最新产业新城华夏幸福的赚钱利器.docx
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最新产业新城华夏幸福的赚钱利器
华夏幸福的赚钱能力位居国内房地产行业询三屮，遥遥领先于“碧万恒”龙头组合。
自2015年以来连续第五年保持30%以上的分红率，华夏幸福2019年一如既往地慷慨。
华夏幸福多年逆势增长，秘诀在其耗费近20年打造的产业新城。
随着其“3+3+N”战略逐步落地，环京以外区域各项数据占比显著提高，华夏幸福在全国核心都市圈的布局愈发聚焦。
2019年以来，华夏幸福将其主营业务从产业新城扩展至商业地产。
多元化的产品策略一定程度上可熨平住宅地产周期波动的风险，同时也降低其环京地区的集中风险。
“双轮驱动”模式，有望进一步筑牢华夏幸福的护城河。
截至4月底，全球新冠肺炎确诊病例已在300万左右。
虽说国内疫情防控取得积极成效，但在近期房地产市场遭受冲击、国际金融市场剧烈震荡的背景下，房企的生存状况仍然令人揪心。
2020年4月24日，华夏幸福（600340）公布的2019年年报，一扫投资者心中的阴霾。
年报显示，华夏幸福2019年实现营业收入1052.10亿元，同比增长23.6%;归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%;销售毛利率达43.68%,同比增加2.1个百分点;ROE达到35.7%,同比增加0.5个百分点。
同时,华夏幸福将实施高达45.20亿元的现金分红。
营业规模首次突破1000亿元、逾35%的ROE、第五年保持现金分红占净利润比重超过30%,华夏幸福这份成绩单堪称亮眼。
幸福股东：
公司赚钱效率行业询三
高分红是华夏幸福一贯的风格，2019年其亦一如既往地慷慨。
2019年年报显示，华夏幸福将实施高达45.20亿元的现金分红。
这意味着公司的分红率将达到30.93%o这是自2015年以来，华夏幸福笫五年保持现金分红占净利润比重30%以上。
Wind数据显示，2015-2019年，华夏幸福的分红率介于30.04%-33.24%,华夏幸福累计实现净利润464.32亿元，其分红总额达到143.28億元。
保持连年稳定而慷慨的分红，华夏幸福称得上是一头“现金奶牛”。
2019年，华夏幸福营业收入首次突破1000亿元，这成为其发展史上的一个重要里程碑。
作为华夏幸福的股东，通过分红持续分享公司高增长、高收益的成果，不可谓不幸福。
华夏幸福高分红的底气，则来源于其强劲的盈利能力。
Wind数据显示，2019年国内净资产典益率（ROE）最高的房企为融创中国（01918.HK）、新城控股（601155）、华夏幸福,三者分别为37.21%、36.71%、35.7%。
同期,三大龙头房企碧桂园（02007.HK）、万科A（000002）、中国恒大（03333.HK）的ROE分别为28.95%.22.61%.10.69%。
可见,华夏幸福的赚钱能力在整个房地产行业位居前三中，且遥遥领先于龙头组合“碧万恒”。
华夏幸福与融创中国、新城控股的ROE差距不超过1.52个百分点。
2020年开春以来，国内经济形势受到新冠肺炎疫情影响，“穿越牛熊周期”的能力成为资本市场关注的焦点。
华夏幸福跨越千亿营收行列之后，作为有规模、有质量的房企，无疑将成为资本市场所钟爱的标的。
2020年4月14日，惠誉维持华夏幸福评级，展望“稳定”。
产业新城：
“房住不炒”时代的赚钱利器
最近两年，在“房住不炒”的基调下，楼市面临新拐点，不少房企陷入经营困境。
2019年，华夏幸福营业收入首次突破1000亿元，连续5年净利润年复合增长率高达32.1%,保持稳健发展，实属难得。
华夏幸福多年稳健增长，秘诀在于其长期打造的产业新城模式。
华夏幸福是国内最早启动产业新城战略的房企之一。
早在2002年，华夏幸福即开始建设固安工业园。
通过产业新城的开发模式，历经近20年的成长，华夏幸福在与政府以产业新城PFF模式合作打造产业新城上，从规划建设、招商引资、城市运营等各方面，颇有建树。
