金泰丝路花城房地产投资建设项目可行性研究报告Word下载.docx
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因此，本项目的开发符合西咸两市的发展规划，具有明显的经济意义，对该区域的经济发展必将起到很大的带动作用。
4、形成新的居住组团的需要
在本项目开发建设的用地周围已经建成了多个住宅小区如帝都花园、碧水茗居等，随着本项目以及新区其他房地产项目的投资兴建，将在这一区域聚集大量的人气,从而形成新的居住组团。
三、可行性研究结论及建议
⏹项目一期财务评价结果如下：
财务指标
数值
项目财务净现值
1051.04
资本金财务净现值
1132.19
投资利润率
多层住宅:
12.47%
花园洋房:
29.90%
商业:
71.40%
投资回收期
1年
借款偿还期
盈亏平衡点
通过对项目的技术经济分析论证，我们得出如下结论：
（1）项目收益较好，有建设的必要性；
（2）项目建设条件具备，满足项目建设的要求；
（3）设计方案技术经济指标合理；
（4）财务可行性研究结论可行；
（5）项目风险在合理的限度内。
四、可行性研究编制的依据
1、《西安市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则；
2、《**省建筑工程综合概预算定额（1999）》；
3、《西安市建设项目城建费用统一收费一览表》；
4、《**省工程建设其它费用定额》；
5、**·
丝路花城高级住宅小区规划设计方案；
6、委托方提供的其他有关资料；
7、委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。
第二章市场分析
一、宏观经济形势
1、宏观经济形态
1）2003年西安市国民生产总值（GDP）为940.40亿元,比上年增长13.50%,其中第一产业比上年增长1.30%,第二产业增长17.40%,第三产业增长11.30%。
国民经济的迅速增长,经济结构的进一步优化，有效地拉动房地产经济的发展。
2）2003年**市国民生产总值（GDP）达到287.60亿元，比上年增长11.90%，实施西部大开发5年，年均增长10%，三次产业结构变化突出，由1999年的25.5∶42.6∶31.9调整到2003年21∶43∶36。
国民经济的增长，第三产业的提高，成为**房地产市场发展的“助推器”。
3）中央“西部大开发”国策及**省“一线两带”发展战略，为**建设现代化都市营造了良好的宏观环境，这为**房地产的发展提供良好的机遇。
4）西安、**两市共同签署《西安——**经济一体化协议》，**经济社会快速发展有了持续、稳定而强大的动力源，从而推动房地产市场的进一步发展。
5）**建设“西安后花园”的战略定位，将全面提升**的居住、投资环境，“住在**”将成为西安市民的另一种选择，西咸共建区的房地产项目将迎来不可多得的契机。
二、西咸两市房地产市场分析
西咸两市房地产市场近几年来保持着稳定、快速、健康的发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格趋稳，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交易活跃，空置率下降。
随着商品房建设步伐的加快及商品房开发，销售各方面政策的完善和改进，居民上入的稳步增长，商品房市场人气不断上升，并进入了一个稳定的增长期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现出来，人们对西部大开发的信心日益增强。
城镇住房制度改革继续深化，商品房个人消费不断增大，房地产开发宏观调控政策逐步到位，可以预计今后几年西安及**市房地产市场将继续保持快速健康的发展势头。
1、房地产宏观环境
