都市工业园控制性详细规划说明Word文档格式.docx
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第四节工业用地规划7
一、工业布局原则7
三、就业岗位推估7
第五节道路广场用地规划8
第六节市政公用设施用地8
第七节物流（仓储）用地规划8
一、物流用地8
第八节绿地、特殊用地与其他用地规划9
一、绿地用地规划9
二、特殊用地规划9
第七章工业产业发展规划9
一、现状分析9
二、工业发展指导思想10
三、产业择定10
四、产业布局规划11
五、工业发展政策11
六、都市工业发展理念12
七、工业发展实施措施13
第八章道路交通规划13
一、规划原则13
二、对外交通规划14
三、道路系统规划14
四、道路衔接规划18
五、城市交通瓶颈解决措施18
第九章绿地系统及水系规划18
第一节绿地系统规划18
一、绿地规划原则18
二、规划措施18
三、绿地系统规划18
第二节水系规划19
一、规划目标19
二、规划布局19
三、规划策略19
第十章城市设计引导19
第一节城市设计原则19
第二节城市设计控制要素20
第三节景观规划20
一、景观规划原则20
二、景观带规划20
三、景观节点规划20
四、城市景观轴线20
五、滨水景观建设20
六、居住景观设计21
七、工业区景观21
八、标志系统21
九、桥梁景观规划22
第四节广告规划控制22
第十一章市政公用设施规划22
第一节给水工程22
一、现状概况22
二、规划依据22
三、规划原则22
四、规划用水量22
五、水源选择23
六、给水管网规划23
七、消防用水23
第二节污水工程24
一、排水现状24
二、规划依据24
三、规划原则24
四、规划污水量24
五、污水处理厂规划25
六、污水管网规划25
七、污水提升泵站25
第三节雨水工程25
一、现状概况25
二、规划依据25
三、雨水量计算25
四、雨水规划原则26
五、雨水管网规划26
六、河道整治26
七、配合防洪规划26
第四节供电工程26
一、现状26
二、规划依据26
三、规划原则26
四、供电系统规划26
第五节电信工程27
一、现状概况27
二、规划原则27
三、电话容量预测27
四、通信线路规划28
五、局所及服务网点的设置28
第六节广电工程28
一、规划原则28
二、广播电视设施规划28
第七节燃气工程28
一、现状概况28
二、规划原则28
三、用气量规划指标29
四、气源规划29
五、燃气输配规划29
第八节供热工程29
一、供热现状29
二、规划指导思想29
三、规划原则29
四、供热规划29
五、管网敷设30
第九节管线综合30
一、目标30
二、管线种类30
三、设计依据30
四、管线位置30
五、管线布置30
第十节环境卫生31
一、现状概况31
二、规划依据31
三、规划目标31
四、生活垃圾、粪便产生量预测31
五、环卫公共设施规划31
六、环卫工程设施规划32
七、环卫机构及其他环境卫生设施32
第十二章综合防灾规划32
第一节抗震减灾32
一、指导思想32
二、规划原则32
三、防御目标32
四、工程抗震规划32
五、避震疏散规划32
六、规划措施33
第二节防洪排涝33
一、规划依据33
二、规划原则33
三、防洪、排涝标准33
四、工程设施规划34
第三节消防工程34
一、现状概况34
二、规划依据34
三、规划原则34
四、规划目标34
五、公共消防设施规划34
六、消防安全要求35
第四节人防工程35
一、人防现状35
二、总体目标35
三、总体布局35
四、规划实施对策与措施35
第十三章环境保护规划35
一、规划原则35
二、环境保护目标36
三、实施措施36
规划概况
项目背景
盐城市城北片区分区规划于2004年7月由盐城市规划设计院编制完成，城北启动区和城北铁路货场控制性详细规划于2005年12月由盐城市规划设计院编制完成，对城北片区的建设起到了一定的指导作用。
2006年市委、市政府对城北片区的经济发展作出了新的总体部署，将盐城市城北片区作为盐城市向北扩展的重要地区。
