节点企业之间缺乏相互信任和整体发展规划，行动不能协调一致，这直接导致运营效果不佳，供应链整体绩效较低。
三、内蒙古自治区内的冷冻品需求分析
2008年，我区人均GDP达到32214元，正是对营养、健康、美味的畜产品需求旺盛的时期。
从我区居民饮食特点来看，对肉类消费的刚性需求是传统和不可改变的。
内蒙古自治区系冷冻食品及肉制品生产和消费大区，从全国来看，冷冻肉类消费高于其他省份，仅包市每天冷冻肉制品及乳制品销量就达60吨左右，年冷冻肉制品需求量达5万吨，本项目可覆盖的地区冷冻肉制品需求量年均达17万吨，消费群体庞大，市场潜力巨大，发展前景广阔。
按照《中国食物与营养发展纲要》预测，到2010年，我国人均每年肉类摄入量为28公斤，其中城市居民每年肉类摄入量达到32公斤，按此数据分析，项目服务区人口总数为680万，年消耗肉类产品约为21.76万吨，市场潜在商机巨大。
四、本项目SWOT分析
1、优势（S）
全球经济一体化及华北经济圈形成，推动冷链物流向国际化方向发展。
便利的交通条件和良好的区域经济环境，使包头市成为参与华北经济合作的重要枢纽城市。
全球经济一体化及东北亚经济圈合作将推动我市国际化进程，为本项目提供了良好的时代背景和国际环境。
2、劣势（W）
内蒙古自治区乃至全国的冷链物流市场有待进一步的发展与完善。
现在尽管内蒙古自治区物流基础设施在政府部门的大力扶持下已有较大的改善，但与自治区经济以及物流产业的发展要求相比仍存在着较大的差距，冷冻运输装备和技术手段落后，物流信息技术应用滞后，这直接影响着冷链物流效率的提高。
3、机会（O）
客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的市场机会。
随着商品经济的发展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对服务质量的期望水平将不断提高并呈现多样化趋势，货物运输中小批量、多品种、高价值的货物越来越多。
能否向顾客提供门到门的基本运输服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这些将为现代物流配送业带来蓬勃的发展机会。
4、威胁（T）
随着本项目建设成功，必然会面临来自自治区内其他冷链物流业的正面竞争，因此，本项目应该充分发挥企业优势，以高质量和相对较低的成本来赢得市场，克服外部的威胁。
综合上述，本项目SWOT综合分析结果如下表所示：
表2-1SWOT分析表
内部能力
外部因素
优势（Strength）
劣势（Weakness）
1.便利的交通条件和良好的区域经济环境
2全球经济一体化及华北经济圈合作将推动我市国际化进程
1.冷冻运输装备和技术手段相对落后
2.物流信息技术应用相对滞后
机会（Opportunities）
SO
WO
1.客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的
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