丹桂里项目销售手册.docx
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丹桂里项目销售手册
丹桂里项目销售手册
第一部分：
项目总体概述
丹桂里是一个花园式酒店服务社区。
花园式酒店服务参照酒店服务制定，对象主要是高级公寓/住宅用户。
丹桂里在设计中掌握了景观的时间性，而且不断地直至主动地、充分地利用和把握自然性的天时之美，使“良辰”和“美景”互相融合，时间和空间相互交感，共现“与天地合其德”，“与四时合其序”的美。
建筑与园林融于一体，是谓：
城市山林；意境与功用并归其间，是谓：
水墨丹桂。
在住宅的具体的各个功能空间分布中，丹桂里把握了如下几个基本的原则：
实用性、安全性、灵活性与可变性、经济性和艺术性。
实用性是指住宅要实用、大小要适宜、功能要合理、要舒适温馨，真正成为人们居住的港湾。
住宅还要有一定的灵活性，以便根据生活要求灵活改变使用空间，满足不同对象的生活需要；灵活性的另一体现就是可改性，因为家庭规模和结构是变化的，生活水平与科技水平也不断提高，户型应符合可持续发展的原则，用合理的结构体系提供一个大的空间，留下调整与更新的余地。
丹桂里花园式酒店服务社区。
花园式酒店服务参照酒店服务制定，对象主要是高级公寓/住宅用户。
其服务注重谐和、生态，全面而又多样化，渗入业主每一服务需求之中。
DTZ戴德梁行在全球四十个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。
该行针对丹桂里管理标准的实际情况，建立一套独特及切合实际需要之物业管理方案。
丹桂里四星级行政公寓（三期）。
标准，永远只是一个被量化与固化的准称。
当人性与关怀深入建筑的每一细节之中，蕴于丹桂里的内在含义，便不再只是一个“四星”所能全然涵盖。
丹桂里定制式精装修。
在丹桂里，业主可以根据家庭需求，向物业处申请菜单定制式精装修服务，物业处将于第一时间为业主联系值得信任的设计与施工队伍。
第二部分：
项目答客问
一、项目总体介绍
（一）项目概况
1.项目名称：
丹桂里
2.位置（所属区域及地块四至）
“丹桂里”小区位于奎文区东风东街与新华路交叉口（原纺织学院地块），东临新华路，南接东风东街，西临文化路，北接福寿街。
得天独厚的地理位置大大的方便了小区业主的居住需求。
3．交通（周遍道路及公交路网）：
乘坐环32路、53路、56路公交车到纺校下车即可
小区内部配套：
社区底商、幼儿园、四星级会所；
综合商场：
佳乐家、沃尔玛、利群；
银行：
工行、农行、交行、商行；
其他：
纺织职业学院。
4、建筑形态及解释：
丹桂里在设计中掌握了景观的时间性，而且不断地直至主动地、充分地利用和把握自然性的天时之美，使“良辰”和“美景”互相融合，时间和空间相互交感，共现“与天地合其德”，“与四时合其序”的美。
建筑与园林融于一体，是谓：
城市山林；意境与功用并归其间，是谓：
水墨丹桂。
（二）规划及设计
1．社区总体规划
丹桂里二期阔宅：
【御园】住宅面积逾11万m2，由11栋极富现代中式风情的高层建筑围合呼应而成。
160m2～200m2私家公馆（平层大宅）雄踞峰巅，270m2～330m2空中院墅（复式大宅）俯临豪门。
宅区楼楼相错，卧新江南园林听莺歌燕语，倚“龙形”溪渠赏秋月春花。
2．地块规划
1）地块形状：
项目地块为反S形，建筑设计师以亲和、谦逊的态度，使项目建筑组合与两边固有建筑合为卐字符形，卐字符形为佛家吉祥符号，代表圆满、和合，与银河系阴阳螺旋图暗合。
2）总占地面积：
92352平方米
3）总建筑面积：
212410平方米
4）容积率：
2.30%
5）建筑密度（建筑覆盖率）：
6）楼间距（最小—平均—最大）：
