物业与业主合同协议书Word文件下载.docx

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一、物业共用部位的维修、养护和管理。

具体包括：

房屋基础、承重墙体、梁、柱、楼盖等及房屋外立面、屋面、走廊墙面、大堂、公共门厅、走廊通道、楼梯间、电梯间、水泵间、电梯机房、内天井等部位。

二、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。

落水管、污水管、雨水井、共用照明设施、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、环卫设施、自行车棚等。

三、公共环境卫生。

公共场所、共用部位的清洁卫生、场地清扫、垃圾的收集（不包括垃圾的外运和消纳）、排水管道、污水管道的疏通、公共道路积雪的清除。

四、共用绿地、花木、建筑小品等的养护管理。

五、公共秩序、消防等事项的维护管理。

六、物业档案管理资料的管理。

七、按照法律、法规及双方签订的《装饰装修管理服务协议》的约定，提供装修管理服务。

八、接受业主委托，对其提供物业专有部分的有偿维修服务。

第三条：

服务质量标准

一、房屋共用部位、共用设施的维修、养护和管理。

1、按年度制定房屋共用部位、共用设施设备的维修管理计划。

2、定期对房屋共用部位和共用设施设备进行巡检、维修，建立巡检、维修记录。

3、属于保修期满后大、中修范围的维修工程，及时编制维修工程预算和房屋维修基金使用计划，报业主大会，由业主大会申请维修基金，在资金到位的情况下组织实施维修。

4、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）和公共配套设施、场地等标志完好。

5、实现24小时保修制度，急修最多不超过30分钟到达现场，其他维修按双方约定时间完成，并有维修情况记录。

6、建立设施设备台帐及档案，设施设备运行记录齐全。

7、按规定检查消防设施，发现问题及时处理。

8、对可能发生的各种突发事件有应急方案。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%，按规定时间定时开关。

10、化粪池定期检查，定期进行清掏，发现异常及时清掏。

11、定期检查屋面、清除檐沟内落叶等杂物，疏通雨水口、落水井等。

12、做好二次供水设备维护，无特殊情况保证业主正常生活用水。

14、电梯运行维护。

（1）按国家规定进行定期检测、维护保养。

（2）出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修，属急迫性维修的，应立即抢修完工，确属在规定时间内无法维修的，应予以书面说明原因。

（3）一旦发生电梯停电、关人、夹人、水灾、水浸等危险情况时，有紧急情况处置预案。

二、公共卫生清洁。

1、建立标准化卫生保洁制度，责任到人。

2、环卫设施完备，垃圾桶、果皮箱完好整洁，生活垃圾日产日清。

3、小区道路、广场、绿地等公共场所卫生整洁，无卫生死角。

4、无乱设摊点、乱放垃圾现象。

5、小区公共雨、污水管道畅通，化粪池及时清掏无阻塞。

三、绿化管理。

1、对草坪、绿植等及时进行修剪、施肥、浇水、松土，保持良好的观赏效果。

2、有效预防病虫害，对死草、死树适时补种，制定防寒防涝防冻措施。

3、有提示人们爱护花草树木的宣传牌。

4、园林建筑、雕塑小品和辅助设施完好，整洁无损。

四、公共秩序管理。

1、小区主出入口实行24小时值班制度，对重点区域、重点部位定时进行巡查。

2、配合公安机关、社区居委会等部门开展治安宣传、教育、动员、防范等活动，提高业主的安全防范意识。

3、对违反规定在公共区域乱堆、乱放、乱贴、乱涂等行为进行制止并及时清理。

五、装饰装修管理服务。

1、为业主提供装修有关事宜的咨询服务。

2、与业主签订《装饰装修管理服务协议》，告知业主和装修企业应注意的事项和禁止的行为。

对于违规装修行为按国家有关规定和《装饰装修管理服务协议》约定处理。

3、对装修垃圾及时清运。

4、对装修时间进行规定和控制，引导装修人员文明施工。

六、综合服务。

1、物业服务人员均需统一着装，佩戴标志，语言规范，文明服务。

2、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案等进行管理。

3、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料、台帐报表、图册健全，保存完好，实行专人管理。

4、设立24小时服务电话，随时接待业主的报修，受理业主的咨询和投诉。

5、提供有偿特约服务和代办服务。

6、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，并对薄弱环节持续改进。

第四条：

服务合同期限

本物业服务合同期限：

自双方签字之日起至业主大会选聘新的物业服务企业止。

第五条：

相关服务费用

一、物业服务费：

本物业管理区域的物业服务收费实行包干制收费方式，根据**改费字〔2006〕1号《关于印发***普通住宅小区物业管理类别标准及物业服务收费标准的通知》的有关规定，本物业管理区域物业服务收费标准暂定如下（按建筑面积计算）：