**市共有房地产评发企业103家，其中，一级资质企业一家，二级资质企业二家，三级资质企业22家，四级资质企业28家。
2003年全市商品房计划总投资19.5亿元，计划建筑面积135.15万平方米，年内计划施工面积93.62万平方米，其中完成续建项目面积46.59万平方米，计划新开工面积47.03万平方米。
经济适用房有市安居办建设的秦阳花园等4个项目，年内计划投资1.07亿元，计划建筑面积22.63万平方米，其中完成续建项目17.24万平方米，计划新开工面积5.39万平方米。
2、**房地产市场现状调查
从区域版块划分，目前**的房地产主要可划分为三大版块；
第一块是以市政府为中心的集商业、住宅为一体的中心商业区，是考虑城市发展对整体环境的需求升级而对以前旧房子进行拆迁改造后形成新的商业圈，聚集的人群都是长期在**生活长大的当地人。
第二块是以火车站为中心向外扩展的住宅区，由于火车站强大的人流造成对周边零售业的需求增大，促使了一批个体经营者对该区域的看好，慢慢形成了商业住宅为一体的区域。
第三块是以古渡镇为中心的住宅区，这部分人群都是长期以来就生活在该区域的当地人，由于城市经济的总体增长，人们对居住环境的要求也逐步提高，就形成以政府安居工程、经济适用房为主的住宅区。
另还有市政最新规划的沣河新区，主要以高新科技为主，是城市未来发展的重心。
是促进西咸一体化，带动**经济发展的重点工程。
从居住功能划分，目前**的房地产主要是国家安居工程和廉价商品房两种，目前市区现有48万人口的强大需求支持着房地产的发展进入加速期。
⏹写字楼市场
目前**的写字楼市场还在初级阶段运行，因房地产的发展有其一定的规律性，只有先满足了人们的居住功能后，写字楼才有发展空间，其二还要有许多企业的发展作支撑点。
而目前**的房地产开发主要是以解决人们的居住功能为主，企业发展也较缓慢，所以目前写字楼的发展主要是以商住两用的形式出现，而且因其价格偏高，市场吸纳力有限，在**的发展还在起步阶段。
●亮马河国际公寓
名称
亮马河国际公寓
项目买点
**市标志性建筑
开发商
**超凡房地产开发公司
主推户型
110—140平方米
地理位置
人民路与东风路交汇处，**二号桥直达项目门前
销售策略
以人员直销、散发单张为主
销售价格
均价2600元/平方米
层差价30元
租金价格30元/平方米，物业管理费0.5元/平方米
层数
22层、一梯5户
建筑类型
1—3层为商铺，4—22层为商住
销售率
70%
⏹住宅市场
●住宅市场的地域分布
目前**的房地产住宅主要分布在老城区，一条人民路贯穿**市整个老城区。
以人民中路为中心的住宅区，集中了**市政府、秦都区政府、省第二印染厂、纺织机械厂等高密度的人群。
以人民东路向东延伸至火车站的住宅区，由于交通方便的因素，形成了一批先富起来的人群在此居住。
以人民西路和咸通路的交接处向两边扩展的住宅区，主要是政府安居工程和低价住宅为主。
●住宅市场的供需状况调查
2002年全市房地产情况统计表
房地产总产出
7.18亿元
其中房地产管理0.25亿元,开发与经营3.24亿元,城镇居民自有住房0.92亿元,农村居民自有住房3.40亿元
房地产开发投资总额
65494万元
其中商品房投资54775万元,土地开发投资6318万元
农村集体投资总额
22796万元
房地产开发施工面积总额
86．45万平方米
其中住宅施工面积75.56万平方米
农村集体施工面积总额
24.05万平方米
其中住宅施工面积3.24万平方米
城镇私人建房施工面积总额
96.12万平方米
其中住宅施工面积78.85万平方米
农村私人建房施工面积总额
211.48万平方米
其中住宅施工面积211.48万平方米
全市房屋建筑施工面积总计
776.19万平方米
其中住宅建筑施工526.42万平方米
全市房屋建筑竣工面积总计
569.79万平方米
其中住宅建筑竣工436.93万平方米
全市竣工房屋总价
34.8亿元
其中住宅房屋总价21.9亿元
商品房实际销售面积
305471平方米
其中住宅销售290466平方米
商品房销售给个人面积
