山东临沂南坊房地产项目市场调研报告95DOC.docx
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山东临沂南坊房地产项目市场调研报告95DOC
山东临沂南坊项目
市场调研报告
2008年5月
第一部分临沂城市环境分析
第一节临沂城市概况
一、临沂区位
临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。
地跨东经117度24秒─119度11秒，北纬34度22秒─36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。
二、临沂交通
临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。
已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。
境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。
兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。
京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。
三、行政区划
临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村。
四、临沂人口
临沂市是一个多民族聚居区，共有1027.5万人。
全国第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等45个民族,除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.44%。
市辖区人口达195.9万人。
县区
面积（平方公里）
乡、镇、办事处（个）
行政村（个）
总人口（人）
户数（万户）
兰山
650.37
11
＊409
905825
25.51
罗庄
370.37
8
141
429330
14.25
河东
727.63
12
＊410
623509
18.04
郯城
1306.58
17
674
992423
26.23
苍山
1799.86
21
1056
1193914
31.60
莒南
1752
18
759
994857
34.48
沂水
2334.8
19
＊1046
1111909
36.09
蒙阴
1601.6
11
465
533140
17.69
平邑
1824.79
16
728
995669
29.32
费县
1903.75
18
563
939775
28.61
沂南
1774.08
17
600
913750
30.24
临沭
1038.01
12
300
640894
19.3
（数据来源于临沂统计局）
注：
村居数中带＊的为村居合并后未最后确定的数。
第二节临沂经济状况
一、主要产业状况
农业方面：
种植机构进一步优化。
全年农作物播种面积106.7公顷，其中粮食71.04公顷，经济作物35.66万亩，粮经比为66.5：
33.5。
工业方面：
规模以上工业企业达到2769家，工业总产值2464.08亿元，累计完成工业增加值653.68亿元，同比增长24.4%；产品销售率97.66%，同比上升0.21个百分点。
规模以上工业实现主营业务收入2419.52亿元，增长35.1%，实现利税合计165.80亿元，其中利润总额140.11亿元，同比分别增长35.26%和37.39%。
商贸物流：
商贸流通业务发达是临沂经济最大的亮点，素称江北第一商城。
规模效益位居全国第三位的临沂批发城，是山东及全国的经济亮点。
通过市场带动，全市发展各类专业村1500多个，专业镇80多个，农业产业化龙头企业近800家，直接受益的农民达300多万。
目前全市共有民营企业1.27万家，以临沂批发城为龙头形成各类市场999处，个体工商户24.12万户，从业人员62.56万人。
规模以上工业企业中民营企业599家，年完成工业总产值450亿元，全市民营经济增加值占国内生产总值的比重达52%。
二、主要经济指标分析
1、国内生产总值（GDP）
2007年全市经济社会呈现出了又好又快的发展态势，全市实现经济总产值1660.5亿元。
2、人均GDP
随着国民经济的发展，临沂市人均GDP的呈现持续增长趋势，人均指标值逐年递增，城市居民生活水平提高，城市消费能力日益增强。
3、人均收入