7）绿化率：
50.20%
8）建筑形态及具体分布配比：
平层、复式板式建筑，高层
9）分期开发情况：
分三期开发
10）总户数（二期总户数）：
1970户（二期：
700户）
11）建筑风格：
现代中式宜居建筑风格
12）社区内道路系统（路宽，路标，人车分流及方式）：
13）规划理念
丹桂里规划布局取意山川走势，在满足相关规范的前提下，以写意的方式达到了功能与形式的完美结合。
老子《道德经》谓：
人法地，地法天，天法道，道法自然。
屋宇形山，师法自然。
设计师因应地势和建筑规范，将建筑设计成层峦叠嶂的山川形势，构建出“宅院深深，庭院几许”的生活意象。
这样，项目在形局上便兼具了儒释道文化精神，体现了协调、平衡，应和项目运势
2．户型设计细节
1）户型种类：
二室二厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两位、五室三厅四卫
2）面积区间：
98-100平方米。
155-330平方米
3）得房率：
80%
4）层高及净高
5）米2.8米净高
6）朝向：
南向
（三）工程及细节
1、交房标准
（1）室内墙面及地面：
（墙面）水泥砂浆找平层搓毛，外批施工腻子；（地面）：
细石混凝土垫层拉毛，预留100mm装饰面层；
（2）厨卫装修状况：
（地面）聚氨酯涂膜防水，做水泥砂浆保护层搓毛；
（墙面）聚氨酯涂膜防水层水泥砂浆保护层搓毛，外批施工腻子；
（3）阳台露台地面（防水）：
南北封闭阳台均预留洗衣机位、电源插座和给排水管网；
（4）阳台露台栏杆（型材及方式）：
（5）管道型材及特点：
变压式止逆烟道；
（6）户门及内门的品牌及材质：
豪华装饰钢制防盗子母门；
（7）窗户材质及特点或品牌：
厨房为推拉窗或平开窗，卫生间为上旋窗
（8）外墙装修标准（材质）：
一、二层采用黑色石材或黑色抛光砖，二层以上面层采用ICI或同档次高级环保外墙涂料及高级外墙砖。
（9）屋顶材质及坡度：
刮腻子找平；
（10）小区公共道路，绿地，车位，路灯等设施交楼同时交付使用
2、主体结构
（1）主体结构形式：
现浇钢筋混凝土剪力墙结构；
（2）排水导用U-PVC管材；
（3）保温方式与隔热性：
（外墙部分）外墙包括直接对外墙体,与梯间相邻房间的隔墙及不封闭阳台外墙，封闭阳台与室外空气接触的维护结构其中，外墙部分采用ZL胶粉聚苯颗粒、聚苯板外墙外保温体系，传热系数限值<0.60。
不采暖楼梯间隔墙、靠外墙阳台分户墙等处的隔断热桥和保温措施采用40厚胶粉聚苯颗粒保温层；（外门窗部分）外墙门窗采用断桥式铝合金节能窗，双层中空玻璃；（屋面部分）平屋面保温层均为90厚难燃型聚苯板（G体系），传热系数<0.5，坡屋面保温层均为65厚挤塑板；
与不采暖地下室相邻的住宅楼板保温做法采用40厚挤塑板保温层
3、生活设施
1、电视：
有线电视接口入户，主卧室、次卧室、客厅均设接口。
2、电话插口：
客厅、主卧室及主卫生间设接口。
3、信息网络系统：
提供社区宽带网络系统，每户设两个信息点。
4、暖气：
地板辐射采暖，卫生间采用高级散热器做采暖设施。
5、燃气：
天然气入户，设燃气报警装置。
6、给水：
预留接口。
7、排水：
预留下水口。
8、热水：
预留户内热水管网。
9、供电：
统一供电，一户一表。
10、电梯：
永磁同步无齿轮曳引机拖动电梯。
11、楼宇可视对讲系统。
12、24小时门禁系统。
13、周界防护系统。
14、电子公告牌显示系统。
15、车库设停车场管理系统。
16、消防报警联动系统。
17、小区背景音乐。
（四）工程进度
1.交房时间：
2.是否有样板间（开放时间）：
有，2007年9月14日
（五）景观及环境
