上海金元惠理浙江平湖地产1号专项资产管理计划-可研报告-131025资料下载.pdf

上海金元惠理浙江平湖地产1号专项资产管理计划-可研报告-131025资料下载.pdf

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销售机构：

监管银行：

法律顾问：

海华永泰律师事务所评估机构：

深圳市世联土地房地产评估有限公司交易模式抵押物保障融资：

抵押委托贷款融资项目结构我公司发起设立资产管理计划，以按季付息，到期还本方式退出，并以此作为该计划收益的来源。

项目规模25000万元可研报告可研报告5项目期限本资管计划规模2.5亿元，期限为1.5年，可以提前半年还款。

资管计划存续期内，平湖万城按季支付利息，到期还本。

资产管理计划存续满12个月起，经融资方书面通知，其可提前还款，该计划提前结束；

如期限届满时受托财产未全部变现，则期限延至财产全部变现时为止。

提前结束：

1.计划存续期间内，如出现交易对手违约、诉讼、重大经济纠纷、财务状况恶化等情形，或主管、监管部门等国家相关机构对交易对手进行立案调查或其他严重影响交易对手履约能力的，我公司有权要求平湖地产提前履行赎回义务，并终止该计划。

2.计划存续期间，如出现抵押物公允价值严重降低的情形，我公司有权要求平湖地产追加抵/质押经我公司认可的其他担保物，或要求平湖地产提前履行还本付息义务，并终止该计划。

3.计划存续期间，如平湖地产出现重大资产转移、重大不利事件等导致标的股权公允价值严重降低的情形，我公司有权要求平湖地产追加抵/质押经我公司认可的其他担保物，或要求平湖地产提前履行还本付息义务，并终止该计划。

1.2投资理由概述投资理由概述1、项目所在地浙江平湖紧邻上海，地处江浙沪核心区域，经济发达、人民富裕。

平湖市北接上海，南临杭州、嘉兴，与宁波隔杭州湾相望，地处江浙沪交通要道，2012年全市GDP为423.2亿元，GDP增速高于全国、浙江省和嘉兴市平均水平，全市人均GDP为8.66万元，实现一般预算收入73.9亿元，地方一般预算收入38亿元，全市城市人均可支配收入3.75万元，农村人均纯收入为1.85万元。

全市经济发展稳定迅速，人民收入水平和生活消费水平较高，购买力较强。

2、项目位于平湖市区核心地段，周边配套三甲医院，省重点中学，市图书馆等。

可研报告可研报告6御珑湾项目毗邻市中心湖当湖的东畔，背靠平湖湿地公园，周边配套完善，拥有三级甲等医院平湖市人民医院，浙江省重点高中平湖中学，市图书馆，东湖小学及东方幼儿园，2路与12路公交车站点等，配套齐全，交通方便，是平湖市中心较为稀缺的景观居住社区。

3、项目楼盘主力户型均为90-140平米，属于刚需盘，开盘即热销，供不应求。

御珑湾项目截止2013年上半年，项目第一期已实现预售收入4.82亿元，其中首付房款收入3.2亿元（一期已推预售面积79626.73，还余43152.23未推出，其中住宅36907.50，商铺6244.73）。

预计下半年能够完成项目一期剩余存货85%的去库存化目标和50%的车位去库存化目标，从而实现8.72亿元的一期销售目标。

按照销售计划，项目二期和三期项目的销售预计分别将于2013年12月和2014年3月开始启动，按照销售计划，二期和三期项目将分别采取销售期错开式销售，防止项目内部出现竞争，至2014年底和2015年2月，二期和三期将分别实现去库存化程度达到90%和28%以上，分别实现销售额12.6亿元和4.8亿元。

以项目全部将于2015年底竣工的时间节点来看，整个项目将能按期实现存货充分销售，实现项目销售额42.70亿元的目标。

4、项目区位毗邻上海自贸区，车程只需1个小时。

平湖市通过G15沈海高速以及G1501等高速公路和洋山保税港区连接，车程只需1个小时。

洋山保税港区作为本次国务院特批的上海自由贸易四大实验区之一，其面积最大，达14.16平方公里。

2005年12月10日在洋山深水港开港时正式启用，是上海市和浙江省跨区域合作建设，实行海关封闭监管的特殊功能区域，也是我国第一个保税港区。

平湖市将充分利用其近上海自贸区地缘优势发展经济。

5、融资人平湖万城楼盘销售火爆，现金流回笼迅速，财务状况良好，偿债能力强。

截至2013年8月31日，平湖万城资产负债率为31.06%，且以3.03亿元的长期借款为主，2013年3季度至2015年1季度，公司利息支出均为469.86万元，没有本金偿付支出。

