住宅小区物业管理企业经济效益分析.docx
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住宅小区物业管理企业经济效益分析
住宅小区物业管理企业经济效益分析
一、按招标书项目分列收入、支出项目，编制收支预算书
（一）收入测算表（见附表2）
（二）支出测算表
1、人工费用测算（见附表3）
2、环境卫生、公共设备设施养护、保安、绿化、办公公共能耗等管理费测算表（见附表4）
（三）收支预算汇总表
1、2007—2009年度**小区收支测算汇总表（见附表5）
二、根据盈亏情况，分列年度持平计划，增收节支计划
（一）分析盈亏情况
首先，**小区作为目前较大型、现代化社区，为高质量物业服务提供了条件。
小区人性化的设计定位和生态型住宅小区的建立，一方面充分满足了业主的生活需要，另一方面也增加了公共水、电费及共有部位和共用设施、设备的维护量和维护成本，如:
地下车库的照明、设备设施用电、文化体育设施、智能化监控系统、防盗设施、水景等。
特别是分散型地下车库的设计，在解块停车难问题的同时，也提高了养护管理成本，而且增加了小区的地坪面积，间接地增加了清卫、绿化、保安、设施设备管理养护等多项物业管理的费用支出。
其次，小区的设计已经超出了对一般居住条件的追求，而是按照生态型的要求设计，客观上定位了业主的层次相对较高，经济上较为宽裕，比较容易接受实施物业管理，为提供其他各类衍生服务和提高小区管理档次奠定了基础。
并且使得物业管理费的定价可以更加接近市场化运作，服务与收费的矛盾会相对较小。
根据以上分析，我们认为，**小区在提供较高档次的物业管理服务的同时，将有稳定的盈余。
（二）收费上的欠费和拒交对策
我们除了查清原因，改善服务，针对性地解决问题外，还通过上门宣传，书面催交等形式，加强小区的收费工作，对于非物业管理原因而拒付的，可以请业主委员会协调，必要时采用法律手段解块。
（三）分列年度持平计划（见附表5）
（四）增收节支措施
（1）增设业主欢迎的便民有偿服务项目，增加收入，作为物业经费的补充。
（2）根据精干、高效原则，推行规范化、标准化管理。
在保证人力、财力、物力的同时，运用一专多能型管理人才，提高工作效率，减少人工费用支出。
（3）抓好小区的综合管理，提倡勤俭节约，减少管理中各种浪费，加强资源回收利用，合理利用小区各类资源、场地，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，加强设施的维护和保养，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理成本，增收节支。
（4）提高业务质量，实行优质优价，确保物业管理费高收取率，以达到自我完善、自我发展、良性循坏。
三、建立收支公开、监督制度
（一）建立健全财务制度和财务人员岗位职责，做到财务工作有章可循；
（二）与开发商签订《前期物业管理服务合同》，业主委员会成立后，与他们签订《物业管理服务合同》，明确收费事项。
（三）按规定实行明码标价。
依照物价部门的样板在小区宣传栏等处公布收费项目和标准，按规定项目和标准收费，接受物价检查部门的检查监督。
（四）做好日常收费、报销和公共能耗合理分摊工作，不乱收费，报销符合制度规定和审批手续。
（五）以小区为核算单位设立帐目，进行会计核算，做到帐目清楚、帐簿规范。
（六）做好财务预算和分析，为公司经营做好参谋。
（七）每年一次向全体业主公布房屋共用部位共用设施设备维修资金、房屋日常维修费及利用物业共用部位共用设施和相关场地、物业经营用房所得收益的使用情况。
接受业主查询。
（八）按时向财税部门上交报表，依法纳税。
附表1物业公司规章制度、岗位工作标准、考核办法
序号
内 容
序号
内 容
一
管理机制类规章制度、公众管理制度
1
住户手册
17
公共休闲、文化娱乐场所管理规定
2
业主临时公约
18
出入查验登记制度
3
精神文明建设公约
19
大件物品出小区登记制度
4
住宅区环境保护公约
20
水泵房管理制度
5
装修管理规定
21
给排水管理制度
6
禁止违章占地违章乱搭建规定
22
设备安全运行制度
7
安全用水、用电用气管理规定
23
空置房管理制度
8
治安管理规定
24
值班制度
9
出租房屋管理规定
25
保安巡逻值班制度
10
暂住人员管理规定
26
刑事案件登记制度
11
环境卫生管理规定
27
监控系统运行维修保养制度
12
商业网点管理规定
28
设备运行巡回检查制度
13
社区文化工作制度
29
给排水系统运行与保养制度
14
消防管理规定
30
消防系统运行维修保养制度
15
车辆停放管理规定
31
房屋巡回检查制度
16
绿化管理规定
32
报修约修制度
内部运作管理制度
岗位职责
