上海老城厢保护与改造结构规划.docx
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上海老城厢保护与改造结构规划
TheStructuralPlanofPreservationandRedevelopmentinShanghaiOldTown
规划文本
上海同济城市规划设计研究院■上海市城市规划设计研究院■上海市黄浦区城市规划设计室
2002.04
上海老城厢保护与更新规划
目录
1规划的定位
一．规划目标二．规划原则
三．规划需要解决的主要问题
2发掘存在的价值
四．保护要素的确定——以价值为依据
3寻找发展的空间
五．功能布局结构---更替与渗透六．道路系统---调整与适应
七．公共空间与绿地系统---开发与重构八．更新方式---重组与连接
4重现老城厢的价值
九．建筑风貌分区十．建筑高度控制
十一．城市风貌景观控制与引导
十二．建筑与建筑群保护及其保护范围控制
5开发控制
35
十三．人口与建筑容量十四．开发控制指标
6建议
附图：
附图一：
上海老城厢历史风貌图附图二：
上海老城厢道路历史评价图附图三：
保护建筑及特色建筑
附图四：
现状用地图附图五：
规划用地图附图六：
道路规划图附图七：
道路宽度图附图八：
交通规划图
附图八：
空间景观结构规划图附图九：
不可变更用地图附图十：
保护与更新控制图附图十一：
建筑风貌引导图附图十二：
建筑高度控制图
附图十三：
建筑高度控制模型附图十四：
沿街界面控制图
附表：
附录一：
上海老城厢保留建筑一览表附录二用地平衡表（现状）
附录三用地平衡表（规划）附录四开发容量测算表
附录五：
规划道路控制一览表
附件：
上海老城厢历史资料汇编
附1地名释源
附2老城厢城墙变迁史
附3上海老城厢街道分析
1规划的定位
一． 规划目标
在老城厢的再开发中将老城厢的特色予以保留，并延续发展，将它作为老城厢进一步发展的独特资源予以利用，同时体现上海城市的风貌特色和现代都市的生活环境品质。
本次规划的根本目标为实现老城厢的再次发展，包括经济、社会及文化等领域的发展。
具体而言，由四个子目标组成：
1、降低建筑密度，满足住宅各项标准，完善公共空间体系，提高住宅成套率与户均居住建筑面积，改善居住生活设施，增加绿地和公共空间，提高老城厢的整体环境质量。
2、保护建筑与街道风貌，维护老城厢的文化和景观特征。
3、使老城厢与城市其他地区具有通畅的交通联系，并在规划区内建立便捷的交通网络，提高该地区的交通可达性并方便居民的日常出行。
4、挖掘老城厢的文化内涵，强化其城市风貌的特征性和唯一性，提高老城厢的地价、房价及商业档次。
二．规划原则
在建立一个保持城市肌理特征整体性和延续性的框架下，保证现代城市要素溶入其中的连续性；在保证城市生活环境品质提高的同时，保持老城厢的历史文化风貌。
三． 规划需要解决的主要问题
1、改变老城厢居民的生活居住环境。
包括提高居住面积标准，改善住宅建筑质量，完善生活配套设施的类型和档次，提高绿地率和公共绿地比例以及增加公共开放活动空间等。
2、保护老城厢的历史文化风貌。
包括建筑，街道，城市景观和文化传统。
3、解决老城厢的交通问题。
包括梳理现有街道，疏通区内外的交通联系以及增加停车空间。
4、发挥并提高老城厢的经济、文化与空间价值。
通过文化内涵价值的体现，以及该地区文化、城市景观、空间和建筑的唯一性的强化，达到地价的增值，房价的提高，消费档次与消费需求多样化的目的。
2发掘存在的价值
四． 保护要素的确定——以价值为依据
以历史、文化、科学和艺术价值为标准，将能够为现代城市发展所利用和能够融入现代城市发展的历史文化要素在分析研究的基础上予以平衡和取舍。
需要保护的要素包括10个方面：
1、文物保护单位
2、街道名称
3、重要街道的尺度、位置、线形和连接关系
4、具有特色和特征的建筑物和建筑群
5、重要的遗址
6、宗教场所
7、传统商业街道
8、古树木和绿化
9、重要街道的界面特征
