中央厨房项目工程建设方案.docx
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中央厨房项目工程建设方案
一、市场分析
中央厨房是指采用巨大操作间，实行统一采购、选料、调配，将生产出来的半成品菜品和调配好的调料进行冷藏配送给全部直营店的菜品配送方式。
中央厨房通过规模采购、集约生产的方式，可以降低采购成本、节约人力资源，还可以保证菜品质量的一致性，有利于提高餐饮业的标准化、规范化经营。
我国中央厨房行业起步较晚，现阶段仍处于成长期。
2016年，我国限额以上连锁餐饮企业数量为900余家，其中中央厨房普及率达到72%。
受益于市场需求的增长，2016年我国中央厨房累计投资额达到4万亿元。
同时，中央厨房设备市场规模以及针对中央厨房提供技术、咨询、培训等配套的第三方专业服务市场也在快速成长。
我国中央厨房产业链正在逐步完善。
中央厨房的概念属于舶来品，在美国、日本等国，中央厨房的作用是服务于餐饮企业和团餐企业。
我国中央厨房自2011年起，逐渐从餐饮和食品行业分离出来，成为新兴业态，市场的参与者更加多样化，除餐饮连锁企业和团餐企业外，还包括零售企业（如永辉超市、家家悦）和互联网背景的新零售企业（如盒马鲜生）等。
餐饮连锁企业依然是中央厨房最重要的参与者，我国规模化的连锁餐饮企业中，75%以上的品牌已经建立中央厨房，知名连锁餐饮企业如海底捞、外婆家、避风塘、真功夫、永和大王等均有自己的中央厨房体系。
但中央厨房的管理方式与餐饮店完全不同，且中央厨房的运营成本较高，短期内难以收回成本，如产能利用率长期处于低位，反而会增加餐饮企业负担，因此营收规模较低的连锁餐饮企业不建议自建中央厨房。
营收规模较大的餐饮连锁企业，如海底捞、肯德基、呷哺，都有庞大的中央厨房支撑其多家门店的菜品供应。
以海底捞为例，海底捞是国内第一家营收超百亿的餐饮企业，其下属公司蜀海是基于海底捞自身标准的中央厨房系统，为其提供量大且标准统一的食材供应，以满足其多家门店的运营需求。
之后，随着规模不断扩大，蜀海开始向其他品牌连锁餐饮企业提供食材供应，成功的转型成为第三方中央厨房。
现阶段，蜀海已经成为我国第三方中央厨房的龙头企业。
由于连锁餐饮企业在规划中央厨房时，往往会考虑未来发展扩张，按照现有产能的3-5倍进行规划，没有完全估计悲观情况，因此我国中央厨房的产能利用率仅为50%。
且为了保护特有烹饪配方，我国连锁餐饮企业的中央厨房很少对外提供第三方服务，因此我国中央厨房产能严重过剩。
为解决产能过剩问题，拥有中央厨房的餐饮企业可以向蜀海学习，发展成为第三方中央厨房；而规模较小的连锁餐饮企业可以不必自建中央厨房，合理利用第三方中央厨房来实现标准化、集约化的食材供应需求。
二、项目概述
1、项目名称：
中央厨房项目
2、承办单位名称：
xxx（集团）有限公司
3、项目性质：
新建
4、项目建设地点：
xx（以最终选址方案为准）
5、项目联系人：
田xx
三、项目提出的理由
实现“十三五”时期的发展目标，必须全面贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享、转型、率先、特色”的发展理念。
机遇千载难逢，任务依然艰巨。
只要全市上下精诚团结、拼搏实干、开拓创新、奋力进取，就一定能够把握住机遇乘势而上，就一定能够加快实现全面提档进位、率先绿色崛起。
四、研究结论
本期项目技术上可行、经济上合理，投资方向正确，资本结构合理，技术方案设计优良。
本期项目的投资建设和实施无论是经济效益、社会效益等方面都是积极可行的。
五、主要经济指标一览表
主要经济指标一览表
序号
项目
单位
指标
备注
1
占地面积
㎡
8000.00
约12.00亩
1.1
总建筑面积
㎡
13915.15
1.2
基底面积
㎡
5040.00
1.3
投资强度
万元/亩
271.94
2
总投资
万元
4496.61
2.1
建设投资
万元
3354.54
2.1.1
工程费用
万元
2930.53
2.1.2
其他费用
万元
321.78
2.1.3
预备费
万元
102.23
2.2
建设期利息
万元
75.44
2.3
流动资金
万元
1066.63
3
资金筹措
万元
4496.61
3.1
自筹资金
万元
2956.93
3.2
银行贷款
万元
1539.68
4
营业收入
万元
9600.00
正常运营年份
5
