毕业论文深圳市住房公积金制度存在的问题及对策研究管理资料Word文档下载推荐.docx
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根据我国于1999年颁布、2002年修订的《住房公积金管理条例》，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。
我国住房公积金制度主要目的是为解决城镇职工，特别是中低收入职工的住房问题。
本文研究的目的在于立足我国住房公积金制度，针对其在深圳市的发展现状，分析其中存在的不足与尚待完善的地方，对此制度的发展和完善提出相关的建议。
深圳市住房公积金制度发展的时间比较短暂，经验也比较有限，再加上住房问题的特点，政府在今后如何对这一制度做出指引是一个实质性的挑战。
国内外研究现状
国外的研究现状
根据美国心理学家亚伯拉罕·
马斯洛于1943年在《人类激励理论》论文中所提出的马斯洛需求层次理论（Maslow'
shierarchyofneeds），人类最基本的需求是生理需求，其次是安全需求。
[1]由此可见，人类对住房的需求是与生俱来的，而且是最基本的。
这也是为什么房子在人们心目中占据如此重要地位的原因，居者有其屋是世界人民的共同理想。
因此，住房问题是关系国计民生的一大重要问题，更是世界各国共同的困扰。
面对这个重大的难题，各国政府根据自身国情纷纷出台了各种各样的住房保障制度，以实现居者有其屋的理想。
国外通过公共住房金融提供住房补贴，分为以下几类：
①通过私营银行补贴利息②通过特定基金补贴利息③通过减税补贴利息④政府支持的住房储蓄计划⑤政府提供保证或担保⑥直接资助购房资金⑦国有住房银行。
分析国外公共住房金融体系的特征，借鉴他们各自的优势，有利于完善我国的住房保障体系。
[2]
英国住房保障制度：
一是对中低收入阶层实行住房补贴办法；
二是面对买不起住房和老弱残等弱势群体适度建设公房；
三是强制性从住房开发企业中划出一定比例的住宅，由政府控制，用于救助；
四是各级政府建立廉租住房基金。
推动我国住房公积金制度的发展。
新加坡中央公积金和公共组屋制度使国民积极为自己的住房、养老等方面提前做准备。
韩国公共住房保障体系：
一是实物补助型的租赁住房政策；
二是现金补助型的贷款制度。
[3]
M·
谢若登教授指出：
积累资产应面向所有人开放，给不同的人以不同的补贴和激励。
对大多数的人，存款将没有补贴；
但对穷人，存款补贴可作为住房配给资金。
[4]
国内的研究现状
截至2007年末，，缴存余额达9605亿万，，。
[5]公积金制度在解决广大城镇中低收入居民的居住困难问题方面发挥了重要作用。
施钧在2009年8月提出在住房公积金的政策中存在“马太效应”即表示穷者愈穷、富者愈富的经济现象。
为了避免“穷帮富”，增强制度吸引力。
[6]
曹振良在回顾和分析我国住房制度改革历程基础上,提出应针对不同收入家庭的承受能力建立住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供给政策,保障各收入家庭都能解决居住问题，推动国家住房保障体系的发展。
[7]
杨红旭在2007年10月提出中等偏下收入者的夹心层是政策的疏漏，引起社会对中低收入困难家庭的关注。
[8]之后有多方学者提出一些解决问题的方案。
如方和荣2007年10月指出厦门市致力解决“夹心层”住房困难的方案。
[9]
总之，从上述的研究中可以看到，对住房公积金制度的研究有从现象总结，具体问题具体分析，也有从理论上进行了论述。
但是都没有从具体地方制度的角度的对住房公积金制度的运行效率、问题和发展对策进行剖析，如何评价哪些原因影响制度的效率，应当如何改进与发展等问题。
因此，本文选取了深圳市住房公积金制度为研究重点，拟对这些问题进行深入探讨。
2深圳市个人住房公积金制度发展现状
住房公积金制度是我国在推行住房制度改革过程中，为解决城镇职工住房消费问题而推行的一项强制性的长期住房储金制度。
作为住房实物分配向货币分配机制转换的重要形式，它已成为基础性制度和核心制度。