10,整体的空间尺度
附件一：
上海老城厢历史资料汇编附录一：
上海老城厢保留建筑一览表附图一：
上海老城厢历史风貌图
附图二：
上海老城厢道路历史评价图附图三：
保护建筑及特色建筑
3寻找发展的空间
五． 功能布局结构---更替与渗透
南北向的河南路和东西向的复兴路将老城厢划分为四大片区。
东北区为以豫园商业区为主体的商业文化旅游区，西南区为以文庙为主体的文化旅游区，西北区和东南区是以居住为主的生活居住区。
老城厢的公共服务设施以豫园商业旅游区、文庙文化旅游区和老西门商业区三片为主体，依靠方浜路、乔家路、三牌楼路、文庙路和丽水路（包括在豫园商业旅游区内）五条旅游公共服务设施轴联系，同时辅以光启路、大境路和露香园路南段、迎勋北路三条生活公共设施带；沿复兴东路北侧安排综合性公共设施，如商办、住办、商住等，形成各个层次交叉互补的公共设施布局网。
同时在公共服务设施用地的定性上增加宽容度，强调复合性，期望体现老城厢丰富多样的公共生活特征。
附图四：
现状用地图附图五：
规划用地图
附图六：
公共设施规划结构图附录二：
用地平衡表（现状）附录三：
用地平衡表（规划）
用地性质
面积
比例
居住
居住
1248660
61.70%
商住办
25690
1.27%
小计
1274350
62.97%
公共服务
商业
177290
8.76%
办公
23860
1.18%
教育文化
36010
1.78%
医疗
8760
0.43%
宗教建筑
24080
1.19%
工业
工业
28030
1.39%
市政
市政
7140
0.35%
绿地
绿地
21190
1.05%
道路交通
道路用地
328554
16.24%
空地
空地
94370
4.66%
总用地
2023634
100.00%
附录二用地平衡表（现状）
用地性质
面积
比例
居住
居住用地
658470
33.07%
商住用地
321920
16.17%
小计
980390
49.24%
公共服务
商业服务行政娱乐兼容用地
192990
9.69%
医疗卫生用地
16770
0.84%
文化教育用地
59250
2.98%
宗教用地
27210
1.37%
绿化
绿化用地
198480
9.97%
市政
市政用地
4290
0.22%
道路交通
道路用地
466083
23.41%
总用地
1991353
100.00%
附录三用地平衡表（规划）
六．道路系统---调整与适应
老城厢位于城市中心，其交通问题不仅仅限于其内外交通本身，更牵涉到城市南北和东西的交通联系与通畅。
而同时，街道空间系统又是老城厢的灵魂。
因此应当在老城厢地区改变一般意义上的交通与路网规划观念和方法，适当地调整道路系统。
1、交通性道路
指《黄浦区总体规划纲要》中确定的交通性道路。
除承担老城厢内部各区的交通联系外，它还是上海市市区交通骨架网的重要组成部分。
有中华路人民路环线、复兴东路、河南南路、昼锦路、蓬莱路、光启路及光启南路、松雪街及迎勋北路。
形成一个“一环加十字，重叠井字格”的道路格局。
同时还包括为疏解豫园商业旅游区机动车辆交通而设立的机动车交通内环，有福佑路、侯家路、丹凤路。
交通性道路由道路红线控制。
2、生活性道路
指《黄浦区总体规划纲要》中确定的生活性道路。
主要位于豫园附近，如旧校场路，三牌楼路等。
生活性道路由道路红线控制。
3、主要公共街巷
指通过现有街道对现有街巷作梳理并局部拓宽改造而成，属于街道历史价值分析中“有重要和比较重要意义”的街道。
它将作为整个老城厢的综合性道路，主要为四大片区内部的交通联系和生活活动服务。
同时因其具有一定的历史价值而力求保持良好的传统街道空间、尺度及界面，并且能相互联系形成系统的街道网络。
它不拥有道路红线，通过对两侧建筑界面构筑街道空间。
街道宽度在7米以上。
4、次要街巷
指通过现有街道对现有街巷作梳理并局部拓宽改造而成，也属于街道历史价值分析中“有重要和比较重要意义”的街道。
其拥有良好的街道空间，同时因其具有一定的历史价值而希望结合街坊开发予以保留和利用。