为了进一步深化总体规划、分区规划和各专项规划，使城市总体规划阶段的设想能够在当前具体的城市建设和管理中得以贯彻，保障城北片区的土地得到科学、合理、经济地利用，在盐城市城市总体规划、各分区规划以及各专项规划已经先后完成的情况下，市政府决定对本地区进行全面的控制性详细规划，盐城市规划市政设计院承担了此项设计任务。
区位
都市工业园控制性详细规划用地位于盐城市城北片区的西北部，其东部是铁路货场区，南部为城北启动区，该两个区的控制性详细规划已于2005年12月通过专家的评审。
规划范围
盐城市城北片区都市工业园控制性详细规划用地范围四址：
东至开放大道、新洋大道、蛟龙大道，南至盐北路、北环路，西至人民北路，北至纬次二路、宁靖盐高速公路，总面积约576公顷（5.76平方公里）。
现状综合分析
自然条件
1、气候条件
盐城位于江淮平原东部的沿海区域，属亚热带季风型气候区，也是我国南北的连接区，气候的总特征是：
季风盛行，四季分明，光照充足，气候湿润，雨量适中，春季冷暖干湿多变，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。
据历年气象资料统计，年平均气温为摄氏15.40C，全年无霜期214天，历年极端最高气温38.50C（1966年8月8日），历年极端最低气温-14.30C（1969年2月6日），历年20厘米平均地温15.70C，结冰一般出现在12月至1月，最大冻土深度为23CM。
历年平均降水量1048.3MM，历年最大降水量1556.0MM（1965年），最小降水量487.6MM；
汛期平均降水量642.6MM（6-9月）；
历年最大日降水量167.9MM（1978年8月2日），历年最长无降水量天数69天（1973年11月6日-1974年1月13日），历年平均降水天数108天。
本市全年盛行东南风，平均风速3.2M/S，最大风速18.3M/S。
区域内污染系数在16个风向方位中以东南偏东风向最高，东北偏北风向次之，污染系数分别为：
9.22和8.26。
历年平均日照时数2362.1小时，最多日照时数2634.4小时（1978年），最少日照时数1798.7小时（1985年），平均日照百分率52%，历年平均蒸发量1454.7MM，历年最大蒸发量1654.7MM（1961年），最小蒸发量1206.5MM（1985年）。
2、地质地貌
盐城市地势平坦，地貌形态简单，属堆积平原，串场河以西为古泻湖平原区，串场河以东为滨海平原区，水网密布。
主城区海拔高度除老城中心在4M左右外（黄海高程，以下同），一般均在1.6-2.4M，总体呈西高东低。
本地段规划用地范围内总体地势低洼，地面高程在1.4m~3.2m之间。
主城区10－15M范围内以高含水量、高压缩性的淤质粘性土、淤质粉土为主，就允许承载力而言，可满足五层及五层以下民用建筑及荷载相当的工业建筑作为天然地基使用。
从采用天然地基的已有建筑物看，沉降量普遍偏大，甚至出现倾斜和裂隙。
进行建设项目设计时需要根据具体情况使用。
3、水系
盐城境内河流河道比降小，水流平缓，部分河道无固定流向。
规划范围内有西伏河、中坝河、民灶沟、童家沟等，其余为小河道，还有较多的鱼塘。
4、地震烈度
盐城地区地震烈度为7度设防。
土地使用现状
居住用地大部分为三、四类居住用地，现状居住用地89.48公顷，占现状建设总用地的53.59%。
1、规划范围内2005年现状总人口为11094人，人口密度19.26人/公顷，总户数为2237户，平均每户4.51人。
其中龙桥村人数为3168人，户数为704户；
袁庄村人数为3568人，户数为793户；
北闸村人数为2430人，户数为540户；
盐湾村人数为900人，户数为200户。
本区内现状有龙桥小学一座。
2、现状公共设施用地极少，约2.29公顷，占现状建设总用地的1.37%。
商业服务主要是沿小街小巷呈带状分布的底层商业铺面，普遍规模较小。
本地段唯一的农贸市场--童家沟市场就设在盐湾大道与人民北路东北角的空地上，建筑形式为档次较低的简棚，另外有一家盐城方政招待所。
3、现状工业用地32.79公顷，占现状建设用地的19.63%。
现状工业企业分布：
一是八十年代左右建设的机械制造、化工等企业，空间上主要沿人民北路东侧分布，如晨光机械制造公司、三菱磨料磨具有限公司、黄海涂装设备有限公司、新兴特种橡胶制品厂、新兴纸制品厂等企业；
