现代物流中心项目可行性研究报告文档格式.docx
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2、国家有关法律、法规及产业政策；
3、有关技术标准、规范及规定；
4、项目承担单位提供的基础数据；
5、有关部门出具的证明材料。
二、研究范围
本可研报告范围包括：
1、根据国家有关政策，结合**县实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性。
2、根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容
3、项目建设地点及项目建设的有利条件
4、项目总体规划方案
5、消防、环境保护、劳动安全卫生及节能
6、企业组织及劳动定员
7、工程实施进度安排
8、投资估算和资金筹措
9、经济效益和社会效益评价
第四节可研报告概要
1、伴随着**县政府“生态立县”战略的逐步实施，**镇作为重要商品物流枢纽的地位进一步确立，吸引着周边三省和国内知名客商。
项目建成后，将使**镇成为浙西物流及经济交流中心，从而有利于提高**县和**镇的知名度。
项目投资规模较大，建设周期适中，对周边地区产生强烈的增长极辐射作用，从而带动**县的经济发展。
2、现代物流中心规划总占地面积85亩，全部为工业用地。
项目分两期建设，一期主要为物流配送、信息咨询、停车场、部份仓库、汽车修理等，二期为部份仓库，包装厂房及其它工程。
主要进行物流信息的交流，各类物资的储存、集运，运输工具合理使用和维护。
项目全部完成约投资4900千万元人民币。
一期主要为营业区和车辆区，营业区包括三至五层营业综合楼一幢，建筑面积8280平方米、冷库一幢，建筑面积1170平方米、配电房一幢，建筑面积30平方米；
车辆区包括汽配城一幢，建筑面4500平方米、修理厂一幢，建筑面积1560平方米，停车场9600平方米、配套服务房面积200平方米。
一期建筑面积15740平方米，二期主要为仓储一区和仓储二区，仓储一区包括仓储综合楼二幢，建筑面积6600平方米、普通仓库四幢，建筑面积4320平方米；
仓储二区包括综合服务楼二幢，建筑面积6165平方米、普通仓库两幢，建筑面积3120平方米。
本项目针对全部工程进行设计。
3、本项目建成后形成年2万吨各类商品物流的仓储周转能力，其中冷库200吨，普通货物存储达到10000吨。
年现货周转额达3亿元人民币。
4、本项目将建设与商品流通相配套，为商品物流服务的电子商务平台，将先进的商品信息采集发布系统、电子统一结算方式和各类商品检验检测系统引入现代物流中心，建立现代化、高效率、人性化的物资流通市场。
4、该项目总投资为4900万元，其中：
固定资产投资4600万元，流动资金300万元。
经测算，项目投产后，各项经营收入2200万元，实现利润878万元（税后）。
贷款偿还期为4.24年（不含建设期2年）。
项目投资回收期为6.37年，经济效益显著。
5、项目委托方技术力量较强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需自筹资金，投资方有足够能力筹措。
6、项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。
综合以上分析，项目实施后有一定的社会经济效益，项目是可行的。
第五节主要建设内容
本项目分二期建设，一期主要考虑建设综合用房、办公配套区、停车场和仓储区。
二期考虑扩建交易区和仓储区、建设服务区。
一二期占地面积合计约85亩。
二期开工的时间根据资金筹集情况而定，为节省投资，最好两期合并进行。
以下为两期项目的主要建设内容：
主要建设内容
序号
主要建设内容
占地面积
数量
建筑面积
（m2）
层数
平面尺寸
备注
一
营业区
14亩
9480
1
营业综合楼
1幢
8280
三至五层
133*15（单）
2
冷库
1排
1170
一层
65*18（单）
3
配电房
30
二
仓储1区
18亩
10920
仓储综合楼
2幢
6600
三层
73*1550*15
普通仓库
4幢
4320
60*18*4
三
仓储2区
15亩
16500
综合服务楼
6165
二三层各一幢
85*1578*15
3120
78*20
四
车辆区
25亩
700
汽配城
4500
二层
150*15
修理厂
