《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》解读Word文档下载推荐.docx

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《办法》作为36号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将36号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对36号文件中确立的基本原则和制度做出进一步的明确和细化，区分不同情况，做出便于税务机关和纳税人更好地理解和执行的解释说明，以增强政策文件的可操作性。

第二条增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

本条是为了明确《办法》的适用范围。

这里的不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物；

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

1.需要分2年抵扣的不动产范围

（1）增值税一般纳税人在试点实施后取得的不动产。

（这里的取得，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产），并在会计制度上按固定资产核算的不动产。

（2）增值税一般纳税人在试点实施后发生的不动产在建工程（这里的发生，包括新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产）。

【案例一】：

2016年6月5日，某增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。

6月20日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为1000万元。

根据本《办法》的相关规定，1000万元进项税额中的60%将在本期（2016年6月所属期）抵扣，剩余的40%于取得扣税凭证的当月起第13个月（2017年6月所属期）抵扣。

2.不需进行分2年抵扣的不动产（可一次性全额抵扣）

（1）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

如，工厂购买的厂房和房地产开发公司开发的楼盘，虽然同属于不动产，但在进项税的抵扣上应区别对待。

前者属于可以为企业长期创造价值、长期保持原有形态的实物资产；

而后者在实质上则属于企业生产出来用于销售的产品，属性不同，对其施行分年抵扣显然不合适，应当一次性抵扣。

（2）融资租入的不动产，其购置成本已分期支出并分期抵扣，如果再对每期取得的租金进项分两年抵扣，核算会非常复杂，因此可一次性全额抵扣。

（3）施工现场修建的临时建筑物、构筑物。

为了保证施工正常进行，建筑企业大多需要在施工现场建设一些临时性的简易设施，比如工棚、物料库、现场办公房等。

临时设施虽然也属于不动产的范畴，但存续时间短，施工结束后即要拆除清理，其性质与生产过程中的中间投入物更为接近。

因此，现行政策对于施工现场的临时设施，允许一次性抵扣进项税。

第三条纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。

不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。

上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

通过“在建工程”这个会计科目核算的项目很多，包括人工、材料、机械费用等。

在《办法》制定过程中，我们本着有利于纳税人核算方便的原则，对分2年抵扣的不动产在建工程项目范围，主要限定在了构成不动产实体的货物、以及与不动产联系直接的设计服务、建筑服务。

（一）构成不动产实体的购进货物。

除建筑装饰材料，还包括给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

之所以列举这些项目，也是为了与增值税转型改革时发布的《财政部国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税〔2009〕113号）的呼应，使前后两个文件的口径统一起来。

113号文件中明确，建筑物或构筑物上的给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施，都作为以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。

现在同样将其视为建筑物或者构筑物实体的组成部分，明确规定，构成不动产实体的这类货物现在可以抵扣进项税额了，但要和建筑材料等一样，分2年抵。

（二）设计服务

（三）建筑服务

这两类服务都可视为与不动产项目直接相关的服务。

【案例二】某纳税人为增值税一般纳税人，其购进材料直接耗用于不动产在建工程项目，按照如下情况分别处理：

（一）该不动产在建工程项目属于新建不动产根据《办法》的相关规定，该项购进材料进项税额中的60%于当期抵扣，剩余40%于取得扣税凭证的当月起第13个月抵扣。

（二）该不动产在建工程项目属于改建、扩建、修缮、装饰不动产，按照如下情况分别处理：

1．如果购进的该部分材料成本未计入不动产原值（不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价），则该项购进材料进项税额可于当期全部抵扣。

2．如果购进的该部分材料成本计入不动产原值，那么仍应区分两种情况

（1）购进该部分材料成本未达到不动产原值50%，则该项购进材料的进项税额可于当期全部抵扣。

（2）购进该部分材料成本达到或超过不动产原值50%，根据《办法》的相关规定，该项购进材料进项税额中的60%于当期抵扣，剩余的40%于取得扣税凭证的第13个月抵扣。