289081平方米
其中住宅销售279476平方米
商品房实际销售额
35369万元
其中住宅销售额32653万元
⏹住宅市场的户型特点
80平方米以下
80——110平方米
110——140平方米
140——170平方米
170平方米以上
8%
23%
30%
25%
14%
分析；
从表中可以看出户型主要以110—140平方米居多，而80平方米以下的只占8%，主要是单身贵族购房数量还偏少，多数购房者的购房目的都是为了改善居住环境，所以在面积要求上比较偏向120平方米左右的。
⏹住宅市场的竞争态势
目前**的房地产市场竞争还没形成较大的场面，房地产的开发都是围绕周围人群的居住需求为主，而且开发面积都是小量生产或定量生产，满足周围人群的需求后又到别的地方再找一块地，开发形式没有长期持续性，随时都有断节的情况发生。
房地产公司的规模也以中小型为多，不论在资金上还是在技术上都难以形成激烈的竞争局面。
⏹住宅市场的销售策略
报纸杂志
路牌广告
人员直销
所占百分比
10%
60%
分析：
从目前对**房地产市场的调查发现，60%的楼盘都用人员直销的方式宣传，对媒体广告的投入都极少采用。
做楼盘广告多数是在开盘时做几个，然后结合人员直销进行。
原因主要是：
A、从成本上分析，用人员直销的费用远远低于报纸广告的费用，因西安的工人工资标准普遍都在500—800元每月之间，而用在报纸上的广告费用一次就要4—7万之间（华商报），而且广告效果并不见好。
B、从目标客户定位上分析，直销人员找的都是楼盘的目标客户或潜在客户，而报纸针对的都是大范围人群。
因楼盘客户都有区域性，所以在房地产发展还不够成熟的情况下，人员直销会更有针对性。
3、目标客户群分析
我们在2003年西部房地产交易会和西部住宅博览会上对西咸两市商品房消费者进行了调查。
这次调查的主要内容是市场上最受欢迎的房型、房价、付款形式以及小区环境和物业管理等；
主要目的是了解西咸两市居民对商品住宅的购买能力以及偏好的房屋类型。
本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷300份，其有效效问卷297份。
调查结果显示：
在回答楼型选择时，36.5%的人选择多层住宅，35.6%的人选小高层，27.9%的人选择选择高层。
其结果说明了目前居民仍以多层和小高层楼型消费为主。
与以往资料对比表明，随着人民生活水平的提高，选择小高层住宅和高层住宅的居民人数在不断增加。
根据调查统计，西咸两市居民可承受的住宅价格在1500-2000元的占到24.2%，价格在2000-3000元之间的占到35.0%，价格在3000-4000元之间的占到19.5%,参见表2.2。
表2.2西咸两市居民可承受住宅价格统计表
调查人数及年龄段
年龄段
20-25
26-30
31-35
36-40
41-50
50岁以上
合计
人数
51
71
65
61
30
19
297
承受价位
〈1500元
22.7%
11.7%
13.6%
4.5%
14.8%
1500-2000元
20.8%
22.2%
25.0%
19.4%
4.2%
8.3%
24.2%
2000-3000元
14.4%
26.0%
18.3%
9.6%
6.7%
35.0%
3000-4000元
15.5%
29.3%
19.0%
20.7%
8.6%
6.9%
19.5%
〉4000元
14.3%
21.4%
42.9%
7.1%
0.0%
4.7%
在住宅面积上,目前,西安市民对面积要求较高，回答需求面积在100-120平方米和120-150平方米的均占到了30.6%。
参见表2.3。
表2.3西安及**市居民住宅需求面积统计表（单位:
m2）
面积分组
〈80
80-100
100-120
120-150
〉150
统计频率
25
52
91
35
我们注意到，目前市场上有部分消费者为刚工作不久的年轻人，他们经济承受力不太高，住房现状不佳，购买心理比较急切，需要环境优美，单元面积较小的住宅类型。