1、多层住宅物业：

元∕月∕㎡

2、高层住宅物业：

3、地上车库物业：

4、地上仓房物业：

5、地下车库物业：

6、物业：

7、物业：

8、热水：

元∕吨（按月实际发生额收取）

9、建档工本费每户元（只在入住第一年收取）

10、装修垃圾清运费每户元（只在入住第一年收取）

11、装修押金每户元（装修完毕经甲方验收合格后退回）

12、高层住宅电梯电费、供水、供暖设备的电费和维护费在发改局未正式批复前由业主自行承担，不包括在物业服务费内。

以上标准如遇政策调整，按调整后标准执行。

二、乙方物业费计算时间以开发建设单位开具的入住通知书注明时间为准。

三、乙方交费时间：

物业服务费交费实行按年度预交。

入住时预交一年费用，以后每年的对应日前10天为下一年度交费日期，逾期不交纳按日加收千分之三滞纳金。

四、乙方空置房屋的，物业服务费仍需全额交纳。

五、乙方出租物业约定由承租人交纳，承租人未按时交纳物业费的，由乙方承担交纳责任。

六、乙方转让物业的，应结清转让之前的物业费。

否则，甲方有权拒绝办理相关手续。

七、商业物业、办公物业或改为商业等经营用途的物业，物业费标准在多层住宅基础上上浮100%。

八、其他费用：

1、装修管理服务费：

元∕㎡，此费用在办理入住时交纳，为一次性费用，具体服务内容在《装饰装修管理服务协议》中约定。

2、根据业主需要提供的特约有偿服务，以双方约定标准收取。

九、甲方因小区共用设施、场地等所得收益用于小区文化建设投入，如小区的节日装扮、社区文化活动的开展等精神文明建设。

第六条：

维修基金的管理与使用

一、维修基金由市房地产行政主管部门管理。

二、维修基金的使用由甲方提出计划，按市房地产行政主管部门有关规定申请报批。

三、维修基金用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大、中修及更新改造。

四、维修基金不敷使用时，按乙方占有房屋建筑面积比例续筹。

五、乙方转让房屋时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第七条：

双方权利和义务

一、甲方的权利和义务

1、根据有关法规和政策，并结合本小区实际情况，制定本物业各项管理制度。

2、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、社区秩序、相关场地等进行综合维护、修缮、服务与管理。

3、甲方可委托专业公司承担本物业的专项服务，但不得将本物业的整体管理转让给第三方。

4、依据本协议向乙方收取物业服务费及相关费用。

5、在处理紧急维修事宜时，可在第三人监督下（如居委会或相邻业主），进入乙方自用部位进行维修，以防止造成更大损失。

6、对乙方擅自占用房屋共用部位安设设施的（未按统一要求安装空调、擅自安装防护栏、卷帘门等），甲方有权予以制止，对于制止无效的，向行政主管部门报告。

7、乙方如在公共区域放置杂物或在消防通道等禁止停放车辆处停放车辆，甲方可随时予以清理，发生的清理费用和造成的后果由乙方承担。

8、定期征询乙方或使用人的意见和建议，并积极采纳合理化建议。

9、按双方合同约定提供相应的服务项目。

二、乙方的权利和义务

1、遵守本物业的物业管理制度。

2、监督甲方的物业服务质量，有权就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议。

3、按时交纳物业服务费、本单元公共（声控灯、单元门）电费及相关费用。

4、装修房屋时，遵守《装饰装修管理服务协议》相关约定。

5、不得占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或改变其用途。

6、造成物业共用部位、共用设施设备损坏，应承担赔偿责任。

7、出租、转让房屋时，应事先告知甲方，告知使用人、受让人与甲方签订本协议。

8、按照公平、合理、安全的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

对需进入自用部位的维修事项应给予积极配合，否则承担相应责任和赔偿损失。

9、需在国家及各管理机关和本物业项目相关规定的前提下，进行对外出租及经营活动，并有义务维护商业用房的统一外观，按有关规定和要求安装牌匾、卷帘门等，保持本店铺门前环境的清洁整齐。

10、商业物业有义务对本房屋与物业项目内部连通的后门进行监控，不得使小区外人员由此进入小区内。

11、文明乘坐电梯，遵守电梯使用规定，如有损坏照价赔偿。

12、饲养宠物按照有关规定执行。

第八条：

违约责任

一、甲方违反本合同，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

二、乙方违反本合同，使甲方未达到服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

三、甲方违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用并支付利息。

四、乙方违反合同，不按合同约定时间和标准交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按日加收千分之三违约金。

五、如甲方提供服务不符合合同约定，乙方可按有关规定召开业主大会解聘甲方，但在正式解聘前，乙方应按时交纳物业服务费。

六、甲方自首批物业竣工时即开始提供物业服务，如因本物业项目分期建设，社区配套工作会有一个逐步完善的过程。

乙方不得以社区配套设施不完善等理由拒交或少交物业服务费用，更不得以房屋工程质量等非物业因素拒交物业服务费。

七、为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见的情况下，发生燃气泄漏、漏电、水灾、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

八、甲方按约定做好社区的秩序维护工作，对发生的被盗、伤害等案件，甲方有义务积极协助有关部门处理，但不承担赔偿责任。

九、乙方因使用不当造成共用设施设备不能正常使用以及损失的，应承担赔偿责任。

第九条：

其他

一、《业主临时管理规约》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。

二、在本合同执行期间，如遇不可抗力致使合同无法履行，双方按有关法律规定处理。

三、本合同在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解。

协商或调解无效的，可向人民法院提起诉讼。

四、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章即生效。

乙方：

年月日年月日