总成本费用
万元
7686.12
""
6
利润总额
万元
1866.00
""
7
净利润
万元
1399.50
""
8
所得税
万元
466.50
""
9
增值税
万元
399.00
""
10
税金及附加
万元
47.88
""
11
纳税总额
万元
913.38
""
12
工业增加值
万元
3054.91
""
13
盈亏平衡点
万元
3725.77
产值
14
回收期
年
5.87
15
内部收益率
22.76%
所得税后
16
财务净现值
万元
1693.55
所得税后
六、建筑工程建设指标
本期项目建筑面积13915.15㎡，其中：
生产工程8072.06㎡，仓储工程2797.20㎡，行政办公及生活服务设施1692.15㎡，公共工程1353.74㎡。
建筑工程投资一览表
单位：
㎡、万元
序号
工程类别
占地面积
建筑面积
投资金额
备注
1
生产工程
2620.80
8072.06
1127.52
1.1
1#生产车间
786.24
2421.62
338.26
1.2
2#生产车间
655.20
2018.02
281.88
1.3
3#生产车间
628.99
1937.29
270.60
1.4
4#生产车间
550.37
1695.13
236.78
2
仓储工程
1260.00
2797.20
232.05
2.1
1#仓库
378.00
839.16
69.61
2.2
2#仓库
315.00
699.30
58.01
2.3
3#仓库
302.40
671.33
55.69
2.4
4#仓库
264.60
587.41
48.73
3
办公生活配套
287.78
1692.15
258.48
3.1
行政办公楼
187.06
1099.90
168.01
3.2
宿舍及食堂
100.72
592.25
90.47
4
公共工程
856.80
1353.74
110.44
辅助用房等
5
绿化工程
1072.00
20.00
绿化率13.40%
6
其他工程
1888.00
7.06
7
合计
8000.00
13915.15
1755.55
七、产品规划方案及生产纲领
本期项目产品主要从国家及地方产业发展政策、市场需求状况、资源供应情况、企业资金筹措能力、生产工艺技术水平的先进程度、项目经济效益及投资风险性等方面综合考虑确定。
具体品种将根据市场需求状况进行必要的调整，各年生产纲领是根据人员及装备生产能力水平，并参考市场需求预测情况确定，同时，把产量和销量视为一致，本报告将按照初步产品方案进行测算。
产品规划方案一览表
序号
产品（服务）名称
单位
单价（元）
年设计产量
产值
1
中央厨房
undefined
undefined
2
中央厨房
undefined
undefined
3
中央厨房
undefined
undefined
4
...
undefined
5
...
undefined
6
...
undefined
合计
xxx
9600.00
八、公司发展规划
（一）公司未来发展战略
公司秉承“不断超越、追求完美、诚信为本、创新为魂”的经营理念，贯彻“安全、现代、可靠、稳定”的核心价值观，为客户提供高性能、高品质、高技术含量的产品和服务，致力于发展成为行业内领先的供应商。
未来公司将通过持续的研发投入和市场营销网络的建设进一步巩固公司在相关领域的领先地位，扩大市场份额；另一方面公司将紧密契合市场需求和技术发展方向进一步拓展公司产品类别，加大研发推广力度，进一步提升公司综合实力以及市场地位。
（二）扩产计划
经过多年的发展，公司在相关领域领域积累了丰富的生产经验和技术优势，随着公司业务规模逐年增长，产能瓶颈日益显现。
因此，产能提升计划是实现公司整体发展战略的重要环节。
公司将以全球行业持续发展及逐渐向中国转移为依托，提高公司生产能力和生产效率，满足不断增长的客户需求，巩固并扩大公司在行业中的竞争优势，提高市场占有率和公司影响力。
在产品拓展方面，公司计划在扩宽现有产品应用领域的同时，不断丰富产品类型，持续提升产品质量和附加值，保持公司产品在行业中的竞争地位。
（三）技术研发计划
公司未来将继续加大技术开发和自主创新力度，在现有技术研发资源的基础上完善技术中心功能，规范技术研究和产品开发流程，引进先进的设计、测试等软硬件设备，提高公司技术成果转化能力和产品开发效率，提升公司新产品开发能力和技术竞争实力，为公司的持续稳定发展提供源源不断的技术动力。