1991年，在借鉴新加坡住房公积金制度成功经验的基础上，结合我国国情，上海率先建立了住房公积金制度。
住房公积金制度的建立实现了住房分配机制的转换，改变了住房建设高投入低产出的恶性循环，推进了住房建设的发展。
1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布后，住房公积金制度在全国范围内逐步推行，成为我国政策性住房金融的基础。
深圳市住房公积金制度起始时间相对较早，1992年深圳市政府正式试点住房公积金制度。
1999年深圳市政府按照《住房公积金管理条例》正式成立住房公积金管理委员会，同时成立住房公积金管理中心，住房公积金制度正式在深圳市建立。
[10]深圳市是我国继上海之后较早试行住房公积金制度的地区之一，同时也是我国在解决城镇居民住房问题上较为成功的地区之一。
深圳市一直坚持“公平共享、解困扶弱”的原则，建立了包括商品房、经济适用房、廉租房等在内的住房保障体系。
2002年住房公积金管理中心从原有的住房办独立出来，成为一个独立经营、独立核算、自负盈亏的事业单位。
深圳市住房公积金归集情况
自深圳市住房公积金制度建立以来，已经取得了显著的成效。
截止至2008年年底，，，。
[11]根据有关数据所得，深圳市住房公积金年归集总额逐年增加，，年平均增长率达到30%左右。
这与深圳市近年来经济不断发展，工人收入水平不断增加有关。
住房公积金是从职工工资中提取一定比例的资金逐渐积累起来，从住房公积金归集增长率方面来看，2002年至2004年处于上升期，从2004年至2007年增长率逐年下滑，2007年至2008年又处于上升时期。
这与深圳市经济在2002年至2003年经济出现波动，经济结构调整有关。
深圳市工业和建筑业自2003年起连续数年出现增长率下滑的状况。
而住房公积金与经济发展状况密切相关。
在住房公积金归集上面，工业企业的贡献最大，因此，工业和建筑业的增长下滑会反映在住房公积金的归集上。
同时，从深圳市全市工资增长情况上来看，深圳市工资总额增长率也从2003年起逐年递减，平均工资增长率自2002年起连续4年减少。
而我们知道住房公积金与职工的工资收入与企业的发展状况密切相关。
因此，这才会出现深圳市住房公积金归集额不断增长，但增长率自2003年起逐年下滑的状况。
[12]
深圳市住房公积金缴存基数、比例情况
深圳市住房公积金制度在缴存方面，根据我市的经济发展情况和城镇居民工资水平，制订了详细的住房公积金缴存比例。
自1992年建立住房公积金制度以来，不断完善缴存制度，尽量做到公平与效率的均衡。
自1992年以来，深圳市住房公积金制度在缴存方面经历了较为大的变革，一共分为6个阶段。
第一个阶段，从1992年住房公积金制度建立时至1995年，这段时间是按照基本工资缴纳住房公积金，这时期基本上处于试点和摸索阶段，各项制度也相当不完善。
1995年至1997年为公积金制度发展的第二阶段，这段时期主要是考虑到住房公积金归集额不足，增长速度缓慢的原因，深圳市决定按照工资总额缴纳住房公积金。
1997年至1998年为公积金制度的第四阶段，这期间的主要调整是考虑到工资收入水平的差异，实行对不同的城镇居民执行不同的缴存比例，以减轻低收入者的负担。
1999年国家颁布了《住房公积金管理条例》，2002年又对条例进行了修改，使得住房公积金制度的执行有了更为详细的法律规定。
2006年为了防止由于住房公积金制度的原因而造成贫富分化加剧影响社会安定，进而规定了住房公积金缴存的最高缴存基数。
2007年起又在以前的基础上规定，超过月平均工资一定限额的住房公积金资金需要缴税，以防止住房公积金成为少数富人逃税的工具，由此造成社会的不公平。
2008年深圳市职工月平均工资为3780元，相应的2009年度住房公积金缴存基数上限为18900元（3780元×
5）。
[13]可见，住房公积金制度也是出于不断完善的过程之中，在实际执行中的公平与效率问题是可以兼顾的。
不是如某些学者提出的公积金制度加大了社会的贫富分化，影响社会的稳定，应该废除公积金制度的说法。