1
管理处办公制度
1
管理处主任岗位职责
2
管理处工作制度
2
现场主管岗位职责
3
内部财务工作制度
3
业主服务中心主管岗位职责
4
计算机管理制度
4
工程主管岗位职责
5
档案管理制度
5
物业主管岗位职责
6
员工培训制度
6
出纳兼文员岗位职责
7
业主服务中心工作制度
7
维修工程师岗位职责
8
物业部工作制度
8
水电工岗位职责
9
工程部工作制度
9
万能工岗位职责
10
会所工作制度
10
保安队长岗位职责
11
消防管理制度
11
保安班长岗位职责
12
万能工工作制度
12
监控保安员岗位职责
13
水电工作制度
13
巡逻岗岗位职责
14
保安工作制度
14
形象岗岗位职责
15
监控中心工作制度
15
门岗岗位职责
16
保洁工工作制度
16
绿化工岗位职责
17
绿化工工作制度
17
保洁员岗位职责
18
绿化养护工作制度
18
消防队长岗位职责
19
配电房及特种作业人员安全制度
19
义务消防队员岗位职责
20
配电设备保养规定
工程流程
21
低压配电房操作规定
1
物业验收接管程序
22
高压柜操作规定
2
办理入住程序
应急处理程序
3
装修管理程序
1
小区突发事件应急处理程序
4
档案管理程序
2
煤气泄漏应急处理程序
5
监管工作程序
3
火警应急处理程序
6
住户投诉处理程序
4
消防设备人为应急损坏处理程序
7
物料控制程序
5
罪案现场处理程序
8
报修约修程序
6
发生盗窃处理程序
9
设备实施维修养护程序
7
抢劫事件处理程序
10
社区文体活动开展程序
8
偷车事件处理程序
11
治安交通管理程序
9
斗殴事件处理程序
12
消防应急程序
10
投诉事件处理程序
13
园林绿化管理程序
11
拾货财物处理程序
14
清扫保洁程序
12
发生停电及电力故障处理程序
15
维修服务程序
13
发生停水应急处理程序
二
激励机制类规章制度
四
反馈制度
1
员工奖惩制度
1
管理处接待来访工作制度
2
员工考核制度
2
管理处定期回访制度
三
监督机制类规章制度
3
住户投诉处理制度
1
管理处员工语言、行为规范
4
维修回访制度
2
管理处财务公开制度
六
考核细则
3
管理处有偿服务收费制度
1
员工通用部分考核细则
4
管理处对外服务服务工作规定
2
管理处主任考核细则
5
管理处廉洁制度
3
现场主管考核细则
6
管理处员工考勤制度
4
业主服务中心主管考核细则
7
管理处员工职业道德规范
5
物业主管考核细则
8
管理处员工劳动纪律规定
6
工程主管考核细则
9
工程人员在公共区域工作规范
7
出纳兼文员考核细则
五
工作标准
8
保安队长考核细则
1
管理处主任工作标准
9
保安班长好和细则
2
现场主管工作标准
10
形象岗考核细则
3
业主服务中心主管工作标准
11
监控保安员考核细则
4
物业主管工作标准
12
巡逻岗考核细则
5
工程主管工作标准
13
门岗报安考核细则
6
出纳兼文员工作标准
14
维修工程师考核细则
7
保安队长工作标准
15
万能工考核细则
8
保安班长工作标准
16
绿化管理员考核细则
9
形象岗工作标准
17
水电工考核细则
10
监控保安员工作标准
18
保洁员考核细则
11
门岗保安工作标准
19
消防队长考核细则
12
巡逻岗工作标准
20
义务消防员考核细则
13
维修工程师工作标准
21
绿化工考核细则
14
万能工工作标准
七
会所管理
15
水电工工作标准
1
图书室管理规定
16
保洁员工作标准
2
会所文化设备管理规定
17
绿化工工作标准
3
会所活动所管理规定
18
消防队长工作标准
4
19
义务消防队员工作标准
附表2
年收入测算表
（一）年收入测算表
（单位：
元）
序号
收入项目
收费标准
收费面积
收费金额
１
住宅管理
服务费
0.3元／月·㎡
53109.43㎡
191194
２
商铺
0.6元／月·㎡
1611.2㎡
1160１
３
日常维修费
70752.19㎡
1.5元／年·㎡
106128
４
室外停车场（室内及架空层已按物业标准收费）
120元／（车位·月）
84个车位
72576
５
初期物管费
7.00元／㎡
61895.01㎡
129980
６
房屋维修费
18.00元／㎡
61895.01㎡
139264
７
绿化养护费
100.00元／㎡
13827㎡
27654
合计
678397
注：
1、房屋维修费按8年使用，139264元/年；
2、绿化养护费一年后按５年期用，27654元/年。
（二）测算依据及说明
１、依据建设部、**市政府有关物业管理的法规和文件。
２、开发商所提供的《物业管理招标书》中原始数据和有关规定。