2019年年报显示，华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，在持续精耕京津冀都市圈的基础上，打造“3+3+\”核心都市圈格局，密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈;推进布局郑州、武汉、成都、长沙、西安等区位优越、政策支持、潜力巨大的核心都市圈。
经过“20年磨一剑”，华夏幸福的产业新城模式收效显著。
随着其“3+3+N”战略逐步落地，环京以外区域各项数据占比显著提高，华夏幸福在全国核心都市圈的布局愈发聚焦。
在产业新城的模式下，华夏幸福的盈利能力令同行望尘莫及。
与普通的住宅地产公司不同，产业地产公司的平均毛利率相对于同行房企要高不少。
以Wind数据为基础，对最近儿年的产业地产类上市公司的ROE数据做杜邦分析（DuPontAnalysis）,可以发现华夏幸福权益乘数普遍在同行的2倍以上。
这些正是构成华夏幸福持续多年高营业收入增长、高ROE的关键因素。
伴随经济结构转型及“房住不炒”，传统的房地产开发运营模式遭遇“天花板”,房地产市场土地和项訂资源获取变得越来越困难。
房企纷纷加速探索新角色，产业新城顺理成章成为房企转型的切入点。
最近数年来，碧桂园、绿城中国
（03900.HK）、华侨城（000069）等前仆后继、蜂拥而上。
华夏幸福先期布局产业新城，快人一步，这正折射出其战略远见。
商业地产：
乂一利润增长点
2019年，华夏幸福将其主营业务由“产业园区业务和房地产开发业务”变更为“产业新城及相关业务和商业地产及相关业务”，并为此设立了双总部，将新业务放在位于深圳的南方总部。
按照此逻辑，华夏幸福在产业新城业务逐步繁荣的基础上，将把握大城市不动产资产价值长线升值这一基本方向，布局商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域，培育一个新的利润增长点，进入“双轮驱动”的模式。
结合空间都市圈化、运营精细化的新趋势，华夏幸福在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。
公开资料显示，华夏幸福U前的商业地产及相关业务在2019年实现了从无到有，已经覆盖了4座城市，分别是北京、深圳、武汉和东莞，其中2019年落地2个，分别为北京丽泽项目和武汉长江中心项目。
据了解，华夏幸福将创新开拓轻资产方式在都市核心开拓商业地产及相关业务，涵盖已经落地项L1的商业地产，包括零售物业及写字楼等；以及新型不动产项U,包括康养事业、公共住房、科学社区等。
2020年内，华夏幸福的商业地产项目有望持续落地。
与强周期性的住宅地产相比，商业地产能提供稳定的现金流，多元化的产品策略一定程度上可熨平住宅地产周期波动的风险，同时也降低其环京地区的集中风险。
产业新城与商业地产两者对冲，华夏幸福“双轮驱动”模式有望进一步筑牢其护城河。
01
营收利润双增长
8月160,华夏幸福（600340.SH）发布了2019年半年报：
1-6月华夏幸福实现营业收入387.3亿元，同比增长10.7%;归属于母公司净利润84.8亿元，同比增长22.4%;扣非后归母净利润84.42亿元，同比增长高达30.67%o
报告期内，华夏幸福实现销售额645.31亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额143.83亿元，园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元，其他业务（物业、酒店）销售额22.31亿元。
签约销售面积共计551.05万平方米。
在营收、净利双增的基础上，华夏幸福利润率水平也一直保持较高水平。
2019年上半年，华夏幸福实现综合毛利率48.7%,同比提升2.9个百分点；净利率同比提升2.1个白分点。
同期，华夏幸福实现净资产收益率21.3%,同比提升4.8个百分点，持续为股东创造价值。
这其实也意味着华夏幸福获利能力的大幅提升。
当前房地产行业严重分化，保持良好的获利能力极为关键。
此外，当大多数开发商在融资难寒冬中瑟瑟发抖时，华夏幸福上半年新增融资632.55亿元。