御珑湾楼盘主力户型均为90-140平米，属于刚需盘，一期开盘即售出房屋六成以上，市场火爆，现金流回笼迅速。

公司整体风险敞口低，偿债能力强。

可研报告可研报告76、担保人万城地产实力雄厚，在建、在售项目众多，具有大量可预期现金流回笼，担保能力强。

万城地产2012年总负债为15.39亿元，其中10.67亿元为预收账款，该预收账款来源于预售房收入，表明公司房产项目热销，现金流回笼迅速。

截至2013年6月30日，公司预收账款为2.49亿元。

万城地产现有乐清万城一品公馆、乐清万城御府等5个项目在建，合计总投资76.3亿元，预计公司未来收入将会呈现大幅增长。

此外，公司是乐清市纳税大户100强，市工商重合同守信用单位，被多家银行评为AAA企业。

7、御珑湾项目品牌优势突出，物业管理为绿城房地产集团，房屋销售为世联地产，对于周边楼盘具有明显的竞争优势。

绿城房地产集团有限公司是中国知名的住宅物业开发商之一，以优秀的房产品质量占据行业内的领先地位。

世联地产（002285）成立于1993年，经过20年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产服务提供商。

有了绿城和世联地产的加盟，御珑湾项目较之周边其他楼盘，将更加具有吸引力和竞争力。

1.3收益情况及支付方式收益情况及支付方式1.4风险控制措施风险控制措施抵押【平湖万城】以其持有的国有土地使用权（土地使用权证号【平湖国用（2011）第03870号】，（A地块）地址【平湖市东湖大道东侧、六里塘北侧、东方路西侧（地号:

22-225-14）】，及其7幢在建工程未售部分的住宅及商业裙楼在建工程为【平湖万城】履行还款/回购的义务提供抵押担保（第【一】顺位）。

股权控制无。

可研报告可研报告8质押无。

连带责任保证【万城地产】为【平湖万城】履行还款的义务提供连带责任保证。

实际控制人高永强提供个人连带责任保证担保。

备注1.各项担保无实现的优先、劣后顺序，如发生融资方违约，我公司既有权要求保证人履行保证责任亦有权处置抵押物、质押物。

2.【平湖万城】应将抵押物办理财产保险（一切险），并明确在融资期限内我公司为第一受益人。

3.根据评估机构【深圳市世联土地房地产评估有限公司】的预评估结果，该项目抵押物预评估价值约50231万元。

按照项目规模【25000】万元、期限【18】个月，该项目抵押率为【50】%。

销售资金动态监管项目监管银行为上海银行。

1、解押保证金制度：

御珑湾销售价款55%进入上海银行监管的保证金账户。

2、提前归集制度：

项目到期前3个月，按5%、10%、20%项目本金数额进行归集。

3、降价销售制度：

A、项目满一年（即到期前6个月），去化率应达30%以上；

B、项目到期前4个月，去化率应达60%以上；

C、项目到期前2个月，去化率应达80%以上。

若未达上述要求的去化率，则金元惠理有权要求平湖万城降价销售，具体可按九五折、九折、八五折、八折等依次打折销售。

抵押物置换与释放公证东方公证处公证可研报告可研报告9人员派驻无。

资金运用【平湖万城】凭有关合同或凭据向我公司申报，经【业务三部、运营部、风控部等相关部门】核准信息后将受托资金支付至指定账户。

1.5项目实施时间表项目实施时间表序号序号事事件件开始开始天数天数文件材料文件材料1立项2尽职调查并收集材料3形成可研报告和尽职调查报告4业务部门内核5立项评审委员会评审6抵押物评估7确定交易委托金融机构8评审委员会二次评审9合同准备及签署相关合同10办理相关质押及公证11资产管理计划发行并备案备案材料12资产管理计划成立成立公告2.2.项目法律可行性项目法律可行性2.1一般法律可行性一般法律可行性1.本资产管理计划当事人主体资格合规，目的符合公司法的相关规定。

2.我公司计划募集资金的方式合法合规，在与委托人签约时，我公司将按照基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法的规定，严格审查委托人是否为合格投资者。