“丹桂里”建筑色彩以中国传统建筑中的黑、白、灰三色为建筑主体颜色，应和潍坊原生态建筑色彩，形成既具有江南白墙黛瓦，又具有北地灰砖民宅的双重特色。
建筑材料充分利用乡土材料，如布瓦、灰砖、木饰、藤麻等，强调建筑的原生态，以自然的材质最接近生命的原生态，较现代钢制、合成材料更为属人。
建筑细部充分利用中国传统建筑语汇与元素，如花窗、栏杆、檐口等部位的传统手法，赋予建筑强烈与鲜明的民族的文化精神。
“丹桂里”的园林景观理念取法潍坊古宅园林设计精髓，设计理念园林和建筑相辅相成，融为一体。
共同构成“城市山林”的景观意向。
共同诠释了现代潍坊最高品质的典雅生活。
园区景观借鉴和隐喻传统中式造园方式，通过现代景观设计手法，建设具有中式园林意境的现代景观环境。
研究中式传统园林，对中式园林加以筛选提炼，选取中式园林经典手法，与现代景观设计理念结合，创造意象化现代中式园林环境。
（六）生活及配套
1、社区内部设施
（1）休闲娱乐设施：
（2）路标、路灯安置情况：
未定
（3）垃圾处理方式及安放位置：
未定
（4）化粪池位置：
未定
（5）锅炉房位置：
无
（6）中水处理系统及位置：
无
（7）会所规模：
四星级会所；
（8）社区商业配套规模及位置：
（9）车位数量及位置（车位配比）：
一期322个
2．社区周边生活配套情况
（1）商业配套：
中百佳乐家旗舰店、沃尔玛、利群大型超市、中百购物广场
（2）娱乐餐饮配套：
西堤岛咖啡、迪欧咖啡、避风堂、肯德鸡、重庆富乔、富华大酒店、信通大酒店
（3）运动休闲：
人民广场
（4）教育配套：
新华小学、实验中学、潍坊学院、卫校、艺校、公安干校、税务学校
（5）医疗卫生配套：
哮喘病医院、第二人民医院、新城医院
（6）金融及邮政配套：
工行、中国银行、建行
（7）其他配套设施：
市委市政府
二、开发团队及合作单位介绍
（一）发展商背景介绍
1、公司名称：
山东崇德置业有限公司
2、成立时间：
3、注册资金：
4、发展历程：
5、开发项目名称：
丹桂里璞园.、丹桂里御园
6、荣誉及奖励：
7、社会影响：
（二）建筑施工单位：
景致建设、山东振远
（三）规划、建筑设计单位：
不详
（四）园林景观设计公司：
不详
（五）监理公司：
无
（六）全案销售策划顾问公司：
开发商
（七）广告公司
（七）法律顾问公司：
三、购房相关问题
（一）价格（产品差价系数定价法）
待定
（二）签约
待定
（三）付款
1.接受何种付款方式：
一次性、按竭
（四）按揭银行：
待定
四、物业及会所服务类问题
（一）物业管理
1、物业公司名称：
山东崇德置业酒店管理公司
2、成立时间：
3、管理过项目：
4、收费标准：
附业主临时公约如下：
1、基本要求
2、房屋管理
3、共用设施设备维修养护
4、协助维护公共秩序
5、保洁服务
6、绿化养护管理
（二）、物业收费项目及价格
（三）、业主临时公约
（四）、其他约定
（五）会所服务：
棋牌室、洽谈室、休闲吧等；
第三部分：
项目户型明细表
一、户型类型
1、户型类型说明：
Ø平层
二室二厅一卫
三室二厅二位
三室二厅二位
四室二厅二位
五室三厅四卫
98-100
155-165
185-200
270-290
270-330
2、户型特点
劣势：
Ø客厅位于两个卧室中间，动静分区不明显。
Ø过道较长浪费面积。
第四部分：
产品优势说明
一、区位优势
奎文区是潍坊市的城市核心区域，是全市的金融、商贸、文化中心，面积71平方公里，辖7处街道及奎文城市经济开发区、奎文钢城经济发展区，共65个村、44个社区，总人口35.3万。
奎文地处城市中心，人流、物流、资金流、信息流集中，城市基础设施配套完备，社区服务功能日趋完善，创业发展环境优越。
除了商业项目外在奎文区的住宅定位也都在中高档，主要面向的是提高生活品质为目的的消费群体。