充分了解深圳市住房公积金在实际运行中的缴存政策，不仅能够对住房公积金的缴存和归集中存在的效率问题进行分析，同时也有助于我们在充分认识的基础上对现行的政策进行完善，提高深圳市住房公积金制度的效率，同时保持制度的连续性和稳定性。
通过以上两个方面的数据对深圳个人住房公积金制度的现状描述，可以看出来：
深圳市是我国继上海之后较早试行住房公积金制度的地区之一，同时也是我国在解决城镇居民住房问题上较为成功的地区之一。
其中，住房公积金主要是解决商品房和经济适用房的贷款需求，而经济适用房和廉租房主要针对低收入者，占全市居民的四分之一，其资金既有政府提供的资金支持，同时也有住房公积金的盈余资金补充。
因此，深圳市住房公积金制度运行效率的高低，不仅关系中等收入阶层的购房问题，同时也与广大低收入者的购房梦密切相关。
下面我们就结合深圳市个人住房公积金制度的发展现状具体研究深圳市住房公积金制度所存在的问题。
3深圳市个人住房公积金制度的存在问题分析
住房公积金覆盖率不高
住房公积金覆盖率是指城镇职工实际缴存的人数占城镇职工总人数的比例，不仅包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体的在职职工，还包括个体工商业者、进城务工人员以及其他在职职工。
深圳市住房公积金制度自1992年建立以来，发展速度很快。
至2008年全市（含番禺、花都、从化、增城，不含广铁分中心业务）新增缴存单位3125个，，如果公积金制度能够覆盖深圳市所有城镇职工，将会为城镇职工的住房状况改善提供强大的资金支持。
但是，深圳市住房公积金覆盖率却是一直不高，基本上处于50%左右。
[14]2002年国家对《住房公积金管理条例》进行了修订，扩展了住房公积金覆盖面，将民办非企业单位、社会团体等在职职工纳入保障范围。
2003年深圳市按照新的《住房公积金管理条例》成立了住房公积金管理中心，从房改办分立出来，独立运营。
同时，2003年SARS开始在中国蔓延造成恐慌，影响了深圳市经济的发展。
因此，在2003年深圳市经济出现波动，公积金覆盖率也由2002年的61%下降到2005年的44%。
总之，从2003年开始，深圳市经济在经历了一些列的调整之后，深圳市住房公积金管理中心也加大了对住房公积金的宣传和征集的力度，由2005年开始增长速度逐渐加快，覆盖率也逐年提高。
目前，深圳市住房公积金覆盖率达到54%以上，覆盖率逐年提高。
但同时我们也要注意到，还有很多私营企事业单位、个体工商户以及进城务工人员被排除在制度之外，不能够享受到住房公积金制度的优惠。
所以在如何提高住房公积金的覆盖率方面还需要在制度和具体执行方面不断改进和提高。
住房公积金使用效率不高
住房公积金使用效率是指住房公积金归集的资金用于正常提取、公积金贷款和保值增值方面的效率。
住房公积金使用效率主要通过两个指标来反映，住房公积金的资金使用率和资金运用率，这一指标是住房公积金运行效率的核心指标。
资金使用率和运用率反映了住房公积金提高居民住房水平的状况。
截至2008年底，，%。
%，低于全国水平。
其中，深圳市也有逾181亿元公积金沉淀。
住房公积金整体使用效率不高的问题较为突出。
尽管沉淀资金占缴存余额比率逐年下降，但住房公积金运用率始终在30%-60%间徘徊，使用效率不高。
[15]在公积金使用方面，地区之间的差异也很大。
东部地区的部分城市公积金已经出现了流动性问题，如深圳市的两区两县办事处近两年都需要向本部借钱放贷，而中西部地区不少城市资金却大量沉淀，贷款运用率仅为20%-30%。
住房公积金管理效率低
我国住房公积金制度的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。
各个机构之间以及机构和存储人之间实际上是委托代理关系。
委托方能够借助受托方的有关优势，以最少的资源实现高成本的目标，而受托方则能够充分发挥自身优势，提高市场份额，实现资源的优化配置。
深圳市住房公积金制度就是按照《住房公积金管理条例》建立的资金委托代理管理机制。
住房公积金在实际运行中是一种委托代理与监督的关系。
如果制度设计合理，执行高效，这种委托代理行为将会产生极大的效益，节约社会资源。
