房地产项目建设投资初步可行性研究报告40项目研究建议书41.docx
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房地产项目建设投资初步可行性研究报告40项目研究建议书41
第一章总论
1.1项目法人
“东方夏威夷”水景别墅（暂定名，下同，略。
）开发商（项目法人）为上海元龙企业发展有限公司，注册在上海沪青平公路3841弄5号，法定代表人俞长仁先生，注册资本金人民币陆佰万元，系国内合资有限责任公司，经营期限十年（自2000年11月起），具备房地产开发企业暂定资质。
上海元龙企业发展有限公司系上海鑫昌房地产开发经营总公司的子公司之一，是为开发“东方夏威夷”水景别墅而成立的法人公司。
上海鑫昌房地产开发经营总公司系1993年注册上海浦东新区的全民所有制企业，具备贰级房地产开发企业资质，注册资金人民币贰仟捌佰万元，法定代表人皆为俞长仁先生，主要从事房地产的开发、建设、物业管理（详见附件8、9、10公司营业执照及房地产开发企业资质证书）。
1.2项目概况
1.2.1建设单位
上海元龙企业发展有限公司。
1.2.2工程项目名称
青浦“东方夏威夷”水景别墅（暂定名）。
1.2.3建设地点
“东方夏威夷”水景别墅地处青浦区赵巷镇千步村（原青浦县淡水养殖场），北靠淀浦河邻沪青平公路约200米，南临建设中的沪青平高速公路，以50米绿化带边缘为界，西抵淡水养殖场西边界，东至24米规划道路边界（南面50米绿化带及东面24米规划道路均在建设用地范围外），建设用地面积约46.7公顷（详见附件16建设项（详见附件18项目地形图）。
1.2.4建设内容
“东方夏威夷”水景别墅总建筑面积约14万平方米，其中别墅13.2万平方米、公共建筑0.8万平方米，总居住户数约387户，小区的综合容积率0.3，绿化率40.1%，水面覆盖率24.2%。
除每户建造独用的1—2车位的车库，还规划建造公用泊车位。
预计该小区最大用电负荷6000KVA，规划最高日用水量约880吨，最高日排水量约790吨，燃气先规划采用煤气或液化气供应，规划最高日用量约2640立方米，电话直线880对，主要建筑指标详见表1-1。
表1-1
本项目主要建筑指标
序号
建筑指标
单位
数量
备注
1
用地面积
公顷
46.7
2
总建筑面积
平方米
140000
2.1
别墅建筑面积
平方米
132000
2.1.1
高档别墅建筑面积
平方米
20000
单体约500
2.1.2
中高档别墅建筑面积
平方米
55000
单体约375
2.1.3
普通别墅建筑面积
平方米
33000
单体约275
2.1.4
联体别墅建筑面积
平方米
24000
单位约300
2.2
公共建筑面积
平方米
8000
3
综合容积率
0.3
4
综合绿化率
%
64.3%
4.1
绿化率
%
40.1%
4.2
水面覆盖率
%
24.2%
5
集中绿地率
%
14.5%
1.2.5基地现状及动拆迁
项目基地面积约46.7公顷，淡水养殖场“田”块状水塘及淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的80%，水塘河底深1.2米（淤泥深度约0.5米），淤泥底至室外地坪标高约为2.7米，基地内主要通道干线两旁种植的杉树高大挺拔，成排直立。
动迁情况比较单一，仅为原土地使用单位办公、宿舍、仓库用房的拆迁，约2000余平方米建筑，由原土地使用方根据双方土地转让协议（详见附件12）约定负责场区内人员、房舍内设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场内土方平整工程。
1.2.6建设期及销售计划
项目计划按三期滚动开发，总建设期4.5年（含前期工作），计划于2002年1月初开工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2002年8月初正式启动，整个楼盘于2006年3月底全部售罄。
1.2.7投资估算及资金筹措
经估算，本项目建设总投资50771万元，其中建安工程费26002万元，其他建设费19210万元，不可预见费2261万元，销售成本1913万元。