及时地迎合这部分消费者的需求，进行产品定位，尽快开发出他们喜爱的住宅，必将有良好的销路，对此开发商应着重考虑。
4、住宅市场的发展趋势
从目前**的房地产发展来看，还处在初级向中级转变的过程。
因其本身经济发展较缓慢，人均收入水平相对较低，消费水平也相对偏低，目前**的房地产开发多数是为了满足人们的基本居住功能。
而对于房子其外的附加值并不是特别关注，但随着总体经济的增长，人均收入的提高以及西安房地产对其产生的影响，**的房地产经过市场的调节后也将趋向高端化，将由现在的为满足居住为主转变为以文化氛围、精神内涵为主的综合性居住区，由小型开发走向区域版块开发。
三、项目周边典型项目分析
⏹帝都花园内社区
帝都花园
楼型结构
由4栋17层和17栋6层组成
**博融房地产开发有限公司
户型特点
以110—130平方米的户型居多
北依世纪大道，南靠西宝高速公路
地热、温泉
绿化率
40%
均价
1400元/平方米
⏹碧水茗居
世纪城—碧水茗居
由7栋多层和4栋小高层组成
**华宇实业有限公司
多层均价1800元/平方米
小高层均价1900元/平方米
**世纪大道西段北侧
地段、地热、温泉
物业管理费
0．8元/平方米
90—120平方米的面积
总占地面积
55333平方米
总户数
560户
⏹清渭楼广场
清渭楼广场
当代**的清明上河图
宝鸡佳元房地产开发有限公司
一层为商铺，二到六层为住宅
渭阳东路中段
住宅均价
1600元/平方米
建筑面积
2万多平方米
商铺均价
6400元/平方米
占地面积
51544平方米
商铺租价
25元/平方米
建筑风格
明清仿古建筑
67．8%
⏹水岸名居
水岸名居
交通、环境
****祥威实业有限公司
90—120平方米
策划代理
美城地产
2200元/平方米
人民路和东风路交汇处
人员直销与路牌结合
22000平方米
楼盘结构
由2栋15层和1栋12层组成
198户
物业管理
0.5元/平方米
四、一般供给市场预测
西咸两市住宅产业的发展主要受房地产开发公司对国家政策变化的预期和对需求市场的预期等因素的影响。
（1）开发商对国家政策变化的预期
开发商对国家政策的变化有积极的预期和消极的预期两种可能，积极的预期可能导致开发商增加投入，而消极的预期可能导致开发商减少投入，从而最终影响市场供给总量。
开发商对国家政策的预期是影响房地产市场供给的一个重要因素，开发商对国家政策的变化的预期有时会在很大程度上决定一个项目是否开发。
目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，《国务院关于促进房地产市场持续健康发的通知》（国发「2003」18号）再次提出：
实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
开发商对该文件普遍持乐观态度。
结合目前西咸两市房地产政策，市区现有可开发土地资源及获得情况，开发周期等情况综合分析来看，西咸两市住宅市场一般供给量将长期稳定的增长。
（2）开发商对需求市场的预期
房地产开发商对需求市场的预期是影响房地产市场供给的另一个重要因素，开发商对需求市场的预期偏好，市场供给量就会增大，反之，则会减小。
从以往西咸两市住宅的供求情况来看，以多层为主，供给保持稳定增长，小高层自推出以来很受欢迎，但数量有限；
高层和别墅项目近期虽然有增长，但整体数量较少。
多层和小高层住宅价位符合西咸两市居民目前的购房水平，已建成项目的销售情况都较为顺利，高层亦存在一定的市场容量，因而需求市场不会有很大的波动，求来很可能在原有的需求水平上有一定幅度的增加。
别墅类项目由于国家停止了其土地供应，预期未来需求量得到释放，目前已开发或正在开发的别墅和城市近效联排别墅项目销售行情看涨。
各房地产开发商对需求市场的预期将是积极的。
由此推断，西咸两市多层住宅和小高层住宅的市场供给量在未来的一段时间内会有所增加，形成多层、小高层、高层均衡发展的态势，别墅供给远期将会下降。