但是从深圳市住房公积金的实际运行来看，由于这种委托代理关系的存在，从而导致整个公积金管理的低效率。
申请公积金贷款，首先需要向银行提交申请资料，经申办银行审核。
这一过程大约需要15至25个工作日，然后将资料送市公积金中心贷款部审核，这一过程大约需要15个工作日。
最后签合同划款还需要4个工作日。
在顺利的情况下，整个流程大约需要1个半月左右。
但是同期商业银行贷款各种手续办理和放款只需要1个月不到的时间。
存在这种差距的主要原因就在于委托代理关系的存在影响了银行工作的积极性。
这种委托代理关系的效率损失还不仅于此。
从深圳市住房公积金的实际运行来看，住房公积金管理中心是核心，房管会和财政部门和住房公积金管理中心是同级单位，这种管理实际上是同级多头监管，在实际运行中的效果并不好。
住房公积金管理委员会不是常设机构，因此，管委会的决策也就流于形式；
公积金管理中心是隶属于深圳市政府的一个行政化机构，同级财政部门只对其提供的财务报表进行审核，监督非常脆弱；
银行与管理中心也和大客户与银行的关系没有多少区别，对资金的流动很难起到实质的监督作用。
住房公积金收益率较低
公积金的收益率主要是指公积金的保值增值，是公积金制度设计效率的直接体现。
公积金的增值收益是指公积金管理部门利用公积金开展的业务活动中收入和支出的差额。
《住房公积金管理条例》规定，住房公积金归集的资金只能限定在三个方面，保证公积金存储人正常的提取，满足公积金贷款的需求和购买国债。
因此住房公积金增值收益也主要来源于住房公积金存款利息、贷款利息和购买国债收益。
深圳市住房公积金近年来虽然一直在增加，，。
但是增值收益增长率很不稳定，时高时低，时正时负。
这是由于住房公积金制度在资金使用方面管理严格，缺乏创新导致。
大量资金只能用于公积金贷款、购买收益率相对较低的国债，投资过于单一，容易因为某项变动而导致收益大幅变动，同时也就不能为城镇廉租房建设提供稳定的资金来源，达不到提高低收入家庭和困难职工家庭的住房水平的目的。
据调查统计，深圳市住房公积金归集余额逐年增加，，但是增值收益率并没有逐年递增，而是呈现波动上升。
2002年至2003年上升，至2004年有较为明显的下降，％％，。
这段时问正值是SARS在中国盛行的时期，房地产交易量下滑，公积金贷款人数减少，并且深圳市住房公积金管理中心才成立不久，进行了大量的机构改革和业务调整。
％。
[16]总体来看，深圳市住房公积金增值收益率呈上升趋势，但是很不稳定，波动较大。
说明住房公积金制度的保值增值仍然是当前需要积极关注的焦点。
总之，深圳市住房公积金制度在增值收益方面任务任重道远，如何保值增值，稳定提高住房公积金的增值收益，为城镇居民尤其是低收入者和困难家庭职工提供更强有力的住房保障，提高其住房水平，是当前的一项重要的课题。
4深圳市个人住房公积金制度的发展对策
政府指引我国个人住房公积金制度的发展对策
住房公积金制度应覆盖所有城乡
不论是城市或者农村，都应建立住房公积金制度，因为不论地处城市还是乡村，家家都需要住房，人人都需要安居。
因此，住房公积金制度的目标应该是覆盖城乡。
现阶段实施起来可能存在一定的难度，但可以采取两步走的办法，通过“城市包围农村”的具体措施：
首先在城市实现全覆盖，然后再实现城乡全覆盖。
目前，可对城市，特别是大城市建立的强制性更加严格，对村镇建立的强制性可以相对宽松一些。
比如暂时只在建制镇和人口较为集中、经济条件较好的村镇建立住房公积金制度，其他随着经济社会的发展逐步建立。
可以将现阶段的工作重点放在城市和建制镇，力争在“十二五”期间使城市和建制镇普遍建立起这一制度。
住房公积金制度应惠及所有劳动者
在住房公积金制度覆盖的地域范围内，凡年满18周岁或者参加工作的劳动者都必须建立起住房公积金制度，因为18岁已经完成了义务教育和职业技术教育阶段的全部学业，具备了参加社会劳动的条件。
住房公积金制度可以区别不同的劳动对象，采取不同的政策措施为他们建立住房公积金制度。
对稳定就业人员，实行用工单位强制缴存；
对灵活就业人员，实行自愿缴存。