二是2000年左右建设的电子机械、纺织服装等企业，如华为电子、嘉德机械、全通机械、美环服饰、怡阳服饰等一批工业企业，主要分布在蛟龙大道以西、盐北路以南、人民北路以东、北环路以北的现状工业用地内。
4、现状仓储用地为1.18公顷，占现状建设用地的0.71%。
现状在西伏河西中坝河北有一家市吉祥烟花爆竹仓库。
5、现状道路广场用地面积为23.68公顷，占现状建设用地的14.18%。
本地段目前已建道路为盐北路、蛟龙大道、华丰路、盐湾大道等道路，但实施路面仅为机动车道部分。
6、现状市政公用设施用地为8.79公顷，占现状建设用地的5.26%。
本地段现状市政公用设施为城北变电所、圩洋加油站、盐城殡仪馆、盐城公墓等用地。
7、现状绿化用地为2.25公顷，占现状建设用地的1.35%。
现状绿化用地是园林生产绿地，为春晖、水木箐华花卉生产基地。
8、现状特殊用地为5.09公顷，占现状建设用地的3.05%。
本区现有盐城市民兵训练基地。
现状基本特点
1、农村居民点布局沿河特征显著
现状农村居民点沿着水系呈带状分布，布点较为零散。
由于农村居民点的特征，造成了基础设施配套水平也相当低。
对于城市开发建设存在着居民点难以保留的问题，增加一定的开发建设费用。
2、网络状水系
本区水系网络化的特征非常明显，由于河流等级较低，自然水体的接纳能力相当低，环境容量较小，对今后的防洪排涝造成一定的影响。
由于自然水系与现有的主干河流以及建设的道路网络存在着一定矛盾，规划如何确定水系与路网的有机结合将是本规划重点考虑的问题之一。
3、用地混杂
工业用地与居住等用地相互混杂，使得区内环境质量较差，效益一般，制约了土地效益的充分发挥；
2000年以后进驻的工业项目，但由于缺乏整体规划，使得新上马的工业用地同样存在环境质量欠理想等问题。
4、建筑现状
由于本地段过去基本上是盐城市的近郊区，因此区内村镇建设用地比例较高，建筑陈旧，结构老化，档次较低。
且基础设施十分落后。
现状建筑高度
现状建筑高度分为三个层次，分别是低层（1-2层），多层（3-5层），6层以上三个层次。
用地内大部分为2层以下的农村居民点。
现状建筑质量评定
现状建筑质量按照房屋的结构、建设年代以及外观标准分为三类：
第一类为保存完好的六层及以上且建造年代在10年以内的框架结构的建筑；
第二类为三到五层结构完好但外部需要翻修的建筑；
第三类为三层以下，且10年以上的砖混结构或者简易棚。
第一类建筑在规划中保留，一般不予拆除；
二类建筑在规划中基本上保留，必要时可以按规划拆除；
三类建筑无保留价值，原则上拆除。
本地段的建筑中少量的为一类建筑，部分为二类建筑，大量的为三类建筑。
现状道路交通
本地段目前已建道路有：
盐北路、蛟龙大道、华丰路、盐湾大道等，但尚未形成完整的道路体系，停车场等交通设施严重缺乏。
现状市政公用设施
本地段内供电设施为110kv城北变电所一座，污水、供热、通讯等管道尚未敷设完成。
现状存在的主要问题
1、人口的持续增长与城北建设用地不经济不合理存在严重的矛盾
改革开放以来，城市总人口增长速度较快，不断突破历次规划确定的控制规模。
而城市建设又主要集中在老城地区，致使本地段的规划管理较为薄弱，形成较为明显的城郊结合部的现象，建设用地的不经济和规划的滞后都是本地段较为突出的问题。
因此，规划的编制变得十分迫切。
2、现状的交通供应与交通需求严重失衡
全区道路网络不健全，主次干道不足，支路不成系统；
停车场地严重不足；
公共交通滞后。
总的说来，道路交通南北顺，东西不畅：
南北向有人民北路和开放大道与主城区取得联系，但区内的东西向道路缺乏，横向联系不便。
3、公共设施和市政配套设施不足
中小学、商业服务设施、文化娱乐、环卫等公共设施和市政配套设施不足，市政设施压力较大，造成生活居住不便，带来对局部地块开发建设的难度。
4、景观缺乏特色，环境问题急需有效的治理
本地段城市特色不够鲜明，公共绿地严重短缺，建筑形式杂乱，基本没有成规摸上档次的居住小区，整个地区景观缺乏特色和城市品味。
特别是作为百河城市地区，今后的城市建设更应注重环境品牌与特色的树立。
如何利用纵横交错的水网等自然生态资源，突出环境特色来塑造片区良好的城市形象，建立鲜明的城市特性，提高城市建设品味就越显重要。