半年报显示，华夏幸福融资面极大改善，已经形成多元化的融资渠道，主要表现在：
长线资金多，融资成本低。
从数据来看，新增的632.55亿元融资中，529.9亿元为非房业务融资，占比84%。
在非房融资中，PPP园区融资是其重要来源。
2019年6月，“武汉市新洲区问津产业新城PPP项LI资产支持专项计划”成立，发行规模21亿元，发行期限1-6年，利率6%-7.3%。
这是自2018年以来唯一一单园区类PPP项LI资产支持讣划。
截至6月30日，公司货币资金551.85亿元，大于公司短期借款223.96亿元以及一年内到期的非流动负债259.97亿元，偿债能力有充分保障;公司还有预收款项1402.85亿元，预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润。
简而言之，华夏幸福的期中考试成绩不错：
增速稳，利润高，钱包鼓，利息低。
而一般对于房企来说，下半年的推盘节奏会比上半年快。
随着推盘速度的加快，2019年将是华夏幸福一个可预见的丰收年。
02
产业新城异地复制
华夏幸福稳住步伐，持续增长的独家秘诀在于产业新城。
华夏幸福成立于1998年，早期致力于河北省内住宅的开发。
从2002年运营固安产业园开始，华夏幸福向产业园区域运营开发商转型。
在产业新城的建设和运营中，华夏幸福逐渐形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式，即，主要通过PPP模式，与地方政府合作建设产业园区；同时,在园区内以及周边进行大规模的房地产开发。
对政府方面来说，开发区合作区域内的“九通一平”由华夏幸福完成，投资项口山华夏幸福招引而来，政府山入区项LI企业投资带来经济增长和就业增长，带动区域的开发建设。
对华夏幸福来说，能够取得政府土地、政策及税收的大项口优惠，还可以利用合作带来的公信力招商，同时可以在土地上进行一级开发盈利，何乐而不为。
华夏幸福的产业新城模式，第一个成果是位于“北京天安门正南50公里”的固安产业新城。
2002年，固安财政收入仅1.1亿元、发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名。
受益于产业新城的建设，截至2018年底，当地累计引进签约企业超600家，投资额近1400亿元。
2018年，全县财政收入突破86.3亿元。
仅财政收入一项，固安在16年来翻了近80倍。
当小县城蜕变成了漂亮的新城，地方政府收获了大幅增长的GDP和税收，产业园也带来了大量的就业和机会，华夏幸福由此名声大噪。
延续产业新城模式，华夏幸福在环京周边画了一个乂一个圈，乂建成了大厂产业新城、香河产业新城、怀来产业新城、北戴河新区产业新城等。
但2017年开始，环北京地区的廊坊、张家口、保定等地出台“限购令”，环京楼市遭遇重创。
2018年，环京楼市调控依然无松绑迹象。
这让华夏幸福陷入“水逆”境地。
不过，把一切过错归于“水逆”的，基本上属于“少壮不努力”的。
早在2016年，华夏幸福就开始进军其他都市圈。
例如在浙江嘉兴，嘉善产业新城实行产城融合发展，带动了嘉善县的经济增长与城市建设，2018年全口径纳税达9.6亿元。
在江苏无锡，截至2019年4月，梁溪产业新城以物联网、医疗器械产业为主导，成功招引企业40余家，并且聚集了一批投资规模大、科技含量高、市场前景广的优质企业。
2019年上半年，华夏幸福异地拓展不断取得突破性进展，环北京以外区域不仅营收、销售额以及销售面积都大幅提升，且对毛利率水平较高的产业服务贡献较大。
半年报数据显示，华夏幸福环北京以外区域收入为148.08亿元，同比增长高达96.54%,占公司主营业务的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。
产业新城在异地的成功复制，有力推动了公司产业新城业务收入，为其发展注入源源不断的动能。
产业新城的异地复制还在继续。