3.资产管理计划财产运用的方式符合监管部门的合规性要求，本项目的资金将全部用于指定项目，与现行的法律法规没有冲突。

4.本项目的交易及法律文件与现行的法律法规没有冲突。

可研报告可研报告105.本项目保障措施充分，还款来源明确、充足。

6.本资产管理计划的信息披露安排严格按照基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法执行。

2.2抵押法律可行性抵押法律可行性关于抵押人的法律可行性：

抵押人合法合规。

关于抵押物的法律可行性：

1、抵押物证照齐全；

2、抵押物在资管计划存续期限内处于滚动开发中，不会被认定为闲置土地；

3、抵押物实际用途与证载用途一致；

4、抵押物处置具有可行性；

5、抵押物不存在需提示或说明的其他情形。

3.3.项目商业可行性项目商业可行性3.1融资方履约能力融资方履约能力3.1.13.1.1融资方基本情况融资方基本情况1）基本情况表：

名名称称平湖万城房地产有限公司企业类型企业类型有限责任公司（自然人投资或控股）注册地注册地平湖成立日期成立日期2010年12月16日营业执照号码营业执照号码330482000051885法定代表人法定代表人高永强机构代码机构代码56695944-8贷款卡号码贷款卡号码3304820000452802注册资本注册资本1.5亿元实收资本实收资本1.5亿元股东及占比股东及占比平湖市万城房地产有限公司成立于2010年12月16日，由万城房地产有限公司出资8.1%、乐清市天驰置业有限公司出资29.75%、万城投资有限公司出资21.65%、平湖市邦和投资有限公司出资10.5%、浙江博洲钢业有限公司出资12%、平湖汇润实业有限公司出资5%、浙江永光无纺衬业有限公司出资5%、浙江多凌拉链制造有可研报告可研报告11限公司出资8%共同成立，注册资金1.5亿元人民币。

历史沿革及股历史沿革及股权取得方式权取得方式平湖市万城房地产有限公司成立于2010年12月16日，由万城房地产有限公司出资8.1%、乐清市天驰置业有限公司出资29.75%、万城投资有限公司出资21.65%、平湖市邦和投资有限公司出资10.5%、浙江博洲钢业有限公司出资12%、平湖汇润实业有限公司出资5%、浙江永光无纺衬业有限公司出资5%、浙江多凌拉链制造有限公司出资8%共同成立，注册资金1.5亿元人民币。

公司董事长高永强，为乐清市人大代表、乐清市青年联合会委员。

企业性质企业性质民营企业主营业务主营业务房地产开发经营，房地产中介服务房地产开发资房地产开发资质质（如有）暂定资质在集团公司中在集团公司中的定位的定位房地产开发与建设2）重大不良记录、重大公开负面报道、重大违约行为、重大纠纷、涉诉等无。

3.1.23.1.2融资方经营分析融资方经营分析平湖市万城房地产有限公司成立于2010年12月16日，由万城房地产有限公司出资8.1%、乐清市天驰置业有限公司出资29.75%、万城投资有限公司出资21.65%、平湖市邦和投资有限公司出资10.5%、浙江博洲钢业有限公司出资12%、平湖汇润实业有限公司出资5%、浙江永光无纺衬业有限公司出资5%、浙江多凌拉链制造有限公司出资8%共同成立，注册资金1.5亿元人民币。

平湖万城实际控制人高永强，2007年至今担任乐清市人大代表、乐清市青年联合会委员。

高永强曾担任乐清市新桥铁芯厂副厂长、温州豪人电器有限公司总经理。

现在，其拥有多家企业，同时担任中国尼松电工有限公司、中国万城房地产有限公司、中国万城投资有限公司、上海邮通机械制造有限公司、中外合资乐清市三星极光照可研报告可研报告12明有限公司、温州宇阳进出口有限公司等9家公司董事长。

