滨河家园二三期项目管理策划书工程实施.docx

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滨河家园二三期项目管理策划书工程实施

滨河家园（二.三期）项目

管理计划书（项目实施方案）

●第一章：

小区建设用地概况

●第二章：

公司概况和项目部的组成

●第三章：

工程进度管理

●第四章：

工程质量及安全管理

●第五章：

工程成本管理

●第六章：

项目的风险与对策

●第七章：

物业管理服务内容与标准

第一章小区建设用地概况

本拟建小区滨河家园（二.三期）位于双电路北，紧靠紫金北路，东面紧临正在修建的滨河大道和沿江风光带，位置佳。

本拟建小区滨河家园（二.三期）中二期用地1916平方米，三期用地为7148.88+260.67平方米，满足招标文件要求。

本拟建小区滨河家园（二期）已经双规公示（2014）02号公示，并无人异议。

本拟建小区位于原城镇生活区内卫生、商业、求学条件均已成熟，生活、就医、就学非常方便，并在规划中重点考虑了社区服务配套设施。

本拟建小区三面临街，出行极为方便。

本拟建小区周边无工矿企业，紧靠沿江风光带，环境优雅。

地段图后附

第二章：

公司概况和项目部的组成

2.1.公司概况项目负责人概况

本公司成立于2014年，取得了房地产开发三级资质，在在双牌和外县开拓了数个房地产开发市场，均取得了巨大成功。

拟任项目负责人在本公司成立之日起就在本公司担任项目开发负责人，已从事房地产开发事业6年，有着丰富的房地产开发和管理经验。

2.2项目部组织架构和主要专业人员配备

2.3监理单位及总承包单位可能的架构及其它

2.3.1监理组织架构图

2.3.2总包组织架构

第三章：

工程进度管理

3.1总计划略

3.2工程施工进度节点计划

一工程建设（二期）

2014年4月5日

2015年12月15日

5.1开工准备

2014年5月10日

2014年5月25日

5.2取得施工许可证

2014年6月8日

2014年6月10日

5.3基础工程施工

2014年6月10日

2014年6月30日

5.4基础工程施工完成

2014年7月1日

2014年8月30日

5.5主体结构封顶

2014年8月31日

2015年1月18日

5.6外架拆除

2015年1月19日

2015年6月11日

5.7配套工程完成

2015年6月12日

2015年8月19日

5.8总平及景观

2015年8月20日

2015年10月20日

5.9工程验收

2015年8月20日

2015年12月15日

5.10配套验收

2015年8月20日

2015年10月10日

5.11政府专项验收

2015年10月21日

2015年11月14日

5.12竣工验收

2015年11月15日

2015年11月29日

5.12.1竣工验收备案取证（达到入户结转要求）

2015年11月30日

2015年12月15日

二、工程建设（二期14年可结转部分）

2014年10月9日

2015年12月15日

6.1开工准备

2014年10月9日

2014年10月28日

6.2取得施工许可证

2014年12月15日

2015年2月7日

6.3基础工程施工

2014年10月29日

2014年12月2日

6.4基础工程施工完成

2014年12月3日

2015年1月11日

6.5销售准备

2015年1月1日

2015年3月31日

6.5.1定价

2015年1月1日

2015年3月31日

6.5.2办理预售许可证

2015年3月20日

2015年3月31日

6.6开始销售

2015年4月1日

2015年4月1日

6.7主体结构封顶

2015年1月12日

2015年4月30日

6..8外架拆除

2015年5月1日

2015年8月3日

6.9配套工程完成

2015年8月4日

2015年9月17日

6.10总平及景观

2015年9月18日

2015年10月27日

6.11工程验收

2015年9月18日

2015年12月15日

6.11.1配套验收

2015年9月18日

2015年11月1日

6.11.2政府专项验收

2015年10月28日

2015年11月17日

6.11.3竣工验收

2015年11月18日

2015年12月2日

6.11.4竣工验收备案取证（达到入户结转要求）

2015年12月3日

2015年12月15日

七、工程建设（三期14年不可结转部分）

2014年12月15日

2016年4月30日

7.1开工准备

2014年12月15日

2015年1月13日

7.2取得施工许可证

2015年3月1日

2015年3月7日

7.3基础工程施工

2015年1月14日

2015年2月25日

7.4基础工程施工完成

2015年3月1日

2015年3月31日

7.5主体结构封顶

2015年4月1日

2015年8月15日

7.6外架拆除

2015年7月1日

2015年11月27日

7.7配套工程完成

2016年1月2日

2016年3月2日

7.8总平及景观

2016年2月10日