３、以上测算均按实际预算的100%，使用时将根据**市建设委员会甬建综［2006］450号文件“关于印发贯彻落实《浙江省物业管理条例》及甬政发[2005]131号文的实施意见的通知”等相关规定执行。
４、根据我们实地调研，商铺和停车场前两年出租具有一定的压力，据此，我们对相关经济指标预测如下：
附表3人工费用测算
指标名称
第一年
第二年
第三年
住宅入住率
80%
90%
100%
物业管理服务费收缴率
100%
100%
100%
商铺出租及收费率
80%
90%
100%
停车场使用率
60%
80%
100%
序号
项目
名称
计算方法
支出费用（元/年）
1
员工工资
（1800元／人·月×1人＋1500元／人·月×2人＋1200元／人·月×3人＋1000元／人·月×3人＋900元／人·月×11人）×12月
255600
2
计提福利费
255600元×14%
35784
3
工会经费、职工教育经费
255600元×3.5%
8946
4
养老、医疗、失业、工伤保险
255600元×34.5%
88182
5
住房公积金
255600元×10%
25560
6
员工劳保及误餐补贴
90元／人·月×20人×12月
21600
７
办公费
办公消耗品、通讯、交通、设备保养等按50000元/年综合测算
50000
小计
485672
附表4环境卫生、公共设备设施养护、保安、绿化、 公共能耗、税收等管理费测算表
（单位：
元）
一、共用设施维护费
1
室外道路、场地维护
1000㎡×5元／（㎡·年）
5000
2
排污排雨管道疏通
1500元／次×2次／年
3000
3
化粪池清理维护
1200元／次×2次／年
2400
4
排污排雨检查井疏通
1500元／年
1500
5
智能系统维护
500元／月×12月
6000
6
消防系统维护
500元／月×12月
6000
7
共用水电设施维护
1000元／月×12月
12000
8
维修工具设备折旧
按5000元/年综合测算
5000
二、共用水电费
10
楼内共用照明
480盏×0.025Kw×24小时×365天／年×0.815元／度
85673
11
照明路灯
10盏×0.04Kw×12小时×365天／年×0.815元／度
1428
12
停车场照明
5盏×0.04Kw×24小时×365天／年×0.815元／度
1428
13
办公管理用水电费
300元／月×12月
3600
14
员工宿舍水电费
12元／（人·月）×20人×12月
2880
小计
168198
三、开办费摊销费用
77445元÷5年
15489
四、停车场保险费
84位×200元／（位·年）
16800
合计
200487
五、以收入确定的有关费用
21
社区文化活动费
营业收入×2％
8980
22
不可预见费
营业收入×3％
13469
23
物业管理公司服务佣金
营业收入×10％
44898
24
营业税
营业收入×6％
26939
成本支出合计
294773
附表52007—2009年度**小区收支测算汇总表
（单位：
元）
收支科目
收支项目
第一年
第二年
第三年
收
入
住宅管理
服务费
191194
191194
191194
商铺出租服务费
1160１
1160１
1160１
日常维修费
106128
106128
106128
室外停车场（室内及架空层已按物业标准收费）
72576
96768
120960
初期物管费
129980
129980
173306
维修基金
139264
139264
139264
绿化养护费
0
27654
27654
经营用房、商铺出租等创收
15000
75000
220000
小 计
665743
747589
990107
支
出
工资
255600
281160
309276
计提福利费
35784
39026
42929
工会经费、职工教育经费
8946
9841
10825
养老、医疗、失业、工伤保险
88182
97000
106700
住房公积金
25560
28116
30928
员工劳保及误餐补贴
21600
21600
21600
办公费
50000
50000
50000
设备折旧费
15489
15489
15489
共用设施维护费
168198
148198
138198
停车场保险费
16800
16800
16800
差旅费
3363
5044
7921
交际应酬费
2102
3153
4951
绿化费
0
9000
22000
社区文化活动费
8407
12611
19802
不可预见费
12611
18916
29703
物业管理公司服务佣金
42035
63054
99011
营业税
25221
37833
59406
小计
779898
876841
985539
结存
总计
—114155
—79252
4568
升级会员 