武汉房产投资建议书文档格式.docx
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但目前武汉市房地产市场还没有受到较大影响。
近年来房地产贷款种类不断增加，商业性个人住房贷款、政策性个人住房贷款相继推出房地产贷款和个人住房贷款的推出大大繁荣了房地产市场。
武汉市1996年开始开展个人住房公积金贷款，2000年又扩大贷款范围和贷款种类。
据统计，2002年我市公积金归集8亿元，同比增长13.2％；
发放8亿元，增长27％。
2002年商业贷款总金额达230多亿元，同比增长52.31％；
2002年个人贷款总余额为94亿元，同比增长86.76％。
----行业审批政策
从2002年开始，武汉市规划国土部门以实行依法行政6项制度为重点，大力实施行政审批制度改革这六项制度是规划国土并行审批制度、建设项目批后公示制度、违法建设通报制度、重大建设项目批前听证制度、行政执法行为投诉制度以及行政执法责任目标管理制度。
将原有335个审批环节精简到236个，缩短审批时限1/3，取消、降低、调整和停收6项行政收费。
从2002年11月份开始，武汉市建筑工程交易实行“一条龙”服务“一条龙”服务大大减少了办事程序，提高了效率。
----产业发展规范政策
进一步力促《关于进一步搞活房地产二三级市场政策》年内出台
加强房屋安全管理，贯彻《住宅室内装修装饰管理规定》
全面推进物业管理，完善《武汉市住宅区物业管理条理》
（见附表：
2002年武汉市出台的房地产政策一览）
（二）武汉市房地产行业发展水平
----发展阶段回顾
阶段
主要特征
第一阶段（80—90年代）
1、在武汉市没有住宅市场而言
2、这个阶段的后期由于沿海城市先建房地产，而且发展很快，武汉初有萌芽，当时主要是单位提供住房，自建房，福利房
第二阶段（1991—1993年）
1、小平同志南巡讲话后，武汉市房地产进入高潮，以住宅小区开发为主
1、进入全面大发展阶段
第三阶段（1994—1998年）
1、武汉房地产市场发展速度放慢，主要受到政府宏观影响
第四阶段（1999—2001年）
1、武汉房地产进入新的时期，消费者的要求越来越高，住房可选择余地增大，由以前解决住房问题转向调整住房环境，消费者更追求住房舒适些。
2、消费者买房更加看重自然环境、房屋价格、小区配套，交通问题、房型类别，尤其关心的环境和房屋价格。
现阶段（2002年------）
1、郊区化住宅开发和旧成改造成热点
2、项目具有“三高”特征：
即品质高、楼层高、价格高
3、“三外”开发商、中介机构相继进入武汉房地产市场
----开发量及销售量
从武汉市房地产开发量（见附表）来看，施工、竣工面积稳步增加2002年武汉市房地产施工总面积为1690.12万平方米，同比增长9.2％；
其中，住宅1387.万平方米，同比增长14.8％，占总面积的82.08％，住宅中的经济房面积140万平方米，占总施工面积的8.3％。
2002年竣工总面积为633.17％万平方米，同比增长3.1％。
其中，住宅522.73万平方米，同比增长4.6％，占总面积的82.55％，住宅中的经济面积70万平方米，占总面积的11.1％。
住宅开发量比重加大。
从销预售量（见附表）来看，新建商品房销预售量增幅较大2002年武汉市房地产销预售面积为759.32万平方米（其中住宅销售393.13万平方米），同比增长17.17％；
总销售额为118.55亿元，同比增长26.62％。
----产品档次及规模
高档次楼盘比例不断提高，房价也呈上升趋势2002年武汉市房地产市场走向成熟，一批高档次楼盘相继推出，如丽岛花园、万科四季花城被评为中国名盘。
房地产市场价格也从早期的均价800元/平米攀升到2002年底的2206元/平米。
而此房价水平与武汉市的城市发展水平很不相符，这样看来，房价上升空间较大。
（附表：