2016年4月28日

7.9工程验收

2016年3月3日

2016年4月30日

7.10配套验收

2016年3月3日

2016年4月1日

7.11政府专项验收

2016年3月29日

2016年4月28日

7.12竣工验收

2016年4月29日

2016年4月30日

7.113竣工验收备案取证

2016年4月30日

2016年5月1日

九、项目收尾

2016年5月1日

2016年9月1日

9.1竣工资料移交

2016年5月1日

2016年6月15日

9.２竣工结算

2016年5月1日

2016年8月1日

9.３工程结算单

2016年5月1日

2016年8月1日

9.4项目总结

2016年6月1日

2016年9月1日

9.4.1项目管理总结

2016年6月1日

2016年9月1日

9.4.2项目竣工结算分析

2016年8月1日

2016年9月1日

9.4.3项目财务分析

2016年8月2日

2016年9月1日

9.4.4项目工程审计

2016年8月2日

2016年9月1日

9.5房产证办理

2016年6月1日

2016年9月1日

3.3总包施工进度计划审核

施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。

监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。

审核通过后，则转送公司审核。

公司着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与《项目整体开发计划》的各关键工期节点的符合性。

对其中配合销售的工作应有具体的安排。

对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。

总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。

3.4施工过程中施工进度计划审核

施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。

3.5总包施工协调管理

对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。

总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。

施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。

公司负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系。

3.6奖惩机制

因乙方原因不能按照协议书约定的竣工日期或业主代表和总监共同同意顺延的工期竣工，按施工总承包合同附件1中工期管理相关内容，乙方向甲方支付本协议合同价款2%违约金，且每延误一天，乙方向甲方支付本协议合同价款的千分之一作为违约金。

因乙方原因工程质量达不到一次性验收100%合格，则乙方按未能一次性通过验收的建筑面积（以“层”为面积计算的最小单位）以每平方米100元向甲方支付违约金。

如下保修期间发生渗漏，则乙方按每处每次以300元向甲方支付违约金。

3.7甲方分包工程施工进度计划控制

各分包商在进场前，公司对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，公司联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。

3.8公司内部计划协调

公司与成本管理部、设计管理部、市场营销部沟通，在充分考虑：

总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，根据《项目整体开发计划》要求，编制切实可行的相关工作计划：

◆《总施工进度计划》

◆《招标考察计划》

◆《分包队伍进场计划》

◆《甲供材料进场计划》

◆《样板确认计划》

◆《出图计划》

当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时，公司组织召开工程协调会，在不影响公司《项目整体开发计划》关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司《项目整体开发计划》关键目标的，应上报公司总经理层。

公司将调整后的《项目整体开发计划》下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和项目经理部审核。

3.9总包计划控制

总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划，组织施工。

每周工程例会，项目经理部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目经理部存档。

每月总承包商提交《工程月报》，公司和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足《项目总施工进度计划》，该方案报公司存档。