由于奎文拥有繁荣的经济、便利的交通，土地资源有限加上张面河、虞河、白浪河的美丽景色，因此，住在奎文已成为潍坊市民置业的首选。
房价相对较高，在全市处于领跑者的地位。
二、【休闲配套】:
区域周边有正荣广场、佳乐家、利群超市、KFC、、利群超市、肯德基、中百商厦、等资源。
二、交通优势
Ø交通路网发达，主干线有公交车有15路金宝国际会展中心--王谭公交枢纽站，56路火
车站--肿瘤医院，52路汽车站--翰林新城，及全新维修的福寿东街、金马路、北宫街交通路网四通八达，到达潍坊市中心驱车只需10余分钟
Ø公交乘车路线：
✧15路金宝国际会展中心--王谭公交枢纽站，
✧56路火车站--肿瘤医院，
✧52路汽车站--翰林新城
三、产品优势
现代中式宜居建筑：
事业中天的巅峰人士，已经告别了裘马轻狂的时代，开始倾心脉脉山水间万种风情的对峙，于风生水起之间，体味生活的本义。
这或许是人类最高生活的梦想。
以中国传统建筑中的黑、白、灰三色为建筑主体颜色，形成具有江南白墙、北地灰砖的民宅特色。
同时在建筑风格设计中充分利用中国传统建筑语汇与元素，如花窗、雕棱等部位的传统手法，赋予建筑强烈与鲜明的民族的文化精神。
城市山林水墨丹桂：
天地有一种无言的美，它在时间的流程中默默地显示出春、夏、秋、冬四时周而复始的有序运行，而一年四季除了显现为气候冷热等变化之外，更鲜明地显现为山水花木的种种具体形象的先后交替和变化。
丹桂里在设计中掌握了景观的时间性，而且不断地直至主动地、充分地利用和把握自然性的天时之美，使“良辰”和“美景”互相融合，时间和空间相互交感，共现“与天地合其德”，“与四时合其序”的美。
建筑与园林融于一体，是谓：
城市山林；意境与功用并归其间。
社区整体设计中园林和建筑相辅相成，融为一体。
建筑外灰空间的合理利用能够充分满足人们在小区内隐私权的需要，把开放空间与现代建筑的私密空间有效沟通，共同构成“城市山林”的景观意向。
园区景观借鉴和隐喻传统中式造园方式，通过现代景观设计手法，建设具有中式园林意境的现代景观环境。
研究中式传统园林，对中式园林加以筛选提炼，选取中式园林经典手法，如框景、对景、移步易景等手法，以现代景观设计理念结合，创造意象化现代中式园林环境。
四、生活优势（产品内、外部配套便利性，区域的发展有可能带来的配套设施完善进程）
Ø社区内部设施
✧休闲娱乐设施：
待定
✧路标、路灯安置情况：
待定
✧垃圾处理方式及安放位置：
待定
✧化粪池位置：
待定；
✧锅炉房位置：
待定；
✧6中水处理系统及位置：
待定；
✧会所规模及位置：
一二期结合处
Ø社区周边生活配套情况
✧商业配套：
高新服务广场、佳乐家超市、利群超市、中百商厦
✧娱乐餐饮配套：
金山城、金百万、中华小土豆、KFC、淮扬村酒楼
✧运动休闲：
政府广场、富华游乐园、水上皇宫、富华国际会展中心
✧教育配套：
潍坊学院、潍坊信息职业技术学院、高薪双语幼儿园
✧医疗卫生配套：
肿瘤医院、开发区人民医院、德仁医院
✧金融及邮政配套：
交通银行、建设银行、中国银行、邮局
✧其他配套设施：
加油站
四、价格优势
待定
第五部分：
竞争项目情况及分析
一、重点竞争项目深度分析
1、区域房地产市场分析
项目名称
东方春天
铭海花园
翰林新城
上东国际商务公寓
东方世纪城
项目类型
多层、小高层
小高层
小高层
高层
多层、小高层、高层
楼盘地址
东风街富华路向北50米路东
福寿东街与东方路交叉口西南侧
高新技术开发区潍坊学院东院对面
东明路与北宫东街交叉口东南角
高新技术开发区潍坊学院北门向北50米路东
销售均价
3500
3360
3200
3000
2700
占地面积
约2万平方米
14亩
5万平方米
8万平方米