纳税人购进其他服务，如设计服务、建筑服务等，直接耗用于自建不动产的，应按照上述购进材料直接用于自建不动产的情况，分别处理。

第四条纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；

40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

对纳税人2016年5月1日以后取得不动产，2016年5月1日以后发生的用于不动产在建工程的购进项目（货物、设计服务、建筑服务），按照如下方法处理：

1．进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期，记入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目，当期从销项税额中抵扣。

2．进项税额40%的部分为待抵扣进项税额，记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目，暂时挂账，于取得扣税凭证的当月起第13个月，将其转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目，并从销项税额中抵扣。

需要特别说明的是，纳税人抵扣不动产进项税额的前提，是要求纳税人凭2016年5月1日以后开具的合法有效的增值税扣税凭证，也就是说，允许抵扣的前提是具备合法有效的抵扣凭证，作为抵扣进项税额的依据。

第五条购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

纳税人购进的货物和服务，当期没有直接用于在建工程（例如计入原材料、工程物资等科目），在2016年5月1日之后又用于不动产在建工程，按照如下方法处理：

1．购进时允许全额抵扣。

2．转用于允许抵扣的不动产项目时，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中转出，计入“待抵扣进项税额”科目，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

【案例三】：

新建不动产过程中领用前期购入并已全额抵扣进项税额的材料。

2016年9月10日，纳税人购入一批外墙瓷砖，取得增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为30万元；

因纳税人购进该批瓷砖时未决定是否用于不动产（可能用于销售），因此在购进的当期全额抵扣进项税额。

11月20日，纳税人将该批瓷砖耗用于新建的综合办公大楼在建工程。

根据《办法》的相关规定，该30万元进项税额在购进的当期可全额抵扣，在后期用于不动产在建工程时，该30万元进项税额中的40%应于改变用途的当期，做进项税额转出处理，计入“待抵扣进项税额”科目，并于领用当月起第13个月，再重新计入进项税额允许抵扣。

（一）该批瓷砖购进时进项税额处理

按照购进普通材料的处理方式，于购进的当月直接全额抵扣。

（二）2016年11月所属期，该不动产进项税额处理：

1．计算填报本期应转出的进项税额：

30万元×

40%＝12万元

该笔12万元的增值税进项税额，应于2016年12月申报期申报11月所属期增值税时做进项税额转出处理。

2．填报待抵扣进项税额处理：

（1）该12万元应计入当期“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算。

（2）该12万元应于2016年12月申报11月属期增值税时转入待抵扣进项税额。

（三）待抵扣进项税额到期处理：

2017年12月申报期申报2017年11月所属期增值税时，该12万元到抵扣期，可以从当期销项税额中抵扣。

【案例四】：

改建、扩建、修缮、装饰不动产过程中领用前期购入并已全额抵扣的材料。

纳税人前期购进并已全额抵扣进项税额的材料，用于改建、扩建、修缮、装饰的不动产在建工程中，应按照是否计入不动产原值，计入原值时是否达到或超过原值50%的各种情况判定是否需要进行分期抵扣。

如果需要进行分期抵扣的，具体处理方法参照案例三。

第六条纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。

纳税人销售不动产或者不动产在建工程，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于再销售的当期抵扣。

（因为纳税人的资产账上以及没有这个不动产了，与之相关的事项应全部结清）。

【案例五】：

不动产或者不动产在建工程销售

纳税人将直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，自建不动产，以及未完工的不动产在建工程，对外转让（包括视同销售）时，如果该不动产或者不动产在建工程项目，还存在对应的未到抵扣期的待抵扣进项税额，应在对外转让当期，申报抵扣该不动产或者不动产在建工程项目对应的未到抵扣期的待抵扣进项税额。

第七条已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×

不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷

不动产原值）×

100%

不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专门用作简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费了，这种情况下，要将相应的进项税额做转出处理，具体是按照不动产净值率，计算不得抵扣的进项税额。