半年报显示，华夏幸福将坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+X”核心都市圈格局，在精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角（环南京、环杭州、环合肥）都市圈，加快布局粤港澳大湾区;推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及长沙都市圈、西安都市圈、贵阳都市圈和沈阳都市圈四个潜力核心都市圈。
03
新血注入
华夏幸福老早就在异地寻求发展，自然深谙鸡蛋不能放在同一个篮子里的道理。
在半年报中，华夏幸福提出：
将继续探索商业办公及相关业务，开拓新领域、新模式、新地域，持续提升经营质量。
具体来说，就是通过住宅地产业务、商业地产业务和产业新城业务三项业务构成新的业务组合。
此外，运营服务将贯穿住宅地产业务、商业地产业务和产业新城业务。
华夏幸福能这么做，二股东中国平安集团无疑是其有力依黑。
2018年9月，中国平安成为华夏幸福战略合作伙伴。
今年2月，平安人寿继笔增持公司5.69%的股份。
截至报告期末，平安人寿与平安资管合计持有华夏幸福25.25%股份。
对于华夏幸福来说，它可以借助平安集团强大的资管能力，为其“综合性资产管理平台”战略提供有力的业务支撑;借助中国平安集团强大的资金归措能力，有力地改善公司的融资结构，使其资金链更健康、更具韧性。
平安入股后，原华润置地“掌门人”吴向东的加盟，为华夏幸福今后的发展带来了更多的可能性。
今年2月，吴向东正式加盟华夏幸福，后出任联席董事长，负责公司全面业务。
吴向东曾被称为华润置地的“灵魂舵手”，擅长商业地产的开发，正是他帮助华润一手打造了火爆的商业地产“万象城”。
4月19日，华夏幸福发布的2018年报中给出了新的公司战略：
继续做强产业新城业务的同时，将在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举;探索开拓产业新城以外属于综合不动产的新业务领域，将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等。
未来，在新管理团队的带领下，华夏幸福将在康养、物流、长租公寓等不动产业务上发力，成长为新的业务增长极。
值得注意的是，在华夏幸福发布半年报同时，华夏幸福还发布了一则公告。
公告称，华夏幸福将项□公司（北京物盛科技有限公司）100%股权、4.42亿元债权一并转让给平安人寿，共作价58.28亿元。
同时，平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项LI地块代为开发建设、提供运营管理等服务，华夏幸福从中收取代建及资产管理服务费。
作为华夏幸福与中国平安首个合作落地项LI,这标志着华夏幸福将以资产管理输出的模式，开拓商业办公及相关新业务，以轻资产的模式开启全新征程。
政策红利和人口红利的潮水逐渐褪去，多家房企无法穿越周期，死在沙滩上。
华夏幸福具有韧性和确定性的业务模式、訂前大力开拓的新业务，或将成为其穿越周期的利器。
01
幸福股东：
公司赚钱效率行业前三
高分红是华夏幸福一贯的风格，2019年其亦一如既往地慷慨。
2019年年报显示，华夏幸福将实施高达45.20亿元的现金分红。
这意味着公司的分红率将达到30.93%o这是自2015年以来，华夏幸福第五年保持现金分红占净利润比重30%以上。
Wind数据显示，2015-2019年，华夏幸福的分红率介于30.04%-33.24%,华夏幸福累计实现净利润464.32亿元，其分红总额达到143.28亿元。
保持连年稳定而慷慨的分红，华夏幸福称得上是一头“现金奶牛”。
2019年，华夏幸福营业收入首次突破1000亿元，这成为其发展史上的一个重要里程碑。
作为华夏幸福的股东，通过分红持续分享公司高增长、高收益的成果，不可谓不幸福。
华夏幸福高分红的底气，则来源于其强劲的盈利能力。
Wind数据显示，2019年国内净资产收益率（R0E）最高的房企为融创中国（01918.HK）、新城控股（34.300,-0.78,一2.22%）（601155）、华夏幸福，三者分别为37.21%、36.71%、35.7%。