维修基金1275万元，银行贷款利息110万元。
资金筹措方式：
出资方投入10000万元（含注册资本600万元），银行贷款5000万元，其余滚动开发以预销售款补作投入。
1.3研究工作依据
1.3.1上海元龙企业发展有限公司编制的预可行性研究；
1.3.2上海元龙企业发展有限公司等与上海青浦区淡水养殖场签订的土地转让协议；
1.3.3青浦县土地管理局颁发的青国用（92）字第582号国有土地使用证；
1.3.4青浦区计划委员会批复的青计投（2001）第227号《关于开发建设东方夏威夷（暂名）花园商品房项目建议书的批复》；
1.3.5上海市青浦区规划管理局核发的青规书（2001）第0033号《关于核发上海元龙企业发展有限公司选址意见书的通知》；
1.3.6上海市青浦区规划管理局颁发的沪青规书（2001）0033号《上海市建设项目选址意见书》；
1.3.7项目地形图；
1.3.8上海市青浦区规划管理局核批的《规划编制要求核定表》。
1.3.9上海市城科规划设计事务所设计的青浦“东方夏威夷”水景别墅区详细规划方案；
1.3.10上海市青浦区规划管理委员会办公室核批的青规委办（2001）第003号《关于东方夏威夷水景别墅区（暂定名）修建性详细规划的批复》；
1.3.11上海市青浦区规划管理局召集各相关部门协议的《青浦“东方夏威夷”水景别墅区详细规划中间成果评审会议纪要》；
1.3.12上海市房地产开发、经营等有关文件规定；
1.3.13市场调查及分析。
1.4结论
经测算，本项目的基准收益率按Ic=12%计，全部投资内部收益率为19.18%；静态投资回收期（含建设期）为4.15年；动态投资回收期（含建设期）为4.44年；财务净现值（NPV）为1474万元，项目在财务上是可行的。
第二章项目建设的必要性
2.1项目提出的背景
项目所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、水陆空交通便捷，附近居住小区布点疏密适中，邻近虹桥开发区入驻的外国公司、闵行区的高科技工业园区等高级白领、商务人员的不断引入……等地利优势，为拓展中高品位的别墅建设需求创造了良好前提。
加之项目地块具有天然水资源与树木资源，可供小区充分吸收、利用，为塑造优美、独特的水景特色的智能化别墅区开发创造了优越的条件。
由此，项目地块具有较大的升值潜力，也有较好开发价值。
目前，该项目的建设项目选址意见书批准文件、详细规划方案批准文件、配套的征询书面意见等申报可行研究报告前的各项工作已完成。
2.2建设的必要性
2.2.1项目建设符合地区发展规划
青浦区位于上海西南方，地处江、浙、沪三省市交界处，东与上海闵行为邻，南同松江区、金山区和浙江省嘉善县接壤，西与江苏省吴江市、昆山市毗邻，并沿吴淞江同嘉定区相望，区域面积约677.8平方公里，人口约45.6万。
青浦区是上海文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，早在几千年前就创造了灿烂的“菘泽文化”。
青浦区境内地势平坦，河流纵横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地，生态环境优良，尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风火绮丽，是上海著名的旅游度假区。
根据十五规划发展战略，青浦区将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的上海西大门和美丽后花园，依据青浦区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住区”的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格，适应各类消费层次的中、高档别墅，既符合地区发展规划的要求，同时也满足了房地产消费市场对房产品位逐步提升的需求。
2.2.2项目基地选址优势