自愿缴存的住房公积金先由个人缴存，然后按所缴存资金的一定比例（如50%）在规定范围内由政府补助，或者在缴纳个税时用以抵扣，或者用管理机构在实现的增值收益分配中所提取的专项资金适当弥补，以体现制度的公平。
此外，住房公积金制度在惠及所有劳动者的同时，也要对不同的群体采取不同的住房公积金缴存制度。
由于当前住房公积金缴存采取的是单位和个人按月缴纳住房公积金，对于进城务工人员和个体工商户常常存在无法监管的问题。
深圳市住房公积金的缴存也是按照收入的百分比缴存，虽然对不同收入采取不同的缴存比例，但是对社会群体并没有进行区分，这也是缴存率不高的原因之一。
因此，首先已明确的法律规定所有城镇在职职工都必须拥有住房公积金账户。
其次将不同的群体区分丌来，采取不同的缴存制度。
一般企事业单位职工较为容易监管，可以采取按月缴纳的方式。
而对于进城务工人员和个体工商户来说，流动性较大，监管不易，可以采取半年或者一年缴交一次的办法。
通过监督账户而非监督个人的办法进行管理，不仅节约成本，而且能最大限度的提供住房公积金的覆盖率。
提高住房公积金的使用效率
新加坡的公积金是一项综合性的社会保障制度，提供多样化的社会保障方式。
与此相比而言，我国的公积金制度显得单一、作用非常有限，所以应积极拓宽公积金的使用范围，使公积金的功能进一步完善和多元化的发展，不仅可用于购房贷款，还可用于还贷、养老、医疗、补充失业金等各个方面。
加大对中低收入职工住房消费的支持力度，增强服务意识，积极扩大公积金个人贷款业务，降低贷款门槛，丰富贷款品种，简化贷款程序，提高办事效率和服务质量。
现阶段为确保储户利益，减少资金沉淀，提高公积金使用效率，应放宽或取消公积金使用和提取限制，最大限度地发挥公积金的保障和互助功能。
深圳市在提高住房公积金使用效率，解决中低收入者住房问题上，采取的不是区别利率的政策，而是对于低收入者提供廉租房和经济适用房。
虽然这种措施会在短时期内改善部分低收入者的居住条件，但是这项措施进行的时间缓慢，需要帮助的人数众多，甚至造成有些开着宝马车住经济适用房的现象，给监管造成极大的压力。
因此，住房公积金制度在贷款利率方面应该实行和个人收入所得税同类型的累进制利率，给予困难职工无息贷款，低收入者低息，高收入者较少优惠的公积金利率制度。
能够提高中低收入者的购房能力，提高公积金的使用效率。
加强对住房公积金制度的管理
建立规范的运行管理机制和完善的监督制度是必不可少的。
住房公积金中心要加强内部管理，建立和完善各项内控制度，进一步加强管理监管和内部审计，确保住房公积金的安全和增值；
对已被挤占挪用的公积金，要采取有力措施，追查有关人员责任。
要大力推进住房公积金管理的标准化、规范化，进一步健全和完善住房公积金归集、提取、贷款、财务、计算机系统、档案管理等业务管理办法，规范业务流程和操作规程。
财政、审计等职能部门要加强经常性审计监督，住房基金中，要主动接受和配合财政、审计部门的审计监督。
同时，建立严格的信息披露制度，定期向社会公布公积金的收支等重大事项，接受社会监督，提高住房公积金管理的透明度。
例如，可以考虑在深圳进行住房公积金管理公司试点。
当前住房公积金管理的委托代理模式，突出的特点是住房公积金管理中心权力失去监督和制约、无法对中心人员产生激励，公积金归集和管理以及公积金的保值增值都缺乏保障，损害了缴存人员的利益。
因此，可以在深圳先行试点将住房公积金管理中心改制设立为具备现代基金经营管理特征的具有独立法人性质的住房公积金管理公司。
这种制度安排不仅理顺了利益各方之间的权责关系，节约成本，同时也具备了利润最大化的激励机制。
个人使用住房公积金的相关建议
目前，许多缴存者的公积金都在账户里却弃之不用，原因是多方面的。
一些人认为，公积金只能用来贷款。
其实，公积金除用于贷款外，还可用于购买、建造、翻建、大修自住住房等。
但不管什么原因，都影响了公积金的使用效率，造成了公积金的浪费，因为公积金的计息利率相对较低，而且如果不提取，就只能等退休的时候才能领出来，因此，应该尽量使公积金“活”起来，让其发挥应有的作用。
首先，已用商业贷款而没有使用公积金贷款且还款压
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