6万平方米
总建筑面积
3万平方米
17万平方米
16万平方米
17万平方米
规划户数
200
246
240
216
一期500多户
1、
核心竞争区域内项目分析
项目名称
东方春天
项目类型
多层、小高层
楼盘地址
东风街富华路向北50米路东
开发商
潍坊辰隆置业有限公司
代理公司
山东四季峰行/策划：
蓝创思维
占地面积
约2万平方米
总建筑面积
3万平方米
容积率
1.6
绿化率
32%
规划户数
200
开盘日期
2007年10月底
交房日期
多层08年10月高层09年6月
主力户型
2/2/1;3/2/1
主力户型面积
90-130
交房标准
毛坯房
物业费
待定
车位价格
待定
配套设施
社区底商
主要客群地域
潍坊市区，高新，奎文为主
主要客群阶层
私营业主较多，企事业单位收入较高者
主要购买动机
地段，周边环境比较良好
主要抗性分析
靠近肿瘤医院
户型分析
劣势：
Ø卧室面宽较小，采光面不大。
Ø设置在主卧的卫生间减少了主卧的使用面积，增加了过道面积，使用率降低。
Ø
走廊过于狭长，浪费了较多的面积。
项目名称
翰林新城
项目类型
小高层
楼盘地址
高新技术开发区潍坊学院东院对面
销售热线
8538811/8538855
开发商
潍坊佳馨房地产开发有限公司
代理公司
无
占地面积
5万平方米
总建筑面积
17万平方米
容积率
1.7
绿化率
37%
规划户数
240
开盘日期
2007年10月
交房日期
2008年年底
主力户型
2/1/1;3/2/1;
主力户型面积
96;130
交房标准
毛坯房
物业费
0.7
车位价格
5万元
配套设施
社区商业、幼儿园。
主要客群地域
潍坊市高新区、潍坊市区
主要客群阶层
潍坊学院教师、高新区企事业单位收入较高者、私营业主
主要购买动机
距离单位较近、交通便利
主要抗性分析
距离市区主要商业区较远
项目名称
北海公寓
项目类型
小高层，高层
楼盘地址
高新技术开发区玉清街以北，北海路以东
销售热线
8886333
开发商
鲁伟实业
代理公司
利百士投资置业顾问有限公司
占地面积
45亩
总建筑面积
7万平方米
容积率
约2.3
绿化率
35%
规划户数
600
开盘日期
2007年12月8日
交房日期
2008年12月底
主力户型
3/2/1;2/2/1
主力户型面积
87-83
交房标准
毛坯房
物业费
待定
车位价格
待定
配套设施
社区底商、小型会所、露天运动区
主要客群地域
高新区为主
主要客群阶层
年轻白领客户居多
主要购买动机
沿街无商铺，社区环境比较好，价格比较便宜，具备升值潜力
主要抗性分析
项目位置距离主要商业区较远，购物不便。
2、有效竞争区域研究
项目名称
项目类型
楼盘地址
位置描述
玫瑰园
小高层、高层
新华路与新北宫东街交汇处
丹桂里
高层
东风东街与新华路交叉口
紧邻核心商业区，区域配套较为完善
龙泽名都
高层
东风东街与新华路交叉口
与丹桂里配套共享
东方春天
多层、高层
东风街与富华路交叉口向北50米路东
靠近游乐园
盛世豪庭
多层、高层
奎文文化路66号,胜利街以南300米，文化路以西
盛世豪庭可享河岸风景，景观资源资源佳
翰林新城
小高层
高新技术开发区潍坊学院东院对面
靠近高新技术开发区潍坊学院
基础数据
项目名称
占地面积
总建筑面积
容积率
绿化率
规划户数
玫瑰园
40亩
12万平方米
3
40%
600
丹桂里
138亩
21.2万平方米
2.3
50%
1970（二期700）
东方春天
约29亩
3万平方米
1.6
32%
200
盛世豪庭
三期共360亩
52万平方米
2.09
42%
二期750
翰林新城
5万平方米
17万平方米
1.7
37%
二期240
龙泽名都
