仓储物流修建工程费用预算明细表最新13页word文档.docx
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仓储物流修建工程费用预算明细表最新13页word文档
投资规模和资金筹措
1、建设投资估算
（1）建筑工程费用
经估算，工程费用为万元。
根据德州市及相关地区
2019年~2009年建设的类似工程，结合本项目实际，采用单位造价指标对土建及建筑装饰、给排水、消防、采暖、电气工程等进行估算。
详见表1-2.
表1-2建筑工程费用估算明细表
序号
项目名称
计算基数
估计投资
（万元）
1
地上部分土建及建筑装饰工程
181000
27150
1.1
住宅（商品房及拆迁安置房）
177000
26750
1.2
配套设施
4000
400
2
地下部分土建及建筑装饰工程
33250
9975
3
给排水及消防工程
181000
1810
4
采暖工程
181000
1810
5
电气工程
181000
905
6
燃气工程
181000
1810
7
室外工程
201
7.1
区内道路及广场
5,430
163
7.2
绿化
11713.5
23
7.3
场平围墙大门等其他工程
15
合计
合计
43661
注：
电气工程包括照明、动力、避雷、电视、电话、保安监视、计算机网络等内容。
（2）设备购置及安装费
经估算，设备购置及安装费万元，包括给水设备、
电梯、照明设备、室外给排水消防管道、室外电缆等费用
详见表1-3.
表1-3.设备购置费及安装估算表
序号
名称
估算价值（万元）
1
换热站设备
105
2
污水及中水处理设备
53
3
给水设备
53
4
灯具、配电箱
105
5
电梯
84
6
变配电设备
158
7
室外管道
105
8
室外电缆
53
9
合计
716
（3）工程建设其他费用估算
经估算，工程建设其他费用万元，其中：
1根据相关资料，本项目土地费用包括耕地再造费、土地有
偿使用费、土地管理费、土地契税等，共计万元；
2分摊小区公建配套费约万元；
3勘察设计费、建设监理费、可行性研究报告编制费、标底预决算编制审查费按国家计委、建设部颁发的的收费标准及山东省、德州市有关规定执行，并参照市场价进行估算。
4人防易地建设费按40元/川计取。
其他费用估算详见表1-4。
工程建设其他费用估算表
表1-4
序号
费用名称
计算基础
计算标准
总价（万元）
1
土地费用
10897
2
分摊小区公建配套费
1635
3
建设单位管理费
工程费用
107
4
勘察设计费
工程费用
643
5
建设监理费
工程费用
43
6
可研、标底预决算编制、审查费
100
7
城市建设综合配套费
181000
255
4616
8
人防异地建设费
33250
40
133
9
合计
18173
（4）基本预备费
基本预备费按工程费用及其他费用之和的10%估算，为
万元。
（5）建设期利息
项目拟申请银行贷款亿元，贷款利率7%，经测算，建设期利息为万元。
2、投资估算表
经估算，本项目建设总投资万元，其投资构成见表1-5
项目建设投资估算汇总表
表1-5
序号
费用名称
投资额（万元）
占项目投入总资金的比例
估算说明
1
建设投资静态部分
74521
95.51%
1.1
建筑工程费
43661
55.96%
1.2
设备及工器具购置费
551
0.71%
1.3
安装工程费
165
0.21%
1.4
工程建设其他费用
18173
23.29%
1.5
基本预备费
11972
15.34%
2
建设投资动态部分
3500
4.49%
2.1
建设期利息
3500
4.49%
3
项目投入总资金
78021
100.00%
3、资金筹措及使用计划
（1）资金筹措
项目建设总投资为万元，由建设单位通过以下方式解
决：
1单位自筹资金投入万元。
2设单位自有资金投入万元，为项目资本金。
（2）投资及资金使用计划
据项目实施进度、融资方案和资金到位可能性，总投资需要在项目建设期一年内全部投入。
经济影响分析
因项目属房地产开发项目，故只进行财务分析。
第一节财务测算
一、经济效益分析的依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
2、《房地产开发项目经济评价方法》
二、财务基础数据的确定
1、项目计算期4年，其中建设期2年，销售期2年，第2年开始销售。
2、项目行业财务基准收益率Ic为12%。
3、收入测算
（1）销售价格
根据乐陵市西部地区商品房及住宅行情和项目地理位置，参照周边地区类似项目销售价格，确定本项目住宅、商业和地下设施的销售价格如下：
♦高层住宅楼销售均价为3500元/m2
♦地上商业设施售均价为4000元/m
♦办公楼、酒店销售均价为5500元/m♦地下车库每个车位销售均价为15万元/车位
♦地下室销售均价为4000元/m
（2）销售面积
项目地上建筑面积为128600平方米，地上商业设施68000平方米，高层住宅14400平方米，办公楼、酒店46200平方米；地下部分包括地下室25000平方米，地下停车位700个。
（3）销售收入
销售收入计算表
表7-1
序号
项目
数量5）
平均单价
销售收入（万元）
1
住宅楼
14400
3500元/m2
5040
2
商业设施
68000
4000元/m2
27200
3
办公楼、酒店
46200
5500元/m2
25410
4
地下室
25000
4000元/m2
10000
5
地下车位
700
15万元/个
10500
合计
78150
（4）销售计划
根据项目实施进度计划，在建设期第二年开展销售工作，
计划项目建成后三年内全部售出，销售期限为3年。
每年销
售比例为30%50嚇口20%年度销售计划见表7-2.