项目基地系原青浦区淡水养殖场地，丰富的自然水资源及树木资源以及基地东西临界的养殖场界河为别墅住宅建设的特色、品位创造了先决设计条件。
项目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹桥机场12公里，离沪宁高速公路仅8公里，其南邻佘山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、空交通便捷及周边旅游地环境优美之优势。
2.2.3项目建设满足房地产市场的消费需求
随着房产品档次、品位的不断提升，人们对住宅的环境要求开始有了新的认识，对住宅小区的环境在生态、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生态环境的考虑。
“东方夏威夷”水景别墅小区的开发与设计正是迎合、满足人们对现代住宅的这种愿望，小区凭借原地块中不可多得的天然资源——河流与杉树林，营造清水、蓝天、绿地的“生态健康住宅”。
同时，整个小区内的别墅在规划上临水而建、依水造景，以形成光影流动，天水一色的美景，小区的杉树林为业主营造返朴归真、原汁源味的生态环境。
随着未来社会经济、生活、科学技术的迅速发展，房产品的知识、心理、精神折旧也在加速，住宅档位的适度超前，是延长房产品生命周期的有效手段。
“东方夏威夷”水景别墅小区的设计定位，正是贯穿了这一理念。
2.2.4项目建设的必要性
在上海这一国际大都市有计划的开发营造一批高品位的别墅，既顺应国家宏观经济政策的导向，同时也能带动地区经济的繁荣与发展。
本项目建筑符合青浦县规划要求，对合理调整土地使用结构有良好的作用，开发商可带来经济效益和社会效益双赢业绩。
因此，本项目的建设是必要的。
第三章市场研究
3.1市场分析
3.1.1上海房地产市场的总体状况
根据中房上海指数办公室2001年5月份调查数据显示，在持续推行二、三级市场联动、停止实物福利分房和住房货币化分配等一系列政策带动下，在去年竣工和销售大幅度增加的基础上，本市房地产继续保持供销两旺价增量增的局面。
5月份中房上海住宅指数为682点，比上月上升6点，涨幅为0.89%，比去年同期上升30点，涨幅为4.6%；与最低点99年11月份相比上涨了41点，涨幅已达6.4%。
在过去相当长时间里，本市房价上扬区域主要表现为浦东新区、西南区域，随着市政建设的迅猛发展，规划设计的全面提高及房改政策的逐步到位，进行住宅投资已成为本市居民主要消费倾向。
在此情况下，近期上海住宅房价的上升区域在本市东、南、西、北、中全面开花，新开楼盘普遍攀升。
在2001年，上海房地产市场呈现近年少有的良性运行态势，在国家政策引导作用日趋明显的带动下，市场供求予盾趋缓，需求主体的住房消费观念日趋理性，房地产开发理念和注重居住质量的新世纪住房建设正在向更高的层面展开。
种种因素致使房产成交量迅速上升，开发量与成交量首次出现持平，房价稳中见升。
房地产开发投资快速回升，市场交易量保持了强劲的攀升势头，批准预售面积与实际预售面积之比从1997年的1:
0.23缩小到1999年的1:
0.74，到了2000年年末则为1:
0.96，2001年房地产市场更是火旺。
货币购房政策、上海的人均GDP快速上扬（已突破4000美元）、国家对房地产开发的支持性政策等对房地产市场保持供求两旺的持续性提供了有利条件。
由中房上海指数的变化曲线可以看出，房地产在1999年底、2000年初见底以后，呈现稳步盘升态势，根据中国的房地产发展轨迹和国家的宏观经济发展方向，有理由相信，随着本市房地产运作的不断深化，上海的房地产业将进入一个新的历史发展阶段。
3.1.2上海别墅销售市场的供求关系及竞争分析
3.1.2.1供给关系
有关部门曾作过专门的市场调查，对水景住宅能接受并认为有发展前景的占68%，而建造的水景中的别墅其升值空间将更加广阔。
从1992年起至今开发建造的别墅楼盘大约160个，可建造面积约在1000万平方米左右，目前已交付使用或正在建造的总量约700万平方米，其中约有40～50%的人购买的是价位相对较低的联体别墅房。
3.1.2.2需求分析
很久以来，别墅对于人们来说都是可望而不可及的。