1560
78*15
停车场
9600
4
其它
200
五
道路及绿化
13亩
合计
85亩
41600
第七节主要技术经济指标
主要技术经济指标表（一期）
项目
单位
指标
备注
建设规模
交易规模
亿元
仓储规模
万吨
项目总投资
万元
4900
其中：
固定资产投资
4600
铺底流动资金
300
项目一期占地面积
亩
85
项目建筑面积
㎡
5
项目定员
人
58
6
全年生产天数
天
365
7
人员工作天数
251
8
项目建设期
年
9
设备装机容量
KW
80
10
项目年用水负荷
吨/小时
11
销售收入
万元/年
2200
正常年
12
总成本
736
13
税后利润
878
正常年（税后）
14
财务内部收益率
%
23.58
15
投资回收期
6.37
含建设期
16
贷款偿还期
4.24
17
盈亏平衡点
31
第二章项目提出的背景及建设必要性
第一节项目提出的背景
一、物资和商品流通成为经济发展瓶颈
我国商品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。
流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，增产却难以增收，其直接后果就是市场得不到均衡供给的产品，同时容易放大产品市场的波动，增加了生产的盲目性。
过大的市场波动不仅损害生产者的利益，也损害消费者的利益。
而这种小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。
这不仅关系到生产者的增收问题，也直接影响到我国商品市场化和现代化的进程。
建设类似本项目提出的现代物流中心，兴办仓储设施、购置产品运销设备，能使其成为沟通分散生产者与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽，越来越显得重要。
要让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。
二、**镇具有成为大型商品集散基地的区位优势
**县尤其是**镇，位于浙、皖、赣三省七县交界之处，是浙江省东南沿海发达地区和中西部地区结合部，自古就是商贾云集这地，是发展商贸流通业的风水宝地。
由于区位条件得天独厚，故而从事运输的个体户发展很快，现已有1000多家，小规模的物流公司已有30多家，承揽了毗邻地区80%的货物运送业务。
该镇现已发展成商品流通之重镇。
以**镇为中心，向周边200公里辐射，是一个有4000万人居住的人口密集区域，形成了庞大的消费市场。
浙、皖、赣三省交界处需要这样一个物流中心，**镇有能力争取发展成为这个中心。
发展大流通，实施商贸兴镇，已成为**镇调整产业结构的又一重要战略决策。
建设大型物流中心，扩大物流范围，加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐，致力于发展连锁经营，建设物流配送中心，全力推进物流现代化。
新型流通业态的介入将会极大地提升**县和**镇商贸流通业的层次。
现代物流中心项目的建设，对**县和**镇的工业、物流业、建筑业、服务业的发展具有极大的促进作用。
三、**县具有商品流通枢纽的资源优势
**县土地资源辽阔，土壤、气候和水资源条件较好、光热资源丰富，适宜粮食和多种经济作物生长，对于林果业和畜牧业生产也十分有利。
**县林业资源丰富，林木覆盖率已达21.6%，是全国平均绿化先进地区。
特别是邻省江西省和安徽省，与我省产品的互补性非常强。
他们的农产品和我省的工业品交流频繁，物流量很大。
雄厚的资源优势使**县特别是**镇具有建立各类物资集散基地的天然条件；
因历史和地域的特点而形成的物流需求，为中心的建设和长远发展奠定了坚实的基础。
综合考虑以上述各因素，在**镇建设一个较大的物流中心，具有“天时、地利、人和”的优先条件，项目风险小、收益有保证、社会贡献率大，有利于企业和当地经济的发展。
故而向**县发改委申报“**县现代物流中心项目”。
第二节项目建设的必要性
一、符合国家产业政策和发展方向
仓储物流中心对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用。
对我国来说，建立和改进仓储物流中心是贯彻执行中央关于沿海地区经济发展战略，深化外贸体制改革的一项重大措施。