土地粗放式的开发和建设对区内环境造成了污染，河流治污、空气污染的治理、城市绿地的建设等将成为本地段环境建设的重点。
规划依据、原则、目标与重点
规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法（1989）》；
2、《城市规划编制办法（建规［1991］14号）》；
3、《城市规划编制办法实施细则（建规［1995］333号）》；
4、《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137—90）》；
5、《江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）》；
6、《盐城市城市总体规划（2002-2020）》；
7、《盐城市城北片区分区规划（2004-2020）》；
8、《盐城市城北启动区控制性详细规划（2005）》；
9、《盐城市城北铁路货场地段控制性详细规划（2005）》；
10、盐城市规划局提供的已批用地红线图、道路红线图及详细规划；
11、盐城市亭湖区新洋经济开发区提供的用地批租电子文件；
12、国家、省、市颁布的其它相关法规、技术标准。
规划原则
1、整体效益最优原则
注重社会、经济、环境效益的统一，从整体上研究发展规模、用地布局、道路交通网络及公共设施配套、环境整治等问题，尽可能使几方面相结合，达到整体最优。
2、可持续发展的原则
要充分体现并落实可持续发展的原则，促进本地段的整体发展。
结合现有的自然资源条件、生态环境状况、经济发展水平，本着生态优先的原则，调整整个地区的空间布局与生产力布局，使之既能促进近期的发展，又可满足未来发展的需要，实现区域的可持续发展。
3、区域协调发展原则
注重发挥城市整体效益是规划的重要原则之一，各自为政的开发方式，必然导致城市建设的无序。
本次规划力求从区域的角度，充分考虑规划区内功能、用地、城市景观设计、交通、市政等与周边地区的衔接，以保证规划在更大区域范围内的科学性和合理性。
本次规划坚持技术上的可行性和社会、经济、环境效益的统一。
同时，对交通及公建与市政设施方面，在做好与城市中心地区其他功能区衔接的基础上进行区内统一规划安排，并采用适当划分街区和街坊的做法，使规划总体目标层层分解落实。
4、生态环境最佳原则
立足于城市生态环境的健康发展，在合理利用城市土地的同时，注意保护环境、生态平衡。
在保证社会、经济发展的同时，以提高生活环境质量水平为目标，合理控制人口增长和土地开发，建设现代化生态复合型滨河城市。
5、可操作性原则
城市发展对土地的需求在一定时期内日益增长，同时城市建设内容也不断提出新的要求，不可预见的因素很多，规划必须留有一定的弹性和灵活性，以适应城市不同发展阶段的要求。
控制性详细规划的编制内容要充分体现实施的可能性和可行性，易于操作管理。
规划目标
在遵循盐城市总体规划和城北分区规划的前提下，对本规划区的规划进行深化完善。
合理有序地规划城市空间布局，科学确定各项技术经济指标，使控制指标更具现实性和可操作性，为规划管理和开发建设提供科学依据，为创造环境优美、工业发达、居住舒适、交通便捷的现代化工业园区打下良好的基础。
规划重点
1、落实总体规划和分区规划以及各专项规划的战略构想。
2、综合协调工业园区与铁路货场区、城北启动区、老工业区之间的关系。
3、合理组织动静态交通，重点加强工业园区与其周边地段的交通联系研究。
4、结合区位，研究其功能定位，确定其与之相适应的结构布局。
5、结合自然特征，合理整治水系，构筑开敞完善的绿化空间，营造富有特色的水乡环境景观。
6、合理确定公共设施、基础设施规模与布局。
7、规划的刚性与弹性有机结合。
规划范围、规模与功能定位
四址：
东至开放大道、新洋大道、蛟龙大道，南至盐北路、北环路，西至人民北路，北至纬次二路、宁靖盐高速公路，总规划面积约576公顷（5.76平方公里）。
规划规模
1、用地规模总规划用地面积约576公顷（5.76平方公里），其中城市建设用地面积约520公顷。
2、人口规模现状人口约1.1万人，规划人口约1.4万人。
功能定位
本规划的功能定位为：
以一、二类工业产业发展为主，兼顾物流、居住等功能的工业园区。
规划理念
基本单元理念