规划希望该类街巷能够成为公共性的通道，以维持老城厢多层次的外部公共街道空间特征。
5、保留路名街巷
保留路名街巷一般是指历史价值较弱的普通街道，同时其现有功能、线型、宽度和位置可能已经不再适应老城厢再开发的需求。
6、对原规划道路的调整
指对黄浦区总体规划中确定的部分道路的线型、走向出于与现有的建筑保护和特色街道空间保护相冲突的原因，而对其走向进行略微的改动。
同时因局部地区原规划定的红线宽度随着两侧用地性质地改变而变得不能满足要求，因此对其进行拓宽。
有昼锦路西段，迎勋北路。
7、步行交通组织
由方浜中路、凝和路、乔家路、文庙路、学前路为主干构成了步行交通的骨架。
大方弄、肇方弄老道前街王医马弄等进一步完善了步行交通系统。
附图六：
道路规划图附图七：
道路宽度图附图八：
交通规划图
七．公共空间与绿地系统---开发与重构
以改善居住环境质量、保持老城厢丰富的公共空间功能与层次结构、提高老城厢整体环境品质为目标，控制公共绿地和公共场地，增加开放空间，重新构筑公共活动空间的空间联系系统和功能与层次系统。
豫园地区，文庙地区和书隐楼地区是以文保单位为支点形成了三个“特色风貌片区”。
乔家路、文庙路和方浜中路构成“主要特色风貌轴”，结合三牌楼路、望云路、凝和路、学前街和大境路构成的“次要特色风貌轴”，联系三个特色风貌片区形成贯穿老城厢的特色空间骨架。
依靠规划的环城绿地，沿“具有重要历史意义”的街道控制“空间景观通道”，形成老城厢边界上具有“进入”老城厢地域概念的通道和入口。
河南中路从南北两侧、复兴东路从老西门向东至老城厢中心为指向老城厢中心绿化开敞空间的景观通廊，复兴东路从河南中路向东形成指向南外滩的景观通廊，使城市空间景观在老城厢范围得以连续。
附图八：
空间景观结构规划图
八．更新方式---重组与连接
对于老城厢复杂的建筑现状，规划将地块分为6种保护与更新的类型，同时确定2类受保护的建筑：
1、保护地块
保护是针对各类保护建筑与特色建筑单位。
有豫园、文庙、沉香阁、书隐楼等、龙门村、集贤村等。
对于保护建筑及其附属空间中任意构筑物和设施，在得到有关部门许可前，不得随意拆除、改造、改建，维修，也不得对其外观进行任意的改变。
以上行为除必须征得有关部门的许可外，还必须在专业人员的指导下由专门的施工队伍进行。
每次拆除、改造、改建、维修和外观变化，必须在当地规划部门和文物保护部门建档备案。
同时采取积极措施使居住密度适当降低。
2、新建传统风格建筑保留地块
指针对新建的传统形式的仿古建筑，比如丽水路两侧的商业建筑以及豫园商城等。
对于该类地块，不建议对其建筑进行拆除和改建，但是必须进行定期的维修和清洁以保持良好的建筑面貌。
地块内可以在满足规划设条件的前提下有新建项目，但宜采用统一协调的传统形式。
3、其他新建筑保留地块
指针对新建的非传统形式的建筑。
对于该类地块，由于已经具有了较高或很高的密度，故应该将其规模控制在现有的规模下，同时应对某些建筑造型或外观简陋粗糙的现代建筑进行外观和造型的改建。
4、位于建设控制区的更新地块
该类地块毗邻保护地块，并且其中拥有值得保护的传统街巷和建筑空间结构的地块。
部分位于建设控制区内的更新地块中还拥有某些值得保留的建筑单体或群体，比如梦花街、普育里等。
对于该类地块，在得到有关部门批准前，不得任意拆除地块内指定的保护和保留建筑，对于原有的街巷界面和建筑空间布局结构及其特色要予以保留。
5、位于环境协调区的更新地块
该类地块毗邻保护地块和毗邻重要历史性街道，但未具保护或保留价值的建筑、街道空间，同时建筑质量和生活环境较差。
比如，大境路东段附近旧里等。
对于该类地块允许拆除重建，但是在重建中应严格遵循规划对该类地块制定的有关城市风貌景观方面的指令性规划控制管理规定。
6、整体改造的地块
指建筑质量差，生活环境差，无保留价值的地块。
比如，同庆街旧里等。
对于该类地块应该在整体规划的基础上拆除重建，但是在规划设计和重建中需参照规划对该类地块制定的有关城市风貌景观方面的指导性规划控制管理规定。