但随着经济的不断发展，别墅不再是海市蜃楼，它已成了人们争相关注的一个热点。
有资料表明，2000年第一至第三季度商品房预、销售面积达1029.06万平方米和1054.67万平方米，而别墅的销售量占到其中的15%左右，并呈现继续上升趋势。
1）对居住环境需要的分析
在二十一世纪，环保已经是一个非常敏感的话题。
郊区清新的空气，使人们远离都市的嘈杂和繁华，回归自然，亲近自然，并且随着社会的不断进步、城市格局的变化、交通的发展，郊区生活、市区上班将是城市发展的标志之一。
2）从对购买能力分析
经过二十几年的改革开放，一部分事业有成的人士已完成最初的资本积累，在考虑改善住房条件的时候，都会不约而同的选择别墅。
除了首期付款后，其余都可以通过各种贷款来完成，一般来说，总价约在160～200万的一套别墅，对大多数成功人士均认为是可以接受的。
以购买总价约在120万元的普通型别墅为例，若首付20%，余款以30年按揭，每月的还贷约在5500元人民币左右，具有这一承受能力的人群将更大。
3）对需求人员结构分析
某项市场调查表明，别墅房购买群体中，证券银行等金融从业人员占20%，是一个不容忽视的别墅房消费群体。
而证券公司中30岁以下的年轻人占80%以上。
换言之，在购买别墅的人群，已经从以前的公司老板、企业家慢慢的向社会的白领阶层、金融界人士、机关公务员等转变，他们收入稳定、年富力强，对自身的要求较高，随着WTO的到来，这部分的队伍将更加扩大，更多的外来人员（包括国内、国外的）也将加入其中，也就是说有意购买别墅的人员队伍正在不断的扩大。
3.1.2.3竞争分析
开发商建造别墅的单位成本比一般的商品房要高，但别墅建安工程的建设周期相对来说较高层、多层的商品房短。
从2000年别墅的成交速度来看，人们对别墅的需求呈上升趋势，若从同一时间开始建造，别墅的收获期的到来比其他类型的商品房早。
3.2青浦区房地产市场简述
3.2.1区域条件
青浦区是上海文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，境内地势平坦，河流纵横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地。
青浦区生态环境优良，尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风光绮丽，是上海著名的旅游度假区。
本项目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹桥机场12公里，离沪宁高速公路仅8公里，南邻佘山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、空交通便捷及周边旅游地环境优美之优势。
3.2.2商品住宅发展前景
青浦区的商品房住宅建设近几年得到了迅速发展，且投资前景也较理想。
尤其是沪青平公路两侧的别墅住宅通过该条交通枢纽网络得到规模发展，别墅建设无论从开发规模、住宅品位、公建配套等都是统筹规划，注重大环境与小环境的协调、保护和营造生态环境，为市民创造了优美的居住条件、便捷的出入交通。
同时各楼盘在大市场的影响下及自身的住宅品位格局，带来了旺销的良好势态，给开发商带来了丰厚的回报率和开发热情。
根据十五规划发展战略，青浦区将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的上海西大门和美丽后花园。
依据青浦区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住区“的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格，适应各类消费层次的中、高档别墅，可满足房地产消费市场对房产品位逐步提升的需求。
3.3市场调查
选取与本案地段相近的别墅作比较，根据各项目的地理位置、交通及周边环境、配套设施及装修标准，开发类型及销售状况等因素进行综合性的调查分析，详见附件1有关物业市场调查统计表。
从相关物业的市场调查资料及结合本项目特点，可预知该项目有较好的开发前景。