武汉市房地产楼盘档次、代表楼盘及价格一览表）
楼盘规模加大，走向大盘时代从楼盘规模来看，早期有新世界康居开发的常青花园、宝安开发的南湖花园城。
近年来又出现了一些大规模楼盘，如百步亭花园、万科四季花城、名都花园、F·
天下等；
一定程度上看，武汉市房地产市场已经进入了大盘时代。
（三）居民住房状况及要求
----人均居住面积
武汉市城区人均住宅面积，近年来呈现上升趋势统计数据表明，城镇居民人均住房建筑面积从1997年的15平方米增加到2002年底的22.18平方米，突破了22平米大关。
年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
城区人均居住面积（平方米）
7.2
7.5
7.8
8.1
8.5
8.8
9.65
10.55
----居民购房需求
从武汉市城区人口变化来看，人口数和家庭数量逐年增加，但幅度减少据统计局信息，2002年底武汉市城区人口为……万，家庭数量为……
居民购房需求较大，房地产市场购销两旺调查表明，市民购房动机以首次购房自住为主，然后是二次购房，有强烈的购房愿望。
同时近年来购房按揭政策的出台，提高了居民的付款能力，更加强化了居民购房需求。
----十五规划及小康水平目标
“根据国家住房建设计划和武汉市住房建设实际情况，确定‘十五’期末武汉市主城区人均居住面积达到11平米以上，人均建筑面积达到22平米以上”
小康水平要求人均一间房
（四）居民购房购买力水平
----武汉市宏观经济分析
武汉市2002年全年国内生产总值达1493亿元，同比增长11.8%武汉市全年固定资产投资570.43亿元，同比增长12.2%。
其中，房地产投资132.5亿元，同比增长14.9%。
武汉市完成财政收入196.54亿元，比上年增长15.5%，财政收入占GDP的比重，由2000年的11.1%，提高到11.1%。
由于财政收入主要来自于税收，而税收增加是在企业效益改善、经济运行质量提高的基础上实现的。
因此财政收入快速增长，在GDP中的比例提高，说明武汉市经济运行质量有所提高，宏观经济运行环境有所改善，国民经济健康稳步发展。
（见历年武汉市GDP表）
----居民收入结构性分析
城乡居民收入增加2002年武汉市居民人均国内生产总值（GDP）为元，比上年增长%，职工年平均工资增长%，城镇居民人均可支配收入7820元，增长8.0%；
考虑物价下降因素，实际增长8.6%，消费性支出6342.28元，比上年增长4.4%。
（见附表）
居民生活水平提高城镇居民恩格尔系数（食品支出占消费支出的比重）由2000年的0.385下降到0.381，农村居民恩格尔系数由0.511下降到0.508。
交通通讯支出继续保持较快增长。
医疗保健消费迅猛增长，居民自身保健意识增强，“健康是金”的观念越来越深入人心。
居住条件进一步改善，2002年城区居民人均居住建筑面积达到22.5平方米，居住质量得到改善。
消费结构升级随着居民消费水平的不断提高，居民消费结构也日趋合理、优化。
武汉市城镇居民消费结构由满足衣、食两项基本消费需求逐步转向其它类消费需求，城镇居民消费结构的快速升级，预示着居民消费心理与消费层次的提升会有效的推动享受发展型的市场发展。
二、投资行业——行业依据
（一）武汉市房地产行业现状透视
武汉市房地产行业现状可以从地产开发商、消费者、市场格局、市场进入、发展阶段等方面来看。
区域性极强的市场地产本身作为一种区域性较强的商品，放在同一个城市势必减弱，但是在武汉这个特殊的城市却略显不同。
因为长江、汉水的阻隔而将整个市区一分为三，而三个城区由于经济、文化侧重点的不同和过桥交通不便等种种因素，形成了城市区域性极强房地产市场。
爱恨交织的开发商多数外地房地产大鳄做不好武汉地产。
低于全国同类城市房价30%---50%的优势使得武汉市房地产业凸现出巨大投资升值潜力和空间。