公司将本着中长期规划和近期目标相结合、前瞻性技术研究和产品应用开发相结合的原则，以研发中心为平台，以市场为导向，进行技术开发和产品创新，健全和完善技术创新机制，从人、财、物和管理机制等方面确保公司的持续创新能力，努力实现公司新技术、新产品、新工艺的持续开发。
（四）技术研发计划
公司将以新建研发中心为契机，在对现有产品的技术和工艺进行持续改进、提高公司的研发设计能力、满足客户对产品差异化需求的同时，顺应行业技术发展，不断研发新工艺、新技术，不断提升产品自动化程度，在充分满足下游领域对产品质量要求不断提高的同时，强化公司自主创新能力，巩固公司技术的行业先进地位，强化公司的综合竞争实力。
积极实施知识产权保护自主创新、自主知识产权和自主品牌是公司今后持续发展的关键。
自主知识产权是自主创新的保障，公司未来三年将重点关注专利的保护，依靠自主创新技术和自主知识产权，提高盈利水平。
公司计划在未来三年内大量引进或培养技术研发、技术管理等专业人才，以培养技术骨干为重点建设内容，建立一支高、中、初级专业技术人才合理搭配的人才队伍，满足公司快速发展对人才的需要。
公司将采用各种形式吸引优秀的科技人员。
包括：
提高技术人才的待遇；通过与高校、科研机构联合，实行对口培训等形式，强化技术人员知识更新；积极拓宽人才引进渠道，实行就地取才、内部挖掘和面向社会广揽人才相结合。
确保公司产品的高技术含量，充分满足客户的需求，使公司在激烈的市场竞争中立于不败之地。
公司将加强与高等院校、研发机构的合作与交流，整合产、学、研资源优势，通过自主研发与合作开发并举的方式，持续提升公司技术研发水平，提升公司对重大项目的攻克能力，提高自身研发技术水平，进一步强化公司在行业内的影响力。
（五）市场开发规划
公司根据自身技术特点与销售经验，制定了如下市场开发规划：
首先，公司将以现有客户为基础，在努力提升产品质量的同时，以客户需求为导向，在各个方面深入了解客户需求，以求充分满足客户的差异化需求，从而不断增加现有客户订单；其次，公司将在稳定与现有客户合作关系的同时，凭借公司成熟的业务能力及优质的产品质量逐步向新的客户群体拓展，挖掘新的销售市场；最后，公司将不断完善营销网络建设，提升公司售后服务能力，从而提升公司整体服务水平，实现整体业务的协同及平衡发展。
（六）人才发展规划
人才是公司发展的核心资源，为了实现公司总体战略目标，公司将健全人力资源管理体系，制定科学的人力资源开发计划，进一步建立完善的培训、薪酬、绩效和激励机制，最大限度的发挥人才潜力，为公司的可持续发展提供人才保障。
公司将立足于未来发展需要，进一步加快人才引进。
通过专业化的人力资源服务和评估机制，满足公司的发展需要。
一方面，公司将根据不同部门职能，有针对性的招聘专业化人才：
管理方面，公司将建立规范化的内部控制体系，根据需要招聘行业内专业的管理人才，提升公司整体管理水平；技术方面，公司将引进行业内优秀人才，提升公司的技术创新能力，增加公司核心技术储备，并加速成果转化，确保公司技术水平的领先地位。
另一方面，公司将建立人才梯队，以培养管理和技术骨干为重点，有计划地吸纳各类专业人才进入公司，形成高、中、初级人才的塔式人才结构，为公司的长远发展储备力量。
培训是企业人力资源整合的重要途径，未来公司将强化现有培训体系的建设，建立和完善培训制度，针对不同岗位的员工制定科学的培训计划，并根据公司的发展要求及员工的发展意愿，制定员工的职业生涯规划。
公司将采用内部交流课程、外聘专家授课及先进企业考察等多种培训方式提高员工技能。
人才培训的强化将大幅提升员工的整体素质，使员工队伍进一步适应公司的快速发展步伐。
公司将制定具有市场竞争力的薪酬结构，制定和实施有利于人才成长和潜力挖掘的激励政策。
根据员工的服务年限及贡献，逐步提高员工待遇，激发员工的创造性和主动性，为员工提供广阔的发展空间，全力打造团结协作、拼搏进取、敬业爱岗、开拓创新的员工队伍，从而有效提高公司凝聚力和市场竞争力。
九、项目建设期原辅材料供应情况
本期项目在施工期间所需的原辅材料主要是：
混凝土、水泥、砂石等建筑材料，建设地周边市场均有供货厂家（商户），完全能够满足项目建设的需求。
十、环境管理分析
（一）环境管理
本项目需建立环境管理机构，负责公司的环境监督管理和环保设施运行工作，实行责任制，各负责人要协助专职人员提高项目的环境保护工作，并建立严格的管理制度，确保各环保设施正常运行；同时要加强对下属员工的环保培训，不断提高环保意识。