其管理经验丰富，具有极强的市场把握能力、项目成本控制能力。

3.1.33.1.3融资方财务分析融资方财务分析1）各期报表为单体/合并报表、经审计/未经审计、审计意见；

资产负债表：

单位元科目2013年8月31日2012年12月31日2011年12月31日2010年12月31日流动资产货币资金287,682,023.2099,740,742.4335,373,045.19652,911.00应收利息应收账款预付款项1,318,624.97150,084,015.672,165,700.00682,500,000.00应收利息其他应收款26,271,893.366,576,724.00存货1,636,849,824.661,371,752,931.171,283,740,311.51250,000.00待摊费用一年内到期的非流动资产流动资产合计1,952,122,366.191,628,154,413.271,321,279,056.70683,402,911.00非流动资产可供出售金融资产持有至到期投资长期股权投资可研报告可研报告13投资性房地产固定资产1,458,253.781,651,233.512,486,971.560.00在建工程工程物资长期待摊费用无形资产长期待摊费用0.0072,089.00递延税款非流动资产合计1,458,253.781,651,233.512,486,971.5672,089.00资产总计1,953,580,619.971,629,805,646.781,323,766,028.26683,475,000.00流动负债短期借款应付票据应付账款（15,879,655.46）1,146,600.654,709,487.7650,000.00预收款项314,908,222.0057,180,677.00应付职工薪酬100,155.6096,632.0071,212.00应交税费（20,711,408.60）5,248.64其他应交款其他应付款25,441,789.92370,000.00320,000.00预提费用一年内到期的长期可研报告可研报告14负债其他流动负债流动负债合计303,859,103.4658,799,158.295,100,699.7650,000.00非流动负债长期借款303,000,000.00215,000,000.00长期应付款专项应付款递延税款贷项非流动负债合计303,000,000.00215,000,000.000.000.00负债合计606,859,103.46273,799,158.295,100,699.7650,000.00所有者权益实收资本150,000,000.00150,000,000.00100,000,000.0050,000,000.00资本公积1,228,157,500.001,228,157,500.001,224,657,500.00633,425,000.00盈余公积未分配利润（31,435,983.49）（22,151,011.51）（5,992,171.50）所有者权益合计1,346,721,516.511,356,006,488.491,318,665,328.50683,425,000.00负债及所有者权益总计1,953,580,619.971,629,805,646.781,323,766,028.26683,475,000.00可研报告可研报告152）利润表：

单位元项目2013年1-8月2012年度2011年度2010年度营业总收入0.000.000.000.00其中：

主营业务收入其他业务收入减：

主营业务成本营业税金及附加3,769,067.19减：

销售费用2,936,867.874,190,900.27338,232.001,026,982.00管理费用5,964,819.045,922,195.65593,255.314,957,832.98财务费用379,875.512,220,289.22（28,470.98）（112,951.97）营业利润（9,281,562.42）（16,102,452.33）（903,016.33）（5,871,863.01）加：

投资收益补贴收入营业外收入2,001.60减：

营业外支出5,411.16103,740.84利润总额（9,284,971.98）（16,206,193.17）（903,016.33）（5,871,863.01）减：

所得税费用少数股东权益净利润（9,284,971.98）（16,206,193.17）（903,016.33）（5,871,863.01）3）现金流量表现金流量表单位：

元单位：

元项项目目20122012年度年度20112011年度年度20102010年度年度一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的57,180,677.00可研报告可研报告16现金收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金50,000.00802,459,010.90633,395,411.00经营活动现金流入小计57,230,677.00802,459,010.90633,395,411.00购买商品、接受劳务支付的现金239,493,822.44816,689,876.71682,742,500.00支付给职工以及为职工支付的现金1,028,695.001,049,000.00支付的各项税费3,965,228.41支付其他与经营活动有关的现金14,654,944.69经营活动现金流出小计259,142,690.54817,738,876.71682,742,500.00经营活动产生的现金流量净额（201,912,013.54）（15,279,865.81）（49,347,089.00）二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金取得投资收益所收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计0.000.000.00购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金可研报告可研报告17投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小计0.000.000.00投资活动产生的现金流量净额0.000.000.00三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金53,500,000.0050,000,000.0050,000,000.00取得借款收到的现金215,000,000.00收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计268,500,000.0050,000,000.0050,000,000.00偿还债务支付的现金分配股利、利润或偿付利息支付的现金2,220,289.22支付其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流出小计2,220,289.220.000.00筹资活动产生的现金流量净额266,279,710.7850,000,000.0050,000,000.00四、汇率变动对现金及现金等价物的影响五、现金及现金等价物余额64,367,697.2434,720,134.19652,911.004）财务指标财务指标可研报告可研报告18财务指标2012年2011年2010年流动比率（%）2769.01%25903.88%1366805.82%速动比率（%）436.06%735.95%1366305.82%现金比率（%）169.63%693.49%1305.82%净营运资本比率（净营运资本/流动负债）（%）2669.01%25803.88%1366705.82%资产负债率（%）16.80%0.39%0.01%负债权益比率（%）20.19%0.39%0.01%权益乘数120.19%100.39%100.01%长期负债比率（%）13.19%0.00%0.00%现金保障比率（%）2677.62%-2818415.59%-5