近几年，临沂人均收入逐步提升，2007年临沂市城镇居民与农村居民可支配收入分别达到了12819元与4722元，人们对居住条件的要求也逐渐提高。
第三节临沂城市发展规划
一、临沂市区总体布局规划
规划涉及兰山区、河东区、罗庄区、南坊片区、高新区、经济开发区。
规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口分别为493万和701万左右：
城市化水平分别达到45%和60%左右。
二、城市性质与发展规划
1、城市性质
鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市。
2、人口规划
近期（2010年）：
城市人口为145万人，其中常住人口115万人，暂住人口为30万人。
3、用地规划
近期（2010）：
城市用地规模达到160平方公里。
远期（2020）：
城市用地规模达到219平方公里。
4、一河五片规划
临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。
临沂中心城区以沂河为城市中心发展轴，城区形成“一河五片，组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系。
“一河五片”是指临沂中心城的规划建设布局和空间形态的组成，即城市今后的主要发展的"五片"区域为：
（1）以临沂历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主体的兰山片；
（2）以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的罗庄片；
（3）以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体的河东片；
（4）以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地，以及大型生活居住区组成的南坊片。
南坊新区分区规划范围为，东至沂河，西、南至祊河，北至北外环，规划总面积约45平方公里。
提高城市环境质量、生活质量和景观艺术水平，建成富有临沂特色、环境优美的现代化城市新区。
规划期限为，近期至2010年，远期至2020年。
到2010年，分区人口规模22万-25万人，建设用地规模25-30平方公里；到2020年，分区人口规模27万-30万人，建设用地规模30-36平方公里。
（5）由省政府2003年批准、以临沂经济开发区为主体、正在起步的东南片。
一河五片，各片充分体现城市功能，以此为主体的城市功能区形成"一河五片"的城市区域，一个大都市模样的临沂城将呈现在世人眼前。
第二部分临沂房地产市场环境
第一节历年房地产市场运行情况
一、历年投资状况分析
临沂市近年固定资产投资略有起伏，但房地产投资逐年稳步增长。
房地产投资占固定资产投资比例自06年后上升到9%以上，临沂房地产业对国民经济贡献度进一步提升。
二、历年房地产供应状况分析
自05年以来房产市场施工面积一路飙升，07年施工面积达818万平方米。
而竣工面积的增长则显得较为平稳，07年达181万平方米。
临沂商品房竣工率在06、07年显得偏低，整个市场开发周期拉长。
三、历年市场需求状况分析
近几年临沂商品房销售面积增长迅速，从左下图可以看出，整体市场供需两旺。
（以上数据来源于临沂统计局、房管局）
第二节07－08年土地市场调研分析
根据临沂市国土资源据统计，2007年临沂市土地累计上市供应量10118.31亩（6745880.1㎡），成交8803.02亩（6221093.1㎡），总成交额558912.04万元，08年截止到4月份土地供应成交量3082.26亩（2054943.09㎡），总成交金额186674.93万元。
一、各区土地成交量情况
■07年临沂土地成交量以兰山区最多，成交面积2466287.9㎡，成交额283543.54万元；南坊区域，成交面积2137490㎡，成交额207078.5万元。
■08年临沂土地成交量以南坊区最多，成交面积801106.4㎡，成交额86322.13万元，成交比例占临沂市总成交面积的38.98%。
其次为兰山区，成交面积276996.39㎡，成交额44878.8万元，成交比例占临沂市总成交面积的13.47%。
从以上两表可以看出，南坊区已逐渐成为临沂市一级市场供应重点区域。
未来南坊区将成为临沂市的新一片开发热土。
二、各区土地交易平均单价
07年土地交易状况：