项目建成后，厂区应按照相关管理部门的要求加强对厂区的环境管理，建立健全厂的环保监督、管理制度。
（二）环保管理制度的建立
1、建立环境管理体系
项目建成后，按照国际标准的要求建立环境管理体系，以便全面系统的对污染物进行控制，进一步提高能源资源的利用率，及时了解有关环保法律法规及其他要求，更好地遵守法律法规及各项制度。
2、报告制度
执行月报制度。
月报内容主要为污染治理设施的运行情况、污染物排放情况以及污染事故或污染纠纷等。
3、污染治理设施的管理、监控制度
项目建成后，必须确保污染处理设施长期、稳定、有效地运行，不得擅自拆除或者闲置污染物处理设施，不得故意不正常使用污染处理设施。
污染处理设施的管理必须与生产经营活动一起纳入单位日常管理工作的范畴，落实责任人、操作人员、维修人员、运行经费、设备的备品备件、化学药品和其他原辅材料。
同时要建立岗位责任制、制定操作规程、建立管理台帐。
4、奖惩制度
各级管理人员都应树立保护环境的思想，企业也应设置环境保护奖惩条例。
对爱护环保设施、节能降耗、改善环境者实行奖励；对环保观念淡薄，不按环保要求管理，造成环境设施损坏、环境污染及资源和能源浪费者一律予以重罚。
十一、项目实施保障措施
为了使本项目尽早建成投产并发挥其社会效益和经济效益，应尽快委托有资质的设计单位进行工程设计并落实建设资金，同时，要积极做好设备考察和订货工作。
为确保工程进度和投产后达到预期效益，应科学合理地安排工期，做好市场开发和人员培训工作。
十二、项目节能概述
（一）节能政策依据
1、《工业企业能源管理导则》
2、《企业能耗计量与测试导则》
3、《评价企业合理用电技术导则》
4、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》
5、《国务院关于加强节能工作的决定》
6、《产业政策调整指导目录》
7、《重点用能单位节能管理办法》
8、《各种能源与标准煤的参考折标系数》
（二）行业标准、规范、技术规定和技术指导
1、《屋面节能建筑构造》
2、《民用建筑设计通则》
3、《公共建筑节能设计标准》
4、《民用建筑节能设计标准》
5、《民用建筑热工设计规范》
6、《民用建筑节能设计规程》
7、《工业设备及管道绝热工程设计规范》
8、《公共建筑节能设计标准》
十三、项目技术流程
xxx、xx、xx、xx、xx、xxx
十四、建设投资估算
本期项目建设投资3354.54万元，包括：
工程费用、工程建设其他费用和预备费三个部分。
（一）工程费用
工程费用包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费等；工程建设其他费用包括：
建设管理费、勘察设计费、生产准备费、其他前期工作费用，合计2930.53万元。
1、建筑工程费估算
根据估算，本期项目建筑工程费为1755.55万元。
2、设备购置费估算
设备购置费的估算是根据国内外制造厂家（商）报价和类似工程设备价格，同时参照《机电产品报价手册》和《建设项目概算编制办法及各项概算指标》规定的相应要求进行，并考虑必要的运杂费进行估算。
本期项目设备购置费为1109.77万元。
3、安装工程费估算
本期项目安装工程费为65.21万元。
（二）工程建设其他费用
本期项目工程建设其他费用为321.78万元。
（三）预备费
本期项目预备费为102.23万元。
建设投资估算表
单位：
万元
序号
项目
建筑工程
设备购置
安装工程
其他费用
合计
1
工程费用
1755.55
1109.77
65.21
2930.53
1.1
建筑工程费
1755.55
1755.55
1.2
设备购置费
1109.77
1109.77
1.3
安装工程费
65.21
65.21
2
其他费用
321.78
321.78
2.1
土地出让金
166.69
166.69
3
预备费
102.23
102.23
3.1
基本预备费
57.07
57.07
3.2
涨价预备费
45.16
45.16
4
投资合计
3354.54
十五、建设期利息
按照建设规划，本期项目建设期为24个月，其中申请银行贷款1539.68万元，贷款利率按4.9%进行测算,建设期利息75.44万元。
建设期利息估算表
单位：
万元
序号
项目
合计
第1年
第2年
1
借款
1.1
建设期利息
75.44