它有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国内国际市场。
物流中心是连接生产者与市场的桥梁，对于调整产业结构，降低流通成本，增加企业收入，保证物资安全具有重要意义。
国家发改委等九部委联合发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，省发改委等十二部门也联合下发了《关于加快浙江省现代物流业发展的若干意见》，对全国全省的物流业发展提出了要求。
2003年以来，国家发改委安排专项国债资金支持全国重点物流企业２９０余家。
国债资金的扶持政策有效拉动了社会对物资流领域的投资。
据统计，290个建设项目总投资达到165.5亿元，其中企业投资占总投资的93.4％。
二、符合**县政府生态立县、加速发展经济的战略要求
发展县域经济在**有着特别重要的意义。
**县县域总面积2236平方公里，辖26个乡镇、449个行政村，总人口35万，是浙江省的落后县之一。
**县是钱塘江源头，生态环境又十分重要，发展的只能是无污染的项目。
发展物流既能加快县内经济和生产的发展，也避免了对环境的破坏，符合**县以生态为立县之本的政策。
第三章市场需求分析
第一节物流业发展形势
现代物流业的发展，已经直接推动社会生产方式、流通方式的改变，符合先进生产力发展的要求，已经成为现代经济的加速器，成为新的经济增长点。
现代物流是指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合服务。
现代物流以满足顾客需求为目标，对产出物及其相关服务和信息，从起源地到消费地有效率、有效益的流动和储存进行计划、执行和控制的全过程。
是产品的采购、生产、流通加工、包装、运输、储存、装卸、配送、分销、信息沟通等一系列运作环节组成，并在整个过程中实现了产品的保值、增值。
物流产业本身作为一个行业来加以发展，为地方经济的发展提供了产业空间。
随之发展，将会更大程度地推进整个经济的发展。
它不仅能整合区域的物流资源，提供科学合理的物流平台，降低整个经济在物流过程的成本，而且还可能提供更多更广的信息，为企业和地方经济的发展服务。
同时，还可以带动其它产业的发展，增加就业人数和增加财政收入。
2006年中国社会物流总额达48万亿元，同比增长25.2%，增幅虽比上年有所回落，但仍在快速增长区间。
从结构来看，工业品物流增长最快，在社会物流总额中占有比例最大；
农产品物流增长最慢，所占比重较小。
随着中国经济的持续增长以及全球化程度的提高，2006年第三方物流市场规模超过1000亿元，比上年增长30%左右。
与此同时，由于石油价格的上涨和在设施、设备和技术上投入的增加，物流企业的运营成本大幅提高；
另一方面，行业竞争加剧又导致物流服务收费普遍降低，因此2006年第三方物流市场的利润率普遍下降。
为提高盈利水平和竞争能力，物流企业的服务日趋专业化，第三方物流市场按照行业、地域、产品不断细分。
2007年大约有12%的物流与储运公司的仓储面积在1万平米以下，有40%的物流与储运公司仓储面积在1－5万平米，有22%的物流与储运公司仓储面积在5－10万平米之间，有26%的物流与储运公司仓储面积在10万平米以上。
中国大约有1.6万物流服务行业公司，行业产值超过390亿元。
预测到2010年中国物流行业的产值将达到12000亿元。
中国巨大的物流市场已经吸引了国际上各个货运巨头的目光，外国物流企业纷纷进军中国市场，预测未来几年中国物流业将保持快速增长态势，中国物流市场发展前景广阔，给了投资者一个发挥的空间。
第二节**县物流业目前存在的主要问题
由于长期以来受体制、政策、环境的影响，目前我县物流业发展离现代物流的要求还存在很大的差距。
一是受“大而全小而全”的传统经营模式的影响，全县280多家工业企业和为数众多的商业企业大多自办物流，现代物流发展严重滞后。
二是目前的物流企业规模小，技术装备落后，信息化程度低。
从事物流业的大多是个体经营，没有一家具有竞争力的物流公司，传统的流通模式仍占主导地位，物流成本偏高。
三是物流企业运作不规范，恶性竞争严重。
现有的物流企业和个体运输户为了抢占市场而不择手段，造成物流企业内部相互杀价，无序竞争。
有的超能力承运，导致运输质量下降，发生多起丢失物品事件，引起多起经济纠纷。
严重影响了物流业的健康发展。