第四章：

工程质量及安全管理

4.1工程质量与安全管理目标

41.1工程质量管理目标

1.做好过程控制工作，杜绝质量隐患，各工序操作过程一次成活；

2.原材料、构配件、设备进场检验、复试全数合格；

3.检验批质量验收一次合格率达100%；

4.分项工程验收一次合格率达100%；

5.分部（子分部）工程验收一次合格率达100%；

6.单位（子单位）工程验收一次合格

4.1.2安全文明施工管理目标

1.事故负伤率控制在1.5‰以下；

2.杜绝死亡、火灾、食物中毒；

3.交通管线设备等重大事故为零；

4.遇突发灾害天气，安全事故为零。

4.1.3工程质量与安全管理依据

（1）现行国家有关的规程、规范：

GB50300-2001建筑工程施工质量验收统一标准

GB50202-2002建筑地基基础工程施工质量验收规范

GB50203-2002砌体工程施工质量验收规范

GB50204-2002混凝土结构工程施工质量验收规范

GB50207-2002屋面工程质量验收规范

GB50208-2002地下防水工程质量验收规范

GB50209-2002建筑地面工程施工质量验收规范

GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范

GB50242-2002建筑给水排水及采暖工程质量验收规范

GB5043-2002通风与空调工程施工质量验收规范

GB5031-2002电梯工程施工质量检验评定标准

GB/750315一2000砌体工程现场检测技术标准

GB/750312一2000建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范

GB50325-2001民用建筑工程室内环境污染控制规范

GB/750326一2001建筑工程项目管理规范

GB50327-2001住宅装饰装修工程施工规范

GB/750328一2002建设工程文件归档整理规范

JGJl03-96塑料门窗安装及验收规程

JGJl04-97建筑工程冬期施工规程

JGJl06-2003基桩高应变动力检测规程

JGJl07-2003钢筋机械连接通用技术规程

JGJIO9-96钢筋螺纹接头技术规程

JGJlO-97建筑工程饰面砖粘接强度检验标准

GB50303-2002建筑电气工程质量验收规范

GBJ302-88建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准

JGJ/T8-97建筑变形测量规程

JGJ/TlO一95混凝土泵送施工技术规程

JGJl2-99钢筋轻骨料混凝土结构设计规程

JGJ/T13-94设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程

JGJ/T14一95混凝土小型空心砌块建筑技术规程

JGJl13-2003建筑玻璃应用技术规程

JGJ/T16-92民用建筑电气设计规范及条文说明

JGJ28-86粉煤灰在混凝土和砂浆中应用技术规程

GJ/T27-2001钢筋焊接头试验方法标准

JGJl26-2000外墙饰面砖工程施工及验收规程

JGJ29-2003建筑涂饰工程及验收规范

JGJ33-2001建筑机械使用安全技术规程

JGJ34-86建筑机械技术试验规程

JGJl20-99建筑基坑支护技术规程

JGJ/T23-2001回弹法检测混凝土抗压强度技术规程

（2）现行浙江省有关的标准、规定

（3）本企业标准

景瑞质量控制标准1-10

当同一事件适用的国家法律、法规、规程、规范；地方规程、规定与企业标准三者之间有不一致时，以标准高者为适用条件

4.1.4质量与安全管理奖罚措施

1工地管理要求：

1.1场地布置要求：

1）合同签定后7日内乙方（施工总承包单位）向甲方提交现场总平面布置图，其中包括临设、临时道路、排水等布置方案，施工现场、办公区、生活区须封闭管理，按舟山市文明工地相关内容要求砌设围墙，设置警告牌等防护措施，紧邻施工交通要道必须做到通道防护，临时道路应做砼路及排水沟。

乙方按照（甲方）《景瑞集团统一工程现场CI形象》完成现场布置；乙方接受甲方组织的项目质量安全文明月度检查及考评，并按甲方发送的书面考评结果进行整改；乙方未按要求完成整改或在同一类事项连续二次月度考评不合格，乙方向甲方支付违约金2000元／项次

2）材料加工场所、材料堆场地坪须砼硬化，钢筋成材和未制作加工材料要分开堆放，挂牌标识。

施工现场材料堆放整齐，管材上架、扣件、U型卡、预埋件、垫块等应筑池存放。

楼层上垃圾应及时清理，打扫干净，楼梯通道不得堆放材料，电梯井等不得作为垃圾与材料垂直运输通道。

3）工地仅设建筑垃圾中转场地，占地规格6×6m，用彩条布全封闭转护，高度2m。

建筑垃圾不得从高处往下抛洒，必须袋装运至建筑垃圾中转场地。

垃圾外运由乙方自行解决。

建筑垃圾中转场地必须硬地处理，做好排水措施。

施工现场各类垃圾应当天清理，否则可由甲方指派人员清理，费用乙方承担并从工程款中扣除。

4）工地大门的门扇为二扇开关门。

每扇门的尺寸为不小于2m×2m，门扇底色一律为白色油漆；门墩一律为正方形断面，规格为600mm见方，高度为3000mm。

上做悬挑压顶（一砖厚，每边出檐60mm）；围墙高度为2450mm（如采用2250mm高围板封闭时，门墩高度为2800mm），门墩、围墙应用水泥砂浆粉刷，满批后刷白色涂料，图案由甲方确定，若围墙采用彩钢板，须采用全新材料。