以香港新世界集团、深圳万科为代表的知名房地产开发企业集团纷纷进军江城，但结果不尽人意：
香港中建集团铩羽而归；
北京华远、深圳金地知难而退；
天津泰达举棋不定……武汉本土传统手法开发的项目占据市场主动地位而打开市场。
本地开发商在成本控制、产品形态定位、户型定位、价格控制和市场事务方面熟悉武汉当地行情，形成经营获利优势。
挑剔的消费者武汉人具有反应敏捷、易接受新兴事物，形成跟风潮流行为特征，在房地产市场集中表现为易被新概念吸引，但不够忠诚；
爱还价，善利用各种理由还价；
持币待购，冷静面市；
怀疑广告宣传、新闻说教，但社交群体跟进购买现象严重；
心理接受价格普遍较低；
讲究购买中的对比价格与现实利益，缺乏投资眼光和长远利益评估。
易准入型房地产市场自1997年以来，武汉市每年市场房地产购买力均维持在300---500万平方米之间，而在武汉市工商局注册的房地产公司多达800余家，这样一个并非十分庞大的供求市场形成了粥少僧多的市场格局。
而形成这种市场格局是由于土地成本低、行业门槛低、市场操作不规范种种原因所致。
市场特性表现为房价短时间内难以炒高、房屋品质良莠不齐、购房者对产品缺乏专业性认识、价格往往成为误导消费者的重要因素、正常操作渠道和非正常操作渠道产生的成本差异较大、产品服务功能低下，行业自律行为差。
过渡型房地产市场武汉市房地产市场发展前景看好，各项环境条件渐显成熟，处于过渡和转型期。
主要表现在房地产市场各项法律、法规日渐完善，但仍有不小的法律露洞；
房地产消费产品形态日趋多元化，消费个性化日渐明显；
城区土地日渐稀少，郊区土地逐步纳入总体开发规划控制；
房产价格竞争白热化，房产的个性与品质的竞争已被市场接纳；
市民的支付能力加强，但消费观念和承受能力有待加强；
驱动市场消费的动力由解决住房困难转移至改善居住条件；
二次置业和个人购房已成市场购房的主体；
多层住宅发展到极致，市场必定有变。
通过对武汉市房地产市场现状的分析，在做投资决策时应在以下方面明确观念：
武汉人容易接受新兴事物，要求产品定位力求新颖；
武汉人对品牌及概念的忠诚度低，要求在产品规模小时要出货快，在产品量大时应注重产品卖点变化丰富；
武汉市房价较低，不宜过高开价，否则容易产生极强的市场阻力；
武汉市在未来3-5年内仍为过渡型房地产市场，要求产品功能务必力求实用，不宜过分追求品质和功能而造成成本失控；
武汉市房地产区域性消费较强，应注意产品结构的多样化，以期更有利的抢夺市场：
武汉市场各种仿冒现象严重，因此要求由园林风格、建筑风格、产品结构、物业管理模式所形成的产品概念起点高，概念新而大，以使其他项目一时无法克隆，形成项目本身一枝独秀的优势；
武汉总体经济水平较低，2001年人均可支配收入仅为7305元/年，支付能力不够强，应注意单户面积不能过大。
（二）武汉市现有房地产公司状况及规模
----房地产企业数量及规模
全市房地产企业数量多。
目前武汉市共有房地产开发企业875家，其中国家一级资质开发企业8家，二级资质开发企业105家，房地产开发企业注册资本176.93亿元。
市政府实行放开外资，紧控内资的方式，外资、外商投资武汉房地产业比重的加大，加速了武汉房地产业的发展。
全市房地产企业平均经营规模呈增张趋势。
2001年排前10名的开发投资41.94亿元，占全市投资量的36.35%，同比增长了5.52%，销（预）售面积近200万平方米，占全市销（预）售总量的三分之一。
排前10位的开发企业市场份额同进入市场较早的香港高达80%的比例相比，差距很大；
同国内发展较快的城市相比（市场份额）在40%以上，差距不大。
2002年房地产开发企业的前10名所占的市场份额稳步提高，房地产开发规模经营的特点将形成。
----武汉市房地产企业景气指数
随着居民住宅商品化消费理念的日益深化、购买商品住宅政策的改善以及居民生活水平的不断提高，人们追求改善居住环境的推动，2001年武汉市市房地产业持续、快速发展，显示房地产业状况的景气指数保持在较强区间运行。