四是物流人才严重缺乏。
目前我县物流企业没有正规军，只有游击队，普遍存在文化水平低，物流知识缺乏的情况，新型专业的物流人才很少。
第四章建设条件与场址
第一节项目建设地点概况
一、建设地区介绍
1、建设地区概况
**县位于浙江西部边境（东经118°
01¹
——118°
37¹
，北纬28°
54¹
——29°
30¹
），钱塘江上游，皖、浙、赣三省七县交界处（东北连淳安、西南与江西的婺源、德兴、玉山毗邻，北与安徽省休宁县交界，东南接常山）。
境内景色秀丽，林木茂盛，是一个环境幽静、资源丰富、开发潜力大的山区县。
宁太平兴国六年（即公元981年）建**县，至今已有1020年的历史。
县域总面积2236平方公里，辖26个乡镇、449个行政村，总人口34万。
**县山清水秀，素有“绿色明珠”之称。
全县森林覆盖率达79%，是全国林业先进单位。
境内的古田山自然保护区和钱江源森林公园，是旅游观光、科研考察、休闲渡假的好去处。
境内的矿产资源蕴藏丰富，尤其是石煤、石英石、金矿、银矿、铅锌矿、花岗岩等储量大、品位高，具有较高的开发价值。
水力资源充足，星罗棋布的小水电为山区经济发展提供了强有力的动力。
改革开放以来，**经济得到快速健康发展，特别是以硅化工、钟表、木制品加工、建材、医药、密胺塑料及其制品等为主体的十多个工业门类新技术企业发展很快，目前已有3家列入省高新技术企业。
硅系列产品、木糖醇、铅笔、灯管等优特新产品，更为国内外客商所熟悉和青睐。
有41种产品远销五大州104个国家和地区。
工业原料、工业产品、林矿产品运量极其丰富，农副产品运量也极其丰富是自有及返程车辆集散地。
**镇位于**县南部，是**县的重要集镇。
该镇交通发达，205国道和17省道贯穿其中，已开始建设的黄、衢、南高速就在旁边。
该镇还有一定的工业基础，**县近三分之一的工业就在**。
近几年发展起来的江东新区，落户了很多的外来企业，呈现一片欣欣向荣的景象。
该项目就落实在江东新区内。
2、项目建设地点
该项目选址于**镇江东新区南面，占地85亩（包括代征的6亩），背靠17省道，东邻新区街道，西、南与芹江接壤，自然条件很好。
项目选址区在江东开发区内，供水、供电设施齐备，交通、供电、供水等配套条件也较好。
二、自然条件
1、地形地貌
**县地处长江下游，境内多高山，是个山区县。
**镇地势略平缓，海拔高度52—68米。
**县的水资源丰富，有利于交通运输、水利设施、工业项目的建设和农林牧业的综合开发。
2、气象条件
**属亚热带季风气候区，又处北亚热带南缘，四季分明，气候温和，雨量丰富。
全年多云雾少日照，雾日年平均有83天，位于金衢地区之冠。
年平均日照时数1795小时，为全省各县的次位。
多年平均降水量在1743毫米。
全县历年平均气温在16.3℃之间，平均最低气温12.1℃，最低气温-11.2℃，平均最高气温22.6℃，最高气温41.3℃。
历年各日平均相对湿度81%，历年平均蒸发量1366毫米，历年平均风速1.0米/秒，历年平均雷暴雨天84天，历年平均霜日62天，历年平均冰冻日数62天。
马金溪从北而南纵贯**县全境，马金溪河道比降为5。
92%，历史最大洪水流量为2360立方米/秒。
３、海洋水文
4、地质情况
因目前尚未就本项目各主要建筑物地址进行钻探，因此本处的场地地层结构是借用市场邻近建筑物所作地质钻探后提交的岩土工程勘察报告的有关材料，此材料只作为本项目的前期工作参考，待前期工作完后应请有相应资质的工程勘察部门进行地质勘察作为设计依据。
项目区域各层地质特征分述如下：
第一层为杂填土，第二层为粉土，第三层为粉砂，第四层为粗砾，第五层为卵石，第六层为强风化千枚岩，第七层为中风化千枚。
地下水属孔隙潜水类型。
5、建筑物地基评价
（1）基土工程地质评价
第一工程地质层，人工填土：
该层土土质成分较杂，均匀性较差，避部表层为杂填土，平均标准贯入试验锤击数N63.5=4.5击，承载力标准值fk=80kPa，不宜接作为建筑物地基持力层。
第二工程地质层，粉土：
该层土受上层土覆层影响，地层厚度差异性较大，平均标准贯入试验狂击数N63.5=4.8击，承载力标准值fk=105kPa，可用作建筑地基持力层，但就注意该层的厚度差异性。
第三层工程地质层，粉砂：
该层土在部分区间缺失，平均标准贯入试验锤击数N63.5=5.9击，承载力标准值fk=120kPa，可作为建筑物地基持力层，应注意该层土层位的不稳定性。