塔吊横臂上预留甲方企业标志广告牌，具体尺寸、位置、样式由甲方确定。

5）乙方对因本工程引起的周边环境、居民纠纷等问题，由乙方负责解决，并承担费用。

其中：

严禁向围墙外丢弃材料、垃圾和排放污水等，若因此引起周围居民投诉或政府相关部门处罚，乙方须立即清理整改，且每次乙方向甲方支付罚金1000元。

6）施工现场应设男女厕所，要求地面满贴地砖，墙面1.8m范围内贴面砖，设自动冲洗装备。

施工现场严禁大小便，否则，一经发现，由乙方负责清理，且乙方按小便50元／人次、大便500元／人次向甲方支付违约金。

7）施工管理人员、操作工人必须佩带标志牌上岗。

施工区域设置门岗并24小时专人管理，无标志牌人员不得进入工地。

工地内一经发现未佩带标志牌者即行逐出工地，施工管理人员、操作工人配戴乙方统一安全帽（安全帽上统一印制同色的施工单位的名称），文明施工，注意施工安全，按施工安全条例施工，并定期进行施工安全教育，各机械操作须持证上岗。

凡进入施工场地不带安全帽者，发现一次，工人违约金50元/人次，班组长、施工管理人员违约金100元/人次，项目经理、安全员违约金200元/人次。

8）运输车辆应按指定路线行驶，工地大门出入口乙方须设置冲洗池等设施工，并派专人管理，防止污染交通道路。

对进出工地的车辆须派专人及时进行冲洗、清扫，否则由甲方指定人员代为清理，费用由乙方承担并从工程进度款中扣除。

9）严禁高空抛物。

施工中多余材料、建筑垃圾必须先集中，放到指定地点，严禁向下抛洒扬尘。

一旦发现，每次乙方向甲方支付违约金500元。

在脚手架拆除期间内此条可允许有小量垃圾不受此限制，但较大量垃圾仍应遵守此项规定。

1.2合同签定后30日内，乙方须完成临设、排污排水设备、围墙搭设和主要临时道路、材料堆场硬化。

土方开挖前须完成塔吊安装及报验。

2层主体结构施工前，需完成全部要求场地硬化工作，基本达到标化要求。

乙方在场地内设置的临时办公用房须是全新彩钢板结构；提供业主、监理用的办公室及值班宿舍地面须铺贴地砖或复合木地板。

砖混结构临时用房须用水泥砂浆粉刷，满批后刷二涂白色涂料。

1.3禁止吸烟管理规定：

为了提高在建项目的文明施工、安全防范等管理工作，彻底杜绝工地现场的火灾隐患，禁止在施工现场吸烟，乙方必须在工地主入口等设置明显的禁烟标志。

乙方必须在施工现场设固定吸烟处并有明显标志。

乙方须进行长效管理并承担责任。

所有进入施工现场的人员（包括甲方项目管理人员、监理人员、甲方指定分包工程施工人员）不得在非吸烟处吸烟，违章者每次乙方向甲方支付违约金50元，木工棚、混凝土浇筑时吸烟违者每次乙方向甲方支付违约金100元。

1.4合同期间，禁止在未完及已完工程内设置任何形式的宿舍（包括甲方指定工程人员），一经发现，须立即清理、整改，且乙方向甲方支付违约金2000元。

1.5乙方可制定相关实施细则规章及奖罚制度，并设置相关管理人员行使管理职责，要求所有人员及管理人员（包括甲方项目管理人员和监理人员）遵守，甲方支持、配合并协调乙方管理工作。

2安全文明施工要求

2.1施工期间由于乙方原因造成人员伤亡而导致停工，乙方向甲方支付10000元/天的违约金。

2.2施工期间由于乙方违反安全操作规范，被政府有关部门处罚，如通报批评、警告和违约金等，乙方向甲方支付1000元/次的违约金。

2.3合同期内对施工现场不文明、不安全或有安全隐患事项，甲方向乙方发出书面通知或监理单位发出安全监理工程师通知书或监理工程师通知书，按合同及附件约定内容乙方向甲方支付罚金或按每张通知书计乙方向甲方支付违约金100元。