同期,三大龙头房企碧桂园（02007.HK）、万科A（28.940,-0.26,-0.89%）（000002）、中国恒大（03333.HK）的ROE分别为28.95%、22.61%、10.69%。
可见，华夏幸福的赚钱能力在整个房地产行业位居前三甲，且遥遥领先于龙头组合“碧万恒”。
华夏幸福与融创中国、新城控股的ROE差距不超过1.52个百分点。
从2019年的数据看，华夏幸福的各项业绩指标都创下新髙，营业收入、毛利润、净利润等核心财务指标均同比增长超过24%。
同期，华夏幸福经营活动产生的现金流入共计943.78亿元，销售回款率由46.2%大幅跃升至61.4%,回款率提升显著;销售费用占比下降0・45个白分点，管理费用占比也下降2个百分点。
一系列的财务指标表明，华夏幸福的精细化运营管理能力在明显改善，经营质量还在持续提高。
通常而言，高分红的上市公司股票，长期回报非常可观。
持续的高R0E,意味着公司具有持续的赚钱效率。
华夏幸福的高ROE,代表公司资金回报率高，运营效率高，为股东创造了更多的价值。
2020年开春以来，国内经济形势受到新冠肺炎疫情影响，“穿越牛熊周期”的能力成为资本市场关注的焦点。
华夏幸福跨越千亿营收行列之后，作为有规模、有质量的房企，无疑将成为资本市场所钟爱的标的。
2020年4月14日，惠誉维持华夏幸福评级，展望“稳定”。
02
产业新城：
“房住不炒”时代的赚钱利器
近年以来，房地产行业已进入“口银时代”，行业的利润率逐渐下降至个位数。
早在2014年，国家统计局的数据显示，当年房地产业产值为38167亿元，同比增长仅2.3%,远远低于国民经济7.4%的增速。
房企的“去地产化”转型已经逐渐成为行业共识、大势所趋。
尤其最近两年，在“房住不炒”的基调下，楼市面临新拐点，不少房企陷入经营困境。
2019年，华夏幸福营业收入首次突破1000亿元，连续5年净利润年复合增长率高达32.1%,保持稳健发展，实属难得。
华夏幸福多年稳健增长，秘诀在于其长期打造的产业新城模式。
华夏幸福是国内最早启动产业新城战略的房企之一。
早在2002年，华夏幸福即开始建设固安工业园。
通过产业新城的开发模式，历经近20年的成长，华夏幸福在与政府以产业新城PPF模式合作打造产业新城上，从规划建设、招商引资、城市运营等各方面，颇有建树。
2019年年报显示，华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，在持续精耕京津冀都市圈的基础上，打造“3+3+P核心都市圈格局，密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈;推进布局郑州、武汉、成都、长沙、西安等区位优越、政策支持、潜力巨大的核心都市圈。
从数据上看，2019年内，华夏幸福环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%,占公司主营业务收入的比例由上年同期的30.8%提升至44.6%,占比显著提高。
销售上看，环京以外区域的销售额为828.09亿元，同比增长9.5%,整体占比从上年的46.5%大幅提升至57.8%;销售面积比重山上年的54.2%提升至63.7%。
产业发展方面，环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%,环京外区域新增签约投资额整体占公司比重已达82.8%。
同期，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，同比亦上升17.8%;其新增签约投资额一直保持高速增长，过往4年复合增长率38.2%;新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%,引入龙头的能力显著。
资料显示，2019年，华夏幸福按照各园区发展定位，招商聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业,实现企业的园区落地。