2007年
总供应量
成交量
流挂
成交额
每平单价
每亩单价（万元）
兰山区
2580818.3
2466287.9
114530
283543.54
1149.68
76.65
南坊区
2449963
2137490
312473
207078.5
968.79
64.59
河东区
233991.9
139496.3
94495.6
13752
985.83
65.73
罗庄区
215724
212436
3288
6862
323.01
21.54
经济开发区
1265382.9
1265382.9
0
51637
408.07
27.21
从上表我们可以发现，2007年临沂市上市挂牌土地127宗，其中南坊与河东经济开发区的土地整体供应量大，各占到整个供应量的6745880.1㎡的74.57%（5030781㎡），其中南坊主要以住宅土地供应为主，商住土地为辅，而经济开发区则主要是以商住及商业为主，住宅开发为辅。
河东与罗庄的土地供应量的总和占整体供应量的6.7%。
而兰山的土地供应以商住为主，商业为辅，土地供应主要集中在西部商贸区及涑河沿线。
08年1－4月土地交易状况：
2008年1－4月
总供应量
成交量
流挂
成交额
每平单价
每亩单价（万元）
兰山区
276996.39
276996.39
0
44878.8
1620.19
108.02
南坊区
801106.4
801106.4
0
86322.13
1077.54
71.84
河东区
199624
199624
0
21556
1079.83
71.99
罗庄区
192045.3
192045.3
0
16420
855.01
57.00
经济开发区
585171
585171
0
17498
299.02
19.94
进入08年后各区域所供应宗地均成交，每亩成交单价也较07年成交单价有所上涨，仅有经济开发区成交单价下降，主要原因为开发区所成交宗地多为大宗地块、商业、工业用地。
三、南坊区土地供应状况
供应量持续过大，住宅持续放量，商业异军突起
07年上市土地40宗2449963平米
土地性质
住宅
商住
商业
宗数
15
20
5
面积
1463720平米
924660平米
61583平米
08年1至4月上市土地16宗801106平米
土地性质
住宅
商住
商业
宗数
7
1
7
面积
286300平米
42729平米
382718平米
（以上数据来源临沂国土局）
第三节临沂市住宅销售状况分析
一、07年商品房销售数据统计分析
2007年临沂市房地产市场呈现“供销两旺”的局面，全市新建商品房销售面积达224万平方米。
从下表可以看出，住宅市场占据商品房市场的主流地位。
其中区域以兰山区为主，该区域住宅销售套数及销售面积均占到临沂市辖区的75%以上，销售均价也为临沂全市最高。
二、各面积区间销售比例分析
07年销售面积统计表
面积范围
套数
所占
百分比
建筑面积
所占
百分比
房屋价值
所占
百分比
0-60
9628
38.94%
205089
9.15%
465201666.00
7.84%
60-80
909
3.68%
64354
2.87%
181344235.00
3.06%
80-90
1370
5.54%
117090
5.22%
244219336.00
4.12%
90-100
2721
11.01%
259241
11.56%
564051999.00
9.51%
100-120
2790
11.28%
299683
13.36%
706073578.00
11.90%
120-144
2921
11.81%
388471
17.32%
967732799.00
16.31%
144-180
2190
8.86%
352219
15.71%
1019395908.00
17.19%
180-
2195
8.88%
556378
24.81%
1783827037.00
30.07%
合计
24724
2242525
5931846558.00
1、按销售套数比例分析
07年临沂市销售套数最多的面积区间为60㎡以下户型占总销售套数的38.94%，其次为90—144㎡得面积区间受广大消费者青睐，该面积区间受众人群广，适合于3—5口之家。
值得注意的是144—180㎡及180㎡以上的面积区间仍占据相当的销售比例，可见大户型在临沂市的需求是旺盛的。
2、按总销售面积比例
总销售面积占比例最大的依然是90—144㎡之间，占到总销售面积的42.24%，60㎡以下销售面只占到9.15%，在各面积区间中单项总销售面积比例最大的却是180㎡以上户型，占临沂市签约总销售面积的24.81%。