第四层工程地质层，粗砾：
L平均天然含水率W=28.5%，天然孔隙比e=0.803，压缩系数a1-2=0.10MPa-1，压缩模量Es1-2=17.86MPa，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数N63.5=7.8击，承载力标准值fk=140kPa，可作为建筑物地基持力层。
第五工程地质层，卵石：
平均天然含水率W=32.5%，天然孔隙比e=0.934，压缩系数a1-2=0.24MPa-1，压缩模量Es1-2=7.9MPa，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数N63.5=8.0击，承载力标准值fk=150kPa，可作为建筑物地基持力层。
第六工程地质层，强风化千枚岩：
平均标准贯入试验锤击数N63.5=17.8击，承载力标准值fk=230kPa，可作为建筑物地基持力层。
（2）场地稳定性分析
a、场地地震分析
依据《中国地震动参数区划图》（2001年），本场地地址抗震设防烈度为6度区，设计基本地震加速度值0.05g，设计地震分组为第一组。
故本项目各主要建构筑物应依据《建筑抗震设计规范》的规定进行相应的抗震设计。
b、场地土与场地类别
根据《建筑抗震设计规范》规定，场地土类型属国软场地土，场地类别为III类。
c、场地稳定性评价
综上所述，场地第一工程地质层，土质成分复杂，力学性质不均是场地的主要工程地质问题，故场地稳定性一般。
（3）基础形式及持力层选择
依场地工程地质条件及拟建建筑物特点，拟建建筑物不宜采用天然地基，建议对场地土进行砖柱挤密处理，处理深度至相对标高3.80m处，持力层选择第三、四工程地质层粉砂和粗砾，承载力标准fk=120kPa，为防止建筑物产生不均匀沉降，适当加宽加强基础及上部结构刚度。
（4）地下水水质评价
场地地下水水位埋深约0.9-1.4m，经取术分析，地下水PH=7.5，地下水中硫酸盐对砼有弱腐蚀性，应采用一级防护。
该场区位置优越，自然条件较好，交通运输也方便，所需各项配套设施均可就近解决，为市场建设提供了良好的条件。
第二节外部配套条件
一、社会经济条件
二、交通通讯
有一条高速路紧挨场地、一条国道和一条省道通过场地，交通非常方便。
县电信的电话和宽带随时可接通。
三、环境条件
江东新区的三通一平将到位，基本没问题。
四、其他配套设施
１、供水
项目建设地点位于**镇江东新区，属城市自来水管网覆盖区，完全可以保证自来水供应。
２、供电
项目场址属**镇江东新区供电区域，电力充足，供电设施完善，完全可以满足项目用电要求。
第三节场址方案
一、场址选择原则
１、符合**县的长期战略规划；
２、符合**镇的发展规划；
3、水、电、交通等配套条件良好；
4、交通方便通畅；
5、无其它不良条件。
二、场址评述
本项目的场址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。
本项目场址生产辅助设施配套条件好，良好的基础可保证项目的顺利实施、有效运转。
第五章项目建设方案
第一节建设内容
该项目为**县现代物流中心建设项目。
现代物流中心主要共分营业、车辆、仓储1、仓储2四个区。
一期项目占地面积50亩，主要包括营业区和车辆区，还包括道路和绿化。
二期项目占地面积35亩，主要包括仓储一区和仓储二区。
一二期项目总占地约85亩。
第二节设计指导思想
建立科学、完整的物流体系，提高流通效益，减少流通环节，把本项目建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域性经济有影响和带动作用的物流中心。
第三节规划方案
一、总体规划方案
1、总平面布置
总图布局以满足仓储物流为原则，合理布局，疏密有致，并为良好的内部交通组织、庭院环境打下坚实基础。
（1）根据选定场址的地形、地貌及功能要求，合理划分功能区域。
主要包括营业区、车辆区、仓储一区、仓储二区四部分。
力求各功能区域划分明了，联系方便，保证各运作环节相互衔接，流程顺畅。
（2）功能区内采用组团式布置。
根据用户实际需要，划分出大小不等的组团。
组团的布置应充分考虑各用户产品特点及用途，合理安排，避免互相影响。
（3
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