过去一年里，华夏幸福引入多家行业龙头优质项目，包括腾讯科技（深圳）有限公司（00700.HK）、欣旺达（23.950,-0.50,-2.04%）（300207）等优质龙头企业及项H入驻产业园区。
2020年，固安产业新城新型显示产业基地，被国家科技部批准为国家火炬特色产业基地。
2019年内，华夏幸福的开放合作进展也收效明显，其他开发商参与取地的产业新城从14个增长到31个，合作伙伴取地面积同比增长58%。
产业新城配套学校在校生人数突破1.2万人，商业运营面积115万平方米，运营各类厂站数量44个，住宅物业管理户数32万户，住宅物业管理面积4443万平方米，城市运营服务管理面积达6600万平方米。
经过“20年磨一剑”，华夏幸福的产业新城模式收效显著。
随着其“3+3+N”战略逐步落地，环京以外区域各项数据占比显著提高，华夏幸福在全国核心都市圈的布局愈发聚焦。
2020年2月12日，中央政治局会议指出"要聚焦重点领域，调动民间投资积极性，加快推动建设一批重大项口”。
作为产业园区运营商，华夏幸福有望受益于投资扩张。
在产业新城的模式下，华夏幸福的盈利能力令同行望尘莫及。
与普通的住宅地产公司不同，产业地产公司的平均毛利率相对于同行房企要高不少。
Wind数据显示，2019年A股、H股住宅地产公司的整体平均毛利率分别为21.95%、26.36%O根据S-Park数据,2017-2019年，25家（含A股、H股和新三板）产业地产公司平均毛利率为46.88%、42.58%、41.24%。
这一优势在整个产业地产行业普遍存在。
以Wind数据为基础，对最近儿年的产业地产类上市公司的ROE数据做杜邦分析（DuPontAnalysis）,可以发现华夏幸福权益乘数普遍在同行的2倍以上。
例如，华夏幸福至少在张江高科（23.030,-1.12,一4.64%）（600895）、浦东金桥（16.750,-0.15,-0.89%）（600639）的同期数据3倍以上,是招商蛇口（18.990,-0.81,-4.09%）同期（001979）的近2倍。
这些正是构成华夏幸福持续多年高营业收入增长、高ROE的关键因素。
2015-2019年,华夏幸福的营业收入同比增长率分别为42.58%.40.4%、10.8%、40.52%.25.55%。
最新公布的2020年第一季度报显示，华夏幸福的营业收入增长高达89.64%o
如今，由于大城市土地资源日渐稀缺，房企拿地成本日渐高企，紧缺的土地供给量难以满足房企的开发需求。
房地产市场土地和项LI资源获取变得越来越困难。
伴随经济结构转型及“房住不炒”，传统的房地产开发运营模式遭遇“天花板”,房企纷纷加速探索新角色，产业新城顺理成章成为房企转型的切入点。
最近数年来，碧桂园、绿城中国（03900.HK）、华侨城（000069）等前仆后继、蜂拥而上。
华夏幸福先期布局产业新城，快人一步，这正折射出其战略远见。
03
商业地产：
乂一利润增长点
2019年，华夏幸福将其主营业务由“产业园区业务和房地产开发业务”变更为“产业新城及相关业务和商业地产及相关业务”,并为此设立了双总部，将新业务放在位于深圳的南方总部。
按照此逻辑，华夏幸福在产业新城业务逐步繁荣的基础上，将把握大城市不动产资产价值长线升值这一基本方向，布局商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域，培育一个新的利润增长点，进入“双轮驱动”的模式。
结合空间都市圈化、运营精细化的新趋势，华夏幸福在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。
公开资料显示，华夏幸福U前的商业地产及相关业务在2019年实现了从无到有，已经覆盖了4座城市，分别是北京、深圳、武汉和东莞，其中2019年落地2个，分别为北京丽泽项目和武汉长江中心项目。
北京丽泽项目成为华夏幸福的首个“轻资产”项目，并开启了与中国平安（81.300,-1.06,-1.29%）的合作。
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