年销售收入测算表
表7-2单位：
万元
序号
名称
第1年
第2年
第3年
合计
1
住宅楼
1512
2520
1008
5040
2
商业设施
8160
13600
5440
27200
3
办公楼、酒店
7623
12705
5082
25410
4
地下室
3000
5000
2000
10000
5
地下车位
3150
5250
2100
10500
合计
23445
39075
15630
78150
4、建设成本费用本项目建设成本费用，由项目开发建设总投资和运营费构成。
（1）项目开发建设总投资为45313万元。
（2）运营运营费用为项目销售费用和管理费用。
♦销售费用为房屋销售过程中发生的各种费用，包括广告费、宣传费、销售服务费等，按销售收入的3%计算。
♦管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各项税收等，按销售收入的2%计算。
三、税金及附加
（1）本项目营业税税率为5%，城市维护建设税和教育费附
加分别按营业税的7%和3%计算。
（2）土地增值税根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四
级超率累进税率进行测算。
（3）所得税企业所得税税率按25%计算。
第二节财务分析
一、盈利能力分析经测算，项目在计算期内实现销售收入78150万元，可获第7页
利润总额为17695万元，税后净利润为12916万元。
项目利润总额及
分配见表7-3
1根据利润及利润分配表和总投资表计算出如下指标：
销售净利润率=销售收HX100%=16-53%
项目利润及利润分配表
表7-3
序号
项目
比例（%）
第1年
第2年
第3年
第4年
1
经营收入
23445
39075
15630
1.1
售房收入
23445
39075
15630
1.2
租房收入
2
开发成本
45313
3
管理费用
469
782
313
4
销售费用
703
1172
469
5
销售税金及附加
1289
2149
860
6
土地增值税
2312
2312
2312
7
利润总额
-45313
18672
32660
11676
8
弥补上年度亏损
26641
9
应纳税所得额
6019
11676
10
所得税
1505
2919
11
税后利润
0
4514
8757
12
可分配利润
0
4514
8757
13
盈余公积金
10
0
451.4
875.7
14
应付利润
0
0
0
15
未分配利润
0
4062.6
7881.3
16
累计未分配利润
0
4062.6
7881.3
3、根据财务现金流量表（详见表7-4）表7-4财务现金流量表
序号
项目
第1年
第2年
第3年
第4年
1
经营收入
23445
39075
15630
2
售房收入
23445
39075
15630
3
租房收入
4
回收固定资产余值
5
回收流动资金
6
其他
7
2现金流出
45313
4773
7920
6873
8
建设投资
45313
9
流动资金
10
经营成本
1172
1954
782
11
销售税金及附加
1289
2149
860
12
土地增值税
2312
2312
2312
13
所得税
0
1505
2919
14
其他
15
3净现金流量
-45313
18672
31155
8757
16
4累计净现金流量
-45313
-26641
4514
13271
17
5所得税前净现金流量
-45313
18672
32660
11676
18
6所得税前累计净现金
流量
-45313
-26641
6019
17695
计算指标如下:
所得税前：
财务内部收益率：
19.55%
财务净现值（IC=12%:
5094.22万元
投资回收期：
2.6年（含建设期）
上述指标表明，项目建设具有一定的盈利能力
所得税后：
财务内部收益率：
15.36%
财务净现值（IC=12%：
2167.91万元
投资回收期：
2.82年（含建设期）
。
第三节不确定性分析
一、敏感性分析
该项目作了所得税前投资的敏感性分析，将建设投
资、销售收入等因素作为不确定性因素进行敏感性分
析，详见表7-5和图7-1.
敏感性分析
表7-5
项目
变化率（%）
财务内部收益率（%）
财务净现值
（万元）
投资回收期
（年）
建设投资
+10
13.44
1048.42
2.95
-10
23.72
9140.02
2.68
销售收入
+10
26.59
10026.01
2.68
-10
1332
1266.5
2.95
基本方案：
内部收益率为
投资回收期：
2.6年
19.55%净现值：
5094.22万元
从表和图中可以看出建设投资和销售收入两个因素对项
目的效益都很敏感。
如果销售收入向不利方面变动10%全
部内部投资收益率降至13.31%，净现值下降为1266.5万元，投资回收期增加到2.95年。
如果建设投资向不利方面变动10%全部投资内部收益率下降至13.44%，净现值下降为
1048.42万元，投资回收期增加到2.95年。
二、临界点分析
临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种因素向不利方向变动的极限值。
根据敏感性分析，计算各因素临界点详见表7-6
临界点分析
表7-6
敏感因素
基本方案结果
临界点计算
期望值
12%（IRR）
建设投资（万元）
45313
最高值51000
住宅楼（元/m2）
最低3300
商业设施（元/m2）
最低3100
办公楼、酒店（元/m2）
最低3300
三、财务评价结论
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