乙方接书面通知书在48小时内未采取相应整改措施或未完成整改，每次违约金1000元。

2.4针对不同的分部分项工程，乙方在开工前必须进行安全技术交底（必须有监理人员参加），并以书面形式向监理汇报，经认同后方可开工。

3质量管理要求：

3.1材料质量管理要求：

按合同限定厂家品牌和相关规范要求组织材料设备进场、报验。

若乙方使用未办理报验的材料设备，须按监理及甲方指令返工、整改或停工，且乙方向甲方支付违约金10000元。

3.2卫生间、厨房等墙面施工图纸设计翻边的素砼，须在浇捣同一楼面砼一次浇捣完成。

3.3商品砼质量管理要求：

1）商品砼须严格按设计配合比供应，现场塌落度与设计施工塌落度允许偏差的差值大于2cm时，该车商品砼须倾倒工地指定现场，不得退回商品砼搅拌站，否则每车乙方向甲方支付违约金5000元。

2）乙方在取得总监签发的浇捣令后方可通知商品砼搅拌站供应混凝土；否则，项目监理部可停止隐蔽验收，待混凝土运输车退场后、由乙方按合同条款17条款约定程序重新通知监理组织验收。

3）地下室／基础浇筑混凝土时需设置二套及以上泵（含一台汽车泵）和布料管，并配备备用发电机组，严禁设留施工缝。

商品砼供应须连续，若供应间隔时间超过40分钟二次，乙方须按甲方或监理指令更换商品砼供应商。

3.4混凝土成型质量管理要求：

若钢筋外露长度大于其直径，或孔穴深度超过保护层厚度，施工缝处有缝隙或夹渣层深度超过保护层厚度、长度超过2cm，等缺陷，乙方向监理单位提交修补专项方案、经批准后监理旁站实施修补，且每处缺陷乙方向甲方支付违约金100元。

3.5砌体质量管理要求：

竖向三皮以内的通缝，或未按规定设置拉结筋等，乙方需整改，且每处缺陷乙方向甲方支付违约金100元。

3.6本工程顶棚采用直接在混凝土基层上批腻子施工，对现浇混凝土梁、板的施工质量要求高，特别是现浇板的表面平整度。

因此乙方在梁、板模板支模完成后，必须经监理单位和甲方检查验收合格后，才允许下道工序的施工。

未经监理和业主验收、乙方进行下道工序施工，须按监理及甲方指令返工、整改，且乙方向甲方支付违约金10000元。

3.7对施工难点以及容易发生质量通病的地方，乙方须先报施工方案经监理确认后组织实施；甲方可要求乙方做施工样板（包括砌体、抹灰、涂料、门窗安装、防水、外墙面砖、阳台栏杆等），样板经甲方验收合格后乙方方可按样板进行大面积施工；

3.8竣工时，乙方应根据甲方指令在实体上标出各类管线的实际走向和定位；

4成品保护管理要求：

4.1乙方负责本合同范围内工程成品及半成品管理工作并承担责任。

4.2乙方负责门窗框验收后成品及半成品管理及保护工作。

乙方要求门窗制作安装单位采取以下保护措施（分包合同中乙方需对分包进行相应内容约定）：

（1）铝合金门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护。

（2）铝合金门窗框下槛用九甲板制成马蹄形盖板保护。

（3）进户门的保护。

4.3乙方承担安装过程中及验收前的成品保护和管理工作，严禁在门窗框上、窗扇上安装脚手架、悬挂重物。

外脚手架不得顶压在门窗框上，并严禁蹬踩窗框、窗扇，严禁砂浆硬化污染铝合金门窗框。

若门窗框保护薄膜或保护盖板缺失、硬化砂浆污染门窗框、或硬物刮伤铝合金表面，乙方需按甲方指令清理、修复或更换，且每处乙方向甲方支付违约金10元。

5总包管理、配合及服务

5.1甲方指定分包商使用的水、电费用由乙方负责，所有相关费用均已包含在乙方总包管理、配合及服务中。

5.2乙方临设方案须充分考虑并满足本工程施工人员住宿要求（含指定分包及专业相关配套工程）。

乙方须提供各分包单位仓库、宿舍等。

7因乙方原因监理向乙方下达停工令，每次乙方向甲方支付违约金5000元。

乙方按《工程例会会议制度》（景瑞·豪布斯卡建设工程）要求准备相关资料文件、相关人员准时出席，并遵守该制度约定，服从处罚措施。

4.2质量与安全管理指导思想

4.2.1依靠监理的力量控制质量及安全

（1）监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助公司进行成本控制，项目部依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。

（2）现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与项目部合拍。

（3）现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外部环境

4.2.2