将用地以基本单元进行划分，根据基本单元的面积大小，确定道路间距，同时基本单元可自由组合成大地块并可细分为小地块，满足不同产业对用地规模的不同要求。
本规划确定基本单元面积为2ha，保证基本单元有两个面向，2ha以下地块保证有一个面向，中央用地以方形地块为主，边缘用地以矩形地块为主，加大沿道路面的长度，便于设辅助出入口。
中央地块边缘地块
组合变化1组合变
化3组合变
化5
组合变化2组合变
化4组合变化
6
缓冲带理念
1、概念
沿道路两侧的建筑后退区域，起绿化和隔音作用，以美化环境景观，提高工作与居住环境的整体质量。
2、目的
希望能在同一条路段上达到统一的建筑退线，退后距离按道路等级和沿路的用地性质来决定，并对退后区域的使用作出明确规定。
3、构成
（1）缓冲带由绿化缓冲带和间距缓冲带两部分构成：
（2）绿化缓冲带——靠近道路红线，完全用于植树、造景和铺设草坪，此外也可用于很小型的设施如指示牌、旗杆、灯柱、小型警卫站和垃圾收容器，其它用途一概不准。
（3）间距缓冲带——靠近建筑退线，可建设停车场、车道、人行道以及垃圾收容器、警卫站、小型变电站、污水提升泵站、自来水增压站和篷盖等设施。
4、规定
表5-1缓冲带控制表
道路类型
缓冲带总宽度
绿化缓冲带
间距缓冲带
主干路
10m
5m
次干路
7m
3m
4m
支路
2m
城市设计理念
控制性详细规划要贯彻城市设计思想，控规工作的开展要以形体规划层面上的城市设计为基础，对广场、滨水空间等重要景观节点进行有机组织，控制视线通廊，合理布置标志物，塑造良好的城市形象和整体风貌。
用地布局规划
规划结构
本规划形成“三轴、三带、三组团”的平面布局结构形态。
“三轴”是指沿人民路北、盐北路和蛟龙大道形成的发展轴。
“三带”为沿西伏河、中坝河和盐北路北侧河道形成的滨河景观绿带。
“三组团”分别以纬次二路、盐北路、北环路为界划分成的三个工业组团，三个工业组团分别为组团一、组团二、组团三。
居住用地规划
按照人居环境建设的新要求，以创建优良人居环境为目标；
科学合理提出居住开发强度，立足高起点、高标准建设住区环境和质量；
按照合理的服务人口规模、服务半径，配置中小学；
确立以多层住宅为主的建设形式，提高土地利用效率。
居住单元划分
为本地段配套的生活用地主要依托南部的城北启动区，工业园区规划保留一部分居住用地，主要满足农村居民点拆迁安置需要。
本地段规划居住用地34.47公顷，占规划建设总用地的6.63%。
本规划居住用地为3个居住小区：
规划纬主一路南侧居住小区（用地面积16.29公顷）、规划袁庄农民公寓居住小区（用地面积7.77公顷）和规划联孚石化东侧居住小区（居住用地面积8.76公顷）。
居住人口预测
按《城市居住区规划设计规范（GB50180—93）》人均居住区用地控制指标计算，同时考虑高密度（人均居住区用地17～26平方米/人）居住用地比例控制在20%左右，中密度（人均居住区用地20～28平方米/人）居住用地比例控制在70%左右，低密度（人均居住区用地33～47平方米/人）居住用地比例控制在10%以内，规划区内居住人口预测约为1.40万。
社区中心规划
规划居住社区中心3个，分别位于3个居住小区主要入口处。
表6-2-4社区公共服务设施配置内容与规模标准
序号
设置项目
内容
建筑规模
（m2）
用地规模
设置要求
1
文化娱乐设施
文化活动
站
（☆）
包括小书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等主要供青少年和老年人活动
400~600
2
体育设施
体育活动站
包括篮、排球及小型球类场地，儿童及老年人活动场地和其他简单运动设施等
600
可与绿地结合设置，用地中应保证不小于150平方米的全民健身点
3
行政管理与社会服务设施
社区管理服务设施
社区居委会、社区服务站、老年之家、守区居民学校、社区警务室等
300~400
4
社会福利与保障设施
托老所
600~1000
5
医疗卫生设施
卫生站
健康促进、卫生防病、妇幼保健、老年保健、慢性病防治和常见病诊疗
100
商业金融服务设施
小型商业金融服务设施
便利店、早点店等小型商业服务设施，储蓄所等
500
7
其他设施
公共厕所、停车设施
升级会员 