五、项目自身因素分析（SWOT分析）
1、项目优势分析
（1）地段分析
本项目位于世纪大道南侧，是西安到**的必经之地，是西咸一体化的桥头堡。
随着**政府对沣河新区基础设施投入的加速，地段优势将越来越明显。
项目所处地段将是风景怡人、交通便利、环境良好，富于生活气息的西安市优良住宅区之一。
（2）小区环境分析
“住”是人类生活的四大要素之一。
随着人们消费住房意识的提高，小区内在环境越来越被广大居民所重视。
丝路花城不论是在小区绿化、文化教育，还是在基础配套设施规划方面都坚持“以人为本”，“人性化”的理念，营造一个环境优美、清洁、安全，配套设施齐全的良好小区环境。
丝路花城与其它住宅小区相比，具有以下几方面的有利条件：
●良好的周边环境
靠项目北边的**湖已经投入建设，建成的**湖面积上达到1860亩，这将极大改善项目周边的生态环境。
●怡人的小区绿化环境
随着社会的发展与进步，人们生活质量和消费意识不断提高，绿色环保住宅越来越受到消费者的青睐。
丝路花城住宅小区的绿化设计本着绿色、环保的原则，做到环境优美、活泼、亲切、有特色、品位高。
绿化设计采用中心绿地为主，组团绿地与宅前绿地相结合的手法，使小区绿地覆盖率达到42%，不但高于国家规定的绿化率，而且超过大多数同类住宅小区。
小区绿化呈现园林化、立体化、多样化，使整个小区呈现时尚、绿化、环保、田园的特色。
2、项目劣势分析
从整体上看，**·
丝路花城项目的建设具有很大的优势。
但从局部考虑，此项目也存在几方面的不利因素。
（1）项目周边城市基础设施建设有待完善
项目周边多为待开发用地，城市基础设施建设速度虽然较快，但有待改善。
开发商应与新区城建部门积极联系争取早日解决。
（2）交通状况有待改善
尽管沣河新区内道路建设较快，然而，项目周边公交站少，而且距离较远，对于没有私车的购买者来说，交通非常不便。
因此，开发商应与公交部门蹉商争取早日开通直达小区的公共车，或者在小区的物业管理里考虑开通小区的公车，接送居民上学和上班。
（3）融资条件限制较以前严格
2003年6月5日，中国人民银行颁布了银发「2003」121号文《中国人民银行关于进一步加强房地产的通知》，要求各商业银行加强对房地产信贷业务的管理。
文件对于房地产开发贷款、土地储备贷款、施工企业流动资金贷款以及个人住房贷款等作了比以前更为严格的要求，这对于本项目的资金筹集带来一定影响。
3、项目投资机会分析
（1）从宏观经济形势上看，本项目符合国家宏观经济战略目标西部大开发和促进住房制度改革，加快住宅建设步伐的住房政策。
因此，应把握有利投资时机，在短期内成功开发高质量项目创立名优楼盘品牌，为公司未来发展打下基础，逐步形成企业长远发展的企业品牌战略；
（2）立足西部大开发为前提，**政府提出把**建成西安的后花园给项目带来发展机遇；
（2）秦都区提出“工业立区、商旅旺区、民营强区、科教兴区”四大战略给项目发展提供政策支持；
（3）**湖的建成使用将大大改善周边的自然生态环境，给项目环境带来有利因素；
（4）随着西咸经济一体化进程的加速，**会的4条主干道与西安对接，对项目地段价值的提升有极大帮助。
六、项目市场分析结论及项目市场定位分析
1、项目市场分析结论
综合我们的市场调研和以上对本项目的市场分析可以得出以下结论：
住宅市场供需两旺，稳中有升，消费者需求理念有所变化，中高档住宅的市场供给量与市场潜量之间仍有足够大的市场空间，区域竞争不太激烈，项目自身优势较为明显，在所处市场环境中的机会大于威胁，随着沣河新区整体开发的进展会更加突显本项目的价值，市场前景乐观。
随着经济和社会的发展，当收入水平达到一定阶段后，人们对住宅的面积、小区环境、社区文化、物业管理、绿化配套、智能化等一些因素均有了更高要求。
西咸两市居民将会由以往大部分人住“安置
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