（以上数据来源临沂房管局）
第三部分区域市场分析
第一节区域发展概况
一、区域划分
1、区域划分
2、划分特点
（1）限制性：
主城区指传统的城市中心区域，其它县城等区域不在研究范围内。
（2）包容性：
区域划分以方位，而非行政辖区作为划分依据。
（3）模糊性：
方位划分本身就是模糊的，区域边缘地区的属性具有相邻区域的特征。
二、区域发展概况
1、兰山区域发展概况
区域内有祊河、沂河、北涑河相汇，旅游景点集中，兰山区域是临沂传统的的政治、经济、文化、商贸中心，起着其他区域无法取代的作用。
区域内商业氛围沿来已久，商厦林立，贾商云集。
随着未来城市的扩展和政府的搬迁，城内区域的功能将逐渐单一化。
多种商业形态相互依托，形成临沂最大的商业中心。
2、河东区域发展概况
河东区域工业体系比较齐全，个体私营经济及对外经济贸易发展迅速。
五金产业加工和钢材市场经营有独特的历史资源优势。
河东区域交通发达，外贸业发展良好，与40多个国家和地区成功地进行了经济技术合作，是临沂的出口商品基地。
河东的生活环境较差，但是沿河位置的开发令该区域有了很大的发展，人们对此区域的认同感正在逐渐加强。
3、罗庄区域发展概况
罗庄是临沂的传统工业区，以钢铁焦化、陶瓷、医药化工等重点工业为主，并且发展了产学研相结合的高新技术产业。
由于受工业产业影响，此区域乡镇企业发达，区域面积小、流动人口多、工业企业多、社情民情复杂、居民居住条件相对较弱，临沂市民对此区域的认同感较低。
第二节板块区域分析研究
一、板块划分
1、板块区位
根据临沂市城区分布特点，可将临沂城区分为五个板块进行分析研究。
2、板块特点
行政划分偏重于管理，方位划分偏重于传统，板块划分偏重于资源。
板块不是朝夕形成的，它是客流、物流、资金流的聚集，是地区发展不均衡的结果。
板块的形成有三个条件：
资源、特色、向心力。
任何一个成型板块的存在必然要偏重于一种或者几种资源、通过一两个核心凝聚向心力，形成区域特色。
二、板块分析
（一）、南坊板块
1、板块划分
沂河西、祊河东的围合三角区域。
2、板块发展概况
南坊板块是最被看好的，正在建设的板块。
区内道路宽阔、整洁。
经过Ａ市政规划，该板块将建成行政中心区、商务中心区、文化娱乐中心区、居住中心区、商业副中心区。
南坊板块最大的资源是政策资源，其次是临河的景观环境资源。
板块形成模式为：
“政策→资金流→客流→物流”。
因为政策的导向作用，集中了行政、文化、休闲、娱乐、商业、酒店，形成了区域特色。
它的向心力是“市政”。
3、住宅市场细化分析
（1）在售及将售项目列表3-2-1
楼盘名称
供应量（万㎡）
销售均价（元/㎡）
概略说明
沂龙湾
120
3200（小期）,3500（小现）,3600（多期）
住宅以6层、11层为主；配套：
学校、超市、会所等
齐鲁园
40
3800（高、小高）
由34栋高层小高层组成；配套：
幼儿园、会所等
滨河新天地
68
销售部在建，价格待定
德式全景观18层高层社区；配套：
幼儿园、会所等
滨河阳光
72
销售部在建，价格待定
高层住宅、联排别墅，总投资近20亿元，位置临河
澜泊湾
100
销售部在建，价格待定
住宅、五星级酒店、写字楼、购物中心、幼儿园、小学等
银河.中央公园
72
单位建房，预期会有部分上市，价格待定
1-54号楼为住宅.55号楼为商业，1-4号地下车库
杏坛文化家园
42
销售部新建，预期价格3000
9栋小高12栋高层，四中家属院，分两区,2/3用作销售
朗润苑
50
销售部待建，价格待定
两栋高层已封顶，未入市，后续住宅开发以板式高层为主
合计
564
3500--3700
此外,南坊区有部分还建房在私自销售中.
据上表得知，目前南坊区供应量超过560万平米，高层销售均价为3500元/平米。
（2）价格分析
3-2-2
南坊1-2年价格走势分析（单位:
元/平米）
时间
2007年同期
2008年4月
均价
2650
3500
增长率
38%
南坊板块一年内涨幅38%。
目前在售的只有沂龙湾和齐鲁园，两个项目一年内提价分别达到1000和1200元，上涨快速。
南坊有销售历史的年份从前年开始，目前仍处于开发的原始阶段，区域内配套完善至少需要3-5年，提价过猛，有些一步到位的嫌疑，显然有些缺乏理性的成分。
接下来的澜泊湾、滨河国际、朗润苑、滨河新天地等大规模项目相继开工建设，预期定价将会在3500-4000元之间。