7、保护建筑（群）
指各级文物保护单位和已确定的各类、各级保护建筑（群）。
8、特色建筑（群）
本规划建议的具有保护价值的特色建筑物和建筑群。
附图九：
不可变更用地图附图十：
保护与更新控制图
4重现老城厢的价值
九．建筑风貌分区
1、建筑风格控制区。
对于建筑风格控制区，规划要求：
1）保留现有各种传统建筑，修缮时要求按原样恢复。
2）对其中的非传统建筑以及构筑物和设施要求进行改造、改建、修缮，使其与周围保护或保留的建筑形成整体。
对于破坏街坊整体风貌的非传统建筑、构筑物以及相关设施坚决予以拆除。
3）原则上不允许新建建筑。
建筑拆除后的空地仅可作为绿地、街道、广场等公共空间。
4）对建筑以及空间所做的所有变动均需得到有关主管部门的批准，并且在专家的指导下进行，同时必须在相关部门备案。
5）风格控制区内的地块建设以指令性控制为主。
2、建筑风格协调区
对于协调区，规划要求：
1）保留现有形制较好并保存较好的传统建筑。
2）现有搭建建筑要求拆除，现有非传统建筑可拆除或改造。
建筑拆除后的空地应按照规划要求，作为公共空间或新建建筑。
3）新建与改建建筑必须与周边传统建筑风格协调。
4）协调区内的地块建设以指令性控制为主。
3、整体风貌控制区
老城厢内除去以上区域以外的地区均为风貌控制区。
风貌控制区内的地块建设以引导性控制为主。
规划将老城厢的建筑风格划分为中西合璧建筑风格和中国传统建筑风格两大类。
中西合璧建筑风格指拥有欧式山花和柱式等西方建筑元素与建筑符号、由中国传统建筑演变而来的历史建筑，在老城厢中主要为20年代末期以后的里弄建筑。
中国传统建筑风格主要指20年代中期以前尚未受到西方建筑影响的中国传统历史建筑，也包括20年代以后建成的中国传统式样的历史建筑。
附图十一：
建筑风貌引导图
十．建筑高度控制
规划将老城厢内各地块建筑的高度控制分为7类，同时原则上要求在老城厢内部新建建筑不高于18层。
建筑高度控制的依据是保护建筑（群）周边的景观环境，重要街道（包括传统商业街道）的空间尺度，老城厢的整体空间尺度以及老城厢总体开发的建筑总量。
依据上述原则，规划建筑高度分布如下：
中间高（复兴东路两侧）、南北高
（东青莲路两侧，黄家路两侧和梧桐路东段两侧），主要安排8~18层的建筑群；在上述高层建筑区周边、河南南路北段两侧以及河南南路南段东侧分布8层的建筑区；在保护建筑（群）周边的建设控制区和重要的传统街道两侧的建筑物控制为2~3层；其余区域则以分布多层建筑为主。
1、保持原高
主要针对保护地块内的各建筑，任何改动都不得高于原有建筑的高度。
2、规划前建筑高度已定
指近期新建的建筑和已经办理完全部建设申请手续的项目。
3、不高于2层但可保持原高（8m）
指对于地块内现存低于2层的建筑，如要作出改造、改建、加建等改动或在其中的空地上新建建筑物时，建筑或构筑物的高度不得高于2层。
对于现有超过2层的建筑则允许其建设后的建筑高度与原高度相同。
该类控制主要针对传统商业街道两侧的建筑界面。
4、不高于3层但可保持原高（12m）
指对于地块内现存低于3层的建筑，如要作出改造、改建、加建等改动或在其中的空地上新建建筑物时，建筑或构筑物的高度不得高于3层。
对于现有超过3层的建筑则允许其建设后的建筑高度与原高度相同。
该类控制主要针对位于文物保护单位周围的传统建筑群和街坊。
5、不高于4层（15m）
地块内建筑在改造以后，或在其中的空地上新建建筑物时，层数不得超过4层。
该类控制主要针对建设控制区和环境协调区中的建设活动和部分需要保持传统街道尺度的“有重要和比较重要意义”街道的两侧。
6、不高于8层（27m）
地块内建筑在改造以后，或在其中的空地上新建建筑物时，层数不得超过8
层。
7、不高于18层（57m）
地块内建筑在改造以后，或在其中的空地上新建建筑物时，层数不得超过18
层。
附图十二：
建筑高度控制图附图十三：
建筑高度控制模型
十一.城市风貌景观控制与引导