不得抵扣进项税额＝（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×

1．不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

待抵扣进项税额按原允许抵扣的属期纳入抵扣。

2．不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

待抵扣进项税额的余额按原允许抵扣的属期纳入抵扣。

【案例六】2016年5月1日，纳税人买了一座楼办公用，1000万元，进项税额110万元，正常情况下，应在5月当月抵扣66万元，2017年5月（第13个月）再抵扣剩余的44万元。

可是在2017年4月，纳税人就将办公楼改造成员工食堂，用于集体福利了。

如果2017年4月该不动产的净值为800万元，不动产净值率就是80%，不得抵扣的进项税额为88万元，大于已抵扣的进项税额66万元，按照政策规定，这时应将已抵扣的66万元进项税额转出，并在待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额88-66=22万元。

余额22（44-22）万元在2017年5月允许抵扣。

如果2017年4月该不动产的净值为500万元，不动产净值率就是50%，不得抵扣的进项税额为55万元，小于已抵扣的进项税额66万元，按照政策规定，这时将已抵扣的66万元进项税额转出55万元即可。

剩余的44万元仍在2017年5月允许抵扣。

【案例七】原来允许抵扣的不动产转变用途，专用于不得抵扣项目

2016年6月5日，纳税人购入一座厂房，取得增值税专用发票并认证通过，专用发票上注明的金额为10000万元，增值税额1100万元。

该厂房既用于增值税应税项目，又用于增值税免税项目。

该纳税人按照固定资产管理该办公楼，假定分10年计提折旧，无残值。

根据《办法》的相关规定，1100万元的增值税进项税额中的60%应于取得的当期抵扣，剩余的40%，应于取得扣税凭证的当月起第13个月抵扣。

该纳税人第一次允许抵扣的进项税额＝1100×

60%＝660万元（2016年6月所属期）

该纳税人第二次允许抵扣的进项税额＝1100×

40%＝440万元（2017年6月所属期）

如果纳税人此后将该厂房改变用途，专用于增值税免税项目，则需按照如下情况分别处理：

（一）2016年10月改变用途

1．计算不动产净值率不动产净值率＝〔10000万元－10000万元÷

（10×

12）×

4〕÷

10000万元＝96.67%

2．计算不得抵扣的进项税额

不得抵扣的进项税额＝1100万元×

96.67%＝1063.33万元

3．不得抵扣的进项税额处理该厂房60%的进项税额660万元已经于2016年7月申报期申报6月属期增值税时申报抵扣；

剩余440万元因未到抵扣期，仍属于待抵扣进项税额。

2016年10月改变用途时，对不得抵扣的进项税额作如下处理：

（1）不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额比较

1063.33万元＞660万元

（2）根据比较结果进行进项税额转出

因为计算的不得抵扣的进项税额大于该不动产前期已抵扣进项税额，纳税人应在当期按照前期已抵扣进项税额进行进项税额转出处理。

①660万元应于2016年11月申报期申报10月属期增值税时做进项税转出；

②该660万元应计入改变用途当期“应交税金—应交增值税（进项税额转出）”科目核算。

③剩余不得抵扣的进项税额差额处理

差额＝不得抵扣的进项税额－已抵扣进项税额

＝1063.33万元－660万元

＝403.33万元

该403.33万元应于转变用途当期从待抵扣进项税额中扣减,剩余待抵扣进项税额＝待抵扣进项税额－差额

＝440万元－403.33万元

＝36.67万元

④该403.33万元应在改变用途当期（2016年10月所属期）从“应交税金—待抵扣进项税额”科目转入对应科目核算。

（二）2017年10月改变用途

1．计算不动产净值率

不动产净值率＝〔10000万元－10000万元÷

16〕÷

10000万元＝86.67%

86.67%＝953.33万元

3．不得抵扣的进项税额处理

该厂房60%的进项税额660万元已经于2016年7月申报期申报6月属期增值税时申报抵扣；