30亩
6.8万平方米
3.14
37%
750
3、有效竞争区域内项目分析
玫瑰园项目规划：
Ø园林景观以巴厘岛风情园林为主题，绿植使用较多。
Ø园林中包含一部分水系景观及一个下沉式广场。
丹桂里项目规划：
盛世豪廷项目规划：
立面效果
玫瑰园：
Ø玫瑰园外立面采用新古典主义风格，外立面大气不乏精致，采用了较多的弧线及飘窗设计。
Ø楼体一、二层采用花岗岩干挂，艺术拼接，保持外立面庄重典雅，提升了社区整体品质。
Ø立面偏重欧式风格，是现阶段楼盘购买客群较为追捧的风格。
Ø潍坊市首家在建筑设计中考虑空调机位内隐藏雨水管，住宅采用LOW-E中空钢化玻璃，半地下车库。
丹桂里：
Ø丹桂里外立面以现代时尚简约风格为主，偏重德式风格，色彩比较厚重。
Ø整体风格借鉴了北京观湖国际的创作思路，配合其二期复式产品，在外立面设置了跳跃性阳台。
Ø一、二层采用黑色石材或黑色抛光砖，二层以上面层采用ICI或同档次高级环保外墙涂料及高级外墙砖。
Ø
在沙盘的制作过程中，没有适当缩小单体比例，沙盘模型显得建筑立面不够精致，楼间距过小
●盛世豪廷：
Ø盛世豪廷的外立面以欧式风格为主，主色调为淡蓝色及灰色，采用了传统的三段式建筑设计。
Ø观景公寓部分运用了较多的角飘窗、大面积落地窗的设计，最大化利用自然景观条件。
主力户型
主力户型面积区间
项目名称
玫瑰园
丹桂里
东方春天
盛世豪庭
翰林新城
龙泽名都
主力户型
3/2/1
一期3/2/2;二期3/2/2;4/2/2;5/3/4
3/2/2
2/2/1;3/2/1
2/1/1;3/2/1;
3/2/2
主力面积
80－135
一期94-158;二期160-300平方米
130-150
90-130
96;130
120-140
Ø丹桂里二期以160平米以上大户型为主，项目二期客群定位升级。
Ø其余产品主力户型面积仍然以100－130的三室两厅一卫/两卫为主，亦是潍坊置业客群的主力选择面积。
户型解析
劣势：
Ø仅设置了一个卫生间，稍显不便。
入口至客厅之间无玄关设计，私密性有一定影响。
1.项目进度：
●玫瑰园：
07年11月3日体验中心正式亮相，结合鸡尾酒会及水果沙拉盛宴，举办了规模较大的售楼处/体验区开放仪式。
同时开放两套1：
1精装样板房，一套体现交房标准的样板房，以及巴厘岛风情的园林体验区。
蓄客周期至今6个月。
工程进度玫瑰已建至地上一层顶板，一期7栋，11-18F小高层
●丹桂里
丹桂里一二期产品时间连接比较紧密，二期产品独立蓄客从2008年3月开始。
预计5月10日开盘，独立蓄客期超过2个月。
在一期积累了大量客户的情况下，二期推出时又集中力量做了大量的推广，再次吸引了较多客户的关注。
一期5-10#楼，共6栋，540户，一梯两户，共9种户型，主力户型三室两厅；
二期11-21#楼，共10栋；
三期1-4#楼，共4栋商住。
2.营销竞争
现场包装：
●玫瑰园
Ø售楼处外立面美观大气，门口设置了外籍门童。
售楼处内部接待区采用双层挑高，并设置了开发商的形象展示墙。
Ø在售楼处设有园体验区，并设置两个精装修样板间和一个毛坯房材料展示样板间，体现了开发商的细致之处。
Ø项目围档明显，并设立大块户外指示版，客户易到达。
●丹桂里
Ø售楼处LOGO设置明显，易于为到访客户寻找，同时也容易吸引路过的客户。
Ø售楼处内部分区不够明确，使得到访客户无法在第一时间得到售楼人员的接待。
Ø现场氛围包装较好，有钢琴等额外的设备提高项目档次，树立项目高端形象。
●盛世豪廷
●售楼处包装相对比较简单,顶部设置了盛世豪廷的LOGO，售楼处外部及工地现场设置了工地围挡。
样板间
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