以保持和延续老城厢风貌特色并有效体现现代城市外部空间要求为目标，结合保护、改造和更新活动的可实施性，控制建筑高度、建筑退界距离、街道界面位置及其基本特征。
1.整体景观
城市的整体空间景观由建筑高度按地块为单位的分区控制形成建筑高度分布结构，同时对每个地块采用建筑密度乘以建筑高度大于容积率的控制原则，使开发地块在容积率不减小的情况下，建筑高度可以在规定的最大高度内有多种的可能性，从而建筑群体高低错落的效果。
2、街道景观
城市的空间景观特征由建筑及建筑界面构成的城市公共空间景观体现，本规划对重要街道和重要公共空间两侧的建筑界面进行设计控制与引导，包括建筑退道路界线、建筑贴线和界面连续性和多样性的控制与引导。
（1）建筑退道路界线（新建道路）
道路红线宽度20米以上，新建建筑退红线5米；道路红线宽度20米以下，新建建筑退红线3米；宽度在8.5米以下的传统街道，建筑应贴街道边界。
对人流集散数量较大（如影剧院、文化馆、商场、市场和学校等）和对环境要求较高（如医院）建筑必须特别后退主体建筑或主要出入口，其后退距离依其规模大小按有关规范确定。
（2）建筑贴线
“建筑贴线”指除建筑出入口及底层作为公共开放空间使用外，建筑3层以下部分的外墙边界必须依该线建造。
对“建筑贴线”控制的目的是确定重要公共空间、保护建筑周围空间，以及公共步行通道的尺度和界面，特别是维护传统居住街坊的肌理特征。
（3）街道界面连续性和多样性
规划倡导保持老城厢街道界面的连续性和多样性，特别是应保持有特色的街道景观的丰富性。
为此，规划在两个层面对街道界面进行控制和引导。
a）对街道界面进行分幢控制
分幢控制包括两方面的内容，其一为控制街道的连续性，其二为界定每段街道沿街建筑数量的下限。
分幢控制的目的在于界定必须连续的街道界面部分，引导城市公共空间界面的形成。
同时，通过沿街建筑数量的控制为实现街道环境的多样性提供有效依据。
不同分幢控制标准的依据包括街道风貌特征及其重要性、街道尺度、街道所处的区位，以及街道两侧的规划用地性质等。
b）对沿街建筑进行分段控制
在对沿街建筑进行分幢控制的基础上，对每一幢建筑进行进一步的分段控制，也就是提出沿街建筑开间数量的下限。
分段控制的主要对象是有特色的传统街巷，其目的是保持老城厢应有的街道尺度，避免建设中大而不当的现象。
附图十四：
沿街界面控制图
十二。
建筑与建筑群保护及其保护范围控制
在各级文物保护单位周围划定绝对保护区、建设控制区和环境协调区三级保护范围，在规划确定的应保护的历史建筑周围划定建设控制区和环境协调区两级保护范围，
在各级保护范围内采用不同程度的控制与引导措施（参见保护与更新控制规划图）。
5开发控制
十三.人口与建筑容量
根据不同的用地性质、不同的建设方式、不同的建设控制范围、不同的区位环境条件、不同的建筑高度控制要求，并以保护老城厢风貌、提高城市环境和生活质量为依据，确定老城厢的可开发部分的人口与建筑容量。
1.可开发部分的人口容量
规划总居住人口约5.68万人，人口毛密度为734人/公顷。
（按人均住宅面积30
平方米/人计算）
人均城市用地17.8平方米/人。
2.可开发部分的容积率与建筑总量
规划可建建筑面积约为2091110平方米，可供房地产开发用地总量为1901480
平方米。
3.可供开发的用地总量
可供开发的用地总量为92公顷。
十四、开发控制指标
根据本规划，可供建设的用地有101公顷，扣除医院、学校等公用设施用地以外，可以供房地产开发的用地为92公顷，估算建筑面积为109万平方米，综合容积率为2.05。
附录四：
开发容量测算表
高度
用地面积
用地比例
估计容积率
估计建筑密度
建筑面积
比例
12M（三层）
189780
18.7%
1.2
40%
227736
10.9%
15M（四层）
308460
30.5%
1.3
36%
400998
19.2%
27M（八层）
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