商业地产项目运作成功要素分析文档格式.docx
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I,第一、完善确实的市场调查新浪乐居*a#V#t:
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房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。
也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。
至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。
但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。
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^.K买房,购房,装修论坛,房产论坛市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、经营户构成、辐射范围、货源渠道、损益情况等）。
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第二、稳重理性的效益分析
4}2Y1a,w5j新浪乐居如果光看当地合作方提供的可行性报告或招商手册来做商业地产的投资决策，那么恐怕根本没有不可以做的项目，当然其风险之巨是显而易见的。
那么拿着自己公司搞的或由外提供的较为令人乐观的市场调查报告，是不是就可以马上作出投资决策了呢？
答案是否定的。
这也是由商业地产的特性决定的。
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以中小型小商品专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、设施不完善、管理水平不高，而其租金却偏高。
参照这个租金水平来预测收益，资金回收周期将非常短，其回报率是非常高的。
但这个分析却缺少了非常重要的一点，那就是市场的“市”。
一个市场运营到成熟期，其“市”也相对稳定，经营业户收入较为稳定，消费者对市场的认可程度也非常高。
既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高，但要达到“场”兴市“旺”租金收入相对稳定的程度，仍需要一定的时间，也就是市场的培育期。
这个周期可由专业的市场运营管理手段加以缩短，但想跳过这一阶段是不可能的。
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V+u.g4F买房,购房,装修论坛,房产论坛效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。
既然商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。
我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期，周边区域会不会有新的类似项目冒出来，应予以提请考虑，竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹，甚至两败俱伤。
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Q,p#~新浪乐居第三、丰富充足的资金准备
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G+U新浪乐居论坛因为商业地产与普通房地产的获利方式不尽相同，长线投资占据着主导地位。
既使采取分割商铺出售的方式，越来越理性的消费者也大都是眼睛能看到“场”才出手。
这就要求开发商资金准备充足，否则出现后续资金断流项目难以为继的情况，工程不能正常进行，招商就更加困难，这当然是非常法危险的。
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地产圈对普通房地产的运作有一种“10％资金说”，就是1个亿的项目有个1000多万就可以运作。
奥妙在于土地抵押贷款获取流动资金，建设费用由建筑商先行垫付，然后就是开盘预售了。
这种打法未必是特别普遍的现象，但其存在也为数不少。
同样，这个套路也绝对不适应商业地产项目。
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没有充足的资金或有效的融资渠道作为保障，想要通过商业地产获利将是极为困难的，想获得最大的利益，开发商就该采取“放水养鱼”政策。
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j4{第四、严格把握项目选址
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C房产论坛,装修论坛,业主论坛谈到商业地产成功的关键，很多专业人士认为，第一是地理位置、第二是地理位置、第三还是地理位置。
可见项目选址的重要程度。
位置的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力，对于商家而言好地脚的优势不言自明。
1k3Q/H,{新浪乐居论坛项目位置的确定一定要掌握市场规划与政府发展重心。
但我国目前体制下通常是城市规划先行，在什么位置搞什么样的商业地产项目已经被定位，然后才开展对外招商，开发商几乎没有选择的余地。
而政府在规划时考虑的更多的是商业地产项目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，风险自然落到了开发商头上。
另外这样的规划还会造成某个区域的商业房地产同质化严重，加剧相互间无序竞争，使众投资商都难以获利。
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q2T,p-m我们在考察商业地产项目时，要对交通状况、商业范围、人流走向、区域消费水竞争对手等要素加以分析。
如果规划的位置不甚理想，我们又不能按照自己的意愿加以改变的话，最终只能选择放弃。
好在很多城市的领导层已经注意到这一点，为创造更优的投资环境，开始对商业地产项目在规划上给与较为宽松的空间。