企业家信心指数在六大行业中居首据对我市房地产企业的抽样调查，2001年我市房地产业对宏观经济环境的信心与预期的企业家信心指数在较强景气区间运行，一、二两季度分别达到145.5点、160.9点，第三季度上升至168.1点，第四季度虽有回落，但仍保持在152．3点的景气水平。
连续四个季度居所调查六大行业榜首，表明我市房地产业的发展势头良好。
房地产业生产经营形势总体良好2001年，武汉市房地产企业生产经营状况良好，全年综合生产经营状况景气指数保持在景气区间运行。
全年四个季度景气指数分别达到129.9点、134.8点、146.6点、141.9点，均保持比较景气状态。
反映出武汉市房地产企业综合生产经营状况逐步看好。
从企业景气指数看，全年土地开发面积、新开工面积、房屋竣工面积，盈利（亏损）变化等景气指数逐步上升，成为拉动“房地产企业景气指数”上扬的主因素。
从商品房的销售情况看，第四季度预售和现房销售景气指数分别为129.8点和126.7点，显示房屋销售情况较好。
据有关统计资料，个人购买住宅已成为我市商品销售的重要支撑。
2001年武汉市个人购买商品房金额达到66．7亿元，占全部商品房销售额的90．0%，比上年增长24.4%。
受房屋销售增长的拉动，商品房的价格出现回升，在被调查的企业中有21.9%的企业认为价格看涨，认为持平的企业占73.2%，仅4.9%的企业价格下降，景气指数为117.04点。
与此同时，货款回笼情况较好，货款拖欠景气指数为125.2点，比上季度上升9.4点。
2001年，武汉市房地产企业景气状况良好的同时，存在的问题主要流动资金紧张的局面未改变（全年四个季度流动资金景气指数分别为78.1点、73.2点、79.5点、73.8点，都处于不景气状况，有35.7%的企业认为资金短缺）、劳动力需求呈下降趋势。
这些问题有待研究解决。
（三）武汉市房地产房价水平
价格作为房地产商品的第一属性，直接关系到销售者与购买者的利益，是商品中最为敏感的属性部分。
----武汉地产价格区间分析
武汉住宅档次及对应价格区间表（经验归纳）
档次
价格区间
代表楼盘
低档
900~1400元/㎡
江宏花园、板桥小区、钢都花园
中低档
1400~1700元/㎡
徐东小区、兆丰公寓、团结公寓
中档
1700~2000元/㎡
千禧名苑、秦园居、惠誉花园
中高档
2000~2400元/㎡
徐东欧洲花园、地龙新新花园、天梨花园、世纪彩城
高档
2400~2800元/㎡
蓝湾俊园、名都花园
极品高档
2800元/㎡以上
都市经典、丽岛花园、东湖林语、怡景花园
武汉市房地产价格指数（来自《武房指数》的统计数据）
据2002年第三季度武房指数表明，本季度房地产综合物业指数为1049.29点，较上季度上涨16.88点；
综合物业平均价格为3016.78元/平方米，与上季度相比上涨了48.52元/平方米，涨幅为1.63%。
住宅价格指数本季度为1078。
31元/平方米，比上季度上涨39.32点,平均价格为2093.65元/平方米,比上季度上升76.43元/平方米,其升幅为3.78%。
写字楼价格指数本季度为1038.71点,较上季度微涨了3.47点,平均价格为4163.08元/平方米.较上季度涨了13.92元/平方米,涨幅为0.34%。
2002年末武汉房地产市场住宅平均价格已经达到2206元/平米，全年上涨105元，涨幅为历年最高。
----武汉市经济发展与住宅价格的对接关系
2001年房地产各项指数
项目
一季度
二季度
三季度
四季度
企业总体景气指数
110.60
123.83
122.66
119.79
房地产业指数
129.90
134.78
146.62
141.86
住宅价格
2036
2061
2063
—
住宅指数
1048.25
1061.05
1062.48
1082.37