虽然该项目具备地理位置、土地价格、交通设施、地块水绿、拆迁量少等众多优势，但也要充分考虑其风险，如低容积率、高品位环境设计带来的高成本；项目规模较大，配套设施（如供气、污水排放）的实施难度及投资成本；市场需求的不可预见性等因素都会给项目带来不利风险；因此开发商的开发理念及经营管理模式、营销策略将是决定项目成败的主要因素。
3.4市场预测
该小区的定位建议以高档品位、中档价位和相对合理的物业管理费相结合，这样可以吸引更多的人士前来购买，在时间上抢得主动权，一气呵成地完成整个楼盘的销售。
在保证开发商的基本利润的前提下，结合相近别墅楼盘的比价，较保守的估计各类型档次别墅的销售均价如下：
高档别墅6200元/m2；中高档别墅5200元/m2；普通别墅4200元/m2；联体别墅3700元/m2，整个楼盘别墅销售均价约在4830元/m2。
物业管理费建议在3.5～5元/m2之间。
第四章建设方案
本项目的建设方案主要根据建设方提供的合法有效资料（详见第一章1.3款内容），并参照相关资料分析确定，待初步设计图纸完成后再作相应的调整。
4.1总体设计
4.1.1主要建筑技术指标
基地面积467000平方米
总建筑面积140000平方米
其中：
1、住宅132000平方米
2、公建配套8000平方米
综合容积率0.3
综合绿化率64.3%
其中：
绿化率40.1%
水面24.2%
集中绿化率14.5%
机动车泊位600只
4.1.2总平面布置
“东方夏威夷”水景别墅根据“以水为主”的设计理念，对现有水面进行规划调整，将基地划分为若干组团，分别布置在三座岛屿、一个半岛和若干岸线曲折的河湾上，组成五个居住组团，各组团景观类型、环境素质各不相同，并以不同内容的公共活动场所作为组团中心。
4.1.3交通组织
1）城市道路
基地南临建设中的沪青平高速公路，西靠规划的24米道路，北临沪青平公路（318国道）。
2）小区内交通
小区各组团之间通过两条主要道路联接，以拱桥和平桥的不同形式跨越水面，形成“一堤九桥”的景观，其中“一堤”是对现状的杉林荫道经过改造，设计成一条200米的步行长堤。
小区内主干道（车行）系统形成两个环，沟通五个组团，道路宽度10米，各组团内有支路系统，道路宽度5米，连接到每家每户。
步行系统与支路系统结合，部分在中心绿地和内部河道左右穿行，在小区中央设有观景的步行长堤。
4.1.4公共建筑
结合各组团中心和居住区的主要交通节点布置了区内的活动中心和配套设施，在小区入口处结合入口广场布置部分商业、维修、餐饮等设施，在各组团内部以娱乐、体育、家政服务等代理点为主，公共建筑总建筑面积约为8000平方米。
4.1.5绿化
在基地内，以中央大水系、外围大绿化为景观构成。
基地周围控制大面积的绿化和林带，其中沿淀浦河和建设中的沪青平高速公路间各控制50~100米的绿化带，沿东西两侧边界各控制20~50米绿化带。
在大水面中央设计一座小岛，遍植绿色和水生植物，在居住区内部，各组团结合住宅排列、围合形成组团绿化。
4.2建筑单体设计
本项目建筑设计力求在基地范围内建设交通顺畅、环境优雅、居住舒适、设施完善的居住区。
因此，单体设计在满足“三明”、“三大一小”的基本条件下，立面设计应着力丰富整体和局部的空间效果，建筑外墙做到气派和谐，并与整个居住区协调一致。
同时，为适应现代人的生活方式，充分体现“以人为本”、“以自然为本”的设计思想，对室内功能和视觉效果充分挖掘，创造独特、高品位的21世纪时尚居住区。
4.3结构设计
4.3.1基础设计
陆地域的回填夯实处理并用预制钢筋砼微型桩加固基础，采用现浇钢筋砼基础。
4.3.2上部结构设计
采用砖混结构，7度抗震设计。
4.3.3装饰设计
4.3.3.1楼地面
公建和公用部分采用花岗岩或同质地砖楼地面，住宅为水泥砂浆整体面层。
4.3.3.2门窗
主要为彩钢或塑钢外门窗，钢板防盗分户门。
4.3.3外装饰
外墙立体装饰和涂料。
4.3.3.4内装饰
根据可交付使用进行初装饰或根据业主需要以“菜单式”形式进行必要的内部装饰。
公建部分的内装饰档次可考虑较高些。
4.4给排水设计
4.4.1给水