同时部分不具备销售资格的单位建房及还建房正在以低于市场的优惠价私自出售，例如本作为兰山区政府家属院的沂州花园，关系价约在2300元，此类低价的私市房将会对南坊板块的价格走势造成困扰。
而四中家属院的杏坛小区也有三分之二入市，售价预期3000元左右。
此类小区具备土地成本方面的价格优势，定价尺度弹性，但却使得硝烟弥漫的南坊市场竞争更为激烈，09年前后此板块将是一场价格的大血拼。
（3）规模分析
南坊板块项目整体规模较大，规模最小也达到40万平方米，其中以07年入市的沂龙湾规模最大，达120万平米。
（4）供应量分析
南坊2010近期规划人口为24万人，以人均住房面积27平米计算，约需649万建筑面积。
目前，南坊市场供应量560万平米，按90%比例计算住宅面积约为500万平米。
07年开工还建面积约为195万平米，二者相加，据不完全统计，约700万平米，已经超出2010年规划人口所需住宅面积。
另有大量的单位集资建房及陆续新开工面积，经估算得知，预期08-09年区域内住宅供应量趋于饱和。
（5）户型分析
面积配比分析3-2-3
楼盘名称
物业形态
户型
面积（㎡）
所占比例
销售率
沂龙湾
6层的多层和11层的小高层为主,一期21栋，占总面积的6分之一，20个户型。
将要入市的2期18个户型，其中花园洋房12种。
两室两厅
70-90
15%
1期75%
三室两厅
120-140
70%
四室三厅
170-180
15%
复式
300左右
--
齐鲁园
34栋小高层、高层组成
一室两厅
45-110
40%
85%
两室两厅
三室两厅
120-156
60%
四室三厅
156-180
五室三厅
207-221
复式
380
[物业分析]：
板块内项目规模都比较大，因此大多也做到了多样化配比。
从物业形态看，小高层、多层是板块市场的主流，成为不少购房者的首选。
[户型配比]：
板块内部各项目在户型上较为统一，基本上以三居室为主流产品，并且都占到各自项目很大的一部分比例，户型面积在120-180㎡之间；复式一般在顶层，面积300㎡左右。
[畅销户型]：
75-90㎡（2室），100-110㎡（3室），150-165（4室）；热销：
120-130㎡（3室），140-150㎡（3室）；
[滞销户型]：
180㎡（4室）
（6）客户分析
区域来源：
本市70%，外地30%；
购房目的：
自用80%,投资及它用20%；
消费特征：
团购40%；
身份特征：
公务员、工商个体户、私营业主等；
年龄及收入状况：
28-50岁为主,家庭年收入在6万元以上。
4、结论
（1）板块特点及预测
1板块区域价格为3500元/平米；
2生意人、公务员、外地人置业占主流；
3团购体量明显大于其他板块；
4未来1-3年，商品房供应量将持续增加；
5未来1-3年，市场竞争将异常激烈；
6未来5年内，商品房成交量将呈波状上升状；
7未来5年内，销售价格将强劲-波动-稳步上涨；
8二手市场供应量将增加，且交易活跃；
9有还建房私自入市现象，以及少量公房私卖现象，无证房屋将增加；
（2）分析
南坊，是临沂市委市政府规划的城市新区，未来将是临沂新的城市中心。
近两三年时间的开发建设，南坊片区已初具规模。
作为城市建设的重要推手，地产开发无疑是南坊片区崛起的最大推力。
虽此板块启动较晚，但土地供应量、项目规模较大,如今已经卖了千亩土地。
目前，在售的沂龙湾、齐鲁园均价在3200-3800元/平方米之间，而新兴的如滨河新天地、滨河阳光、澜泊湾等等十数个项目，预计会今年下半年集中上市，价格都在3500-4000元左右。
由于新的市委市政府行政办公中心将在今年启用，未来政府对南方新区的建设日益加大，所以该区的楼盘具有巨大的升值空间。
但是南坊的市场供应量在几年内即将饱和，供应量是临沂的三分之一，预见南坊板块在2-3年内将是一场价格的血拼，质量的血拼。
各开发商仍需保持理智，控制成本，强化品质，提高楼盘性价比，才能在市场中立于不败之地。
（二）、滨河板块
1、板块划分
沂河西畔，以滨河大道为轴心，北至双岭路南至沂河路。
2、板块发展概况
它是被普遍看好的、成交热点板块。
预期板块形成模式为：
“资金流→客流→物流”。
滨河板块最大的资源是生态资源。
它的向心力是“生态景观居住”。
此板块为近期最为活跃板块，兰亭水岸、鲁商凤凰城、外滩明珠等项目十分抢眼；板块内项目在品质、规划等方面具有一定特色，是临沂地区高档住宅集中板块，对板块的拉动效应较为明显。
随着该板块社区环境的形成、后续开发的进
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