由上述统计结果可以发现：
住宅价格的变化与经济发展有着密切的关系；
近年来，武汉经济持续稳定发展，居民平均收入已稳步提高，住宅价格随之逐步上扬；
随着武汉经济持续走好，可以预见住宅价格仍有继续上扬的机会；
----武汉市各类住宅价格与消费人群的对接关系
住宅档次
消费人群特征
首次置业者、住房困难户、低收入人群
工薪阶层、小型工商户、新婚家庭
白领阶层、小康家庭、二次置业人群
高级白领、自由职业者、企事业中高级管理者
中大型企业主、行业精英、高级二次置业人群
----武汉市住宅价格与北京、上海、广州的对应关系
武汉市房地产市场不同于南方深圳——有香港和北方资金大量入市；
亦不同于上海——国家扶持，海外财团大批登岸；
更不同于北京——天子之城，汇聚四海财源。
确立武汉住宅价格与上述房地产先进城市的对应关系有助于更好地把握武汉市场。
北京、上海、广州、武汉四城市经济对照表
北京
上海
广州
武汉
京沪广汉单项比例
国内生产总值（亿元）
2845.7
4950.8
2685.76
1347.8
2.11:
3.67:
1.99:
1
人均可支配收入
11577.8
12883
11365
7305.05
1.59:
1.76:
1.56:
北京、上海、广州、武汉四城市住宅价格对照表
3000~3500元/㎡
2200~2800元/㎡
2500~2900元/㎡
3500~4500元/㎡
2800~3300元/㎡
2900~3800元/㎡
4500~6000元/㎡
3300~4300元/㎡
3800~4500元/㎡
6000~8000元/㎡
4300~6000元/㎡
4600~5800元/㎡
9000~15000元/㎡
6000~9000元/㎡
5900~6900元/㎡
京、沪、广、汉房价／收入比
全国
北京
上海
广州
西安
重庆
深圳
武汉
单套房总价
242680
488370
382060
495720
233760
198660
692160
177890
户均可支配收入
31079
39365
43804
49015
22797
23489
77087
24837
房价／收入比
12.4
8.7
10.1
10.3
9.0
----武汉住宅价格观念的形成
通过上述数据的对比分析，结合市场经验，我们认为，投资武汉房地产应树立以下住宅价格观念：
武汉市住宅价格总体较低；
土地成本低，规划费用低，建筑成本低，开发利润低，经济收入低，建筑品质低等因素造就了武汉低价格的房产市场；
武汉由于外来购买力较低，导致房价与居民收入密切关联；
住宅价格市场敏感度高，很容易成为产品市场推广的动力或阻力；
随着武汉经济持续向好，后市价格将有温和上升；
（四）武汉市房地产行业利润空间
通过对武汉市目前各类型房地产开发项目成本水平、销售收入的对比分析，经验归纳如下：
产品类别
单方成本
平均售价
单方利润
住宅
写字楼
别墅
正是在这样的情况下，武汉市房地产市场存在着很大的发展空间和利润诱惑。
（五）武汉房地产业发展趋势
-----从房展会来看
江南、江北两场房地产交易会是武汉楼市的晴雨表，从中可看出武汉市房地产市场发展的特点和一些问题。
设计水平不断提高引进国内外先进的设计理念已经成为当前房地产开发的时尚潮流。
大型开发商纷纷聘请海外知名的建筑设计与园林设计单位参与设计。
所以无论在规划布局还是立面设计上都极具西方特色，充满异域风情。
园林设计、生态绿化概念推成出新房展会上的一大亮点就是一些开发商将全新的园林设计理念引入楼盘。
如新新花园"
架空绿化"
、世纪彩城
现代艺术空间变化的景观设计。
2001年武汉市的楼盘特点为"
绿色生态"
，2002年提出了全新的分散绿地的概念。
如万科世纪花园、天梨豪园等楼盘。
由"
延伸的"
水生态"
概念受到各开发商的重
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