4.4.1.1水源
本项目给水取自青浦区赵巷镇自来水厂。
4.4.1.2用水量
项目规划用水量约880吨/日。
4.4.1.3供水系统
区内采用分质供水系统，环状布置，地面1至2层用水由市政管网直供，地面3层（含3层）以上采用市政管网—水泵—用户的供水方式。
4.4.2排水
本项目生活排水量估算约为790吨/日。
排水系统，室内采用污废混排，室外采用雨污水分流。
雨水在北部建雨水管网泵站排入界河；污水经二级生化处理后接入市政管线。
4.4.3消防
区内环状布置消防管网，并设适当室外消火栓。
4.5电气设计
4.5.1供电负荷估算
本项目最大用电负荷约为6000KVA。
4.5.2供电系统
规划拟在区内设10KV配电站3座，以380V/220V供应各用户。
4.5.3照明
公共部位与用户照明单独设计，公共照明单独计量。
4.5.4防雷、接地
4.5.4.1防雷
采用联合接地形式设置防雷系统，楼顶层设有防雷带。
4.5.4.2接地
采用TT制接地形式。
电气接地、保护接地、防雷接地和其它设备的接地共用基础接地网。
接地电阻不大于1欧姆。
4.6基本弱电设计
4.6.1通讯
区内的通信和管理系统包括电话、电视、计算机网络、三表出户微机管理系统，每户配备两门电话端子，共需电话直线约880对，另设宽带或光纤到户。
4.6.2有线电视
住宅每户设终端盒2只，与区域有线电视网联网。
4.6.3楼宇对讲系统
各住宅楼底层安装防盗电子门，每户设对讲和出线盒两只，住户电话机具有与单元室外一机通话，开启单元入口大门电子门锁和与小区管理主机通话与报警功能。
4.7煤气设计
本项目供气近期采用煤气，每户安装一只6立方米/时表具，最高煤气用量为2640立方米/日，通过煤气管道输送到户。
2003年后根据规划可采用“西气东输”方案的天然气供应。
第五章市政配套及动拆迁
5.1市政配套
5.1.1给水
本项目给水取自青浦区赵巷镇自来水厂，项目规划用水量约880吨/日。
5.1.2排水
排水系统，室内采用污废混排，室外采用雨污水分流，污水经二级生化处理后接入市政管线。
5.1.3雨水
小区雨水在北部建雨水管网泵站排入界河。
5.1.4供电
区内设10KV配电站3座，以380V/220V供应各用户，最大用电负荷约为6000KVA。
5.1.5煤气
本项目最高煤气用量为2640立方米/日，由城市煤气管网供应。
5.1.5电话通讯
区内的通信和管理系统包括电话、电视、计算机网络、三表出户微机管理系统，其中电话直线880对，另设宽带或光纤到户。
5.2动拆迁
土地转让协议中已明确拆迁事宜与责任，本项目规划范围内的动拆迁工作计划于年内完成。
第六章环保与节能
6.1环境保护
6.1.1施工期环境保护
a）采用先进的施工管理方法和工艺，降低施工时的噪声，减少建筑垃圾、粉尘飞扬，不影响周围居民和企业的正常生活、生产秩序。
b）施工设备不产生超标废水、废气排放。
c）严格按照上海市文明施工管理办法进行施工，并及时清除建筑垃圾。
d）基地范围内如有保护性的文物、树木等，应采取特殊措施予以保护。
6.1.2使用期环境保护、拟采取以下措施
a）噪声
泵房设备选型时注意选用低噪声设备，设备基础使用减震垫块，风机与水泵尽量采用软连接，噪声大的机房设置吸音块。
b）生活污、废水
污废水、雨水的排放管道与构筑物严格按规定设计施工，保证污废水和汇流雨水的正常排放。
6.2节能
6.2.1建筑节能
a）建筑设计充分采用自然光和自然通风，以降低单位建筑面积能耗。
b）用电、用水、用燃气分户独立计量，并设自动抄表系统，及时、准确计费、收费。
c）各种设备和公用照明均选用节能型产品。
d）设计时在保证建筑功能效用的情况下，注意合理统筹，综合设计，降低平米消耗指标。
第七章项目的经营管理
7.1项目及其主体单位
7.1.1项目法人
“东方夏威夷”水景别墅开发商（项目法人）为上海元龙企业发展有限公司，注册在上海沪青平公路3841弄5号，法定代表人俞长仁先生，注册资本金为人民币陆佰万元，系国内合资有限
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