18.86
56.58
1.1.1
期初借款余额
769.84
1.1.2
当期借款
1539.68
769.84
769.84
1.1.3
当期应计利息
75.44
18.86
56.58
1.1.4
期末借款余额
769.84
1539.68
1.2
其他融资费用
1.3
小计
75.44
18.86
56.58
2
债券
2.1
建设期利息
2.1.1
期初债务余额
2.1.2
当期债务金额
2.1.3
当期应计利息
2.1.4
期末债务余额
2.2
其他融资费用
2.3
小计
3
合计
75.44
18.86
56.58
十六、流动资金
流动资金是指项目建成投产后，为进行正常运营，用于购买辅助材料、燃料、支付工资或者其他经营费用等所需的周转资金。
流动资金测算一般采用分项详细测算法或扩大指标法，根据企业流动资金周转情况及本项目产品生产特点和项目运营特点，该项目流动资金测算参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，采用分项详细测算法进行测算。
根据测算，本期项目流动资金为1066.63万元。
流动资金估算表
单位：
万元
序号
项目
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
1
流动资产
0.00
5488.62
5854.53
7318.16
1.1
应收账款
0.00
2469.88
2634.54
3293.17
1.2
存货
0.00
1921.02
2049.09
2561.36
1.2.1
原辅材料
0.00
576.31
614.73
768.41
1.2.2
燃料动力
0.00
28.82
30.74
38.42
1.2.3
在产品
0.00
883.67
942.58
1178.23
1.2.4
产成品
0.00
432.23
461.05
576.31
1.3
现金
0.00
439.09
468.36
585.45
1.4
预付账款
0.00
658.63
702.54
878.18
2
流动负债
0.00
4688.65
5001.22
6251.53
2.1
应付账款
0.00
1687.91
1800.44
2250.55
2.2
预收账款
0.00
3000.74
3200.78
4000.98
3
流动资金
0.00
799.97
853.30
1066.63
4
流动资金增加
0.00
799.97
53.33
213.33
5
铺底流动资金
0.00
1646.59
1756.36
2195.45
十七、项目总投资
本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。
根据谨慎财务估算，项目总投资4496.61万元，其中：
建设投资3354.54万元，占项目总投资的74.60%；建设期利息75.44万元，占项目总投资的1.68%；流动资金1066.63万元，占项目总投资的23.72%。
总投资及构成一览表
单位：
万元
序号
项目
指标
占总投资比例
1
总投资
4496.61
100.00%
1.1
建设投资
3354.54
74.60%
1.1.1
工程费用
2930.53
65.17%
1.1.1.1
建筑工程费
1755.55
39.04%
1.1.1.2
设备购置费
1109.77
24.68%
1.1.1.3
安装工程费
65.21
1.45%
1.1.2
工程建设其他费用
321.78
7.16%
1.1.2.1
土地出让金
166.69
3.71%
1.1.2.2
其他前期费用
155.09
3.45%
1.2.3
预备费
102.23
2.27%
1.2.3.1
基本预备费
57.07
1.27%
1.2.3.2
涨价预备费
45.16
1.00%
1.2
建设期利息
75.44
1.68%
1.3
流动资金
1066.63
23.72%
十八、资金筹措与投资计划
本期项目总投资4496.61万元，其中申请银行长期贷款1539.68万元，其余部分由企业自筹。
项目投资计划与资金筹措一览表
单位：
万元
序号
项目
数据指标
占总投资比例
1
总投资
4496.61
100.00%
1.1
建设投资
3354.54
74.60%
1.2
建设期利息
75.44
1.68%
1.3
流动资金
1066.63
23.7
升级会员 