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a8^2H9X第五、缜密合理的规划设计
4`*C+l房产论坛,装修论坛,业主论坛在规划时既要考虑整体布局的合理性，又要充分考虑内部商家之间的竞争，创造适度、有序的内部竞争环境极为重要。
另外对于大型商业项目，其不同业态对车流的吸引是不同的，比如高级餐饮的规划要靠近道路或停车场；
其人流在不同时段、不同服务功能变化是非常大的。
如果规划不当，很容易造成巨大的成本增加和资源浪费，人流分布不合理还会使市场显得人气不旺。
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由于功能多业态复合度高，大型商业地产项目在内部设计上要注意的细节很多很重要。
比如影院对层高有要求，部分主力店对层高也有要求，餐饮对上下水、排烟和电源有要求等等。
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G1P1P（a小型商业地产项目大多为单体结构，其规划的重点在于周边的道路交通。
我们经常可以看到，一些较早间的市场多数只有一个主要出口，临街的路上车满为患。
这样的市场不利于吸引更多的消费者。
所以小型商业地产项目宁可牺牲一部分容积率，也要保证市场较为充足的停车位和卖场周围顺畅的交通环境。
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y新浪乐居论坛商业地产项目尤其是小型商业地产项目，在内部设计中一定要贯彻让消费者在卖场停留更长时间的原则，同时必须注意诸多细节。
消防喷淋头、消火栓、灯光等设置必须能与各个商铺装修和经营相协调，好要充分考虑各个商铺不同的装修风格与卖场整体的一致性。
如果设计不当会无谓增加建设成本，而且不利于市场的运营。
（B/{*r*f8C第六、相关专业团队买房,购房,装修论坛,房产论坛5`6`*X
商业地产需要的是即懂地产又懂商业，即懂营销又懂运营，经验阅历丰富的专业团队操盘。
例如我义乌创联市场投资公司：
分设调研组、策划部、销售招商部、运营管理部、行政策人事部等多部门组合，而商业地产专业团队的培养速度远远低于商业地产的发展速度，所以造成了人才短缺，流动性大，队伍不稳定这一现象。
对于地产商而言，用原班人马恐怕难以完全彻底胜任商业地产项目，而对外招聘新入盟的专业人才，恐怕还不能很快让地产老板们建立较高的信任度，毕竟商业地产涉及的商业秘密更多。
N9U#W能够对专业团队产生更大吸引力的，一方面是合作待遇，另一方面公司的实力、知名度以及项目的前景也是重要参照，能够留住人才要靠相应的管理制度了。
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对于商业地产专业团队，采用引进和内部培养相结合的折衷方案，倒也是地产老板们的较好选择。
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第七、卓有成效的招商/J%|:
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商业地产项目的招商工作，是以市场为载体和平台，将不同的业态形式和商家，加以有机整合统一，形成强大的核心竞争力。
招商工作既是对项目前期规划的承接，又是对项目后期运营管理的必要准备，能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。
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k1~,y8m房产论坛,装修论坛,业主论坛其实任何地产商投资商业地产项目，根本的目的当让是获利。
但在招商工作中过于强调资金的回笼，而忽略了搭建具有竞争力的市场平台，将是非常危险的。
我们在制定项目租金或销售价格的时候一定要客观，同时对于先期进入的骨干商家，对提升项目形象和功能有帮助的大商家，在招商政策上要予以倾斜。
|8u8F4i房产论坛,装修论坛,业主论坛商业地产的招商和普通房地产的销售是完全不同的。
整个招商工作要有缜密的计划性，招商队伍的构成需要掌握更多专业知识素质更高的人才，招商工作的开展需循序渐进多次商洽，连招商广告都比普通房地产广告在法律的严密性上要求更高。
总之，如果一定要把招商理解为推销的话，那么其推销的内容也绝对不是商业物业，而应该是商机。
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第八、绝对不容忽视的运营管理新浪乐居
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很多地产商尤其是采用分割单元销售招商方式的，面对喜人招商业绩往往会感到大功告成，以为商业地产项目就此完事大吉。
这种从运作普通地产项目延承下来思维方式面对商业地产项目是绝对要不得的。
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商业地产同样需要物业管理，保安、保洁、设备维护等同样一个都不能少，但商业地产项目更重要的是商业管理，要把多样的业态和松散的经营单位，统一以商业地产项目为核心的经营主题和信息平台上，形成自己的商业核心竞争力。
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商业地产项目运营管理的好坏直接影响地产商的口碑，因为商业地产项目人流集中，经营者之间信息交流密切。
在强调品牌价值高度重视无形资产的今天，良好的公众口碑是特别重要。
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成功的商业地产项目运营管理，能使商业地产项目的物业价值得到提升，租金收入能够得到增加。
对于在周边拥有预留储备土地的地产商，无论继续开发商业地产还是普通地产，都更容易实现更高的利润目标。
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影响商业地产运作的因素好有很多，诸如和当地政府的关系、团队凝聚力、信息资源、地产商无形资产等等，但上述八个方面更加重要，应在商业地产运作中重点把握。
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