该厂房40%的待抵扣进项税额440万元已经于2017年7月申报期申报6月属期增值税时申报抵扣。

则已抵扣进项税额总额＝660万元＋440万元＝1100万元

2017年10月改变用途时，对不得抵扣的进项税额作如下处理：

953.33万元＜1100万元

（2）根据比较结果进行进项税额转出因为计算的不得抵扣的进项税额小于该不动产前期已抵扣进项税额，纳税人应在当期按照不得抵扣的进项税额进行进项税额转出处理。

该953.33万元应于2017年11月申报期申报10月属期增值税时做进项税转出。

该953.33万元应计入改变用途当期（2017年10月所属期）“应交税金—应交增值税（进项税额转出）”科目核算。

纳税人已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失的，应按照上述转变用途专用于不得抵扣项目情况处理。

第八条不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；

其待抵扣进项税额不得抵扣。

不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务的进项税额应全部转出，无论是已抵扣的，还是待抵扣的。

【案例八】不动产在建工程非正常损失

纳税人新建不动产在建工程项目发生非正常损失的，如果该不动产在建工程项目存在对应的未到期抵扣的待抵扣进项税额，应在发生非正常损失当期，对该不动产在建工程项目对应的未到期抵扣的待抵扣进项税额全部扣减。

第九条按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×

依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。

按照规定不得抵扣进项税额的不动产，2016年5月1日以后发生用途改变，重新用于允许抵扣进项税额项目的，按照如下方法处理（这种情形的处理方式，与36号文附件2的相关规定有所差异，因此要特别注意）：

不动产净值率（这样操作能够保证不属于抵扣范围，或不符合抵扣凭证管理规定的税额不进入抵扣链条）。

计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。

某一不动产的用途发生改变，从用于“不得抵扣进项税额”的项目，转用于“允许抵扣进项税额项目”，相应的部分进项税额可允许抵扣。

但允许抵扣的前提是，要求纳税人凭2016年5月1日以后开具的合法有效的增值税扣税凭证，也就是说，允许抵扣的前提是具备合法有效的抵扣凭证，作为抵扣进项税额的依据。

【案例九】原来不允许抵扣的不动产转变用途，用于允许抵扣项目

2016年6月5日，纳税人购进办公楼一座共计2220万元（含税）。

该大楼专用于进行技术开发使用，取得的收入均为免税收入，计入固定资产，并于次月开始计提折旧，假定分10年计提，无残值。

6月20日，该纳税人取得该大楼如下3份发票：

增值税专用发票一份并认证相符，专用发票注明的金额为1000万元，税额110万元；

增值税专用发票一份一直未认证，专用发票注明的金额为600万元，税额66万元；

增值税普通发票一份，普通发票注明的金额为400万元，税额44万元。

根据《办法》相关规定，该大楼当期进项税额不得抵扣，计入对应科目核算。

2017年6月，纳税人将该大楼改变用途，用于允许抵扣项目，则需按照不动产净值计算可抵扣进项税额后分期抵扣。

（一）可抵扣进项税额处理

不动产净值率＝〔2220万元－2220万元÷

12〕÷

2220万元＝90%

2．计算可抵扣进项税额

纳税人购进该大楼是共计取得三份增值税发票，其中两份增值税专用发票属于增值税扣税凭证，但其中一份增值税专用发票在用途改变前仍未认证相符，属于不得抵扣的增值税扣税凭证。

因此，根据不动产分期抵扣管理暂行办法，该大楼允许抵扣的增值税扣税凭证注明税额为110万元。

不动产净值率＝110万元×

90%＝99万元

3．可抵扣进项税额处理

根据《办法》的相关规定，该99万进项税额中的60%于改变用途的次月抵扣，剩余的40%于改变用途的次月起，第13个月抵扣。

（1）计算填报2017年7月应抵扣、待抵扣进项税额：

该大楼本期应抵扣进项税额为：

99万元×

60%＝59.4万元

该59.4万元应于2017年8月申报